上半年山东省房地产估价师相关知识控制性详细规划有关计算规则考试试卷.docx

2017年上半年山东省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡,土地资本化率为10．8%。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元.
A:500
B：750
C：800
D：1000
E：工业用地的监测点评估价格
2、（)是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件.
A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
3、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是.
A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B：实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D：当计息周期为“月”时,实际利率小于名义利率
E：借款合同
4、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。
A：估价机构
B：估价人员
C:估价对象
D:估价方法
E：工业用地的监测点评估价格
5、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。
A．省级人民政府
B．市、县人民政府
C．市、县人民政府土地管理部门
D．乡镇人民政府
6、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元,这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B．评估价格不公平合理,成交价格公平合理
C．评估价格和成交价格都公平合理
D．评估价格和成交价格都不公平合理
7、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为.
A:466 ㎡
B：496 ㎡
C：506 ㎡
D:596 ㎡
E：工业用地的监测点评估价格
8、某综合楼总建筑面积为10 000 ㎡；其中可出售的居住建筑面积为7 000 ㎡，可出租的商业建筑面积为1500 ㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为。
A：80％
B:90％
C:85％
D:95％
E:借款合同
9、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡,2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。那么,该市房屋的平均建设周期为年。
A:0.5
B:1。5
C：2
D：3
E：借款合同
10、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8％，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。
A．比售价优惠
B．不如售价优惠
C．与售价一样
D．难以判定是否给予了优惠
11、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。
A．等于
B．大于
C．小于
D．A、B、C均有可能
12、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果.
A:收益法
B：市场法
C:成本法
D：假设开发法
E:工业用地的监测点评估价格
13、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿.
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
14、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。
A．投资的资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额
15、以下不适合利用成本法估价的房地产是。
A:机场
B：单纯建筑物
C：住宅
D：房地产保险
E:工业用地的监测点评估价格
16、某估价机构接受保险公司的估价委托,拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。
A:估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在
C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在
D:估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去
E:工业用地的监测点评估价格
17、建筑密度通常以控制.
A：上限
B：下限
C:中限
D：上、下限
E：执行层的组织协调
18、设计变更发生以后,承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款.
A:14
B：15
C：20
D：28
E：执行层的组织协调
19、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__.
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
20、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其()的状况。
A．估价作业日期
B．成交日期时
C．估价时点
D．交易日期调整后
21、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1。5年.估计建成还需1。5年,投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12％.该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元.
A．3939。61
B．4433。88
C．4768.50
D．5652。09
22、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以__。
A．合用出让金的20%以上罚金
B．合同出让金的50％以上罚金
C．以原价的30%收回土地
D．无偿收回土地使用权
23、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡,总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】
A：30％
B:45%
C：65%
D：75％
E：工业用地的监测点评估价格
24、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请.
A：15
B：30
C:45
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、建设投资估算的精度在±10％,所需费用，小型项目约占投资的1．0％～3．0%，大型复杂的工程约占0．2％~1．0%，该阶段为.
A：投资机会研究
B：初步可行性研究
C:详细可行性研究
D:项目的评估和决策
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、房地产估价委托合同的内容一般包括。
A：估价对象
B：估价目的
C：估价师
D：估价报告日期
E：委托人的协助义务
2、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12％
B．32％
C．24%
D．30%
3、一般来说,地籍资料具有{ ）三大功能。
A:土地利用管理和规划的功能
B：财政税收的功能
C：法律功能
D:明示功能
E：暗示功能
4、拍品展示的方式主要有。
A：固定展示
B：巡回展示
C:现场展示
D：资料展不
E：定期展示
5、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
6、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2.那么，该市房屋的平均建设周期为()年。
A．0。5
B．1.5
C．2
D．3
7、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是__。
A．资金运动的时间始点
B．日历年度的年初
C．某一基准时刻
D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点
8、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。
A：按地域细分
B：按房地产用途细分
C:按增量存量细分
D：按交易形式细分
E:按目标市场细分
9、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。则该企业流动比率是。
A：40％
B：50％
C:200％
D：250％
E:执行层的组织协调
10、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内,持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．40
11、影响房地产市场发展的__因素,是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。
A．家庭
B．社会
C．文化
D．政策
12、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。（2007年试题）
A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C:当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D：如果使用贷款，且项目盈利,则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E：内部收益率越高，投资风险就越小
13、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度.
A．《中华人民共和国仲裁法》
B．《中华人民共和国宪法》
C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
E．《中华人民共和国民法通则》
14、财务杠杆效应是由于__引起的.
A．贷款利率与项目全投资收益率不同
B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同，
C．预售收入资金回笼较快
D．自有资金投入时间点的差异
15、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权,转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元,土地增值税应纳税额为万元.
A：330
B：350
C：440
D:870
E：执行层的组织协调
16、应用路线价法需要进行等修正.
A：临街深度
B:土地形状
C:交易日期
D：交易情况
E：临街宽度
17、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了(）等诸方面.
A．城市基础设施
B．高新技术
C．城市公用配套设施
D．资金
E．专业人员经验
18、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和__等。
A．地籍测量
B．房产测量
C．地质测量
D．城市工程测量
E．码头测量
19、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物,是的结合体。
A：设备
B：实物
C：权益
D：区地
E:环境
20、下列关于选取可比实例的说法中,有误的一项是__。
A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便
21、基准地价系数修正法的基本原理是__。
A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
22、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。
A．1～3人
B．4～5人
C．6~10人
D．11~13人
23、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的__。
A．容积率
B．土地用途
C．土地开发程度
D．评估单位
E．土地使用权性质
24、《物业服务企业资质管理办法》规定,负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为.
A：国务院建设主管部门
B：省人民政府建设主管部门
C:自治区人民政府建设主管部门
D：直辖市人民政府房地产主管部门
E：设区的市的人民政府房地产主管部门
25、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于.
A：固定污染源
B：移动污染源
C：点源
D：高架源
E：线源