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房地产市场调研报告案例 某花园可行性研究工作坊成果 报告 第 第一章 项目市场调研 1.1调查方案设计 1.1.1调查路线 1、调查人员： 3、调查方式：抽样调查和全面调查相结合，对天津居民采取抽样调查，对其他信息获取采取全面调查。 4、实施概况：8人分工合作，6人对天津居民发放问卷调查表收集资料，样本容量共计500份，2人走访几个天津市内豪华的住宅区。 5、 _：郑泽宇、李世贵、马云燕、肖萌萌同学负责资料和汇总；马云燕、孙毓唯同学进行数据资料分析，得出结果；敖海、刘佳炀同学撰写调查报告。 6、工作阶段内容、时间与 _： 1.1.2调查方案设计 1、 调查主题 天津房地产项目市场形势的调查 2、 调查目的 （1）、为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划。 （2）、以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应市场发展的需求。 3、 调研范围及对象 （1）、调研范围：天津市内六区 （2）、调研对象：天津市民、天津市内周边知名楼盘。 4、 调查内容 （1）、天津居民的基本信息：性别，年龄；学历；收入；工作；家庭 （2）、天津居民对于房地产的需求及偏好：是否需要购买房地产；购买用途；户型；面积；建筑形态；建筑风格；地区选择；获取房地产信息；可接受单价和总价。 （3）、天津房地产市场的基本情况和供求情况：目前市场上在售楼盘及销售情况的基本信息；天津南开区二手房市场的基本信息；天津南开区xx年的房地产投资总额；新开工面积；竣工面积。 5、 市场调查质量控制 高质量的房地产市场调查有三个显著标志：系统性、准确性和及时性。对市场调查来说要求互为必要条件，缺少任何一方面，都将导致市场信息失真，使市场调查失去意义。因此，房地产市场调查的质量控制非常重要，其主要把握的原则如下：（1）、客观性原则 房地产市场调查是一种集体合作的过程，受参加人员主观因素影响很大。但是，对调查质量的评价应是客观的，应以真实反映市场运行状况的指标来衡量其整体质量，应当有明确的质量标准极其规范性的检验方法，不能因人而异，人为降低标准。（2）、全程性原则 房地产市场调查质量的控制，不仅表现为事后的检查验收，而且表现为对调查前的预防和调查实施中的抽样，作到调查质量在事前、事中、事后都得到有效控制，并构成一个完整的控 制体系。 （3）、全员性原则 全体调查人员都要有质量意识，并使个主要环节有专人负责质量检查。（4）、综合平衡性原则 实施质量控制的关键在于提高市场调查资料的系统性、准确性和及时性，使这三者达到最佳的组合效果。这就需要认清这三者之间的相互制约关系，把握主要矛盾和关键环节，制定切实可行的控制方案和控制标准，正确处理好调查经费、调查精度、调查时限、调查项目等因素的关系。 1.2信息调查情况表及问卷设计 房地产市场调查问卷（消费者调查） 尊敬的先生/女士： 您好! 为了更好的了解我市居民购房的真实意向，我们在进行一项全市民住房状况及需求的市场调研。您的意见无所谓对错，都会对我们有很大帮助，希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这项调查，我们会对您的回答予以保密。 对您的帮助与支持表示感谢! 调查项目： 1、您购房的主要目的是： 日常居住 第二居所投资 其他 2、您购房主要考虑： 地段 价格 房型 环境配套 物业管理 距离相关地点近 3、您购房选择的房屋种类： 底层高层 多层 超高层 4、您购房对卫生间和阳台的要求为： 单卫 双卫 三卫 双阳台 其他 5、购买商品房，你购什么买户型： 二房一厅 二房二厅 三房一厅三房二厅 其他 6、您希望的标准： 毛坯房 全部精装 豪华装修 其他 7、您购房希望的地段或可接受的地点： 市中 郊区 其他 8、你购房希望相邻： 公园绿地 医院娱乐场所 其他 9、您购房可接受车程（从居住地到工作地点）： 分钟内 分钟分钟 无所谓 10、您购房家庭人均面积希望达到： 平方米 平方米平方米以上 宁夏新思路房地产开发有限公司人力资源 管理调查报告 1 企业简介 xx年3月，公司收购了宁夏凯威地产开发有限公司，建设“观湖国际”项目。该项目占地约300亩，将建成银川市最高档次的现代化住宅小区，在银川市房地产开发史上树起一面新的旗帜。目前前期各项工作正在积极的开展，项目已开工建设。由于公司的诚信纳税、守法经营，近几年连续被银川市人民政府评为“依法诚信纳税先进企业”，xx年5月被银川市国家税务局和银川市地方税务局联合评为“银川市xx年xx年度纳税信用等级A级。”公司的良好运营，在xx、xx年度房地产各项经济指标位列傍首；xx年度被银川市消协评为“消费者信得过单位”。鉴于公司连续几年来所取得的成绩，xx年被自治区 _、自治区国土资源厅、自治区工商局等区六家单位联合授予“全区首批房地产开发星级企业”荣誉称号。