三四线城市房地产去库存问题分析(本科经济学论文).docx

大学 本科毕业论文（设计) 题 目 三四线城市房地产去库存问题 分析-以*市为例 院 系 经济管理学院 专 业 经济学 姓 名 * 学 号 * 学习年限 * 年 10月至年07 月指导教师 申请学位 学士学位 2017年 7月17日三四线城市房地产去库存问题分析-以*市为例学生姓名：* 指导老师:*摘要：近年来我国房地产行业发展迅速，由以往年的供不应求变成了如今的供大于求，中国三四线城市有大量房地产库存，北方城市尤为严重。三四线城市房地产去库存之路任重道远，房地产去库存已经成为政府的一大心病。本文通过对我国城市房地产行业发展现状,尤其是三四线城市房地产的发展进程以及库存现状和房地产库存问题产生的原因进行分析（本文拟以*市为例),提出有效的促进房地产去库存的相关策略，从而促进房地产行业的健康可持续发展。关键词：三四线 房地产 高库存 去库存 策略 目 录前言5一、 我国城市房地产行业的发展现状51。房地产行业的发展进程52。近期房地产市场发展现状分析：5二、 三四线城市房地产的发展进程以及库存现状61。三四线城市的分类：62.三四线城市房地产的发展进程：73。三四线城市房地产的库存现状：74。*市房地产库存现状8三、 房地产高库存问题产生的原因81. 我国房地产高库存问题产生的直接原因82。我国房地产高库存问题产生的深层次原因93。 三四线城市高库存背后的原因10四、 促进房地产去库存的相关政策和策略101. 国家针对房地产去库存实施的政策102。 市针对加快房地产去库存实施的政策113。 促进房地产去库存的策略补充12五、 结束语13参考文献14Three or four line city real estate inventoryanalysisTaking * as an exampleAbstract:In recent years, the development of Chinas real estate industry rapidly， from previous demand into todays oversupply， the three or four line of the city Chinese has a large number of real estate inventory, North City is particularly serious. Three or four line city real estate inventory to the road long way to go, real estate stocks has become a big heart through the government. The current development of city real estate industry， especially the causes of the development process of the three or four line of the city real estate and real estate inventory status and inventory problem analysis (in this paper， taking * city as an example)， put forward the effective promotion of real estate related to inventory strategy， so as to promote the health of the real estate industry sustainable Development.Key word: Three or four wire Real estate High inventoryDestocking Strategy 前言近年来，在国家发布的有关经济发展的消息中，去库存这三个字已经变得耳熟能详,那么到底什么是去库存？中金公司将去库存分成两类，即狭义去库存化和广义去库存化.中金报告指出,狭义去库存仅指降低产品库存水平,譬如企业降低原材料库存，这一点可能较快实现。广义去库存，即消化过剩产能的过程不会很快结束，投资过度和消费不足，使得消化过剩产能要比狭义的去库存化更长期、更痛苦.