乌鲁木齐新德汇广场项目定位可行性分析报告.docx

1212新德汇广场项目定位可行性分析报告（市场篇）市场研究中心（撰）目录新德汇广场项目定位可行性分析报告(市场篇）6一、乌市商业地产历史近三年发展状况及未来发展前景6二、乌市服装行业发展情况71、国家宏观调控乌市经济政策法规72、全国服装业经历阶段83、乌市服装发展历史104、乌市服装业发展趋势11三、乌市服装业经营现状121、首府商圈服装行业经营概况121.1、中山路商圈121。2、北门商业街121。3、小西门商圈121。4、友好商圈131.5、美居物流商业区131。6、二道桥商业区131。7、铁路局商圈131。8、火车南站商圈142、小西门商圈经营现状及远景发展分析142.1、结论分析：202。2、商圈竞争分析:20四、本案营销分析211、火车南站商圈服装行业发展现状，发展方向及优劣势分析211.1、结论分析：231。2、商圈发展优劣势241。3、商圈竞争分析:252、全市商业市场及南站商圈在本地及地州市场接受度分析252。1、投资市场252.2、消费市场323、本案地州市场需求总结383.1、昌吉市383.2、米泉市（米东新区）393.3、克拉玛依市393。4、小结394、近两年来本案周边商业地产发展及销售状况40五、本案定位可行性分析431、投资市场总结432、消费市场总结433、数据分析444、定位总结445、项目发展优劣势456、项目发展要点46六、总结46附录图表 1：商业投资意向示意图25图表 2：商业投资状态示意图26图表 3：商业投资需求家庭收入水平示意图27图表 4：商业投资需求职业分布示意图27图表 5：商业投资需求方向示意图28图表 6：商业投资执行表现示意图28图表 7：商业投资经营类型示意图29图表 8:商业运营方式接受度示意图29图表 9：商业投资需求关注点示意图30图表 10：商业投资套型面积需求示意图31图表 11：商业投资对设施配建关注示意图31图表 12：商圈消费倾向示意图32图表 13：商业场所消费倾向示意图32图表 14：商业消费频率示意图33图表 15:商业需求单次消费力表现示意图34图表 16:消费人群关注因素示意图34图表 17：消费人群学历水平示意图35图表 18：消费人群年龄结构示意图35图表 19：消费人群职业结构示意图36图表 20：消费人群收入水平示意图36图表 21：服装市场月消费力示意图37图表 22:南站商圈业态接受度示意图37图表 23：各商圈消费人群收入水平趋势图38表格 1：天山区投资优惠政策8表格 2:小西门商圈商城经营现状14新德汇广场项目定位可行性分析报告(市场篇)一、乌市商业地产历史近三年发展状况及未来发展前景04年、05年是首府房产形势较不景气的两年，住宅销售困难、供应结构不合理、大量房屋空置。住宅市场的疲软反衬出商业市场的高额利润,许多房产开发公司随即都转向商业地产，相继开发了新概念百货、徕远广场、京华城、小西门米兰摩登、德汇广场等大型商业项目。商业市场的崛起和振兴吸引了众多外地代理公司的进驻，如金葵花、金太阳、大汉置业、天基地产，把整个乌鲁木齐商业地产市场吵得红红火火。随着时间的推移，许多商业项目的问题都逐渐暴露出来。如：迟迟不竣工、商场经营管理不到位、定位失败、承诺的回报率不能实现等等，使整个商业市场开始疲软。再加上，自2006年下半年开始，首府住宅市场逐渐开始复苏，价格逐渐开始回升；2007年这种态势更加明显，开发量、销售量都居历年之首，销售价格也是突飞猛进，首府迎来了房地产的春天。