苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范.doc

苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范

第一章 总 则
1.1 制定依据
为规范国有土地上房屋征收估价行为，维护公共利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国务院《不动产登记暂行条例》、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和江苏省《关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》等有关规定，制定本规范。
1.2 估价目的
被征收房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
1.3 估价对象
估价对象为被征收房屋、产权调换房屋（含占用范围内的土地使用权），估价对象的性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人提供的合法材料为准。
1.4 价值时点
被征收房屋价值评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值时点应与被征收房屋的价值时点一致，当政府或其他部门对其有规定的，按其规定。
1.5 价值类型
（1）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。
（2）被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，包含被征收房屋附着物的价值，不包含机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其他费用。用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值。
（3）当被征收房屋装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，所评估的被征收房屋价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋估价报告中作出特别说明。
1.6 适用范围
苏州市国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、被征收房屋装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定等，适用于本技术规范，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。
1.7 估价方法
被征收房屋价值评估应对比较法、收益法、成本法、假设开发法、标准价调整法等估价方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估，并在估价报告中作相应说明。
被征收房屋的同类房地产有较多交易的，应选用比较法估价；被征收房屋或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法估价；被征收房屋可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设或被征收房屋的同类房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其同类房地产没有租金等经济收入时，可选用成本法；被征收房地产具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法；当被征收房地产是大量相似的批量房地产时，可选用标准价调整法。
当选用两种或两种以上估价方法对被征收房地产进行估价时，应对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。
1.8 估价程序
（1）接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同。
（2）汇总整理委托方提供的资料，包括登记房屋性质、用途、建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。
（3）编制估价作业方案，拟定征收估价作业步骤和进度。
（4）搜集房地产市场信息资料及其他有关资料。
（5）实地查勘、调查被征收房屋区位、权益和实物状况，做好丈量、影像和实地查勘记录等工作。注册房地产估价师及相关实地查勘人员应在《查勘记录表》上签字。
（6）选定估价方法，包括拟采用的估价方法及评估技术路线，拟定评估的方法，计算确定估价结果。
（7）撰写估价报告，要求一户一报告。
（8）向房屋征收部门提供初步估价结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，注册房地产估价师应在现场说明解释，有异议的初步估价结果进行答疑复核，有错误的，估价机构进行修正。
（9）初步估价结果公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的估价报告。房屋征收部门向被征收人转交估价报告。
（10）被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，自收到估价报告15日内并向原房地产估价机构提出书面复核估价申请的，原房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请5日内对估价结果进行复核。复核后，改变原估价结果的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当书面告知复核估价申请人。
（11）被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起15日内向被征收房屋所在地房地产估价专家委员会申请鉴定。经估价专家委员会鉴定，估价报告不存在技术问题的，维持估价报告；估价报告存在技术问题的，出具估价报告的房地产估价机构应改正错误，重新出具估价报告。
（12）房屋征收估价业务完成后，房地产估价机构将估价报告及相关资料立卷、归档保管。
1.9 估价报告
房地产估价机构按《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》及本技术规范等，出具房地产估价报告，并须经两名以上注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章，不得以印章代替签字。
1.10 资料存档
估价机构应将下列资料与估价报告（含技术报告）共同整理归档保存：
（1）房屋征收估价委托合同；
（2）房屋征收决定公告；
（3）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；
（4）被征收房屋的实地查勘记录、影像等资料；
（5）可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
（6）确定估价结果的有关系数、参数等资料；
（7）复核估价申请与复核报告，鉴定申请与房地产估价专家委员会出具的鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；
（8）其它涉及估价项目的必要资料。
估价报告应有纸质与电子文档，估价报告及有关资料至少应保留10年。
1.11 证据保全
估价依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料另行提交委托人。