而被众人经常提及的房地产去库存就是广义的去库存化,房地产去库存是一场持久战,因为房地产不是一般的商品，消化它政府需要投入很多的精力，制定许多相关的政策，而且政策取得效果如何又是难以预测的。房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。房地产去库存的进行关系到经济增长，社会稳定，民生大计。2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出,明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存.鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。有分析人士指出，这预示着我国城市工作将迎来重大变化，也将对楼市和房企的命运产生重大影响.中央经济工作会议话音刚落,已有地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施,房地产去库存正在真金白银地落到实地。一、 我国城市房地产行业的发展现状1.房地产行业的发展进程近年来,我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件.房地产行业一方面得之于天时，在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，库存量的不断升高扭曲了经济结构,成为经济社会的一大隐患。2。近期房地产市场发展现状分析:2014年初开始,房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态， 土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投 资乃至宏观经济增长的痛点。在此背景下，政府出台一系列刺激政策。2014年11 月起央行连续六次降息，维持资金的宽松格局;2015年央行联合多个部委出台 “330”新政,降低贷款首付比例，营业税改为满二即免税,随后各地纷纷出台配套 政策；2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平首次表态要 化解房地产库存，促进房地产业持续发展。随后中央经济工作会议上,“去库存” 被定位为中国2016年的五个主要任务.多重政策叠加的效果不断释放,一线城市房地产市场率先复苏，而二三线城市市 场表现差强人意，造成了严重的分化格局。从价格来看,2015年3月起，一线城 市连续保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40。74，二三线城市价格 环比涨幅转正,但是仍远远低于一线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距 不断加大.相对价格来看,二三线城市相对价格基本保持同幅变化，一线城市与 二三线城市价格比不断攀升，2016年9月，一线城市与二线城市价格比达到3。5， 与三线城市价格比值达到5。51。 2014年至2016年百城房地产价格环比走势（) 2014年至2016年百城房地产相对价格变一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，同时其余二三线城市仍面临去库存压 力，可以认为,一二三线城市房地产市场已经形成了严重分化格局。二、 三四线城市房地产的发展进程以及库存现状1。三四线城市的分类:现在官方对中国的一二三四线城市做了分类，大概分法是三线城市以地级市+少部分较弱的省会城市,如嘉兴、台州、荆州、宜昌、岳阳、中山、西宁等大约110个城市，四线城市主要为数目众多的县级市.但这样的分法实际上并不科学。由于中西部发展极不均衡,很多长三角的小县城,其经济水平及人口消费能力，却远超部分内地地级市甚至省会城市。如江苏省江阴县，人均GDP达到15.6万元,而西部省会城市西安，其人均GDP仅为51086元。所以仅以城市行政级别并不能完全准确划分该城市的商业发展级别.在我看来，对三四线城市的分类，可以更看重人均可支配收入，人均消费性支出,其次看消费人口基数及社会消费品零售额这类指标。表现良好的三四线城市，几乎全部集中在长三角、珠三角、福建沿海城市.