2006年、2007年首府地产商业物业开发量较小，新建项目有新北园春市场、新疆地王国际商城、新台商大厦、首府联合农贸市场,多为专业市场，在销售模式上，也是以出售产权为主、很少有返租销售的，这说明首府商业地产也逐渐走向正轨,市民在购买商业项目时也更加理性.2008年至2009年乌鲁木齐商业市场呈现两大特点:第一：德汇大厦大火的发生，一方面使政府和各商家更加注重配套设施的建设，如:消防、通风、停车、人流动线的规划;另一方面使童装市场的格局发生改变，外贸总部基地15层的市场定位由针织市场转变为童装批发市场、德仕大厦3-5楼业态由男装、女装转变为童装批发市场。第二:商业开发量逐渐加大。随着市中心土地的日益稀缺和开发成本的提高,开发商纷纷开发小高层、高层项目,据统计2009年，首府小高层、高层的开发量约为200万平方米,大部分房企为提高利润率，项目底层多数都规划为商业，这样总体拉升了商业的开发量。另外,为数不多的大型社区兴建配套齐全的中心商业街，既充分实现了社区价值提升，又带动周边商业环境发展，逐渐受到中小投资人群的青睐。总体上说，首府商业市场成长较为平稳，主要的商业地产项目建设基本云集在04-07年度，从最初的商业概念逐渐成长为现代化商业运营。由于城市人口制约及各城市商圈商业结构影响，首府的商业项目多数依托住宅产品建设，多为辅助性商业，大型专业商业地产项目较少.但随着国民收入的逐年增长,消费观点的时尚趋势，商业项目自身的专业性，全面性,流行性极大的促进了专业性商业地产稳固的地位,原本被城市居民所青睐的商贸城批发市场，小西门批发市场，铁路局批发市场等综合批发类商业以逐渐被市民所遗弃,未来城市居民需要更专业，更时尚，更具有档次化,安全性，便利性的大型综合专业商业地产。二、乌市服装行业发展情况1、国家宏观调控乌市经济政策法规各项优惠政策吸引实力企业来疆投资政策鼓励和支持内地“大企业”和中央企业及有实力的民营企业来疆投资。并向企业来疆投资的提供补贴政策，包括投资者予以就业补助,价格补贴等。同时，建立市场化的跨地区企业协作机制，吸引企业到新疆来投资，将其技术、资金等优势与新疆的资源、劳动力和市场优势结合起来，实现优势互补、互惠互利,共同发展。优先保护地方利益,促进经济社会和谐发展在融合发展的过程中应研究驻地中央企业的利益分配机制，中央企业保护地方的利益，尤其是中央企业在对资源开发的同时,要确保地方,尤其是少数民族边疆地区的可持续性发展。调整完善分税制财政体制。建立有利于增强地方经济发展的内在动力，从根本上扭转贫困地区、民族地区财政财力匮乏、财政困难的局面的财政体制和管理手段，促进经济社会的和谐发展和长治久安.通过大项目带动各行业迅速发展积极研究“大项目”争取亚行资金支持，实施“大项目带动战略。在交通及其他基础设施、教育、能源、城市发展和金融改革等方面研究提出好的项目积极争取支持。在铁路项目方面，近期可以重点有：新欧亚大陆桥全线扩容；精伊霍铁路；中吉乌铁路；哈、乌、吉、中四国铁路建设。同时加大科技、教育、文化等领域的多边合作，选择好的项目积极争取亚行资金和政策支持。不断进行体制机制创新，加大各部门的整体合作力度加大财政性资金管理机制的创新力度,通过贴息、股权等方式，引导产业结构升级和外贸质量的提升。此外，要进一步整合世行、亚行贷款与财政专项资金。要建立由政府主导的地方投融资公司,通过公司的运作成果，争取商业银行的支持,或与商业性银行协作共同培育发展自治区资本市场,包括各类保险和企业债券,从而实现支持经济发展的资金总量的扩张。要善于把运用盘活存量，扩充增量来调整结构的工作思路,贯穿于整个经济社会发展的全过程。为使企业尽快恢复经营，乌市税务部门颁布减负措施（针对75事件推出的扶持经济发展举措）乌鲁木齐市辖区内实行定期定额征收的个体工商业户都可以享受此次调减营业额的优惠。营业额调减幅度是：将所有实行定期定额征收的个体工商业户的营业额在此次税收减免税期内调减到起征点以下，从而免征其营业税、个人所得税、城建税、教育费附加和文化事业建设费。需要说明的是,个体工商户无需到税务部门申请享受减免税优惠政策，纳税人按月存入银行账户的纳税款项税务部门将在减免税期限内不进行划款。