物业工程维护作业指导书.doc

HSPM-WI-GC-ZZ-01 工程维修部组织架构及岗位职责 A/0 1/4
一、工程维修部组织架构
弱电技工
消防技工
维修技工
运行技工
工程部主管

504

HSPM-WI-GC-ZZ-01 工程维修部组织架构及岗位职责 A/0 3/4

HSPM-WI-GC-ZZ-01 工程维修部组织架构及岗位职责 A/0 2/4
二、岗位职责：
1.工程维修部主管
1。1 负责工程维修部的全面管理工作.
1。2 负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。
1。3 执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。
1。4 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生.
1.5 每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。
1.6 负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。
1.7 负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。
1。8 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作.
1。9 负责实施节能降耗，降低运行成本。
1。10 与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。
1。11 负责设备设施的更新、改造及大中修工作。
1。12 负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评.
1。13 制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。
1。14 负责公用水、电表的每月抄录工作。
1.15 负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。
1.16 负责设备设施的作业前的安全交底工作。
1.17 负责停电、停水等应急事件处理的组织。
2。运行技工
2.1 负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。
2。2 负责设施设备的巡查及相关记录的填写。
2。3 负责清理机电设备本体及其机房卫生。
2。4 参与停电、停水等应急事件的处理。
2。5 负责夜班期间的设备设施的紧急维修。
HSPM-WI-GC-ZZ-01 工程维修部组织架构及岗位职责 A/0 3/4
2.6 负责夜班期间业主户内报修问题的处理。
2。7 做好交接班工作，认真填写交接班记录。
3.维修技工
3.1 负责设备设施的维修保养工作。
3。2 负责业主户内报修问题的处理。
3。3 负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。
3。4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
3.5 负责业户二次装修的现场监管工作.
3。6 参与停电、停水等应急事件的处理。
HSPM-WI-GC-ZZ-01 工程维修部组织架构及岗位职责 A/0 4/4
4。消防技工
4。1 负责火灾发生时，消防设备设施的操作。
4。2 负责消防设备设施的巡视检查工作。
4。3 负责消防设备设施的日常维修保养工作。
4.4 负责消防设备设施故障的处理.
4.5 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
4。6 负责新建楼宇的消防系统安装质量跟进。
4.7 参与停电、停水等应急事件的处理。
5。弱电技工
5。1 负责智能化设备设施的巡视检查工作。
5。2 负责智能化设备设施的日常维修保养工作。
5。3 负责智能化设备设施故障的处理.
5。4 负责监督外委单位的维修工作,监督维修施工质量。
5。5 负责新建楼宇智能化系统安装质量跟进.
5。6 负责项目智能化设备配置及布点需求的起草。
5。7 参与停电、停水等应急事件的处理。
6。电梯技工
6。1 负责园区电梯的巡查工作。
6.2 负责监督电梯维保修单位对电梯及机房的维修保养。
6。3 负责电梯困人救援工作.
6.4 负责配合电梯维保修单位做好电梯的年检工作。
6。5 负责电梯机房卫生的清理、门窗及渗水的检查.
6。6 负责电梯简单故障的排除，监督电梯维保修单位对电梯故障的处理。
6.7 负责和电梯维保修单位沟通，判断电梯零部件更换的必要性，并做好记录。
6。8 参与停电、停水等应急事件的处理.
HSPM-WI-GC-01 前期介入作业指导书 A/0 1/3
1。目的
规范智能化前期介入管理,理顺智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平.
2.范围
适用于恒生物业系统的智能化前期介入管理工作。
3.职责
3．1集团相关部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的审批及智能化施工方案的审核。
3.2公司相关职能部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求及智能化施工方案的审核.
