下半年安徽省房地产估价师经营与管理市场定位的含义模拟试题.doc

2015年下半年安徽省房地产估价师《经营与管理》：市场定位的含义模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、对于投资型物业购买者而言,__往往决定了其愿意支付的价格水平。
A．自身支付能力
B．拥有物业后所能获取的预期收益大小
C．市场供求状况
D．区域因素
2、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。
A．房地产周期
B．房地产循环
C．房地产周期循环
D．房地产周期运动
3、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某,年租金为10000元。按照税收优惠政策,张某应缴纳个人所得税元。
A:200
B：300
C:400
D：1000
E：执行层的组织协调
4、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
5、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．(2008年试题）
A：基础租金是租户能接受的最低租金
B:基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C:写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
E:借款合同
6、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％,则第一年的租金应该确定为__元/m2。
A．482。79
B．448。24
C．467。25
D．498。53
7、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】
A：收益原理
B：替代原理
C：地租理论
D：区位理论
E：工业用地的监测点评估价格
8、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的报酬率为10％，其无限年期的价格为__。
A．250万元
B．200万元
C．196万元
D．167万元
9、不考虑其他因素变化,利率降低,则房地产价值。
A：下降
B：上升
C:不变
D:不能确定
E:借款合同
10、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
A：配套设施建设的限制
B：房地产使用管制
C：房地产权利的设立和行使的限制
D：房地产相邻关系的限制
E：工业用地的监测点评估价格
11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复.
A：5
B:7
C:10
D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年,有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为万元。
A：400
B:628
C：656
D:700
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于税收的表述中,正确的是。
A：房产税的课税对象是房产
B：房地产转让,必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C:农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D：城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
E：执行层的组织协调
14、一份合格的房地产估价报告,应由负责该估价项目的至少__名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。
A．1
B．2
C．3
D．4
15、一名合格的房地产专业估价人员,在房地产估价方面不需具有.
A：扎实的理论知识
B：广泛的人际关系
C:丰富的实践经验
D:良好的职业道德
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是__。
A．毛租金乘数法
B．潜在毛收入乘数法
C．有效毛收入乘数法
D．净收益乘数法
17、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％,银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为。
A:8。8％
B：10％
C：18%
D：18。6％
E：工业用地的监测点评估价格
18、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为,保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益,建设部于1999年1月发布。
A:《建设工程勘察设计管理条例》
B：《建设工程勘察设计人员管理规定》
C:《建设工程勘察设计市场管理规定》
D:《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》
E：执行层的组织协调
19、房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0。25％～1。5%,投资预算的精度可达±__％。
A．5
B．10
C．15
D．20
20、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__.
A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
21、在证券市场上市交易的证券，基本上就是。
A：商品证券
B：货币证券
C:资本证券
D:实物证券
E:执行层的组织协调
22、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使其别墅的价格下降,这是因为__。
A．市场不景气
B．该别墅区的环境条件变差
C．该别墅区的单位开发成本降低
D．开发商获得满意的利润即可
23、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1000 ㎡，某人拥有其中80 ㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为.
A：0．08
B：0．16
C：0．5
D：0．04
E:工业用地的监测点评估价格
24、下列关于商品房销售的表述中,正确的是。
A：商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％
B：按何种面积计价,就按何种面积登记发证
C：按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D：商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
E:执行层的组织协调
25、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程,已知土地使用年限为40年(自开工之日起算）,计划开发期为3年,现已进行1。5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％,折现率为12％.该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。
A．3939。61
B．4433。88
C．4768.50
D．5652.09
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列属于普通股股东享有权利的有.
A：参加股东大会的权利
B：参加表决的权利
C：股票转让权
D:公司剩余财产的分配权
E:对公司债务负有限责任
2、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是。
A：先上升后下降的抛物线
B:先下降后上升的“U”形曲线
C：一直上升的直线
D：不受容积率的影响
E：执行层的组织协调
3、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同,税率分别规定为7％、5%、1％三个档次,具体是。
A:纳税人所在地在城市市区的,税率为7％
B：在县城、建制镇的,税率为5％
C：在县城、建制镇的，税率为3％
D:不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5％
E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％
4、赵某以12000元／㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为。
A:0。12
B：0.21
C:1.26
D：2。05
E：借款合同
5、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。
A:以出让方式取得土地使用权的房地产转让
B:以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让
D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让
E:以招标方式取得土地使用权的房地产转让
6、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于。
A:未来净收益的大小
B：获得净收益的可靠性
C：获得净收益期限的长短
D：获得净收益预期
E:估价对象的现值
7、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
8、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
9、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。
A：市场潜量
B：市场预测量
C:市场最低量
D:市场最高量
E：借款合同
10、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米,1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估,该房地产1996年1月1日的价格应为__元/平方米。
A．1611
B．1331
C．1464
D．1400
11、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法,错误的是。
A：由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,一并申请登记
B：申请业主与房屋所有权主体不一致
C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书
D：在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书
E：执行层的组织协调
12、建设贷款主要用于。
A:偿还土地购置贷款和土地开发贷款
B:支付建设阶段的人工费
C：支付在建工程抵押贷款
D：支付管理费
E：支付其他相关成本
13、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。
A．专家打分法
B．“三项预测值"法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
14、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
15、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
16、甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182．50亿元，年初存货为60亿元，年未存货为10亿元,其存货周转天数是天。
A：61
B：70
C:120
D:140
E:执行层的组织协调
17、下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有.
A：借用合同
B：买卖合同
C：抵押合同
D：赠与合同
E：借款合同
18、合同未作约定的,面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房,产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。
A：面积误差比在3％以內(含3％）的房价款由买受人补足
B：面积误差比在5％以内(含5％）的房价款由买受人补足
C:面积误差比绝对值在3％以內（含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
D：超出3%部分的房价款由买受人补足，产权归买受人
E:超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人
19、下列属于不明产权的房屋是。
A：无权属证明的
B：产权人下落不明的
C:暂时无法确定产权所有人的
D：产权关系正在诉讼的
E：有两个产权人的
20、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。
A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C：常规项目的财务内部收益率是唯一的
D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
E:借款合同
21、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用__。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
22、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2,成交日期为2001年11月13日.经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。
A．3314
B．3347
C．3380
D．3033
23、下列属于商品房预售条件的有。
A：取得土地使用权证书
B：持有建设工程规划许可证和施工许可证
C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D：按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E:取得《商品房预售许可证》
24、下列属于报酬率求取方法的是__。
A．累加法
B．功能法
C．市场提取法
D．投资报酬率插入法
E．匀衡法
25、以下难以用市场法进行估价的有__。
A．住宅
B．写字楼
C．房地产开发用地
D．在建工程