自考房地产开发与经营重点.doc

房地产开发与经营复习题选择题:（含多选)1. 从决策的含义可看出，构成决策问题要具备一下基本条件:有明确的目标;有两个以上可供选择比较的方案；有评价方案优劣的标准；有真实地反应客观实际的信息。2. 一个好的决策目标应满足以下四点要求：针对性；明确性；层次性；可行性.3. 地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同：地产经营公司是政府委托，在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体.4. 地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。5. 房地产开发企业资质等级划分规定：划分条件一级资质二级资质三级资质四级资质注册资本不低于5000万元不低于2000万元不低于800万元不低于100万元从事房地产开发经营年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累计竣工面积,或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年30万平方米以上近3年15万平方米以上5万平方米以上无规定6. 房地产企业组织结构形式：职能型组织结构；项目型组织结构；矩阵型组织结构；混合型组织结构.7. 土地使用年限:居住用地70年;工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。8. 获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式.9. 低价测算的常用方法：假设开发法。10. 其他费用估算：保险费属于其他费.11. 静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）12. 财务内部收益率公式：13. 安全性按风险程度大小分为:A,B，C，D 4级：A级表示风险很小;B级表示风险较小；C级表示风险较大;D级表示风险极大.房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。14. 筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为:A,B，C，D 4级:A级表示筹资成本最低;B级表示筹资成本较低;C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A级的筹资方案。15. 编制投资计划必须对开发企业建设总投资进行分解.投资的分解方法有：按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。16. 房地产开发企业制定投资计划表时,要注意项目分解和工程成本分解的统一。17. 房地产开发项目进度管理的主要内容：编制开发项目实施阶段总进度规划；编制开发项目建设总进度计划、年度计划；核准施工进度计划；编制其他配套进度计划；督促监理工程师；检查与纠偏进度计划。18. 合同策划是指开发商对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同事实的接触条件、工程范围、承包方式、合同的主要条款一级合同的签订过程中注意到的问题。19. 从预防索赔发生着手,洞察工程实施中可能导致索赔的起因，防止或减少索赔事件的出现.20. 开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构.21. 购买后行为评价的主要内容：购买者对于产品及开发商的满意度；购房者的社会传播行为；购房者处理不满的方式的选择。22. 竣工验收应满足的条件：完成工程设计和合同约定的各项内容；施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告.工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字.对于委托建立的工程项目，建立单位对工程进行了质量评估,具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总经理工程师和监理单位有关负责人审核签字。勘察、设计单位对勘察.设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告.工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。有关完整的技术档案和施工管理资料。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。建设单位已按合同约定支付工程款。有施工单位签署的工程质量保修书。城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。判断题1. 金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发,特殊情况下甚至以直接投资人身份进行房地产开发。P112. 决策的目标应明确、详细，而且应当可以定量描述，有具体的衡量标准。P203. 房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权力两种形态。P294. 房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。P325. 项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构,独立地承担项目管理任务，对项目目标负责.P496. 根据分析角度不同,可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境.P627. 房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。P698. 住宅投资的安全性较高,可以获得稳定的收益.值得注意的是，高档住宅由于价格高,收益相对也大，但面临的风险更大。P799. 完成项目的投资机会选择和可行性研究之后,房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就是获取土地使用权.P8510. 第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。P9411. 国土资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完成预审工作，对符合条件的申请单位，应当出具建设项目预审报告，并将预审报告和有关资料抄送有权批准用地的人民政府国土资源行政主管部门。P9712. 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的610倍。P9813. 拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的所有人给于补偿外,还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。P10114. 投资机会研究相当粗略，主要依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析.该阶段投资估算的精确程度控制在30左右，研究费用一般占投资总额的0。21%。P11015. 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%.P11016. 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在10%,所需费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目约占投资的13，大型复杂的工程约占0.2%1%。P11017. 在项目建议书被批准之后,开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究.P11218. 敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。P14319. 开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。P198名词解释：1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划,充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。P12。房地产经营：狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租凭及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域.P5 广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动,活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程,而非仅仅局限于流通领域。3。最大最小后悔值法：是将某个自然状态下的最大收益值定为理想目标,如果没有采取这一理想方案,而采取了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到“后悔”,这样每个自然状态下的理想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值,称为“最大后悔值。P234。房地产专营企业：是指依法注册成立、具有一定企业资质并长期从事专门的房地产开发经营业务的企业.P375。房地产兼营企业：是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业、电子工业、化学工业为主营业务,而在注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类企业。P376.房地产项目型企业：是特别针对某一开发项目而设立的开发企业.P377。挂牌出让：土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。P888.土地使用权转让：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为.P919。土地使用权划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付期使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，但主要是用于经济适用房建设。P9410.青苗补偿费:是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿.P9811.房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为.P10012.