3。3工程维修部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的起草、智能化施工方案的审核及施工过程跟踪。
4. 方法与过程控制
4．1 前期规划阶段介入
4。1.1小区智能化控制中心的设置
4.1.1.1小区智能化控制中心的位置、面积等内容由工程维修部和集团相关部门协调确定。有效使用面积不小于40平方米。
4。1。1。2小区智能化控制中心与消防控制中心必须在同一个机房内。
4.1.1。3小区智能化控制中心宜位于首层，每个项目设置的数量原则上不超过两个。
4.1.2 人行出入口的设置
4。1。2。1结合项目的实际情况酌情设置,为了节约管理成本少设为宜。
4。1.2.2如项目规划有多个出入口，应结合项目规模、户数及周边环境适当封闭部分出入口。
4.1.3 车行出入口的设置
4。1。3。1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4。1。3.2项目仅有地下车库停车位且地下车库有临街出入口的，应在地下车库临
HSPM-WI-GC-01 前期介入作业指导书 A/0 2/3
街出入口设置道闸，以实现人车分流管理。
4。1.4 《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草、审核及审批
4.1.4。1工程维修部接到地产工程部的通知并由其提供相关资料后，起草该项目管理方案及布点需求。
4.1。4。2起草时必须掌握以下项目情况：
Ø 占地面积、建筑面积、规划居住总户数及项目出入口位置.
Ø 机动车停车位数量（地面停车位数量、地下车库停车位数量)，地下车库的边线及出入口的位置。
Ø 小区智能化控制中心机房的具体位置及面积.
4。1。4.3工程维修部在三日内完成《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草，经秩序维护部主管、物业服务中心负责人签名确认后报物业公司。
4.1.4。4物业公司接到《住宅项目智能化设备配置及布点需求》后一日内完成审核，审核后报集团相关部门。
4.1.4。5集团相关部门专业工程师在收到文件资料三日内完成审核工作,符合条件的审批后扫描返回给物业公司。
4。1.5物业公司将审批通过的《住宅项目智能化设备配置及布点需求》提供给工程维修部。
4。2 智能化施工方案的审核
4。2.1集团相关部门对物业公司相关部门提交的小区智能化施工方案进行审核，并将小区智能化施工方案及审核意见通过EMS转交给公司相关部门.
4。2。2公司相关部门收到设计资料后,安排人员在三日内完成审核，审核的补充意见反馈给集团相关部门。
4。2。3集团相关部门将审核意见反馈给公司相关部门,公司相关部门将修改后的小区智能化施工方案再提交给集团相关部门进行审核。
4.3 智能化施工阶段的介入
4。3.1集团相关部门将审定的小区智能化施工方案通过EMS发给公司相关部门，公司相关部门转交给工程维修部。
4.3。2工程维修部依据审定的小区智能化施工方案对现场的施工情况进行跟踪和
检查。
4。3。3发现未按审定的小区智能化施工方案施工或施工方法不符合相关标准的，
HSPM-WI-GC-01 前期介入作业指导书 A/0 3/3
应及时向公司相关部门和地产工程部反馈.
4.4 工程维修部未成立或未配置相应专业人员的项目，由公司相关部门代行其职.
5.支持性文件
无
6.相关质量记录表格
HSPM-QR—GC—26 《住宅项目智能化设备配置及布点需求》

HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书 A/0 1/9
1。目的
规范物业服务中心工程档案资料收集、存档管理.
2。 范围
适用物业服务中心工程档案的管理.
3。 职责
3.1公司相关部门负责物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。
3。2物业服务中心负责物业服务中心工程档案资料收集与归档，由行政进行统一管理。
4. 方法与过程控制
4。1 基本要求
4.1.1物业服务中心应建立档案资料室,由综合管理部专人（行政人事专员）负责管理.工程维修部负责工程档案资料的收集、整理、分类、归档等工作.
4.1。2工程档案资料主要包括工程图纸类、工程建设资料类、设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等内容.
4。1。3公司相关部门（综合管理部、品质监察部)在物业服务中心设备设施投用三个月内检查物业服务中心设备设施档案（包括图纸、随机资料、操作手册等）的建档情况。
4。1.4工程档案资料须按照《工程档案资料管理作业指导书》的要求全面收集。
4.1。5对地产相关部门、施工单位移交的设备设施档案、图纸等应在移交3天内完成整理、存档工作。
4.1.6工程维修部的运行值班记录、交接班记录、公共部位的维修记录应在次月3日前完成汇总、整理、存档工作.
