中盛地产项目规划设计任务书-图文..doc

项目规划设计任务书 2013年 5月 25日
目录
一、 项目概况及周边条件 。 ..。。。。.。。。..。。.。。。。。。....。。...。.。。。...。。。。。。。.。.....。。。。.。...。.。。.。..。。。。。..。。. 4
（一 地理位置 。 ......。。.。。。.。。。.。.。。。。..。。。。。。。。。。。.。.。.。.。..。。.。。.。。..。。。。。。.。..。.。.。.。。.。。。.。.....。。 4
（二 周边条件 。 ..。。.。。。.。.。.。.。。。。。...。.。..。。。。。.。.。。。。.。。。。..。.。。。。。。..。。。.。.。.。....。。..。。。。。。。.。。.。。 4
(三 地块现状 。 。。。。....。。。。.。。。。..。。。。..。。。.。。.。。。.。。.。。.。。。。。。。。...。..。。。..。.。。。.。.。。。。。。。。。。..。..。.。 5二、 规划设计条件与依据 . 。.....。。。。。。.。....。。。。。.。.。。。。。。。.。。。..。。..。.。。..。。。...。.。。。..。.。.。。..。。.。。。。。。 5
（一 政府规划设计条件要点 .。。...。。.。..。。。。。..。。。。.。。。..。.。...。.。....。。。。.。.。..。.。。。..。。。。... 5
（二 规划设计依据 。 。.。.。。。.。。。。。。。.。..。。。。.。。。...。。..。。。.。。。。.。。.。。。..。。.。......。..。。。..。。.。。。.。..。 5三、 项目定位 。.。。。.。。.。。.。。.。.。。..。。。.。。.........。。。。。。。。。。.。。。。.。。。..。。.。。。。。。。。。。。。.。。。.。。..。。。。..。。。..。。。。。。 5
（一 市场定位 。 。。。.。。.。。。.。.。。。。。。。...。。。。。。。。..。.。。。。...。。。.。。.。。。。..。。。。.....。。.。。..。..。。.。。。...。.。。 5
（二 目标市场定位 。 。。..。.。。.。..。。...。.。。。。..。。。..。.。..。。.。.。。。.。。.。。。。。。.。...。。。.。。.。。.。.。..。。。。。。. 6
(三 价格定位： ..。.。。。。..。。。.。。。。。。.。..。。.。....。.。。。。。。..。.。。.。。。。..。。。..。...。。。。.。。。.。。。...。。....。 6四、 规划设计要求 。..。.。。..。。。。。。....。。.。。.。。。。。。.。。.。。.。。。...。。。。..。。.。。..。。。.。..。。。。。。。。。.。.。。。。。.。。。。.。.。 6
(一 规划理念及设计原则 。 。。。.。.。..。.。.。。。...。.。.。.。.。。...。...。。.。。.。..。。.。。。.。。。.。。...。。.。.。。。 6
（二 总体布局要求 。 。。..。。。。。。...。。.....。..。。。。。。。。..。..。。。。。..。。。。。。。。..。.。。..。。.....。。.。...。。。..。。 7
(三 交通及路网要求 。。.。..。。。.。.。.。..。。。。..。。。.。。。。。。。。。。..。。。。。。。。。..。.。。。。.。.。。.。。。。...。。..。。.. 7
（四 景观设计要求 。 。。.。。。.。.。。.。.。.。。。.。...。。。.。.。。.。。。。。。.。..。。。。.。。。。。。。。。。..。。.。.。。。。。。。。.。.。。.. 8
(五 建筑产品要求 . .。。。。.。.。。.。。....。。。。.....。。。。.。。.。.。.。..。.。..。。..。.。。.。..。。.。。。。。。....。。....... 9
(六 公共设施要求 . 。。。。。。。.。。。.。.。。..。。..。.。.。。。..。。。。.。。。.。.。。。。。..。....。。。。。。.。。。..。.。.。。..。。。。.。 9
（七 风格建议 。 .。。。.。.。。.。。。。。。.。。。。。。。.。..。。..。。.。。。.。。。。.。。..。。。。...。。。。....。..。。.。.。。。。.。..。.。。。。 10
（八 地块用地价值分区 ...。。.。..。..。..。。。.。。..。..。。。。..。。。。。..。.。。.。。..。.。.。。.。.。。。。.。.。。.。... 10
(九 其他设计要求 。 。..。。.。。。..。。。。。。.。。。.。。。。.。..。.。。。...。。。...。。。。。.。.。。。。。。。。。。..。。。。.。。。。。.。。。 11
