山东省房地产估价师《制度与政策》：商品房现售考试题.docx

山东省房地产估价师《制度与政策》：商品房现售考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=×直接成本利润率。
A：后续开发成本+管理费用
B:后续开发成本+管理费用+销售费用
C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：工业用地的监测点评估价格
2、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。
A：城市规划区内国有土地上
B：城市规划区內集体土地上
C：城市建成区内国有土地上
D：城市建成区内集体土地上
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元／㎡.
A：7974.00
B：8023。00
C:8056。25
D：8078。00
E：工业用地的监测点评估价格
4、是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。
A：开发-销售模式
B：开发-持有—出租—出售模式
C：购买—持有—出租—出售模式
D:购买-更新改造—出租模式
E：借款合同
5、关于融资成本,下列说法不正确的是
A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本
D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费
E：借款合同
6、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元,预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值,则资本化率为。
A:6．67％
B：7．41％
C：12．60％
D：13．33％
E：工业用地的监测点评估价格
7、路线价法主要适用于__.
A．城市街道两侧商业用地的估价
B．旧建筑物的估价
C．新建筑物的估价
D．拆迁房屋的估价
8、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。
A．利润
B．价格
C．价值
D．收益价格
9、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2,报酬率为10%.则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（)元／m2。
A．2965。39
B．3035。02
C．3103。59
D．3067。78
10、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。
A：活期
B：3个月整存整取
C：6个月整存整取
D：一年整存整取
E：执行层的组织协调
11、某笔贷款的年名义利率为12％,年实际利率为12。55%,则该笔贷款是按（）作为计息周期的.
A．年
B．半年
C．季度
D．月
12、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准,A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。
A．33
B．66
C．96
D．160
13、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__.
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
14、有一宗三角形的土地需要进行估价,其临街路线价（土地单价）为2000元/m2,如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft,那么该宗三角形土地的价格为__万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三角形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/ft
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
G．150
H．175
I．200
J．平均深度价格修正率(％)
K．80
L．75
M．70
N．65
O．60
P．50
Q．30
R．20
15、新设立的房地产开发企业,应当自领取营业执照之日起日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案.
A：7
B:15
C:30
D：60
E：执行层的组织协调
16、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A:1991年11月,国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B:1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》
C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。
A：10．0
B：12．5
C：13．5
D：40．0
E：工业用地的监测点评估价格
18、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元,投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%.该写字楼的价值为万元.
A:17087．20
B：18699．20
C：19666．40
D：20666．67
E:工业用地的监测点评估价格
19、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m,前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡,若按重叠价值法估价，则前街影响深度为.
A：9 m
B：13．5 m
C：15 m
D：18 m
E：工业用地的监测点评估价格
20、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
21、货币发行,应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用.
A．国家信贷资金
B．国家预算资金
C．国家负担资金
D．国家计划资金
22、某期房尚有一年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%,贷款利率年利率为5％，则该房地产期房价格为__元/m2.
A．2949。44
B．3124。44
C．3194。44
D．3500
23、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A．一手
B．二手
C．原始
D．基础
24、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的,必须经__批准。
A．政府
B．城市规划行政主管部门
C．城市建设行政主管部门
D．城市土地主管部门
25、__是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去,不会停业，也不会大规模削减业务。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__.
A．铁路局及国有铁路运输控股公司
B．铁路办事处
C．中铁集装箱运输有限责任公司
D．中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司
E．青藏铁路公司
2、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。
A．12％
B．32%
C．24%
D．30%
3、下列关于监护人，表述正确的是。
A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人
B：未成年人的监护人是其父母
C:无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人
D:无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人,由其配偶担任监护人
E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人
4、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为()年。
A．38
B．42
C．58
D．60
5、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。
A:《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B:《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存,业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D:业主委员会作为业主大会的执行机构,可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E:业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
6、在__7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件.
A．1991年
B．1992年
C．1993年
D．1994年
7、保险合同的关系人有。
A:被保险人
B：受益人
C：保险人
D:投保人
E:保险代理人
8、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。
A：国家机关用地
B：非军事用地
C：城市基础设施用地
D：个人企业用地
E：法律、行政法规定的其他用地
9、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于 整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。
A：10％
B:11%
C：13％
D：14%
E：借款合同
10、从房地产市场整体出发,分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是__。
A．房地产供求结构
B．房地产投资结构
C．房地产数量结构
D．房地产总量结构
11、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元,勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元,住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。其每平方米开发利润应不高于元。
A：12
B：24
C:36
D:48
E:执行层的组织协调
12、依法取得建设用地使用权的途径有方式。（2001年试题）
A：划拨
B：出让
C：转让
D：抵押
E：租赁
13、引起建筑物折旧的因素包括。
A：地震
B：电梯数量不够
C:酸雨
D：单行道
E：门窗的自然破损
14、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％,年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（)万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
15、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元,年租金收入为770万元,则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。
A．50。0
B．92.4
C．60。0
D．98.0
16、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大,那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
17、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途,必须取得同意,并依法办理相关手续.
A：原出让方
B：转让人
C：规划行政主管部门
D：原出让方和市、县规划行政主管部门
E：执行层的组织协调
18、开发商的主要合同关系通常包括（)等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
19、房地产金融的特点包括__。
A．集中性
B．风险性
C．流通性强
D．资金增值性
E．资金周转期长
20、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险。
A:信用
B：管理
C：法律
D：操作
E:借款合同
21、根据客观性原则，下列表述正确的是。
A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性
B：会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中,应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求
C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况
D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策
E:会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实
22、下列对房地产估价的本质描述中,不正确的是__。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B．房地产估价是房地产估价师在给房地产定价
C．房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证
D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E．房地产估价既是科学又是艺术
23、拆迁估价应当坚持__的原则。
A．公平、公正、公开
B．独立、客观、公正、合法
C．客观、公正、公开
D．合法、公开、公平
24、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。
A．15日
B．30日
C．3个月
D．6个月
25、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件,报经有批准权的人民政府批准后，由__实施。
A．市、县人民政府
B．市、县人民政府土地管理部门
C．市、县人民政府规划管理部门
D．乡镇人民政府