表格 Error! Bookmark not defined.：天山区投资优惠政策享受优惠政策的前提优惠政策对创办民营科技型、农产品加工型企业，以及下岗失业人员创办非公司制企业，其有关条件尚有欠缺，但在一年内能够完善的可先核发有效期为一年的营业执照放宽企业集团设立条件母公司注册资本由5000万元降低为不少于3000万元，子公司数量由5个以上降低为3个以上,母子公司总注册资本由一亿元降低为不少于6000万元下岗职工、城镇失业人员和大学生兴办企业或从事个体经营按照有关规定三年内免收有关登记类、证照类等各种行政性费用（工本费除外）,免收地方性行政管理收费凡进入园区的生产加工、科技开发型企业免收注册登记费企业生产经营满两年以上且无违章违法记录的可免检一次2、全国服装业经历阶段初期(）走出“灰暗”和饥饿型消费当时的服装业处于作坊集体加工的状态,远比纺织业的规模要落后得多，发展非常艰难，全国只有几个知名的服装厂。当年，最早的流行信息是从深圳的中英街开始进入国内，慢慢的广州有了从香港贩买来的各种地摊货和人造首饰等等。80年代初,国内出现了一批贩运服装的人,人称“倒爷，他们把当时消费者眼中的时髦服装从广州等城市贩卖到其它地方。直到上世纪80年代中后期，国内才出现了一些合资企业，在某种程度上带来了国外服装产业的先进技术和经验，比如“金利来等，慢慢地一些外资企业开始进入中国。也就是那个时候,著名的来料加工、来样生产、来件装配和补偿贸易（简称“三来一补”)和中外合资、中外合作、外商独资经营（简称“三资”）成为特区的特色。进入市场经济后，不但使得国有服装企业觉醒，吸引了三资企业的进入,而且诞生了中国第一批民营服装企业和类似“汉正街”般的服装批发市场,同时催生了中国服装教育、时尚传媒和相关行业的出现，之后在逐渐进入中国的国外品牌、设计师的影响下，国内的服装行业开始关注和国际服装界的交流合作.中期（）:服装产业升级并走向世界在服装业发展到上世纪80年代末的时候,一度出现了沉寂，直到1992年邓小平南巡讲话之后,更加开放的政策环境为服装品牌的成长提供了土壤，也为中国服装业的高速发展加上了推进器,大量品牌出现在优势明显的地域。上世纪90年代中后期“杉杉”斥巨资聘请境外公司率先引入CI系统作为标志，从此开始,国内的服装品牌开始思考品牌、管理、创新.20世纪90年代也是中国服装品牌崛起和发展的十年，现在成为各产业集群中坚力量的品牌，不论是什么类别,现在所能看到的，很多是经历了那个时代的硝烟由产品竞争走向品牌竞争的胜利者。到20世纪末，我国的服装市场取向逐步深化,多元价值观开始形成，社会利益开始结构性调整;服装品牌完成了从“产品需求”到“品牌需求”，到“品位需求，再到“人文需求”的定位转变;服装产业开始全面参与国际竞争.近期（9）:产业趋于成熟并融入世界经过漫长的15年的谈判,2001年12月11日中国加入，从此中国成为了世界贸易组织的第143号成员，中国正式参与国际竞争，国门越来越开放，市场和品牌形态越来越多元化、个性化,国内品牌走出去，国际资本闯进来,从“中国制造”走向“中国创造，这是一个充满机遇和挑战的年代。到2006年之后，以中国时装设计师谢锋和其品牌吉芬(）、时装设计师计文波和“利郎”品牌、时装设计师杨紫明和其品牌“卡宾”(）、时装设计师马可和其品牌“无用为代表的中国服装力量先后走进了巴黎、米兰、纽约时装周.而据最新从法国高级时装公会得到的消息，马可和她的设计师品牌“无用”即将受邀参加法国高级时装周,这将是中国时装设计师走向世界顶级时装舞台的里程碑。中国市场和世界市场融合产生的必然,大量的国际品牌都想进入中国，而国内的品牌有很多也想要走出国门，这是双向的流动,是无国界竞争的特征。现在，一个品牌，可能在巴黎做设计，在米兰购买面料，在中国或者印度做加工,在日本或美国销售，综合利用国际信息和资源，是一个当代品牌的主要特征。