山西省的*市，大同市,吕梁市,临汾市都属于三线城市。2.三四线城市房地产的发展进程：一二线城市作为我国经济较为发达的城市,房地产市场发展水平一直位列前茅。但随着市场空间的持续调整开发，一二线城市竞争环境日益激烈,开发成本日益提高,一二线城市房地产市场的发展开始面临着各种问题和考验。随着一二线城市的经济快速发展,吸引了大量的外来人口，城市人口急剧膨胀，与之对应的是城市的土地稀有，房价不断上升，使购房拥有了很高的门槛，房地产市场受到了严峻的挑战.调控政策的持续进行和市场的不温不火,进一步压缩了一二线城市房地产市场发展的空间，使房地产市场的参与者逐步向三四线城市转移.近些年来，在城市化进程不断推进,经济发展水平和居民生活水平逐年提高的环境下，三四线城市的房地产市场发展水平大幅提高。三四线城市的发展速度已经赶超一二线城市的发展，三四线城市的房地产市场已经供大于求.3。三四线城市房地产的库存现状:2013年调查数据表明,三四线城市严重供过于求。一线城市供求比仅为0.6,而三四线城市，如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，均存在严重供过于求的现象,三四线城市整体销量持续低迷，城市库存比环比上升.2014年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌,而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市，约占总是的92。2016年3月16日，住建部部长陈政高宣称，三四线城市的房地产库存严重，2015年年底，中国的库存面积是7。18亿平方米，到了2016年2月份,库存面积上升到7。39亿平方米，增长率也达到15.7。到2017年为止，有一些三四线城市的去库存化较为成功，库存量与2016年相比有所减少。但从总体来看,三四线城市的房地产库存现状还是较为严重。4.市房地产库存现状房地产开发统计资料显示，2012年16月，*市房地产开发商品房竣工面积（包括商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他房屋等）为27.2万平方米，同比增加17。9万平方米，增长了192，增幅有所放缓,比1-5月的396。7 %和14月的465。8%回落较多，但保持了成倍增长的态势.3、4月份商品房竣工面积为18。9万平方米， 6月份和5月份都是27。2万平方米，5月份单月商品房竣工面积为8。3万平方米。这导致商品房待售面积由4月份的38。4万平方米上升至5月份的39.2万平方米。由于商品房新开工面积持续增长，竣工面积高位增长,且1-6月商品房销售面积增速低于商品房新开工面积，商品房待售面积未来一段时间内会继续增加,商品房库存量仍处高位。待售无明显下降，也反映出商品房销售滞缓。所以在去库存的强大压力下，“降价走量依旧是大多数房企的必由之路，且由于7、8月份传统淡季开发商推盘量较小，这一情况会延续至9、10月份.近年来，市房地产业发展较快，排全省前列。目前*房地产总库存量共158万平米。2017年锦绣园待销面积为157023。57平方米，东华世家商住小区待销面积为154062。03平方米，金潞苑待销面积为106257.20平方米,御璟华府（二期)的待销面积为104061.50平方米，龙湖国际的待销面积为93538。38平方米,经纬西苑的待销面积为90916。13平方米,金色豪庭住宅小区2待销面积为83080。93平方米,新晋优品住宅楼的待销面积为81141.29平方米,万科朗润园雅居的待销面积为80352。77平方米,法国春天的待销面积为78214.12平方米。三、 房地产高库存问题产生的原因近年来，我国房地产库存特别是非意愿库存持续增长，从表面看上看是由于经济下行导致的销量增长乏力，其深层次的原因却是房地产业自身发展过程中的矛盾积累。1. 我国房地产高库存问题产生的直接原因1.前期过量开发导致的供给过剩：2008年爆发的全球金融危机对我国经济带来了较大的负面影响.为扩大内需，促进经济增长，中央政府推出了4万亿元投资计划，宽松的货币政策和财政政策导致全国的商品房价增长率在2009年高达23.18，快速上涨的房价进一步推升了房地产市场的投资热情。为了遏制部分城市房价的过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，国务院出台了住房限购政策。