第二章 比较法
2.1 比较法的定义
所谓比较法，即依据替代原理，将需估价的被征收房屋与在价值时点附近已成交的类似房地产进行比较，对可比实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。
2.2 比较法的公式
比较价值 ＝ 可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
式中：
可比实例价格——建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的正常成交价格；
交易情况修正——因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
市场状况调整——将可比实例在其成交日期时的价格调整为价值时点的价格，应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地区同类房地产价格变动率或价格指数进行调整。
房地产状况调整包括区位状况调整和实物状况调整。
①区位状况调整——将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在被征收房屋区位状况下的价格，且调整的内容应包括周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、街区中位置、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况，单套房屋还应包括楼层和朝向；
②实物状况调整——将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在被征收房屋实物状况下的价格。主要包括建筑规模、用途、层数、层高、新旧程度、结构等级、档次、物业管理等因素，商业用房的进深，设施设备等状况。被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行估价，不列入实物状况因素修正，可比实例有装修的，可在成交价格中直接扣除。
2.3 运用比较法估价步骤：
（1）搜集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立比较基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行市场状况调整；
（6）进行房地产状况调整；
（7）计算比较价值。
2.4 运用比较法注意事项
2.4.1 选取可比实例
选取的可比实例应符合下列要求：
（1）可比实例房地产应与被征收房屋处于同一供求圈或同一区位内。
（2）可比实例的权益状况或实体状况应与被征收房屋相同或相似，包括用途、规模、档次、结构等。
（3）可比实例应从交易实例中选取，且不得少于三个；
（4）可比实例的成交日期与价值时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；
（5）可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
2.4.2修正方法及要求
（1）被征收房屋优于可比实例的，正值修正；被征收房屋劣于可比实例的，负值修正；
（2）每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合全部调整不得超过30%；
（3）经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；
（4）当幅度或比值超出（2）、（3）条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。
2.4.3类似房地产价格评估。
在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用比较法，先求取某一标准房地产的价格，再将其作为该区域内类似房地产价格的基准，详见第六章——标准价调整法。
2.5 住宅用房的房地产状况调整
2.5.1区位状况调整系数表
序号
项 目
项目内容
系数修正范围
1
周边环境
周边绿化、自然景观、环境卫生状况
±2%

其中:(1)
周边有大片绿地或自然景观、卫生环境良好
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%，有噪音或空气污染另可减0.5-1%

(2)
周边有较多绿地，基本整洁卫生

(3)
周边有少量绿地，卫生环境一般

(4)
周边基本无绿地，建筑拥挤，环境杂乱
2
交通便捷程度
汽车通达及公共交通情况
±2%

其中:(1)
汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通非常便捷，附近有轨道交通站点和公交站点有数条线路
每个项目与相0.5%

(2)
汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通较便捷，附近公交站点仅一条线路
汽车能通行（仅一车道），公共交通较便捷，附近无轨道交通，公交站点有数条线路

(3)
汽车能通行（仅一车道），附近无轨道交通，公交站点仅一条线路
汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点有数条线路

(4)
汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点仅一条线路

(5)
汽车不能通行，附近无轨道交通、公交站点及公交线路
3
小区规划
布局
小区规划布局状况
±2%

其中：（1）
按规划设计进行布置，人车分流
每个项目与相邻项目比较可增减1%

（2）
无规划设计，但有序布置，人车不分流

（3）
无序布置，人车不分流
4
小区绿化
小区绿化状况
±1%

其中：（1）
绿化率高、植被分层、修剪整齐
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
绿化水平一般，植被不分层

（3）
绿化稀疏或基本无绿化
5
小区设施
公建配套与水电气等状况
±2%

其中：（1）
文体活动室、社区用房、物业用房、公共车库等公建配套齐全，有水、电、气、污水系统
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
有部分公建配套，有水、电、气、污水系统

（3）
有部分公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统

（4）
有部分公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统

基本无公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统

（5）
基本无公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统
6
车位状况
车位状况
±1%

其中：（1）
有停车场，车位多，满足停车需要
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
有停车场，车位一般，无法满足停车需要

（3）
无停车场、车位较少
7
楼层
有电梯（多层、小高层、高层）与无电梯楼层
±5%

其中：（1）
有电梯楼层调节
每往上一层加0.5%，（最大可增减5%）

（2）
无电梯楼层调节
见无电梯楼层修正系数表2.5.3
8
朝向
朝向状况
±1%

其中：（1）
朝南
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
朝东

（3）
朝西、朝北
9
配套设施
商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套设施在小区内或在小区附近状况
±2%

其中：（1）
小区或小区周边商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套齐全
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
小区或小区周边有部分配套设施（包括有中学、小学或有小学、幼儿园）