xx年3月被金凤区政府评为“为金凤区经济发展做出突出贡献先进企业”；xx、xx年“君临满城”楼盘分别荣获“大银川建设最佳人居品质贡献奖”、“读者心目中的绿色人居社区”等荣誉称号。xx年6月公司被评为“xx年度银川市解决建设领域拖欠工程款和农民工工资问题协调先进单位”。连续三年被宁夏回族自治区 _评为“xx、xx、xx年度银川市房地产开发企业信用等级AA级”。xx年2月11日被区 _、区工商局、区国土厅、区地税局、区 _、区物价局、中国人民银行银川中心支行、宁夏银监局等8个部门联合命名为“全区房地产诚信企业”； xx年8月5日被银川市工商行政管理局、银川市企业诚信促进会联合评为银川市 xx-xx年度“守合同重信用”企业；xx年3月20日被区 _评为“房地产开发信用AA级”； xx年分别通过银川市红十字会、民政局为四川汶川地震灾区捐款50万余元；xx年12月27日被宁夏福建企业家协会评为“512”汶川地震捐款爱国扶桑善举企业。 公司自成立以来，在谋求发展的同时，还积极参与社会公益事业，xx年公司慷慨解囊为在银川举办的第十三届“金鸡百花电影节”捐款20万元，xx年为闽商见义勇为基金会捐款25万元，到目前为止公司先后向社会有关部门、单位组织的公益活动及教育事业捐资伍佰多万元；xx年被银川市政府评为“银川市献爱心支持公益事业先进企业”。 2人员招聘 人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一，对企业发挥着越来越重要的作用。人力资源管理就是运用现代化的科学方法，对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配，使人力、物力经常保持在最佳比例，同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调，充分发挥人的主观能动性，使人尽其才、事得其人、人事相宜，以实现组织的目标。现代组织的人力资源管理，主要涉及到四个方面的内容:选人、育人、用人、留人。 伴随着行业的飞速发展，房地产业呈现出专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这些特点决定了房地产从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。许多房地产企业近几年发展困难，原因固然很多，但房地产从业人员专业素质较差，企业领导对人力资源管理工作重视不够是其中最直接的原因之一。因此人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。“人才问题”普遍成为房地产企业人力资源管理的核心问题。 2.1外部招聘 为了满足公司战略发展规划对人力资源的需求，宁夏新思路房地产开发有限公司特别制定了相应的外部招聘录用制度。 （一）确定部门用人的原则： 1、符合公司及本部门发展规划和经营战略目标实现的需求； 2、符合目前或近期业务的需求； 3、有助于提高办公效率和促进业务开展，避免人浮于事； 4、适应用人部门的管理能力和管理幅度。 （二）公司各部门如确有用人需要，部门主管制订用人计划并填写“人员增补申请表”，报主管部门领导批准后，交人力资源部核定并统一组织实施。 （三）人力资源部组织进行公司范围内的招聘（即通过公司内部网络进行选拔）。在不能满足需求的情况下，考虑从外部进行招聘。 （四）人力资源部通过人才市场、招聘会、站、猎头公司等渠道发布招聘信息，收集应聘者材料。 （五）人力资源部汇总、应聘材料，并会同用人部门根据招聘条件和“岗位职务说明书”的任职资格条件进行初步筛选，确定面试人员，进行面试通知。 （六）应聘人员携带本人简历、学历证书、 _等相关证件资料的原件，并如实填写应聘人事登记表，由人力资源部核实后备档。 （七）人力资源部会同用人部门组织应聘人员面试，笔试，及其他测评活动。根据结果，用人部门确定试用意见。 （八）人力资源部对应聘人员背景资料进行核实，核实无误后通知到指定医院进行体检。如有欺骗和隐瞒者或体检不合格的，不予录用。 （九）员工按时到人力资源部报到，参加岗前培训。 （十）新进人员经培训考核合格后，由用人部门确定录用意见，并反馈人力资源部备档。由人力资源部办理相关手续后到岗开始试用。 （十一）凡有下列情况者，不得录用为本公司员工： 1、剥夺政治权利尚未恢复； 2、被判刑或被通缉，尚未结案； 3、参加非法组织； 4、品行恶劣，曾受到开除处分； 5、 吸食毒品； 6、 拖欠公款，有记录在案； 7、 经医院体检，本公司认为不合格； 8、 欺骗学历或用假文凭的； 9、 其他任何隐瞒，欺骗行为者。 （十二）人力资源部备档材料： 1、员工招聘测评表； 2、应聘人事登记表； 3、学历、 _复印件； 4、体检表； 5、其他重要文档。 （十三）试用期后，用人部门对试用员工进行转正考核。