(十 项目分期 . 。。。。。。。。。.。。..。。.。。。。.。。。。。。。...。.。。。。。。。.。。.。。.。.。。。。.。。。.。.。。。。。。。。.。。。。。.。。。.。.。。。 12 五、 规划设计成果 。.。..。.。。.。。。..。。.。。。。..。。。。.。。.。。。..。。..。。。。。。。。.。。。.。。。。。。。。。.。......。。...。.。。..。。。。.。 12
（一 规划设计说明 . .。..。。.。。。..。。.....。。..。。。。。.。..。.。。...。。.。。。。.。..。..。.。。。。。。。。。。.。。.。。。..。。。。 12
（二 设计图纸 。 。。.。.。。。。。.。....。。。。。.。。....。。...。。.。。。。.。..。。。。。。...。.。.。。。。。.。。.。...。.。。.。。..。.。。.。 13
（三 日照分析图 ..。。.。..。。。。。。.。。。.。.。。。。。..。。...。。.。。。..。。.。。。.。.。。。。.。.。.。.。。。.。。。。。。。.。...。。。.。 20
六、 设计周期 .。。.。。.。..。...。。。。。。。。。..。.。。.。。。。。。。。.。..。..。。.。.。。.。.。..。.。.。。.。。.。。..。。。....。.。.。.。。..。.。.。.。 22
七、 附件 。 。。.。。.。.。。。。.。。。。.。..。。。。。。。。.。.。..。.。。.。。。。。.。。。。..。。..。。.。。。。..。。。。.。。.。。。。。.。。。。.....。。.。。.。。.。。。.。 22
一、项目概况及周边条件
（一地理位置
该项目位于珠海市香洲区建业二路、 建业三路、 九州大道西与石花西路之间， 临近白莲洞公园。宗地总面积 49000
㎡,宗地位置及四至范围附图：
（二周边条件
2.1交通状况:
项目的水、 路、 空交通状况：到白莲洞公园乘 22路车 30分钟可到达九洲港, 水路运输方便；吉大地区道路宽敞,鲜少有塞车情况,陆路运输十分便利;乘车 5分钟到九洲城，在九洲城坐机场专线 45分钟到达机场,空运也很便利。
2。2教育:英才幼儿园、竹苑幼儿园、景园小学、圆明小学、恩溢小学、拱北小 学、珠海四中、拱北中学、高级技校、珠海翔联职业培训学校
2。3医院等级和医疗水平:香洲区想吉大卫生（中医服务中心、吉大中医院、 拱北医院、香洲区人民医院、珠海九龙医院
2。4大型购物中心、主要商业和菜市场:迎宾广场、万佳百货、口岸广场文化、 体育、娱乐设施：珠海渔女、圆明新园
2。5公园：白莲洞公园、将军山、板障山森林公园
2.6银行：中国建设银行北岭分支、中国银行
2。7邮局：中国邮政
（三地块现状
3。1土地的完整性：原先为工业厂房，现规划为住宅用地.
3。2地势状况:地势平坦,地质状况良好，与周边地势相比较高，宗地内没有水 渠或较深的沟壑等,但是存在少量的高压线，可能会对开发有影响.
3.3地面现有居民情况：现已无人居住，原先的旧厂房已搬迁，对项目开发进度 的影响几乎没有。
3.4地下情况：地上地下都没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建， 已整平. 综上，该地块交通便利，周边相关市政基础配套设施完善，具备开工条件。
二、规划设计条件与依据
（一政府规划设计条件要点
（二规划设计依据
2。1国家建设部及市有关法规文件及技术规定
2。2城市规划管理技术与标准
2。3地块位置示意图及红线图
2。4政府规划部门的规划设计要求
三、项目定位
(一市场定位
3.1产品定位
我们公司把本项目定位为高档的住宅小区，主要运用一些智能化建筑材料, 主打环保牌，同时提供优质的服务和一流的管理水平.
占地面积 49000平米,容积率≤ 2。0,总建筑面积高达 98000平米,绿化率 高达 60%，一共有 483户,停车位 725个，小区内还包括有高级会所、体育文化 设施等。
3。2企业定位
通过这样的一个项目, 提升我们公司品牌形象和可信度， 同时提升员工的工 作能力和创新能力,培养独具特色的企业文化。
3。3竞争定位
由于在该区域周边很少有像我们这样一个高端项目， 因此在竞争力度上并不 是那么的大, 可以说如果项目顺利实行, 我们将在该区域的房地产市场上占据重 要的地位。
3。4消费者定位
主要的目标客户是周边企业的高层、 政府部门领导和注重环保、 智能化的一 些人群,这些潜在的消费者都是追求高品质的、高档次的人群。
(二目标市场定位
目标市场主要定位在高端的住宅市场， 为消费者提供有品质、 有档次住所的市场。 (三价格定位：
四、规划设计要求
(一规划理念及设计原则
4。1规划理念
本项目定位于中高档的住宅小区，这是一个总共有 7栋，总建筑面积达到 98000平米的项目，包括 17层和 21层的独立单元，其中顶层是复式别墅，主要 设计为一梯三户和两梯六户，均为 100平米左右的大户型。使用智能化的材料, 打造成为注重环保，追求品质、追求档次的高端住宅项目.