该政策实施后，很多大中型开发商转战三四线城市房地产市场，由于这些城市政府急于扩充财政收入，顺应开发商的需求推出大量土地,结果推升了当地的房地产开发供应量。巨额的投资形成新增供应在近年来集中推向市场，产生大量库存。2.房地产需求增长乏力：商品房销售面积增长率低于开发投资增长率，市场需求增长呈疲弱态势.与一线城市相比,三四线城市房地产市场经历前期快速扩张后，需求被过度透支，后期受到许多因素的影响，销售恢复增长难度较大。这些因素包括人口聚集能力不足导致刚性需求不足、商品房产品性价比不高导致改善性需求不足、市场不振导致投资性需求不足.在全球经济危机的影响下,我国经济下行压力加大，进入转型发展的新常态，房地产市场处于以价格低速增长为特征的平稳增长时期，房价涨幅从两位数跌为一位数,2014年下降至1左右.由于房价增速放慢，赚钱效应不明显，导致投资性需求下降,再加上2014年股票市场开启的牛市行情，分流了寻求投资机会的资金，使得商品房成交量走低，增加了楼市的库存量.2.我国房地产高库存问题产生的深层次原因城市化的超速发展导致的土地财政依赖是房地产库存问题的深层次原因。近年来，不少地方政府较多地通过采取“摊大饼”的城市发展模式来推动城镇化进程，提高城市的地位，彰显管理者的政绩.城市化超常规发展取得了成绩，但这些成绩的取得,需要有大量资金支撑开发建设和维护运营,仅依靠现行税制下的增值税分成和地方税种等收入显然是力所不能及的。出让土地尤其是城市边缘地快用于开发新城区，既可以通过城市规模的外延使得城市化取得立竿见影的效果，又能获取大量资金用于城市基础设施建设.在各地加速城市化的进程中,通过大量出让土地获取政府收入远比通过实体经济积累资金“见效”迅速,地方政府对土地财政的依赖程度不断增加。在房地产业快速发展时期，通过出售土地财政和房地产业来支撑经济增长,患上了土地财政依赖症.近年来,外贸出口减少，企业经济效益下滑，地方政府财政收入压力加大，只能通过加大推地力度，卖地求生存，结果导致土地供应急剧增加，房地产库存严重.另一方面，为了提高单位土地的售价，国土部门在土地规划中不断提高项目容积率，忽视居民居住的舒适性，导致不少经济欠发达县城高层住宅林立，也是形成商品房供给过量的一个重要原因.3. 三四线城市高库存背后的原因1。供求关系是主要原因：2010年以来，一二线城市地方政府采取限购措施之后,三四线城市房地产行业在此背景下经历了大跃进式的发展。大量房地产开发企业进军三四线城市，谋求发展空间，直接推动城市的土地大面积开发，大量商品房扎堆涌入市场,超级大盘时有出现，打破了楼市原有的供求平衡。由于房地产开发的滞后性，现在很多在建项目将来会涌入市场，这无疑给如今供求平衡带来很大压力。房地产的需求是具有区域性的,城市越小,人口流动性就越差,区域特征就更加明显。三四线城市自身对人口聚集力的能力较弱，人口外流现象较为严重，年轻人更倾向于奔赴一二线城市发展，安家落户。因此，三四线城市商品房的需求量并没有预期的那么大.在这两个因素的推动下，三四线城市房地产开发呈现出一个供大于求的趋势,且这个趋势下，再不采取适当措施,就会逐步扩大。2。地方经济结构是重要原因：三四线城市对人口的聚集能力较弱，问题在于三四线城市地方结构不够合理，产业发展不够平衡.随着我国城镇化进程的大规模推进,农村人口向城市大规模转移，由周边向中心集中。在这一趋势下，三四线城市有很大的发展扩张机会。然而，目前很多三四线城市经济结构过于单一，在一阵繁华后就此没落，最有名的例子莫过于“鬼城鄂尔多斯市。过于依赖自然资源型经济，没有足够的人口聚集力，人口大量流失,会在房地产爆炸式发展后，留下大量空置房屋。地方经济结构不够合理导致的另一个方面就是三四线城市居民购买能力有限.三四线城市居民人均收入与一二线城市人均收入相比会低很多。购买能力未能与当地房价很好地匹配起来,也导致了居民无法负担得起房价。供给商业用途的高端型住宅供大于求,而普通基层居民的保障性住房和经济型供给量明显不足，这导致一方面高端住房销量不乐观，商品房形成库存;另一方面中低收入人群买不到合适的经济适用房。因此,地方经济结构也是三四线城市房屋出现高库存的一个重要原因.四、 促进房地产去库存的相关政策和策略1. 