可行性研究:是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。P10813。财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。P13014。投资回收期：指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。P13815.房地产开发项目不确定性分析：可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。P14316.房地产开发资金成本：是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。P15517.住宅平均层数：指各种住宅层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算。P16518.住宅建筑净密度:指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比.P16619.住宅建筑面积净密度：是指住宅总面积与住宅用地面积之比。P16620。住宅建筑面积毛密度：是指住宅总建筑面积与居住用地面积之比.P16621。建筑密度：指项目用地范围内所有基地面积之和与规划建设用地面积之比。P16622。房地产开发项目报建：是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案,并对其布局进行定位,对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计,使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。P17023.建设工程规划许可证:是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证.P17224.进度管理：是指以进度计划为依据、综合利用组织、技术、经济和合同措施,确保项目工期目标得以实现。P19125.房地产开发项目投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内,并且寻求最大限度的投资节约.P19426.工程索赔：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例,对并非自己的过错,而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。P20927.房地产开发项目的竣工验收：是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定.P21528。成本导向定价法：是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。P23329。需求导向定价法：是房地产企业以市场需求为基础,根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法。P23430。房地产开发与经营项目后评价：就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面核查。P25631。房地产购买后行为评价：是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。P267简答题：1. 房地产开发与房地产经营的关系： 广义的角度理解，两者本质上一致,侧重点不同。房地产开发侧重点是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；而房地产经营则强调的是这种行为的目的获得预期的经济效益. 狭义的角度理解,两者相对独立房地产经营反应的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系； 房地产开发只是一种投资、建设和劳动的行为. 房地产开发以房地产经营为核心房地产开发是一种以经营为核心的经济行为。 房地产经营以房地产开发为基础 房地产经营仍然以产品为主要经营对象而继续. 房地产经营目标是获得一定的投资效益,投资的对象是房地产产品。2. 房地产开发的主要工作阶段： 投资决策分析阶段；依法取得土地使用权阶段；可行性研究阶段；前期准备阶段；实施阶段;销售阶段。3。 开发与经营决策原则：遵守政策法规原则；经济效益原则；风险意识原则；定性分析与定量分析相结合的原则;3. 房地产开发与经营决策的类型:（年年考）确定型决策；风险型决策；不确定型决策；4. 房地产开发与经营决策的程序： 发现问题；确定目标；拟定方案；分析评价；选择方案；实施追踪方案；5. 实现节约型房地产开发的途径： 强化集约利用土地，提高土地利用率；积极推进原材料节约;大力推进建筑节能；整合优化利用城市建设资源;6. 经营性物业资产经营管理的主要内用有以下四个方面： 制定经营管理目标;制定推广计划；投资管理；资金融通管理;7. 房地产企业在国民经济中的作用： 为国民经济的发展提供物质保证；为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源；为相关产业的发展起到有力的带动作用；促进消费结构和产业结构的合理化；8. 我国房地产开发企业发展现状： 企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小；企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢；企业成长性良好,但盈利能力相对滞后；企业的区域分布具有较高的集中性；企业融资渠道比较单一；企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业；9。 房地产企业人员构成： 注册建筑师；工程师；财务人员；营销策划人员；项目拓展及发展人员；法律顾问；10。房地产企业经营决策的影响因素： 环境决策者对风险的态度;思维定义；时间;11.房地产开发与经营环境的特点： 关键性 房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的,而是相互联系和相互影响的。可变性 房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统，它总是处于不停的运动之中.相对性房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。层次性 房地产开发与经营所处环境是一个综合体,从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观环境三个层次。12.房地产企业经营就目标的内容：13。SWOT分析法： SWOT分析法又称十字图表分析法，是西方企业界广为应用的一种战略选择方法. S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。 企业内部环境的分析主要集中在以下五点：管理状况；经营状况；人员状况；资金状况；具体项目状况; 通过对这五点的分析，可总结出房地产企业的优势和劣势。 企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点.企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点.企业劣势与环境有利条件结合,即W+O=可借力机会点。企业劣势与环境不利条件结合,即W+T=风险点.14.房地产开发与经营风险分析： 政治风险政治风险的含义：房地产开发与经营的政治风险，是指犹豫未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。政治风险的应对措施：投资前的管理。投资后的管理。风险发生后的补救措施.经济风险 经济风险的应对措施：投资前的应对措施；投资过程中的管理；风险发生后的补救措施。金融风险来自自然界和冲突的意外风险个别风险15.土地使用权行政划拨的主要特征: 没有明确的使用年限 无需支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押16。土地使用权划拨的审批权限：17。土地征用的程序：建设项目的预审；用地申请；拟定征地方案；签订征地协议；出让或划拨土地；办法土地使用证；18。简述关于拆迁补偿形式的规定： 城市房屋拆迁管理条例规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿.拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。19。组织竞标团队的工作内容： 认真研究公告信息和相关文件,讨论本开发企业是否符合相关条条件以及是否具有开发能力；进行现场勘察，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容；研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准确测算；测算地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；预测竞标风险,主要包括保证金风险。攀比风险.寻租损失风险等，并提出可行的措施方案。20.运用假设开发法测算的效果如何： 稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规； 全面合理的房地产投资开发和交易税费项目;长远、稳定的土地供给计划；完整、公开及透明度高的房地产资料数据库。21.假设开发法测算低价的步骤: 调查待开发房地产的基本情况，包括开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达程度等. 选择最佳的开发利用方式，确定政府的规划限制，弄清规定的用途、建筑密度、容积率等。估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算。预测开发完成后的房地产价格，同事估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润。测算地价.22.房地产开发资金筹措方式：动用自有资金；争取银行贷款；利用证券化资金；通过联建和参建筹资；利用外资；通过预售筹资；利用承包商垫资。23。建设工程规划许可证的审批流程：建设工程规划许可证;初步审查；核发规划设计要点意见书；方案审查；核发建设工程规划许可证；24.申请施工招标的条件：房地产开发企业在实施施工招标前，应向当地招标投标办事机构或其他政府制定的管理机构申请登记,冰接受其管理。申请施工招标的工程应具备下列条件:招标人已经依法成立；初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准;招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；有相应资金或资金来源已经落实;有招标所需的设计图纸及技术资料.25。房地产价格制定的目标: 实现预期投资利润率； 项目或当初利润最大化；适应市场竞争;树立企业品牌；提高市场占有率；求得生存；