例如ZARA、&等品牌。3、乌市服装发展历史 20世纪80年代末90年代初，红山商场，友好商场，新疆百货大厦，大十字商业大厦等都是以经营百货为主的大型综合性商场，年销售额均超过1亿元，1992年社会商品零售总额达41。58亿。 20世纪90年代中期以来,超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、购物中心等新型业态应运而生，并迅速发展。据统计，截止02年底，乌鲁木齐市限额（年销售额在200万元以上，年就业人数达60人）以上的零售企业中超级市场、专业(专卖）店个数已占全部零售企业的47%，年销售额达到3亿元，占全部限额以上零售企业销售额的39%。 从2002年开始,又纷纷转向“大型综合超市”,而且热情越来越高。如友好集团斥资2亿元在红山商场原址兴建5万平方米的友好百盛，在小西门商业中心投资5亿元的成功广场,投资2亿元的小西门批发商场，投资8亿元的西部当代商城. 到2005年后，由于市场竞争日趋激烈,许多老字号商场被淘汰,如天山百货大楼、天山商场等，而随之出现新的精细化定位商场，如太百购物（女装）、美美百货（奢侈品）小西门童装市场（童装）等一经面世便获得市场青睐并拥有较好销售业绩。同期沿街服装专卖店在全市迅速崛起，截止2009年底，乌市各服装品牌沿街专卖店约322家，为2003年的5倍。在乌鲁木齐服装业及其它零售业发展过程中,由于地理、交通、消费群体形成了五个商业中心：一是二道桥附近围绕民族贸易公司形成的商业点；二是中山路商业一条街带动的大小西门，红旗路等周边的繁荣,形成一个大的中心；三是以友好百盛商场等为中心的红山购物区;四是以友好商场,吴泰国际购物中心，深圳城为中心的友好购物区；五是以铁路局五一商场、西单商场为主的购物区。4、乌市服装业发展趋势1、品牌化经营，扩大品牌优势从今年乌市服装业发展的情况上来看，随人均收入水平增长，中低档服饰零售占有比例逐渐减少，品牌服饰零售总额占有比例逐渐增大,预计未来3-5年内服装零售业将继续保持这一趋势。2、产品进一步细分，找准目标客群服装产品已经从原先的服装类，区分出男装、女装、童装、箱包、鞋帽类。近年来在这一细分的多种商品基础上又再一次细分出低档、中档、中高档和高档这四种产品层次.而从国际服装发展趋势上看，未来服装产品将再一次细分，从功能性、风格等方面，掀起另一轮服装热潮。3、利用时机，把握出口退税政策,谨慎经营服装批发业2009年前三季度,新疆外贸进出口总额97.77亿美元，同比下降38。8%,降幅高于全国平均水平17。9个百分点。但通过自治区政府采取的一系列政策扶持措施，进入第三季度乌市外贸进出口出现了“回暖”迹象。预计未来整体形势将继续朝利好方向发展,借助国家政策将有大量服装批发企业涉足外贸批发市场.4、地州市场消费潜力增长，需求量加大2009年前三季度，全区实现农林牧渔业总产值1133。19亿元，同比增长4。8%.全年粮食总产量将创历史最高记录，达到1200万吨.1月9月，新疆农民人均现金收入2983元，同比增加380元，增长14。6，增速创近年来新高，在全国排名第一。三、乌市服装业经营现状1、首府商圈服装行业经营概况1。1、中山路商圈中山路商圈隶属乌鲁木齐市老城区天山区管辖，是首府较早形成的商业区域。目前该区域主要以步行商业街为主要商业结构,周边辅助各类大中型专业市场.经营类型主要以电子数码，品牌流行服饰为主。该区域凭借其时尚、潮流、便利领衔首府各商圈，成为首屈一指的繁荣商圈。其主要消费群体为青年男女,初入职场的企业职员，都市时尚人群,群体呈现年轻化趋势,消费意识浓厚，时尚感强,现代科技运用性较高，求知欲强,易于接受新新事物.女装类主要以时尚、品牌为主要服饰类型,是都市年轻女性首选的购物场所.1。