国家针对房地产去库存实施的政策中央政府在大方向有6种政策：2. *市针对加快房地产去库存实施的政策*市针对加快房地产去库存实施了以下政策：加快农业转移人口市民化:农业转移人口等非城镇户籍人口在城镇拥有居住证并连续居住六个月以上者，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可在居住地申请登记常住户口；实施新建商品房购房补贴；强化住房住房公积金缴存使用;加大棚户区改造货币化安置比例;推进住房租赁市场规模化、专业化发展；严格商品房用地供应管控；积极推进跨界房地产业发展；扶持房地产业健康发展；建立房地产去库存动态监管机制。3. 促进房地产去库存的策略补充4.3.1 发挥政策和市场的作用房企应把握市场节奏，适应市场变化针对现在商品房市场供大于求的现状，三四线商品房库存压力大的城市应该加强和改善房地产市场供给调控.房企更应该在遵循国家政策、规划前提下,遵循市场规律,密切关注市场动态,保持冷静和理性的分析，要做到不被市场舆论牵制，把握市场客观规律，谨慎开发，避免盲目扎堆投资。通过市场的调控作用，从源头上减少库存压力。同时也通过市场，让之前一路被推高的房价回归理性。4.3.2 房企应做好企业信誉房企应做好企业信誉,改进营销策略房企应该扎扎实实做好产品,好好经营自己的品牌和信誉.在营销策略的制定上更应该把握消费者心理，策略上也更应该巧妙.如,停车位是现在购房者比较在意的地方，销售策略上就可以在这个上面做文章,迎合消费者的消费需求。同时也可以大力发展互联网营销策略，打破地域限制，将三四线城市的优势和魅力全面地推广出来.4.3.3 经济政策刺激，激活市场潜力三四线城市逐步取消限购,对促进人们消费、减少库存，有着积极的意义.在政策上还可以进行如下几个方面的调整。首先是加快户籍制度和城市社保等限制农村居民城镇化的政策制度的改革，鼓励“新市民”进城购房。通过加快进城务工人员市民化,促进房地产行业的消费，既稳定了房地产市场,又解决了“留守儿童”“空巢老人”等一系列社会问题。其次是出台各种有利于农民工买房政策,降低农民工买房的门槛.4.3.4 优化产业结构增强城市活力三四线城市政府应当优化地方产业结构，扶持新产业，改造传统产业，搞活地方经济.优化产业供应结构，在供给侧上下功夫，三四线城市经济转型升级。引进新产业如高新科技制造业,通过技术提升产品品质。不仅增加了当地的就业机会，减少人口流失，还能带来外来人口。人口数量和密度越大，房地产的需求量也就越大.如此一来，不仅政府可以摆脱经济颓靡的现状，而且当地的商品房去库存的目标也会变得比较容易实现。4.3.5 加快旧城改造构建百年新城三四线城市应加快推进棚户区、旧城区改造,直接增加商品房的消费需求.在大拆大建的过程中，应加大棚户区改造的财政支持度，推进棚户区改造货币化安置，不重复建设拆迁房和安置房。棚户区改造货币化安置有利于缩短安置周期、节省过渡性安置费用,有利于满足改造所涉及到民的多样化居住需求，有利于化解库存商品住房.对于现有库存周围的公共设施综合配套建设应加快跟进，菜市场、医院、学校、大型超市等公共设施往往是购房者比较看重的,同时也要修筑便利道路，增强公共交通建设,便利周围居民的生产、生活。在新城区的规划建设方面，应结合城市当地特点，合理开发。从城市的宜居性入手，将绿色生活理念融入城市规划之中。如今很多城市出现内涝、拥堵等城市病，这些都对城市的发展和形象有很大的影响,因此，在新城区规划之中应该将城市配套基础设施建设放在重中之重。4。3。6全面放开二孩政策,增强市场活力二孩政策对房地产最直接的影响就是增强了市场活力，家庭人口的增长将进一步延缓房地产需求拐点期的到来，同时将促进大户型产品结构的需求。五、 结束语三四线城市的房地产去库存比一二线城市难消化,如何有效“去库存”，关系到维护楼市的稳定,社会经济的繁荣，人民生活的安康.所以要特别重视三四线房地产的去库存，积极响应国家政策，并因地制宜灵活实施相应的去库存策略，有效促进房地产的去库存，为国家的经济发展加油助力。参考文献1国家统计局.中国房地产统计年鉴 （20052014)Z。 北京 ：中国统计出版社.2杨红旭，朱光.全国住宅库存创新高，房地产市场城市明显分化J.上海房地,2014（7）：1114.3何代钦.全面深化改革三年,土地财政何去何从J。中州建设，2014(7)：4647.4张晓春.工业去库存阶段企稳，警惕房地产高库存R。国联证券研究报告，2014（2）。 5彭兴韵 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