（3）
小区或小区周边有部分配套设施（仅有中学或仅有小学或仅有幼儿园）

（4）
小区或小区周边仅有商店等配套设施

（5）
小区或小区周边基本无配套设施
10
其他区位
因素

2.5.2实物状况调整系数表
序号
项目
项目内容
系数修正范围
1
成新
房屋新旧程度及保养情况
±5%

其中：（1）
房屋已建成0-4年
每个项目与相邻项目比较可增减1%，此外，视房屋保养情况好坏，可增减1%～2%

（2）
房屋已建成5-8年

（3）
房屋已建成9-12年

（4）
房屋已建成13-16年

（5）
房屋已建成17-20年

（6）
房屋已建成20年以上
2
建筑间距
建筑间距系数
±2%

其中：（1）
建筑间距系数1：1.4以上
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
建筑间距系数1：1-1.4

（3）
建筑间距系数1：0.8-1：1

（4）
建筑间距系数1：0.8以下
3
层高
层高状况
±2%

其中：（1）
层高4米以上
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
层高3.6-4米，含3.6米

（2）
层高3.2-3.6米，含3.2米

（3）
标准层高2.8-3.2米，含2.8米

（4）
层高2.8米以下
4
房屋结构
房屋结构状况

其中：（1）
钢混结构
每个项目与相邻项目比较可增减2%

（2）
混合结构一等、砖木结构一等

（3）
混合结构二等，砖木结构二等

（4）
混合结构三等，砖木结构三等

（5）
简易结构
比混三砖三减3%

（6）
基础加固
可增1%至2%

（7）
混合结构二等内框架或现浇屋面
可增0.5%至1%
5
物业管理
物业管理情况
±2%

其中：（1）
无物业管理
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
三级物业企业管理非全封闭物业管理

（3）
二级物业企业管理非全封闭物业管理

（4）
一级物业企业管理非全封闭物业管理

（5）
全封闭物业管理
6
其他实物因素

2.5.3成套居住用房无电梯楼层修正系数表
所在
楼层
1层
2层
3层
4层
5层
6层
7层
1
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
2

0.0%
1.5%
2.0%
1.5%
1.5%
1.5%
3

0%（坡顶1%）
2.5%
2.0%
2.0%
2.0%
4

0%（坡顶1%）
1.5%
1.5%
1.5%
5

0%（坡顶0.5%）
1.0%
1.0%
6

0%（坡顶0.5%）
0.0%
7

0.0%
2.6 商业用房的房地产状况调整
按苏住建规 [2011] 4号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”。本节所指“商业用房”是指批零销售、娱乐、餐饮、服务等四类及金融保险类沿街门面房。其他金融保险类用房称其为“商务金融用房”。
2.6.1区位状况调整系数表
序号
项 目
项目内容
系数修正范围
1
商店聚集程度
商店聚集程度
±4%

其中:(1)
商店聚集度高，业态齐全
每个项目与相邻项目比较可增减1%

(2)
商店聚集度较高，业态基本齐全

(3)
商店聚集度一般，业态基本齐全

(4)
商店聚集度一般，业态不齐全

（5）
沿街商店较少
2
交通便捷程度
交通通达与停车情况
±2%

其中:(1)
公共交通便捷，附近有轨道交通
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

(2)
公共交通较便捷，汽车可顺畅通达

(3)
汽车可顺畅通达，停车位较少

(4)
汽车不能通达
3
临街状况
临街状况
±2%

其中：（1）
沿主要商业道路
每个项目与相邻项目比较可增减1%

（2）
沿次要商业道路

（3）
沿一般商业道路
4
人流量
指行人与非机动车流量情况
±2%

其中:(1)
行人与非机动车流量较多
每个项目与相邻项目比较可增减1%

(2)
行人与非机动车流量一般

(3)
行人与非机动车流量较少
5
楼层
楼层状况

其中：（1）
一至三层综合平均价
1

（2）
一层：二层
1.4：0.9

（3）
二层：三层
0.9：0.7

（4）
三层：四层及四层以上
0.7：0.6
6
其他区位因素

商业用房一般分为沿主要商业道路、沿次要商业道路、沿一般商业道路三种类型。选取可比实例道路等级应相同或相似，最多不能相差一个级别。
2.6.2实物状况调整系数表
序号
项 目
项目内容
系数修正范围
1
成新
新旧程度状况及保养情况
±5%