2、北门商业街自中山路商圈日渐成熟后,逐步分离出南、北门商业街，南门商业街连接中山路商圈;北门商业街以北门转盘为中心点，覆盖周边各主干道。主要以各类特色外贸商业、精品饰物、大型商业中心为主.继中山路商圈之后，北门商业街的特色品牌服饰成为首府职场白领女性的淘宝去处，该区域商业模式主要以日常休闲为主，乐在选而并非购，故该区域主要以各色外贸淘宝店为主要商业形式。服饰类包含品牌、时尚、复古等各类特色。成为都市青年女性品位升华，气质提升的一处服饰过渡区域。1。3、小西门商圈小西门商圈与中山路商圈属同期成长类商业区，该区域主要以批发为主.内容包含箱包、鞋帽、男女服饰、童装、婚庆用品、精品饰物等。由于该区域内商品价格较低,成长较早，人流量大，市场影响力较强获得市民的普遍认同。主要面向的消费人群以各类大中专院校学生，初入职场购物需求较为淡薄的人群和本市中低收入人群的消费为主.地州服装经营商是该区域重点消费人群。1。4、友好商圈友好商圈是继中山路商圈、小西门商圈之后发展起来的第三大城市中心商圈.由其周边林立的办公区域，丰富的社区资源，便利的交通条件逐渐形成以服饰、精品、百货为主的商业区域。该区域商业主要以商业步行街,大型商业中心，大型综合购物中心为主.商业街主要以各类服饰专卖店,餐饮,百货为主。商业中心和购物中心主要以精品、服饰、化妆品、珠宝首饰、百货为主.由于该区域周边居住人群消费意识浓厚,消费力较强,该区域商品相对价位层次较高,各类经营也主要以时尚、品牌为主.属于城市中坚消费圈,美美百货的进驻更进一步巩固中坚消费力量的驻足。区域主要消费人群以都市白领女性，企业中高层领导，私营业主等收入消费能力较强，品牌意识浓重的都市中坚消费群体为主。1.5、美居物流商业区美居物流商业区是在政府城市北扩规划进程下逐渐形成的新兴商业区,该区域主要以物流、仓储、建材为主要商品结构.餐饮、休闲、娱乐等相关商圈配套较为稀疏,由于该区域商品消费人群针对性较强，购物目的明显，对其他商圈形成的正面竞争不强。1.6、二道桥商业区二道桥商业区本着中央对新疆民族产业经济发展和民族生活水平提升应运而生的商业区.该区域由于地处多民族聚集地,经营户多为少数民族人群,故区域商品结构主要以民族特色手工制品,特色食品,民族服饰，旅游观光为主.1。7、铁路局商圈铁路局商圈地处新市区腹地，周边商业设施贫乏,居住人群繁杂，商圈在以各类小商品经营,服饰零售，百货，餐饮，娱乐为主要需求的环境下逐渐发展而成.由于区域发展初期的区域收入消费水平较低，经营商户流动性较大等因素影响，该区域商品相对价格较低，商品结构主要以百货、服饰、餐饮、娱乐、精品为主。消费人群主要以大中专院校学生，外来务工人员，本市中低收入人群和周边居住人群为主。1。8、火车南站商圈火车南站商圈地处乌鲁木齐市火车南站,凭借周边的地区交通设施及地州商品经济市场的快速发展，逐渐形成以批发、仓储为主的大型综合商品批发市场。周边市场商品结构主要以服饰、箱包、百货、日用品、化妆品、精品饰物、鞋帽、洗涤用品、办公用品等为主，经营方式主要以地州批发为主，由于该区域形成周期长，地州市场覆盖率高，市场影响力较大,以日渐形成成熟的商品批发市场。该区域消费人群主要以本市、地州经营户为主，商品价格较低。2、小西门商圈经营现状及远景发展分析以下根据小西门商圈重点商业设施的日租金、经营规模、经营业态、经营现状、商铺面积、入驻率等因素作出综合分析，从商圈综合现状分析远期发展趋势。表格 Error! Bookmark not defined.