4。2设计原则
创新与特色的原则：
节能和环保型建筑材料选用, 由于本项目主要卖点是环保和智能化材料的选 用,包括中央吸尘系统、风光互补路灯、恒温玻璃等。
可行性与最优化原则：
在珠海， 主打环保和智能化材料的项目不多， 在项目所处区域更是绝无仅有， 在技术、材料方面也具有较强的可操作性。
人性化与舒适化原则：
从业主客户角度出发，注重人性化设计，满足业主舒适化居住要求.
（二总体布局要求
在既定容积率(≤ 2。0 、净用地面积 49000平米，同时在建筑密度(≤ 35% 条件下,总建筑面积达到 98000平米， （其中住宅面积 66900平米、配套公建面 积 31100平米
总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求 外,充分考虑地块周边环境。充分利用周边环境景观提升项目价值.
充分考虑住户的观景要求、通透、舒畅、体现小区舒适和谐的景观环境，将 小区绿地与宅前绿地有机的结合起来,同时保持居住区的安静与私密性.
（三交通及路网要求
4.3交通路网
4.3.1项目规划在东北方向设置大门，临近主要交通干道（九洲大道 ，在地块 的四周围设置环形道路(两车道 ，同时采用道路下陷的方式，减小过往车辆通 行的噪声；
4。3.2环形道路供消防、救护、物流和运输生活垃圾使用;
4.3.3小区的中心地带还设置了大量的人行通道和盲道，通往各个单元；
4.3。4在小区的西南角落设置一个后门，更加方便业主的出入。
4。4项目入口
4。4。1 主入口：充分考虑景观设计、交通设计，安排在地块的东北方向。
4.4。2 居住区入口:居住区的入口, 设计中要考虑到人行道、 盲道和小区之间的 关系设计，并且要尽量便于今后的物业管理.
4。4.3会所入口：主要是由会所的性质决定的，将其与住宅区分开,避免干扰住 宅区业主的日常生活，同时也更有利于彰显小区的等级品味。
4。4。4 服务性入口：该入口是为管理服务人员及服务车辆专设, 如垃圾车、 工具 车等，设置在地块的西南角，不会影响到小区内的正常生活。
4.5车位配比
4。5.1户数:车位—- 1:1。5
4。5.2地面停车占总车位数量的 1/3,地下人防停车占 2/3.
4。5。3会所部分设置地上停车位，不设地下车位.
附图：
地上道路路网：
地下车库入口及车位设计:
（四景观设计要求
4.6整体景观
4.6.1项目采用现代风格，根据小区特有的情况，在地块四周设置环状的园林景 观, 一方面可以减小环状道路车辆通行的噪声， 另一方面也可以起到使小区内空 气流通的作用, 同时， 在小区之间穿行的人行道和盲道的两侧也设有大量的树木、 花草， 使小区内部与整体建筑风格相融合和协调， 其中也包括道路的布置、 水景 的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等.本项目在 设计时景观元素的表现手法色彩和形式与周边环境谐调, 构筑材料以自然环保材 料为主。 植物的配植上, 以适合当地自然条件的植物为主, 尽可能保留现有植物. 同时考虑植物的色彩搭配的丰富、和谐，加强层次感.
4。6。2道路景观设计
景观道路四通八达,以外围的环状道路为主,中间的人行道、盲道为辅,通过巧 妙布置，给人带来美的感受。道路线型要优美流畅、容易认知，道路系统清晰、 断面组织与路面铺装合理。 道路两旁的植物配置要有层次性和在主景观道路两旁 设置休憩场所，增加人文气息。
4。6。3水体景观设计
本项目的中心地带设有水池、 喷水装置， 这是本项目的亮点之一。 由于本项目水 景设计的时候应采用小规模人工水景相结合的方式； 在水景设计的过程中， 不仅 要考虑景观手法和文化表现，还要同步考虑水质的保护和治理问题.
(五建筑产品要求
4.7住宅部分
4.7。1建筑单体：将各楼体全部错开,使各单体围绕着中心的会所形成圆圈。这 样既能增强景观的连续性， 又能弱化建筑密集的压抑感， 进一步提高整体均好性， 同时配套用房留出 2500㎡作销售中心,其余用作物业管理用房、服务用房和立 即回收中心等。
电梯布置：大户型的单位采用 1梯 3户型,小户型的使用 2梯 6户型.
朝向：基本都是南北朝向，且楼距都较大,通风采光等都是最佳的.