4.1。7设备设施的保养计划、运行记录、巡查记录及维修保养记录等应在次月5日前完成汇总、整理、存档工作。
4。1。8工程维修部及时收集物业服务中心的工程档案资料，并归集至物业服务中心档案室由档案管理员（行政人事专员）保管。设备设施的随机档案保存期为永久，设备设施的运行、维修、保养记录保存期为三年。
HSPM-WI-GC-02 档案资料管理作业指导书 A/0 2/9
4。1。9工程档案资料严格按《档案管理作业指导书》进行管理。
4.2 工程图纸类收集范围
4.2.1 土建部分
4.2.1.1建筑（施工)竣工图；
4。2.1.2结构（施工)竣工图；
4。2。1.3装修（施工)竣工图.
4。2。2 给排水部分
4.2.2.1给排水（施工)竣工图；
4。2.2.2水泵房(安装）竣工图；
4。1。2。3泳池设备(施工)竣工图。
4.2.3 消防部分
4。2.3.1火灾自动报警系统及联动控制系统竣工图；
4。2.3。2消火栓系统竣工图;
4.2.3。3自动喷水灭火系统竣工图；
4。2。3.4防排烟系统竣工图；
4.2。3.5气体灭火系统竣工图；
4。2。3。6防火卷帘竣工图;
4。2。3.7应急照明与疏散指示系统竣工图.
4。2.4 强电部分
4。2。4.1强电（施工）竣工图；
4。2.4。2高低压配电房安装竣工图;
4。2。4。3变压器安装竣工图；
4.2。4。4发电机安装竣工图;
4.2.4.5照明（施工）竣工图。
4。2.5电梯安装竣工图
4.2.6防雷（施工)竣工图 ;
4。2.7智能化部分
4.2。7。1可视对讲门禁系统竣工图;
4。2。7。2停车场管理系统竣工图；
HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书 A/0 3/9
4.2.7。3闭路监控系统竣工图;
4.2.7.4电子巡更系统竣工图；
4。2。7.5周界防越系统竣工图；
4。2.7.6背景音乐系统竣工图；
4.2.7。7机房设备工程及防雷系统竣工图；
4。2。7.8楼宇传媒电视系统竣工图;
4。2。7.9电梯对讲系统竣工图；
4.2。7。10电子公告系统竣工图；
4.2。7.11有线电视、电话系统竣工图;
4.2。7。12网络布线（施工）竣工图.
4.2。8采暖供热部分
4。2。8.1采暖供热（施工)竣工图；
4.2.8.2热水锅炉及锅炉房附属设备安装竣工图。
4。2.8。3换热站（施工）竣工图；
4.2.8。4换热站附属设备安装竣工图。
4。2。9中央空调及通风部分
4。2.9。1中央空调（施工）竣工图;
4.2。9。2空调主机安装竣工图;
4.2.9.3空调水泵安装竣工图；
4.2.9。4冷却塔安装竣工图；
4.2.9。5空调末端设备安装竣工图（包含新风机、空调柜机及风机盘管
等)。
4.2.9.6通风设备安装竣工图。
4.2.10园建部分
4。2.10.1景观水景及水处理（施工)竣工图；
4。2。10。2喷泉水泵、潜水泵安装竣工图；
4.2。10.3园林景观照明(施工)竣工图.
4.2。11机械车库部分
4。2。11。1机械车库安装竣工图
HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书 A/0 4/9
4.2.11。2机械车库平面图、控制线路图。
HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书 A/0 5/9
4。2。12燃气部分
4。2。12。1燃气调压站(施工）竣工图;
4。2.12.2燃气管道布置竣工图.