由员工向人力资源部领取转正申请表、员工自我述职书，填写完毕后，提交给所在部门主管，所在部门主管对试用员工进行考核，并填写员工转正考核定级表经所在部门上级领导批准后，交人力资源部经理签署意见并备档。 （十四）转正申请得到批准后，由人力资源部办理正式录用手续的，成为公司正式员工。 2.2内部招聘 为保证公司各部门之间员工的合理流动，同时为员工提供多方面学习的机会，特建立公司内部流动的机制。 （一）公司各部门如出现岗位空缺，在进行内部人员调配后仍无法满足需要时，可向人力资源部及时提出用人需求。部门主管填写“人员增补申请表”，报上级主管批准后，交人力资源部核定并统一组织实施。 （二）人力资源部采用“先内后外”的招聘方式，即先在公司内部进行内部招聘。同时采用公开报名、面试考核、公平竞争、择优录取的方式进行。 （三）人力资源部将用人需求信息在公司内部网络上予以公布。应聘人员可到人力资源部报名。 （四）应聘人员应具备的资格条件：在公司的最短时间原则上为6个月工作；在现岗位的最短时间原则上为6个月（含应届毕业生）；应聘者须符合用人部门相关岗位工作职务说明书上要求；并且在公司工作期间表现良好的。 （五）人力资源部会同用人部门对应聘人员进行面试、筛选。 （六）由用人部门同应聘人员原所在部门进行协调，达成一致后，确定最终录用意见。报主管部门上级领导审批后，反馈人力资源部备案。严禁事先与应聘人员本人商量。 （七）由人力资源部通知应聘人员办理内部异动手续。 3招聘岗位 1. 财务部经理1名 招聘条件： (1) 财会审计或会计电算化等相关专业大学本科以上学历； (2) 8年以上实际财务工作经验，其中4年以上部门经理管理经验； (3) 需有财会类相关证书。 2. 工程部经理1名 招聘条件： (1) 大专或以上（通信工程专业优先）。男，25-40岁，4年以上电信行业项目管理经验， 熟悉WBS，EVM等，有QC经验； (2) 熟悉项目成本控制流程，能合理安排工程进度，懂风险控制； (3) 为人踏实、稳健，良好的责任心，缜密的思维和良好的沟通理解能力； (4) 懂弱电及综合布线、会CAD制图，熟悉概预算及审计流程，有PMP、IPMP证书者优 先。 3. 会计1名 招聘条件： (1) 认同金源理念，坚持原则、廉洁奉公； (2) 大专以上文化程度； (3) 有助理会计师以上职称，主管一个单位或者单位内一个重要方面的财务会计工作 时间不少于两年； (4) 熟悉国家财经法律、法规、方针、政策和制度，掌握酒店管理的有关知识； (5) 具有独立计算各项财务指标和综合分析公司经营业务情况的能力；具有有关财务 分析各项指标和运算知识和能力，并能用电脑操作和调用各项数据的能力。 4. 预算部安装预算员1名 招聘条件： 有预算员或造价员资格证，3年以上工作经验。 4职位说明书 就实际招聘情况，以职位说明书的形式对宁夏新思路房地产开发有限公司会计职位加以说明，见下图： 房地产市场调查报告 报告提纲 院 系：专 业：学 号：姓 名：管理学 院房地产经营与管理11160xx 吴 佳 星 第一部分、阜新市概况 1. 地区人文 2. 地区地理 3. 远景规划 第二部分、阜新市房地产市场特征 1.阜新市房产整体发展概况 2.住宅地产发展现状分析 第三部分、区域市场总体分析 1.该项目所在区域概况 2.地块分析 3.竞争分析 第四部分、项目SWOT分析 1.项目基本概况 2.优势分析 3.劣势分析 4.机会分析 5.威胁分析 第五部分、调查总结及项目初步建议 第一部分、阜新市概况 阜新1940年建市，市名源于“物阜民丰，焕然一新”之意。东临省会，距沈阳直线距离147.5公里；南靠渤海辽东湾，与大连港南北相望；西与锦州港、京津地区襟衣相连，是环渤海经济区的组成部分之一。全市总面积10355平方公里，其中城市规划区面积674.02平方公里，建成区面积53平方公里。下辖两县五区，即阜新蒙古族自治县、彰武县和海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。此外，还有省级经济开发区和高新技术产业园区。全市总人口193万,其中城市人口78万。全市有30个少数民族,共30.5万人,占总人口的15.8%，其中蒙古族人口22万，占总人口的11。 阜新具有悠久的历史文化。境内的查海古人类遗址，距今已有7600年以上的历史，著名考古学家苏秉琦先生因此将阜新誉为“玉龙故乡，文明发端”。在辽代，阜新是契丹民族的主要活动区域，近年来发现了多处辽代契丹贵族的墓葬。位于阜新蒙古族自治县境内的懿州古城，是武当宗师张三丰的出生地。在清朝，阜新是藏传佛教的东方传播中心，境内的瑞应寺现有 _册封的七世活佛，海棠山上至今还保留着267尊藏传佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而兴”的资源型城市，至今已有100多年的煤炭开采历史。 近几年阜新的房产市场呈现上升趋势，而且有稳步上涨的势头，所以，阜新市近几年的房子建造业发展迅速。 