上半年陕西省房地产估价师经营与管理目标定价法模拟试题.docx

2017年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.
一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。
A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C:甲土地的价值高于乙土地的价值
D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
E：工业用地的监测点评估价格
2、以下不属于外部性的事件有.
A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值
B:由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值
C:由于修建一座化工厂，降低了房地产价值
D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值
E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产抵押自合同__之日起生效。
A．登记
B．工商鉴证
C．公证
D．签订
4、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成,在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
A：条形基础
B：独立基础
C：整体式筏形基础
D：桩基础
E：执行层的组织协调
5、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是.（2005年试题）
A：11.12%
B:11。36％
C：11。66%
D：12。95％
E：借款合同
6、__是市场调查中成本最高,也最容易出错的阶段。
A．确定问题和调查目标
B．收集信息
C．制订调查计划
D．分析信息
7、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时,应（).
A．假定建筑结构是安全的
B．肯定建筑物是安全的
C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D．说明建筑结构安全难以确定
8、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格.
A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
9、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】
A：43．2％
B：50％
C:56．8％
D:70%
E：工业用地的监测点评估价格
10、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600 元／、2800元／。该市2007-2008年度普通商品住宅价格的环比发展速度是.
A:107．69％
B：7．69%
C：110．3%
D：10．3％
E：执行层的组织协调
11、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__.
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
12、在写字楼出租过程中,物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指__。
A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值
B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值
D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
13、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）.
A．i＝r
B．i＞r
C．i＜r
D．i＝1+r
14、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％,偿债基金系数为7．59%。该房地产的价格为万元.
A:313
B:329
C:417
D：446
E：工业用地的监测点评估价格
15、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示.
A：价格
B:时间
C：常数
D:价格变动率
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是__.
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
17、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时,才对超过部分的营业额收取百分比租金。
A．50
B．60
C．70
D．80
18、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。
A：需求拉上型通货膨胀
B：需求拉下型通货膨胀
C：成本推动型通货膨胀
D：结构失调型通货膨胀
E:执行层的组织协调
19、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元,建筑物资本化率为15％，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为(）万元.
A．520。83
B．250
C．770.83
D．270。83
20、在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。
A．10％
B．15%
C．20％
D．25%
21、下列关于贷款担保的说法,错误的是__。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
22、某类房地产2005～2009年的价格见下表,各年增长量的权重分别为0。1、0.2、0。2、0。5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡.
A:8460
B：8500
C:8790
D：8838
E:工业用地的监测点评估价格
23、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。
A：房地产开发单位
B：业主大会
C：业主委员会
D：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
E：执行层的组织协调
24、登记机关自受理登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。
A．5
B．7
C．10
D．15
25、房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。
A．估价机构
B．估价人员
C．估价对象
D．估价方法
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括等。
A:基础设施完备程度
B：周围环境和景观
C：交通
D:形状(规则与否）
E:面积大小
2、在我国,__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。
A．法院
B．检察院
C．海关
D．军队
3、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括__。
A．申请书
B．登记表
C．房地产权证
D．拍卖公告
4、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元
B．50。4万元
C．60。0万元
D．72.07万元
5、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。
A：作为拆迁人,接受拆迁委托
B：房屋拆迁许可证的审批
C：拆迁委托合同的备案管理
D：受理强制拆迁的申请
E：拆迁补偿安置资金使用的监督
6、商业银行的职能包括。
A：充当信用中介
B：变货币资本为货币收入
C：充当支付中介
D:创造派生存款和信用流通工具
E：变货币收入为货币资本
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。
A：需办理出让手续,变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B:需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金
C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E：不改变原有土地的划拨性质,对转让方征收土地出让金
8、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。（2008年试题）
A：向原估价机构申请复估
B：申请行政复议
C：向人民法院提起诉讼
D：自行委托估价机构评估
E：申请估价专家委员会鉴定
9、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中,正确的是__.
A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单,工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
10、下列不属于一般性货币政策工具的是__。
A．法定存款准备金率
B．贷款额度控制
C．再贴现利率
D．公开市场业务
11、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15％,国家债券的收益率为3.5％.此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。
A：0。57
B：0。74
C:0。80
D：1.04
E:借款合同
12、维修资金的归属权属于__。
A．物业公司
B．当地房地产主管部门
C．全体业主
D．开发商
13、注册结构工程师注册有效期为__。
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
14、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起.
A．交通建设
B．市场供求变化
C．人口素质变化
D．所在地区衰落
E．城市规划的制定与修改
15、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。
A．60
B．90
C．150
D．165
16、房地产技术发展调查包括调查。
A:社会拥有量
B：新产品的国内外先进水平
C:新产品的技术现状和发展趋势
D:通信及交通运输调查
E：能源与资源供应
17、下列选项中，决定房地产供给量的因素有。
A：该种房地产的价格水平
B：相关房地产的价格水平
C：该种房地产的开发建设成本
D：该种房地产的开发技术水平
E：房地产开发商对未来的预期
18、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。
A．客观性原则
B．一贯性原则
C．持续性原则
D．相关性原则
19、承租人__,出租人有权终止合同.
A．将承租的房屋擅自转租
B．故意损坏承租的房屋
C．无正当理由拖欠房租3个月
D．无正当理由闲置承租房屋
E．擅自改变房屋用途
20、以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有__。
A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
21、收益性物业的经营费用不包括__.
A．人员工资及办公费用
B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用
C．保险费、房产税和法律费用等
D．抵押贷款还本付息费用
22、根据保险的近因原则,保险赔偿责任的确定应根据__之间的因果关系来判断。
A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
23、房地产投资开发需要__.
A．土地
B．建材
C．相应资质
D．劳动力
E．资金
24、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同,租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是__万元.
A．70。03
B．71。03
C．72。03
D．73.03
25、路线价法求得的价格实际是一种__。
A．市场价格
B．收益价格
C．积算价格
D．比准价格