上半年上海房地产估价师理论与方法合法原则考试题.docx

2016年上半年上海房地产估价师《理论与方法》:合法原则考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、在市场调查中，__是最易出错的阶段.
A．分析信息
B．信息汇总
C．收集信息
D．报告结果
2、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。
A．疗养区
B．居住区
C．工业区
D．大学区
3、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。
A．工业厂房
B．工业用地
C．商品住宅
D．商住用地
4、项目评估基础数据的预测和选定通常不包括__部分。
A．销售收入测算
B．成本及税金
C．借贷资金
D．利润分配
5、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括__。
A．物理折旧
B．功能折旧
C．物质折旧
D．外部性折旧
6、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以__为准.
A．登记记载的内容
B．抵押合同为准
C．公证书内容
D．重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记
7、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质,从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．阶段性调查
8、预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会__。
A．上升
B．下降
C．不变
D．升降难定
9、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元,年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为__。
A．1570。975万元
B．1370。975万元
C．1270。975万元
D．1070.975万元
10、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__.
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
11、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
A．存量规模
B．租金水平
C．开发成本
D．资本化率
12、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。
A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大
B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定
C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势
D．由于房地产相关法律法规较健全,房地产交易费用，相对来说还是比较低的
13、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。
A:1
B：2
C:3
D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、被征收土地所在的市、县人民政府,在收到征收土地方案后,日内应以书面或其他形式进行公告.
A：10
B：15
C:30
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
16、《中华人民共和国招标投标法》规定,招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A：1
B：3
C:5
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡,经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的累计折旧额为。
A:612．33万元
B：615．74万元
C：625万元
D：648．15万元
E:工业用地的监测点评估价格
18、房地产的经济寿命是指物业开始使用至__的时刻。
A．收益为零
B．产生的收益超过其使用成本
C．净收益为零
D．收益率小于基准收益率
19、房地产估价采用.
A：差额定率累进计费
B：足额定率累进计费
C:差额定率累退计费
D:足额定率累退计费
E：执行层的组织协调
20、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。
A．5％
B．10%
C．15％
D．20％
21、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。
A：260
B：300
C:360
D:600
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、面积误差比的计算公式为.
A:面积误差比=［（合同约定面积一产权登记面积)／合同约定面积］×100%
B：面积误差比=[（产权登记面积一合同约定面积）／产权登记面积］×100%
C：面积误差比=［（合同约定面积一产权登记面积）／产权登记面积］×100%
D：面积误差比=［（产权登记面积一合同约定面积)／合同约定面积］×100%
E：执行层的组织协调
23、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）.
A．谨慎价值
B．市场价值
C．残余价值
D．快速变现价值
24、半年度中期财务会计报告应当于年度中期结束后__内对外提供。
A．15天
B．30天
C．60天
D．4个月
25、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是.
A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径
C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。
A．能够保值和增值
B．受通货膨胀的影响
C．贷款利率较低
D．经营成本较低
2、下列属于房地产中介服务主要特点的是.
A：人员特定
B：委托服务
C：有偿服务
D：无偿服务
E：行政服务
3、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。
A：环境
B：地形地势
C:外部配套设施
D：内部基础设施完备程度
E：装饰装修
4、按照废物的化学性质，固体废物可分为。
A：污泥
B：一般废物
C：有害废物
D：无机废物
E：有机废物
5、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是.
A:8％
B:6．12％
C：12．62%
D:8．24%
E：借款合同
6、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括.
A：房地产税
B：保险费
C:人员工资及办公费用
D：保持房地产正常运转的成本
E：房地产改扩建费用
7、下列会计科目中，属于资产类的有.（2009年试题）
A：短期投资
B：累计折旧
C：实收资本
D：委托加工材料
E:坏账准备
8、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。
A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B：某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供帮助
C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧,加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E：某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
9、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率__。
A．为100％
B．较高
C．不高不低
D．较低
10、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。
A：职工提取时由所在单位审核
B:职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核
C：由住房公积金管理委员会核准
D：由住房公积金管理中心核准
E:由受委托银行办理支付手续
11、某宗出让土地，产权登记为居住用地,但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为3000万元；如果进行居住开发的话,其价值为 2000万元,进行工业开发的话，其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为__万元。
A．2000
B．3000
C．2500～3000
D．2000～3000
12、下列房地产中，依法可以转让的是。
A：已抵押的房地产
B:未依法登记的房地产
C：人民法院查封的房地产
D：国家已依法收回建设用地使用权的房地产
E：执行层的组织协调
13、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。
A：3000
B：5000
C：6250
D：8000
E：执行层的组织协调
14、在房地产估价中，如果估价目的不同,则__。
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
15、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有.
A:以投资估算价控制设计方案的选择
B：用预算造价控制施工图设计
C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商
D:合同管理
E：进行建设项目可行性研究,为投资决策提供依据
16、预期原理是__等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
17、房地产投资收益包含__。
A．等效租金
B．转售收益
C．转售增值收益
D．有效租金
E．效益租金
18、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是.
A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务
B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务
E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务
19、,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意.
A:制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
C：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
E:执行层的组织协调
20、按不同的信用形式划分,金融工具可分为。
A：商业信用工具
B：消费信用工具
C：国际信用工具
D：国家信用工具
E:短期信用工具
21、在运用成本法时，其中最主要的是要注意.
A:应采用实际成本而不是客观成本
B：应采用客观成本而不是实际成本
C:应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整
D:应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整
E:应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整
22、某业主以一大型物业作抵押贷款,与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后,甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。
A．三家银行按贷款额分摊
B．甲-乙—丙-丁
C．乙-丙—甲-丁
D．甲—丙—乙—丁
23、通过资产负债表可以了解。
A:企业的经济实力
B：企业的偿债能力
C：企业的经营能力
D：企业获得的利润总额和分配情况
E:企业未来的财务趋向
24、甲级写字楼的特点有__。
A．具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B．有完善的物业管理服务,包括24小时的维护修理及保安服务
C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物
25、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__,且这些数字构成了物业管理的量化目标.
A．详细的预期收益估算
B．允许的空置率
C．经营费用
D．物业管理费
E．预期利润