4。2。13小区市政工程部分
4.2.13。1小区道路(施工)竣工图；
4.2.13.2排水沟、干管等排水工程（施工）竣工图;
4。2.13。3给水工程（施工)竣工图；
4。2.13。4挡土墙、桥、河道水闸（施工）竣工图；
4.2。13。5污水处理(施工）竣工图；
4。2.13。6强电工程（施工）竣工图;
4.2.13.7小区道路照明(施工）竣工图；
4。2。13。8消防工程（施工）竣工图；
4.2.13。9防雷工程（施工）竣工图；
4。2.13。10采暖工程（施工）竣工图；
4。2.13.11燃气管道（施工）竣工图；
4.2.13。12围墙竣工图。
4.3 工程建设资料类收集范围
4.3.1政府批文
4。3。1。1国有土地使用许可证(复印件）；
4。3。1。2建设用地规划许可证（复印件);
4.3.1.3建设工程规划许可证（复印件）；
4。3.1.4建筑工程施工许可证(复印件）；
4。3.1。5建筑工程竣工验收备案；
4.3。1.5消防验收审核意见书；
4.3。1。6电梯准用证。
4.3。2合同（协议）类
4.3.2.1土建施工合同；
4。3。2。2装修施工合同；
4。3。2.3强电施工合同；
HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书 A/0 6/9
4.3。2。4给排水施工合同；
4。3。2。5智能化施工合同；
4。3。2.6消防施工合同；
4。3.2。7防雷施工合同；
4。3。2。8园林绿化施工合同；
4。3.2。9电梯安装合同；
4.3。2。10人防工程施工协议;
4.3.2。11供水协议；
4.3。2。12供电协议；
4.3.2。13供气协议;
4。3。2。14供热协议；
4.3.2.15有线电视、电话、网络协议。
4。3.3各种记录
4。3.3.1会议（图纸会审等)纪要;
4.3。3。2设计变更；
4。3。3.3原材料、产品及重要构件出厂合格证明、试验报告、材料更换审批单;
4.3。3.4隐蔽工程记录;
4.3.3.5沉降观测记录；
4.3。3。6事故处理记录；
4。3.3.7建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录；
4.3。3.8施工基线复核记录；
4.3。3.9开工报告；
4。3。3.10竣工报告.
4.3。4设备检测报告和出厂合格证
4。3。4。1电梯出厂合格证;
4.3.4。2发电机设备检测报告和出厂合格证;
4。3.4.3高压配电柜设备检测报告和出厂合格证；
4.3。4。4低压配电柜设备检测报告和出厂合格证;
4.3。4。5 变压器设备检测报告和出厂合格证;
4。3.4.6智能化系统设备检测报告和出厂合格证;
4.3。4。7水泵房水泵、喷泉水泵、潜水泵出厂合格证；
4.3.4.8消防设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4。9游泳池设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4。10锅炉设备检测报告和出厂合格证;
4.3.4.11污水处理设备检测报告和出厂合格证；
4。3。4.12供热设备检测报告和出厂合格证；
4.3。4。13通风空调设备检测报告和出厂合格证;
4。3。4.14燃气设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4。15机械车库设备检测报告和出厂合格证.