：小西门商圈商城经营现状公司地址：乌鲁木齐市新市区苏州路4-56号鼎丰大厦3楼电话：[phone]传真：[phone]新德汇广场项目定位可行性分析报告（市场篇）市场研究中心（撰）所属商圈: 小西门 项目名称： 西部当代楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均-123302043服装1271098零售,批发地州1233011-45男装16913100%零售,批发地州223302038男装16912100零售，批发地州3233016-42女装15812100%零售，批发地州4233016-42女装1581295零售,批发地州523301642男装1381195零售，批发地州611233015-35女装1381193%零售，批发地州该物业地处小西门商圈腹地,以经营品牌服饰为主,商品价格适中,款式较为新颖，主流消费人群为地州来乌务工人群和本市中低收入人群。所属商圈：小西门 项目名称: 俊发商城楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均-122001745童装86596%零售、批发地州122008-32鞋帽107899%零售、批发地州222001032男女服饰97895零售、批发地州3-522001032童装86793%零售、批发地州该物业地处小西门商圈腹地，以经营童装批发零售为主，商品价格较低,款式较为时尚，主流消费人群为本市中低收入人群和地州来乌务工人群。所属商圈：小西门 项目名称:添姿男装城楼层经营面积租金（元/天/m2)入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均12300431鞋帽96897零售、批发地州12300438化妆品、百货1181099%零售、批发地州22300831女装1181099零售、批发地州323001431男装107896零售、批发地州423001431男装107895%零售、批发地州5230014-31男装107893%零售、批发地州该物业地处小西门商圈腹地，以经营服饰批发零售为主，主营男装.商品价格适中，款式较为新颖,主流消费人群为本市中低收入人群和地州来乌务工人群.所属商圈：小西门 项目名称：成功广场楼层经营面积租金（元/天/ m2)入驻率经营方式客群来源商户经营面积单层经营面积经营业态最高最低平均12-105200饰品、化妆品25182299零售本市28305200男女服饰20171998%零售本市38305200女装19151790%零售本市4605200品牌服装18111593零售本市5605200品牌服装18111580批发本市14-205200鞋城18101495批发本市该物业地处小西门商圈腹地，为小西门代表性商业，以经营服饰、鞋帽零售，精品百货为主。商品种类繁多,价格较低，深受青少年喜爱。主流消费人群为本地青少年消费者和外来求学人群。所属商圈：小西门 项目名称：德海女装城楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源商户经营面积单层经营面积经营业态最高最低平均121877箱包12911100零售本市2461025女装118996零售本市3461025女装86748零售本市4461025婚纱766100零售本市5461025婚纱76666零售本市该物业地处小西门商圈腹地，属新近规划的婚庆用品专业卖场.由于该种商品类型市场指向性较强，需求力持续性差，目前经营较为冷淡.主流消费人群为婚期消费和中低收入中青年女性。所属商圈：小西门 项目名称： 汇丰女装城楼层经营面积租金（元/天/m2)入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均12760825女装1189。5100零售、批发本地、地州127601028女装151113100零售、批发本地、地州2276011-32女装141112。5100%零售、批发本地、地州327601132女装131011.5100%零售、批发本地、地州4276011-32女装121011100零售、批发本地、地州5276011-32女装1089100%零售、批发本地、地州该物业地处小西门商圈腹地,以专业经营女装服饰为主,商品价格适中，款式新颖，主流消费人群为本市中等收入中青年女性。