其中:(1)
房屋已建成1-4年
每个项目与相邻项目比较可增减1%，此外，视房屋保养情况好坏，可增减1%～2%

(2)
房屋已建成5-8年

(3)
房屋已建成9-12年

(4)
房屋已建成13-16年

(5)
房屋已建成17-20年

(6)
房屋已建成20年以上
2
宽深比
宽深比调节状况

其中:(1)
宽深比大于2.0，含2.0
每个项目与相邻项目比较可增减3%

(2)
宽深比1.5-2.0，含1.5

(3)
宽深比1.0-1.5，含1.0

(4)
宽深比0.5-1.0，含0.5
每个项目与相邻项目比较可增减2%

(5)
宽深比小于0.5
3
层高
层高状况
±2%

其中：（1）
层高3.5米以下
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
层高3.5-4.0米，含4.0米

（3）
层高4.0-4.5米，含4.5米

（4）
层高4.5-5.0米，含5.0米
每个项目与相邻项目可增减2%

（5）
层高5.0米以上
4
房屋结构
房屋结构状况
±2%

其中：（1）
钢混结构
每个项目与相邻项目比较可增减1%

（2）
混合结构一等、砖木结构一等

（3）
混合结构二等，砖木结构二等

（4）
混合结构三等，砖木结构三等
5
设备设施
设备设施状况

其中：（1）
电梯
±1%

（2）
中央空调
±1%

（3）
消防设施
±1%
6
其他实物因素

说明：商业用房选取可比实例应与被征收房屋规模相当，两者建筑面积比为0.5-2。
2.7 商务金融用房的房地产状况因素修正
本节所指“商务金融用房”是指苏住建规[2011]4号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”中的金融保险用房。
2.7.1区位状况调整系数表
序号
项 目
项目内容
系数修正范围
1
聚集程度
商务金融用房聚集程度
±2%

其中:(1)
商务金融用房聚集度高
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

(2)
商务金融用房聚集度比较高

(3)
商务金融用房聚集度一般

(4)
商务金融用房聚集度较低
2
交通便捷程度
汽车通达与停车情况
±3%

其中:(1)
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）满足需要
每个项目与相邻项目比较可增减1%

(2)
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）基本满足需要

(3)
汽车可顺畅通达，停车位较少，不能满足需要

(4)
汽车不能通达
3
周边配套设施
周边配套设施状况
±2%

其中:(1)
各类商店、各种中介、通讯信息齐全
每个项目与相邻项目比较可增减1%

(2)
各类商店、各种中介、通讯信息较齐全

(3)
各类商店、各种中介、通讯信息欠齐全
4
楼层
楼层状况
±3%

（1）
有电梯楼层调节
以第五层为基础，五层以下不调整，五层以上的每提高一层增加0.5%。

（2）
无电梯楼层调节
以中间层为准，每往上一层减0.5%，每往下一层减0.5%
5
其他区位因素

2.7.2实物状况调整系数表
序号
项 目
项目内容
系数修正范围
1
成新
新旧程度状况
±5%

其中:(1)
房屋已建成1-4年
每个项目与相邻项目比较可增减1%

(2)
房屋已建成5-8年

(3)
房屋已建成9-12年

(4)
房屋已建成13-16年

(5)
房屋已建成17-20年

(6)
房屋已建成20年以上
2
房屋结构
房屋结构状况
±2%

其中：（1）
钢混结构一等
每个项目与相邻项目比较可增减1%

（2）
钢混结构二等

（3）
钢混结构三等

（4）
混合结构、砖木结构
3
层高
层高状况
±2%

其中：（1）
层高4.5米以上
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
层高4-4.5米，含4.5米

（3）
层高3.5-4米，含4米

（4）
标准层高3-3.5米，含3.5米
4
设备设施
设备设施状况
　±1%

其中：（1）
电梯及电梯数目
每个项目与相邻项目比较可增减1%

（2）
中央空调

（3）
消防设施
5
物业管理
物业管理情况
±3%

其中：（1）
无物业管理

每个项目与相邻项目比较可增减1%

（2）
三级物业企业管理非全封闭物业管理

（3）
二级物业企业管理非全封闭物业管理

（4）
一级物业企业管理非全封闭物业管理

（5）
全封闭物业管理

6
其他实物因素

2.8 综合用房的房地产状况调整
2.8.1区位状况调整系数表
序号
项 目
项目内容
系数修正范围
1
交通便捷程度
汽车通达与停车情况
±3%

其中:(1)
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）满足需要
每个项目与相邻项目比较可增减1%