4。3.5地质及测量资料
4。3。5.1地质水文、气象报告书；
4.3。5.2控制点、永久性水准点的坐标位置图；
4。3。5.3放线图。
4。3.6竣工验收证明
4。3.6.1土建基础工程竣工验收证明；
4.3。6。2主体结构工程竣工验收证明；
4。3。6。3砌体工程竣工验收证明；
4。3.6。4屋面工程竣工验收证明;
4。3。6.5装修工程竣工验收证明；
4.3.6。6给排水工程竣工验收证明；
4。3。6.7强电工程竣工验收证明;
4.3。6。8消防工程竣工验收证明；
4。3。6。9防雷工程竣工验收证明；
4。3.6。10采暖工程竣工验收证明；
4。3.6。11空调通风工程竣工验收证明;
4.3。6。12智能化安装工程竣工验收证明；
4。3.6.13电梯安装验收合格证；
HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书 A/0 7/9
4.3.6.14单位工程验收合格证；
4。3。6。15分户验收合格证。
4。3.7多媒体资料
4.3.7.1电子版图纸（对应纸质图纸均应有电子版图纸）
Ø 总平面图;
Ø 建筑施工竣工图；
Ø 结构施工竣工图；
Ø 装修施工竣工图；
Ø 给排水系统施工竣工图;
Ø 采暖施工竣工图;
Ø 通风空调施工竣工图；
Ø 强电施工竣工图；
Ø 消防施工竣工图；
Ø 防雷施工竣工图;
Ø 电梯设备安装竣工图;
Ø 配电房安装竣工图;
Ø 发电机安装竣工图；
Ø 水泵房设备安装竣工图；
Ø 热水锅炉设备安装竣工图；
Ø 消防水泵房设备安装竣工图；
Ø 中央空调系统设备安装竣工图；
Ø 智能化系统安装竣工图；
Ø 车库竣工图；
Ø 园林绿化、水景施工竣工图、景观水处理竣工图；
Ø 小区市政工程竣工图、围墙竣工图、小区道路照明系统竣工图.
4.3。7.2建筑前后的现状、侧（立）面照片;
4。3.7.3内外景观照片；
4.3。7.4工程主要部位和重大事故原状及处理后的照片、录像。
4。4 设施设备随机档案收集范围
HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书 A/0 8/9
4.4.1 电梯使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书A/0 8/9
4。4.2发电机使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4.3高压配电柜使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.4低压配电柜使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4。5变压器使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等;
4.4.6智能化系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等
4.4。6.1可视对讲门禁系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4。6.2停车场管理系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4.6.3闭路监控系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等;
4。4。6。4电子巡更系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4。6.5周界防越系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4。6.6背景音乐系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4。6.7电子公告系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等。
4。4.7水泵房水泵、喷泉水泵、潜水泵使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4。8 消防设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等;
4。4。8。1 火灾自动报警系统及联动控制系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等;
4.4。8。2 消火栓系统使用维修手册、产品合格证等；
4.4.8.3自动喷水灭火系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4。8.4防排烟系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4.8.5 气体灭火系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4。8。6 防火卷帘使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等;
4。4.8.7 应急照明与疏散指示系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等;
4。4。8。8 湿式报警器使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等。
4。4。9 泳池设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等;
4.4.10 锅炉设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.11 污水处理设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
HSPM-WI-GC-02 工程档案资料管理作业指导书 A/0 9/9
4.4.12 供热设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4。13通风设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4.14空调设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4。14.1 空调主机使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等;
4。4.14.2 空调水泵使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4。14.3 冷却塔使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4.14。4 空调系统末端设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等（含风机盘管、新风机、空调柜机等）.
4。4。14 燃气设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4。4。15机械车库使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等。
5。 支持性文件
HSPM—WI—XZ—13 《档案管理作业指导书》
6。 相关质量记录表格
无
HSPM-WI-GC-03 设备设施及机房(含竖井）编码作业指导书 A/0 1/7
1.目的
规范设备设施及机房（含竖井）的编码，统一标准.
2.范围
适用于物业服务区域内的设备设施及机房（含竖井）的编码管理。
3.职责
3.1公司相关部门负责设备设施与机房（含竖井）编码管理工作的指导和监督。
3。2工程维修部负责对设备设施与机房（含竖井)进行编码.
4.方法与过程控制
4.1设备设施编码管理
4。1.1设备编码按系统类别、设备名称、建筑名称、建筑楼层、设备序号五个部分进行编码。设备编码形式如下：
4.1.2水泵房的设备编码最后两位按照供水区域的汉字拼音第一个字母加数字编写,即D(低区供水）、Z（中区供水)、G（高区供水）加设备序号。
4.1.3编码第一部分为系统类别代码,用两位拼音字母编写
4.1。4根据专业类别及使用方便,把设备按系统分为八大类，即:智能化系统、给排水系统、消防系统、供配电系统、电梯系统、暖通空调系统、机械车位系统、泳池系统.