所属商圈：小西门 项目名称： 柏青女装城楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均1220013-30箱包967.592批发、零售地州122001535女装106897%批发、零售地州2220015-35女装967.595%批发、零售地州322001535女装75690批发、零售地州422001535女装745。587批发、零售地州该物业地处小西门商圈腹地，以专业经营女装服饰为主，商品价格较低,主流消费人群为本市中低收入中老年女性和地州来乌务工中老年女性.公司地址：乌鲁木齐市新市区苏州路4-56号鼎丰大厦3楼电话：[phone]传真：[phone]新德汇广场项目定位可行性分析报告（市场篇）市场研究中心（撰）2。1、结论分析该商圈形成较早，是首府早期商品批发、零售集聚地；从经营规模上看，该商圈各商业场所经营面积较为平衡，单层面积基本保持在2500 m2左右；从租金水平上看，日均租金基本保持在15元/天/m2；从经营方式上看,该商圈以地州城市服饰类批发和本市中低收入人群的消费为主，商品价格总体较低，款式新颖、时尚，极大的满足了本市中低收入人群的日常生活需求;从经营内容上看，该商圈以男女服饰，鞋帽，化妆品，精品百货，箱包为主.通过长期的商圈运营和商品价值实现以逐渐被市场所认可。籍此渐渐形成中低收入，中青年人群购物首选之地.并随着市场消费潮流，逐渐形成商品淘换区;从客群来源上看，该商圈主要消费群体来源于地州城市和本市收入水平相对较低的阶层。由于该商圈商品款式多样，价格低廉，并能充分满足中低收入人群追求时尚潮流的心理需求,极大的得到了市场的认可和接受；2。2、商圈竞争分析小西门商圈凭借便捷的交通环境、完善的购物条件、较高的商品性价比受到市场的普遍青睐，其商品主要以中低价位的时尚潮流服饰、精品饰物、皮具箱包为主，极大的迎合了市场中低档需求的口味。随着商圈结构的日渐丰富完善,从综合性百货购物趋向于专业市场发展,商品档次也逐步提升,周边成熟的商业环境为商圈提供了充裕的人流储备和持续消费力.未来的小西门商圈将沿着现状商业框架深化发展。深化商品结构组合，实现商业设施智能化配置,商品质量将随着市场需求的转变逐步强化,并逐步引领首府服饰潮流，更多的专业购物设施将进一步完善该商圈的商品种类，提高商圈总体价值。相较于本案，小西门商圈便利快捷的交通环境、市场消费惯性、周边完善的商业环境成为该商圈赖以发展的基础条件。商圈周边环绕企业聚集地、娱乐休闲消费区、美食餐饮消费区、品牌电子数码消费区,为其培养巩固了大量需求储备。本案虽有便利的交通环境，但附近主要交通干线均以货运为主;省级交通枢纽虽然引入较为充裕的人流，但人流消费需求不强烈;商圈商品虽然经历多年发展,已逐渐趋向商品档次、品质发展，但长久形成的商圈低档形象和批发业现状严重制约着市场对于商圈品质提升的认可；周边基础生活消费设施虽较为完善,但对于人流持续消费力的引导力不足，人流巩固机能较差；市场管理混乱，人流混杂等均成为制约商圈品质发展的“暗疮”。四、本案营销分析1、火车南站商圈服装行业发展现状，发展方向及优劣势分析楼层业态单店面积租金情况新疆小商品童装城长江路10000一层童装20-30350约30-40万二层童装2030300三层童装20-50200四层童装3060120五层童装501006080地王国际商城D座钱塘江路约48000负一层儿童玩具25-5060约4050万一层文体用品、花卉256060喜庆用品二层儿童服饰304060三层内外贸童装305040四层内外贸童装305040五层品牌童装大户室50-15040新疆国际儿童用品内外贸总部炉院街约