(2)
汽车可顺畅通达，停车位（停车场）基本满足需要

(3)
汽车可顺畅通达，停车位较少，不能满足需要

(4)
汽车不能通达
2
周边配套设施
周边配套设施状况
±1%

其中:(1)
各类商店、金融、通讯服务齐全
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

(2)
各类商店、金融、通讯服务较齐全

(3)
各类商店、金融、通讯服务欠齐全
3
其他区位因素

2.8.2实物状况调整系数表
序号
项 目
项目内容
系数修正范围
1
成新
新旧程度状况
±5%

其中:(1)
房屋已建成1-4年
每个项目与相邻项目比较可增减1%

(2)
房屋已建成5-8年

(3)
房屋已建成9-12年

(4)
房屋已建成13-16年

(5)
房屋已建成17-20年

(6)
房屋已建成20年以上
2
房屋结构
房屋结构状况
±2%

其中：（1）
钢混结构
每个项目与相邻项目比较可增减1%

（2）
混合结构一等、砖木结构一等

（3）
混合结构二等、砖木结构二等

（4）
混合结构三等、砖木结构三等
3
层高
层高状况
±2%

其中：（1）
层高4.5米以上
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
层高4.0-4.5米，含4.5米

（3）
层高3.5-4.0米，含4.0米

（4）
层高3.0-3.5米，含3.5米
4
设备设施
设备设施状况

其中：（1）
电梯
增减1%

（2）
中央空调
增减1%

（3）
消防设施
增减1%
5
物业管理
物业管理情况
±1%

其中：（1）
物业管理较好
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%

（2）
有物业管理

（3）
无物业管理
6
其他实物因素

2.9 工业仓储用房的房地产状况调整
工业仓储用房，因建筑结构、构成及用地面积、容积率等的不确定性，一般不适用于比较法估价。如有相类似的房地产，采用比较法估价时，可对上述相关系数进行修正。

第三章 收 益 法
3.1 收益法的定义
预计被征收房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算被征收房屋的客观合理价值的方法。
3.2 收益法的公式
收益期为有限年的基本公式如下：

式中： V——待估房地产收益价值；
Ai——未来第i年的净收益；
Y——未来第i年的报酬率；
n——房地产的收益年限，是从价值时点开始计算的未来可以获取净收益的时间（为有限年）。
3.3 运用收益法估价步骤
（1）选择具体估价方法；
（2）测算收益期或持有期；
（3）测算未来收益；
（4）确定报酬率；
（5）计算收益价值。
3.4 运用收益法注意事项
3.4.1选取可比实例
参照比较法选取可比实例的要求选取租金实例。
3.4.2各项因素修正
被征收房屋于价值时点的客观市场年租金收入 = 可比实例的出租价格 × 出租情况修正 × 出租市场状况调整 × 出租房地产状况调整
（1）可比实例的出租价格，是建立出租价格可比基础上的实际成交出租价格；
（2）出租情况修正，修正因出租行为中某些特殊因素所造成的价格偏差；
（3）出租市场状况调整，将可比实例在其出租日期的价格调整为价值时点价格；
（4）出租房地产状况调整，房地产状况调整包括区位因素调整和实物状况调整。
①区位状况调整，将可比案例在其自身区位状况下的价格调整为被征收房屋区位状况下的价格；
②实物状况调整，将可比案例在其实物状态下价格调整为被征收房屋实物状况下的价格。
具体修正方法、系数调整以及不同类型房地产修正方法及系数的差异参考比较法对于可比案例的修正及调整方法。
3.4.3修正计算结果
所选取的若干个可比实例价格经过上述各项修正后，可用算术平均法或加权平均法等方法计算估价结果。
3.5 收益法相关参数
3.5.1税费
出租型房地产，可根据租赁合同计算净收益（应与客观市场租金收入接近），净收益一般为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金，如有相关费用转嫁情况的根据实际情况计算。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对涉及四项费用中的部分项目作相应调整。
一般租赁所需要的各项费用：
（1）维修费：一般为房屋重置价的2%
（2）保险费：一般为房屋重置价的0.05%
（3）管理费：一般为租金收入的2%～5%
（4）税金：根据税法及税务部门规定确定。
3.5.2空置率
空置和租金损失是指由于空置、承租人变动、租金或者其他收益的拖欠而产生的年潜在毛收入的酌减额。
3.5.3 报酬率的求取与确定
（1）市场提取法：选取不少以三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。
（2）累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿，并应根据被征收房屋及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
（3）投资收益率排序插入法：找出有关不同类型的投资及收益率、风险程度、按风险大小排序，将被征收房屋投资与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。
3.5.4 可收益年限的确定
3.5.4.1出让类型土地可收益年限的确定。土地使用权类型为出让的房地产其可收益年限为以价值时点开始土地剩余使用年限与房屋剩余经济寿命二者中取小。
（1）土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期应为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；
（2）土地使用剩余年限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值；
（3）建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值。
（4）建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
3.5.4.2划拨类型土地可收益年限确定。
（1）土地使用权类型为划拨的房地产，可收益年限按设定用途下出让土地的最高出让年限与房屋剩余经济寿命二者中取小。
各类出让土地的最高出让年限表
土地用途
最高出让年限（年）
住宅
70
商业
40
综合
50
工业
50
（2）土地使用权类型为划拨的房地产（不包括住宅用房）的价值，按设定用途下出让土地的最高出让年限计算的房地产价值，扣除其应补交的土地出让金（补交土地出让金的数额根据政府有关部门规定处置）