第二部分、阜新市房地产市场特征 一、阜新市房产整体发展概况 通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点： 房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度偏低； 房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场初步形成； 整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，但营销水平并不落后； 二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。 二、住宅地产发展现状分析 从整个阜新市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。 依据调查显示，目前阜新市房产品质逐步提升，具有代表性的有：海鑫国际、祥宇一品、金地花园、银通国际等。下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握阜新市未来的市场 发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。 1、代表性楼盘概况 规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段； 产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足； 开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80135平米之间。 2、代表楼盘对比 根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。 海鑫国际 项目定位：阜新人上层生活的坐标。 项目规模：占地面积14.85万平方米，由多层和小高层组成，分三期开发建设，共开 发建设47幢楼，一期15幢，xx年8月30日竣工，现已全部入住，二期工程xx年8月30日竣工4幢，二期现有16幢即将竣工，三期即将开工。 建筑特色：简洁、现代的建筑风格。 工程进度：09年4月份而起进入市场以来，截至目前接近三年时间，目前工程进度接 近完工。 销售情况：房屋接近售完，还有部分小户型以及大户型待售。 价位情况：均价2500元左右，10楼参考价位3200元/，最低、最高价在23003500 元浮动。 主力总价：以125主力三房为例，市场总价为：35万左右。 商业分析：临街商铺10000元/，最小的商铺面积为33，总价为33万，与住宅 类主力户型的主力总价接近。 项目配套：超市分布周边，餐饮、娱乐、银行、医院等配套设施均可以满足社区居民 的日常消费，配套完善。 金地花园 项目定位：户型结构优势明显，地理位置好。 项目规模：建筑面积160000平方米，占地面积119350平方米。 销售情况：现已售完，二期建设完毕，已销售65%，三期已规划完毕，正在建设之中。 价位情况：起价：2650元/平方米，最高价：3800元/平方米，均价3200元/平方米。 主力户型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。 其他资料：金地房地产开发有限公司进行建造和规划，容积率为1.34，绿化率为40%， 一期总户数为1928户，采取地热。 项目配套：周边有小型菜市场、游泳馆、公园，超市以及饭店围绕小区分布，2路、2 环、12路、13路都在小区门口经过。 第三部分、区域市场总体分析 一、该项目所在区域概况 小区位于位于人民街以东，东风路以北，工业街以西的34.8万平方米的祥宇一品，在摘地之初就惹来各方的关注，如今，一期27幢15万平方米已经售罄。阜新首席德式风情建筑呈现在我们面前砖红色、灰色、黄色相间，高低错落，蓝色坡屋顶彰显出艺术的流畅与美感，简约、美观、庄重、大气，品质感优越；线条、色调、建筑，都表现出了简约、硬朗、庄重的气质，它对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的外部，还是建筑物的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。 二、地块分析 阜新祥宇建筑工程有限公司是xx年7月经阜新市工商行政管理局批准成立的房屋建筑工程总承包三级资质的建筑公司。公司设有总经理办公室、工程部、安全质量部、物资供应部、财务部、经营部、保卫处等部门。工程共49栋楼，建筑面积达到30万平方米。 三、竞争分析 本项目周边3公里半径范围内具有代表性的是时代海鑫房产开发的海鑫国际项目，共有13栋多层、3 栋小高层，其中60%以上被公务员团购，目前该项目现房呈现，与本项目不构成直接的竞争局面。 内容仅供参考