12000负一层儿童玩具1550120未开业一层品牌童装1160150二层品牌童装15-50120四层童装、玩具、文体20-6095五层童装、孕婴系列506065新疆商贸城5#长江路5#、6#、7#、8楼共约100000A-1针织品市场10-25173约25万左右A-2男女、休闲服饰1335241A3男鞋、女鞋、童鞋1530145B1针织品市场13-30148B-2男女、休闲服饰15-30221B3男鞋、女鞋、童鞋1535120C1针织品市场1330138C-2男女、休闲服饰1530210C3男鞋、女鞋、童鞋1535117D-1针织品市场1330130D2男女、休闲服饰15-30198D3男鞋、女鞋、童鞋15-35128新疆商贸城7#一层针织品1535140约15万30万二层男女、休闲服饰1540185新奇广场长江路约58000负一层鞋城2040220约40万左右一层化妆品、饰品、珠宝2040245二层男女装、运动服饰30-80274三层家纺、床上用品40-60210四层品牌男装3070200五层品牌女装、羽绒服3070195阳光100商贸中心钱塘江路21500负一层户外用品、健身器材20200120未开业一层品牌运动、珠宝、钟表240二层品牌运动服饰150三层中性休闲、商务休闲130四层中性休闲、商务休闲120五层品牌休闲服饰100国贸大厦裙楼市场长江路50000负一层玩具、五金家电百货1360270约15万左右一层针织品、化妆品、工艺品15-70350二层箱包、皮具、毛线10-150330三层旅游休闲鞋、童鞋、童装10-80230四层男女装、童装、床上用品11-130350五层男女装、运动休闲户外用品11120250由以上本案周边业态统计可知:从规模方面看，单店经营面积基本以1030平方米为主，单层经营面积基本保持在7000平方米左右,个别中小规模的商业中心单层面积较小。从业态方面看，周边多个商业中心经营商品种类多样，但缺少系统性，各类商品不能有效的结合起来,缺少独立整合单类商品种类经营的商业设施.从月收入上看,周边商业多数以批发为主要经营方向,收入相对较高，但所经营商品品质较低,商品价值不高。从租金上看，日租金基本保持在4-11元/m2，相对城市其他核心商圈,租金水平较低,有利于吸引投资市场关注。从商业经营方式看，周边商业经营主要以本市中低收入人群、周边居民日常消费、地州经营户批发为主，经营方式单一，人流消费素质相对较低，区域商品价值提升难度较大。1.1、结论分析火车南站商圈属乌鲁木齐较早发展的外贸批发商业市场，该商圈以经营日用百货，洗涤用品，化妆品，鞋帽，箱包,男女服饰，精品百货为主。所面向消费人群主要以本市中低收入人群零售，批量采购人群零售，地州经营商户批发，外贸消费品批发为主。由市场形成之初的小规模、分散型商业设施逐渐发展至现今较大经营规模、运营模式先进,商品种类多样、款式新颖,商业设施齐全，消费人群面广的大型综合性商业市场.本案周边的多宗商业项目，虽然商品种类多样，商户经营月收入较高，但由于商品品质整体偏低,商品价值不易获得市场认可，多数商户经营以地州批发为主，月租金相较城市其他核心商圈较低,市场升值潜力巨大，由于周边人口流动量大，主动消费刺激不强烈，餐饮、娱乐休闲等人流量巩固性消费项目空缺较大。该商圈内商业格局将伴随商业市场的整体发展逐步趋向于精细化，规模化，专业化，系统化发展.本案的定位能够充分整合周边品牌服饰市场，逐步提升商品价值，刺激中低收入人群的品质消费观。1。2、商圈发展优劣势该商圈形成较早，由于经营产品价位较低，普遍受到中低收入人群青睐；该商圈所面向的外贸业批发仓储市场，已随着城市整体经济发展而逐渐走向成熟，间接带动了商圈环境成长;商圈内所经营商品种类多样，款式新颖，极大的满足了中低收入人群的时尚追逐需求，进一步加深了市场对商圈价值的认可；凭借火车南站