第四章 成本法
4.1 成本法的定义
所谓成本法，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。重置成本和重建成本可以合称为重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
4.2 成本法的公式
被征收房屋的评估价格 ＝土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
4.3 运用成本法估价步骤
（1）选择具体估价路径；
（2）测算重置成本或重建成本；
（3）测算折旧；
（4）计算成本价值。
4.4 成本法相关参数
（1）土地取得成本
土地取得成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规定。
①土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。
②重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润包括待开发土地成本、土地建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
③土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余期限。
（2）建设成本
①开发前期费用
如市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标等，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出，土地取得成本中已经全部包含或部分包含的支出，此处不再包含或部分包含。
②建筑安装工程费
包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。
③基础设施建设费
为估价对象独立配套建设的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则市政基础设施建设收费已部分或全部包含在土地取得成本中，则此就只有部分或者没有基础设施建设费。
④公共配套设施建设费
城市规划要求配套建设的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。
⑤其他工程费
包括工程监理费、竣工验收费等。
⑥开发间接税费
包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如人防工程费等，如地方政府或其有关部门收取的费用已包含在土地取得成本中，则此就没有费用。
（3） 管理费用
管理费用=（土地取得成本+建设成本）×2%-3%
（4） 投资利息
（1）计息项目包括土地取得成本、建设成本和管理费用；
（2）利率：采用价值时点的一年期银行贷款利率；
（3）计息时间：土地取得费用的计息周期为投资建设期；假设投资建设成本和管理费用在建设期均匀投入，则计息期为投资建设期的一半，根据不同物业类型，不同体量的建设期见下表。

物业体量与建设期表
业态类型
建筑体量V（万平方米）
住宅
V≤3，建设期1年；3＜V≤10，建设期2年；V≥10，建设期3年
商业
V≤3，建设期1年；3＜V≤10，建设期2年；V≥10，建设期3年
商务金融
V≤5，建设期1年；5＜V≤10，建设期2年；V≥10，建设期3年
工业仓储
V≤5，建设期1年；5＜V≤10，建设期2年；V≥10，建设期3年
（5） 销售费用
销售费用=（土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息）×3%-5%
（6） 开发利润
开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用）×利润率
不同业态的利润率取值
业态类型
利润率
住宅
8%-15%
商业
15%-20%
商务金融
8%-12%
工业仓储
3%-9%
（7） 销售税金
销售税费=（土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润）×税率
销售税金是根据商品买卖的流转额征收的税金，是属于流转税的范畴，此处包括营业税、城建税、教育费附加。苏州市镇一级税率为5.55%，市区一级5.6%。
“营改增”实施之后按照以下公式：
销售税费=（土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润）÷1.0