基本原则：动静分开,干湿分开，充分考虑空调、供水设备、管线布置等的合理 性及隐蔽性，做到功能最大化和景观最美化。
①所有户型都具有良好的景观视野,同时发挥端头户型的创新设计，最大限度 的做到每套户型的极致化。
②分 17层和 21层， 以 3室 2厅 2卫为主立户型， 大户型可做 4室 2厅 2卫, 每 户两卫，顶层还有复式，兼顾各类消费者的需求.
③卫生间、厨房及工作阳台北向布置,主卧南向布置，主卧朝阳，通透性好,采 光好，避免暗卫暗厨。
④厨房的开间尺寸按照标准严格控制,设置工作阳台。
⑤餐厅充分考虑自然采光、通风并与客厅分开,独立设置,避免与过道混合。
住宅户型配比
(六公共设施要求
为了考虑各楼体业主锻炼娱乐的方便性和多样化， 本小区除了在项目地块中
心区域建设了大型会所外, 还分别在项目周边建设了两个户外运动场, 在增加娱 乐方式的基础上减小了对居民生活的干扰。
会所的级别为高级化, 各种娱乐运动方式齐全, 适合老中少三个年龄层的喜 好,注重服务和氛围，提高用户体验性。
生活配套设施:包括会所、 商业、 室外运动场等公共设施能提供基本的生活 需要,如购物、文化、娱乐等,达到不出社区也能享受生活的层次。同时,所有 的公共设施都会考虑到整体性，整体包装、整体设计、整体招商等.
老人的需求是非常重要的, 我们充分考虑到这一点, 除了在会所里设置老人 活动的设施，我们还将整个小区的绿化、道路等着重设计要求,让老人散步、活 动的方式更多,更方便.同时注意噪音处理，项目地块四周抬高设计，减小大马 路噪音污染。
(七风格建议
①小区的风格以现代化风格为主。高层建筑可采用一些体现珠海城市的风格元 素。
②建筑外立面设计:外立面应以“年轻、动感、活力”为设计理念,体现本项目 活泼、清新、健康的主题.重视屋顶的设计，使其在功能和景观上成为珠海的唯 一性。强调色彩的变化， ，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。
③关于配套、 建筑单体、 楼型设计, 于此只建议要注重审美个性与独特品味的创 新设计使之与其周边的建筑景观的协调性。
（八地块用地价值分区
附图:
（九其他设计要求
①各种管线:合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的借口,处理 好小区今后的智能化、环保、供水、供电、排水、排污、排洪、电视等管线的布 置问题， 设计预留一定空间, 便于今后的施工借口。 整个安装配备不仅要考虑安 全性，也应考虑美观性，避免因为管线问题影响项目的外立面景观。
②环卫设施：充分考虑环卫设施 (小区内的垃圾桶、 会所公厕等 的数量和位置， 在尽量满足小区业主的日常生活及运动的基础上， 又便于小区今后物业管理及相 关部门的管理方便性。 这样直接影响到业主入住后的体验和小区内空气、 环境的 舒适度和美观性,因此至关重要。
③智能化设施：本项目主要卖点就是环保和智能化材料的选用， 包括中央吸尘系 统、风光互补路灯、恒温玻璃、电梯监控系统、停车库管理系统和紧急求救装置 等，竭力打造高品质和高档次的住宅项目。
（十项目分期
本项目采用统一报批， 分三期进行施工建设。 以下是对三期的建设内容和建设时 间的基本规划。
五、规划设计成果
（一规划设计说明
为打造中盛地产股份有限公司的品牌， 就本项目的规划设计, 本公司做了详尽的 考虑, 在遵循珠海市规划设计文件标准的基础之上， 最终规划设计出了此次方案.
（二设计图纸
①地块现状图
②周边现状(环境、交通、市政及公共设施分析图
③总体规划平面图
④绿化景观规划和道路交通规划图
⑤各主要单体平、立、剖和效果图 两梯六户
：
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一梯三户
：
⑥主要空间节点（出入口、广场、重点街道和主要景观效果图
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(三日照分析图
①单点分析
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中盛地产股份有限公司 ②沿线分析 ③区域分析 21
中盛地产股份有限公司 六、设计周期 由于项目工程进度紧急，请设计单位保证能严格按照以下周期出图： ①投标方案：另详 ②设计方案修改：25 日历日 ③总平面规划方案设计（含四图一书和总平面地形蓝图编制、报建通制作） :9 日历日 ④地质勘探任务书：25 日历日 ⑤单体方案设计（含报建通制作） :21 日历日 ⑥初步设计：25 日历日 ⑦施工报建图(含报建通制作) ：15 日历日 ⑧施工图设计（含节能计算书) ：60 日历日 ⑨基坑支护设计：25 日历日 在报建审查阶段和施工阶段的图纸修改工作必须确保在甲方规定的时间内完成, 不得延误. 七、附件 中盛地产项目开发 总体进度计划。xls 22