HSPM-WI-GC-03 设备设施及机房(含竖井）编码作业指导书 A/0 2/7
系统名称
系统名称代码
智能化系统
ZN
给排水系统
GP
消防系统
XF
供配电系统
FP
电梯系统
DT
暖通空调系统
NT
机械车位系统
JC
泳池系统
YC
4。1.5编码第二部分为设备名称,各个系统所属设备代码用三位拼音字母编写，各系统常用设备名称代码按下表执行。
系统名称
设备名称
设备代码
设备名称
设备代码
消防系统
火灾自动报警控制器
HBQ
消火栓水泵
XSB
消防广播主机
GBJ
消火栓稳压泵
XWB
消防电话主机
DHJ
消防水泵控制柜
XKG
联动控制柜
LDG
气压罐
QYG
喷淋水泵
PLB
排烟风机
PYJ
喷淋稳压泵
PWB
正压送风机
SFJ
防火卷帘门
JLM

给排水系统
给水泵
GSB
水泵控制柜
SKG
气压罐
QYG
水泵变频控制柜
BPG
水箱
GSX
排污泵控制箱
PWX
水池
GSC
水景水泵控制箱
SJX
潜水泵
QSB
循环泵
XHB
稳压泵
WYB

供配电系统
公用变压器
GBQ
高压配电柜
GPG
专用变压器
ZBQ
柴油发电机
CFJ
低压配电柜
DPG
低压配电箱
DPX
智能化系统
停车场发卡器
TFQ
电子巡更系统管理电脑
XDN
门禁发卡器
MFQ
巡更棒
XGB

HSPM-WI-GC-03 设备设施及机房(含竖井）编码作业指导书 A/0 3/7

门禁发卡器
MFQ
巡更棒
XGB
硬盘录像机
LXJ
网络交换机
JHJ
彩色监视器
JSQ
可视对讲管理中心机
GZJ
数字矩阵
SJZ
可视对讲管理中心副机
GFJ
UPS电源
UPS
可视对讲围墙机
WQJ
闭路监控系统管理电脑
JDN
可视对讲单元门口机
MKJ
可视对讲系统管理电脑
KDN
停车场管理系统自动出卡机
CKJ
停车场管理系统管理电脑
CDN
停车场管理系统自动道闸机
DZJ
周界防范系统管理电脑
ZDN
行人出(入)口控制机
KZJ
光端机
GDJ
打印机
DYJ
背景音乐控制柜
BJG
摄像机
SXJ
电梯系统
乘客电梯
CKT
自动扶梯
ZFT
载货电梯
ZHT
五方对讲主机
WFJ
消防电梯
XFT
控制屏
KZP
观光电梯
GGT
曳引机
YYJ
暖通空调系统
空调主机
KTJ
立式风柜
LFG
冷冻水泵
LDB
卧式风柜
WFG
冷却水泵
LQB
通风机
TFJ
循环泵
XHB
新风机
XFJ
冷却塔
LQT
热水贮罐
RCG
锅炉
RGL
膨胀水箱
PZX
水加热器
JRQ
风机控制箱
FKX
热交换器
RJH

机械车位
机械车位
JCW
机械车位控制柜
JKG
泳池设备
循环泵
XHB
过滤器
GLQ
投药计量泵
THS
投药筒
TYT
吸污机
XWJ
泳池设备控制柜
YKG
热交换器
RJH

4.1。6编码第三部分为建筑名称代码,用两到三位数字或拼音字母编写。用三位数字作为小高层、高层住宅建筑的代码,其代码与建筑名称一致.如建筑名称
HSPM-WI-GC-03 设备设施及机房(含竖井）编码作业指导书 A/0 4/7
为1栋,则建筑名称代码则为001。对地下车库的代码，用两位拼音字母和一位数字来编写。公共建筑名称代码用两位拼音字母编
HSPM-WI-GC-03 设备设施及机房(含竖井）编码作业指导书 A/0 5/7
写,对不属于任何建筑的室外设备，建筑名称代码统一为SW，建筑天面代码统一为TM,具体按下表执行。
建筑名称
建筑名称代码
会议中心
HY
商业中心
SY
运动中心
YD
健康中心
JK
饮食中心
YS
娱乐中心
YL
综合楼
ZH
小学
XX
幼儿园
YE
中学
ZX
地下车库
CK
室外
SW
天面
TM
4.1。7编码第四部分为建筑楼层代码,用两位数字或者一位字母一位数字编写。地上部分直接以数字表示，地下部分则在数字前加B表示，如17层，则楼层代码为17，负一层，则楼层代码为B1;对不属于任何建筑的室外设备，建筑楼层代码统一为00；
4。1。8编码第五部分为设备序号，同一建筑相同楼层有同样设备时,用两位数字对设备进行排序编写。
如：恒生望山小高层1号楼地下一层消火栓水泵的编码为XF-XSB/001-B1—01，恒生望山1号楼首层电梯厅摄像机的编码为ZN—SXJ/001-01—01.
