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消防系统维护保养方案
概况：
委托单位：上海中星集团申城物业有限公司百汇园物业分公司
地址：上海市徐汇区云锦路183弄
建筑物类别：高层住宅
维保范围：1、火灾自动报警及消防联动控制系统
2、消火栓系统
3、喷淋系统
为了保证消防维护保养工作顺利进行，使消防设施处于正常运行状态，根据百汇园住宅一期消防特点，制订维护保养方案:
一、 火灾报警系统
1、 每月检查:
（1） 火灾报警控制器功能、性能检查
① 通过火灾报警控制器上的手动检查装置，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常，包括火警、各类故障监控功能。
② 切断交流电源，观察备用电源自动投入工作情况，各项功能是否正常.
③ 观察各电压表、电流表的指示值，是否符合消防设备的规定值。
④ 检查所有指示灯、显示器、开关、按钮是否损坏及接触不良情况。
⑤ 火灾报警控制器打印机是否正常，如发生故障，予以解决。
（2） 火灾报警系统检查
① 采用专用检测仪器每年分期对火灾探测器加烟或加温试验，检查火灾报警控制器的声光报警是否正常。
② 拧下任何一个火灾探测器，火灾报警控制器应有故障显示，对同时进行试验的火灾探测器应有优先报警功能.
③ 与水灭火系统配合，检查水流指示器、压力开关、信号控制阀等开启、关闭情况。
④ 手动报警按钮动作报警。
a. 检查火灾报警控制器报警情况。
b. 检查火灾报警控制器联动输出、输入状况.
⑤ 警报装置检查。
a. 警铃、广播等装置、声响是否正常。
⑥ 对于经常误报警的设施或场所作技术分析，并予以解决.
2、 每季度检查:
（1） 火灾报警系统联动控制部分功能性能检查
① 联动控制柜（盘）、面板检查、按钮、开关、指示信号、标志等是否良好。
② 自检功能检查，应符合设备的技术要求（注：自检时外控开关转换至锁定或释放位置，防止外控设备动作）.
③ 联动控制柜(盘）电压、电流测量。
④ 检查观察联动控制柜（盘）各继电器等接点是否良好，动作是否可靠.
⑤ 联动控制柜（盘）手动、自动操作检查.（对动作后无不良后果的控制功能进行实效模拟试验）
内容包括:水灭火系统弱电控制部分
3、 如消防设置发生问题，在接到通知后现场予以服务，并及时解决发生的问题。
4、 建立消防火灾自动报警系统设备检查、维修、保养档案。
二、 喷淋、消火栓系统
1、 每月检查
（1） 喷淋泵、消防泵、补压泵启动试验
① 检查喷淋泵、消防泵启动、吸水、出水、流量、压力是否正常。
② 手动、自动启、停水泵功能（模拟检查）;主备泵切换功能(模拟检查)。
③ 检查运转信号、反馈信号正确无误.
④ 补压装置上、下、限设定值检查、调整。
（2） 报警阀及附件设施
① 清除报警阀、过滤器杂质.
② 进口、出口压力表计、压力开关、信号阀等保持良好。
③ 延时器、水力警铃、加速器等，保持性能良好,动作可靠、灵敏.
④ 开启报警阀旁的放水试验阀、检查报警阀开启性能和密封性能及系统供水能力。
（3） 消防水泵接合器
① 外观检查接口、附件完整、无渗漏、闷盖齐全。
2、 季度检查
（1） 室内消火栓箱
① 检查消火栓、水带、接口、按钮是否完好。
② 检查灭火器压力表、喷嘴有效期等.
（2） 室外消火栓
（3） 管网系统及附件
① 检查管网系统中警示标牌的完整。
② 检查监控阀、电磁阀等动作信号及设施移位正确。
③ 检查末端试水装置、压力表等设施良好。
④ 末端试验装置试验:水流指示器、压力开关等动作及自动启泵。
三、我们的责任:
1、我方负责对百汇园住宅一期消防设备进行维护保养,每月对保养项目进行一次检查，检查有问题的及时进行维修,并做好维保记录，保证整个消防设施处于良好的工作状态,如发现有消防设施人为损坏或擅自拆除、改造造成的不能正常工作的现象，立即向贵方有关部门提出，贵方如提出要求立即修复，我方应按贵方要求及时修复，发生的相关费用按市场价经甲方确认后由责任方承担。
2、我方对贵方消防设施的维护工作设立专门档案，内容包括历次检查、维修、保养等资料。应保证消防设施的正常运行,确保保养范围内的项目验收合格。
3、消防设施发生故障，我方在接到贵方通知起24小时内到达现场，进行处理。紧急情况下4小时内到达现场。
4、我方在负责对贵方消防设施的维护保养工作的同时,有义务满足贵方对设备修理,如需更换、返厂维修、控制柜及配件等所需的费用按市场价格经贵方确认后,在维修的当月由贵方支付给我方.
5、贵方有责任向我方通报自己的相关管理制度，我方保养施工人员进入贵方应遵守甲方管理制度，如有违反,按贵方规章制度处理.
6、我方根据双方认可的维护保养方案与日期进行维护保养,并做好维保记录，由贵方确认。如不能按月进行维护保养，贵方可认为是违约，可以扣除当月部分保养费用。
四、对业主方的要求
1、保证消防设施的正常运行，保障生命安全和财富是我们双方共同的愿望与责任,要求安保与物业加强管理和巡回检查,发现问题共同商讨解决.
2、若有二次装修或小业主承担方对消防的改动，必须经物业、安保、本维保单位认可，杜绝擅自拆除、改动，以免影响整体消防运行。
五、培训
1、对甲方保安或物业管理人员进行消防设施操作培训，使其掌握基本操作要领,保证设备处于正常运行。
2、甲方的消防管理人员应具有消防设施的基本常识,通过消防学校培训合格的、有一定强、弱电经验的。
上海永建消防工程检测有限公司
2018年05月