4.2 机房及竖井编码管理
4。2.1机房及竖井编码按机房及竖井名称、建筑名称、建筑楼层、机房或竖井序号四个部分进行编码。
机房或竖井编码形式如下：
4。2。2编码第一部分为机房、竖井名称代码，用两位拼音字母编写.机房及竖井代码按下表执行：
HSPM-WI-GC-03 设备设施及机房(含竖井）编码作业指导书 A/0 6/7
机房、竖井名称
机房、竖井名称代码
消防监控中心
XK
消防水泵房
XB
生活水泵房
BF
空调主机房
KT
锅炉房
GL
换热站
HR
高压配电房
GD
低压配电房
DP
变压器室
BY
电梯机房
DT
风机房
FJ
新风机房
XJ
发电机房
FD
电信机房
DX
有线电视机房
DS
网络机房
WL
弱电井
RD
强电井
QD
共用电井
DJ
电表井（房）
DB
水管井
SJ
水表井（房）
SB
气瓶间
QP
4.2。3编码第二部分为建筑名称代码，用两到三位数字或拼音字母编写。用三位数字作为小高层、高层住宅建筑的代码，其代码与建筑名称一致。如建筑名称为1栋，则建筑名称代码则为001。对地下车库的代码，用二位拼音字母和一位数字来编写，如地下车库一的代码为CK1。对不属于任何建筑的室外部分,建筑名称代码统一为SW，建筑天面代码统一为TM具体按下表执行：
建筑名称
建筑名称代码
会议中心
HY
商业中心
SY
运动中心
YD
健康中心
JK
饮食中心
YS
娱乐中心
YL
综合楼
ZH
小学
XX
幼儿园
YE
中学
ZX
地下车库
CK
室外
SW
天面
TM

HSPM-WI-GC-03 设备设施及机房(含竖井）编码作业指导书 A/0 7/7
4。2.4编码第三部分为建筑楼层代码，用两位数字或者一位字母一位数字编写。地上部分直接以数字表示，地下部分则在数字前加B表示。如17层,则楼层代码为17,负一层,则楼层代码为B1;
4.2。5编码第四部分为机房或竖井序号，用两位数字进行编写。对同一建筑同一楼层同一类别机房或竖井进行排序编号，同一竖井其各层的序号应保持一致.
如：恒生望山高层1号楼17层弱电井的编码为：RD/001-17—01，恒恒生望山公寓一层消防控制室的编码为：XK/ZH—01-01。
4.3如遇特殊建筑及设备的编码，参考本作业指导书执行。
5。支持性文件
无
6。相关质量记录表格
无
HSPM-WI-GC-04 供配电系统管理作业指导书 A/0 1/7
1。目的
规范供配电设备设施运行管理及维修保养工作,确保供配电设备设施安全稳定运行。
2。范围
适用于物业服务区域内供配电设备设施运行管理、维修保养工作及紧急停电处置。
3。职责
3。1公司相关部门负责供配电系统管理的指导和监督.
3。2工程维修部负责供配电系统运行、维修保养工作及紧急停电处置。
4.方法与过程控制
4.1基本要求
4。1.1安全规范
4.1.1.1 高压设备设施的操作必须实行“工作票"制度，根据工作内容填写《高压操作工作票》，经批准后实施，并规范填写操作记录。
4.1。1.2 操作高压设备设施时,必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、使用绝缘操作杆.
4。1.1。3 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋，合闸时避免正向面对操作设备。
4.1.1.4严禁带电工作,特殊情况需带电作业时，需具备如下条件：
Ø 有监护人.
Ø 操作场所地面干燥、光线充足。
Ø 所用工具材料齐全,工具绝缘良好。
Ø 工作人员必须穿戴绝缘护具.
4.1.1.5自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后,再行恢复供电。
4.1.1。6 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用兆欧表测量带电体的绝缘电阻。
4.1。1。7 变配电房分闸、合闸时，须一人监护、一人执行。

HSPM-WI-GC-04 供配电系统管理作业指导书 A/0 2/7
4.1。1.8 对相关变配电设备设施应熟悉其性能特点、技术参数等。
4.1。2 供配电设备设施的操作.
4.1.2.1停、送电的操作要领
Ø 停止送电时，按负荷逐渐减少的原则，先分断各低压出线开关，后分断
低压总开关,最后分断变压器高压侧开关。
Ø 送电时，按负荷逐渐增加的原则，先合上配电变压器高压侧开关,后合
上低压总开关，最后合上各低压出线开关。
4.1。2.2变压器检修前的操作要领
Ø 分断高、低压两侧电源.
Ø 验电，确认无电.
Ø 两侧分别挂三相短路接地线.
Ø 设置安全围栏，在高、低压开关处挂上“有人工作，禁止合闸”标示.
4.1.2。3 配电柜检修前的操作要领
Ø 分断开关,有明显的开路点。
Ø 验电，确认无电.
Ø 挂三相短路接地线。
Ø 设置绝缘隔板。
Ø 挂上“有人工作、禁止合闸”标示牌于停电开关处.
Ø 站在绝缘垫上工作，尽量单手作业.
4.1.2.4物业服务中心应根据具体供配电设备设施的特点，制作出相应的操作流程示意图，组织相关技术人员培训学习,熟练操作。
4.2 运行管理
4.2。1巡视检查
4.2.1.1运行技工对高低压配电柜、电容柜、变压器等重要供电设备设施须每班（8小时）至少巡视一次。
4.2.1。2运行技工检查、巡视时，须将变压器的运行情况记录于《变压器运行记录》中；低压配电柜的运行数据（环境温度、电流、电压、功率因数等）记录于《低压配电运行记录》。
4.2.1。3在巡视中如有异常情况应在运行记录中注明,并向工程主管汇报.
HSPM-WI-GC-04 供配电系统管理作业指导书 A/0 3/7
4.2。1。4巡视内容：
Ø 消防、通风、照明等设施是否正常。
Ø 配电房有无渗漏水痕迹、隐患。
Ø 设备状态标志是否正确。
Ø 有无异常响声或气味.
Ø 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常.
Ø 单相、三相电压是否在额定值的±10％范围以内，是否超载运行。
Ø 各种接头是否有过热或烧伤痕迹.
Ø 防小动物设施是否完好.
Ø 接地线有无锈蚀或松动。
Ø 各种临时用电接驳情况。
4。2.1.5对巡视中发现的问题，运行技工应及时处理，解决不了的问题须及时如实地汇报给工程主管，并做好记录.整改时应严格遵守安全操作的相关规定.
4.2。2异常情况处置
4。2。2。1变配电房发生火灾时按《火灾报警处理作业指导书》处置。
4。2。2.2变配电房发生水浸时的处置。
Ø 按停、送电操作要领,停止送电。
Ø 堵住或关闭进水源。
Ø 如果漏水较大，应立即通知工程主管，同时尽力阻滞进水。
Ø 进水源堵住或关闭后，应立即排水。
Ø 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干净干抹布擦拭、
热风