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从一起商品房买卖合同纠纷案看房屋买卖合同解除权的行使期限 2016年上半年，全国房地产市场，尤其是一线城市及二线城市房屋价格呈一路攀升之势,由此导致的房屋买卖合同违约问题也已屡见不鲜。在买卖双方已失去继续履行合同的信赖基础或合同客观上已经无法继续履行的情况下，解除合同势在必行。因而，何时行使解除权对权利人至关重要。本文以一起房屋买卖合同纠纷案例为视角，以现行法律、司法解释为重点对此进行解读分析，以期能对读者有所裨益.一、典型案例 2012年7月20日，甲女士与乙房地产公司签订了商品房买卖合同,约定购买位于某市地区的两间商铺。合同约定出卖人应当在2012年12月31日前交付房屋。合同签订后，甲女士按约支付了全部房款，但该房地产公司没有按照约定的时间交付房屋。 2015年4月30日，甲女士根据双方签订的商品房买卖合同第九条第（2）项的约定(逾期（交房）超过60日，买受人有权解除合同），向法院提起诉讼,请求判令：1。解除商品房买卖合同;2。房地产公司立即退还房款380000元并支付违约金4000元。 法院以甲女士行使解除权已超过一年,裁判不予支持.二、法律分析（一）合同法中的“解除权行使期限” 根据合同法第九十三条、第九十四条规定,当事人可以享有约定解除权和法定解除权。但解除权不应无限期行使，否则可能会出现享有解除权的当事人不积极行使权利、合同处于不稳定的情形，相对方的合法权益也难以预期.为了维护交易安全和权利状态的稳定，合同法第九十五条规定了解除权的行使期限.第一款适用于法律有规定或当事人有约定解除期限的情形,而第二款作为第一款的补充，规定了在没有法律规定或约定期限的情形下解除权应在合理期限内行使，但此处的“合理期限”如何衡量？以何种标准评定?合同法并没有细化。 （二）司法解释对解除权行使期限的细化 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释【法释20037号】（以下简称“解释”）第十五条对于商品房买卖合同中的解除权期限作了进一步的规定,该条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的,解除权消灭。” （三）司法解释条款适用的解读 解释第十五条的出台本应是司法实践中的利好，但理论界对于该条第二款的适用却存在较大分歧。 一种意见认为,第十五条第二款规定的解除权行使期限仅适用于第一款的解除条件，即逾期交房或逾期付款的情形.首先,既然第十五条第一款和第二款隶属于同一条文，那么两者的适用前提当然具有一致性。第一款中的“根据合同法第九十四条”是为了行文的简洁流畅,因而在第二款中便不再赘述.其次，第十五条第一款解决的是逾期交房、逾期付款情形时的催告期限问题，第二款是对第一款内容的衔接,解决此种前提下的解除权行使期限问题. 另一种意见则认为，期限适用于解释中的所有解除权。首先，如果第二款的期限仅适用于第一款中逾期交房或逾期付款的情形,那完全可以直接在第一款中继续论述，无须分拆为两款。其次,该款并没有“根据合同法第九十四条”的前置性定语，而“法律没有规定”是法定解除权的体现，“当事人没有约定则是约定解除权的体现.因而，第二款的期限应当适用于法定解除权和约定解除权,不限于延迟履行交房或交款。另外，第一款是对于合同法第九十四条第三款规定的细化。其中，将主要债务在商品房买卖合同中明确为出卖人交付房屋的义务和买受人支付购房款的义务，合理期限明确为三个月，而第二款则是为了解决解除权的期限问题，阐明了经催告的解除权期限为三个月，未经催告的解除权期限为一年。 对于以上两种争议,最高人民法院民一庭庭长孙华璞在答记者问时对此作出明确回应：“解释第十五条第一款规定的是催告履行合同义务的合理期限，第二款规定的是行使解除权的合理期限。”可见，第二款中的解除权行使期限不仅适用于第一款的情形,而是适用于全部解除权的情形. 此外，第十五条第二款还存在其他争议：如果出现合同法第九十四条第一款和第四款中的“合同目的不能达到”的情形，而守约方行使解除权时又超过了该期限，继续适用该条款则会导致合同无法解除的后果,这无疑与解除权的立法目的相违背。当合同目的不能达到，如房屋根本没有建造或者烂尾,而守约方的合同解除权仍然限制在一年内是否不妥？ 关于这一疑问，可以参考广东高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（以下简称“意见”)。意见第一条规定：“人民法院在审理城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院解释第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定.但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。笔者认为该规定是值得推广适用的，除斥期间是对于违约方的保护,但这种保护的前提是违约方可以继续履行债务，且不影响合同目的的实现。当违约行为已使合同目的不达,守约方期待的合同利益无法实现时，逾期就不能解除合同显然会违背公平原则,也有悖于合同制度的目的。 三、温馨提示 如上述案例，当乙房地产公司违反合同约定，未在2013年3月2日前交付房屋，甲女士根据合同约定便享有了合同解除权。乙房地产公司未对贾女士行使解除权进行催告,根据法律规定，贾女士享有的解除权的行使期限为一年.也即甲女士可以在2014年3月2日前行使解除权,但其于2015年4月30日提起诉讼,此时已经超过一年的期限，解除权已经灭失,法院的裁判合法有据. 笔者建议,在订立房屋买卖合同时，当事人应及时关注并监督对方的履约情形。一旦相对方出现了违约的可能,权利人应在规定的期限内及时行使解除权,以免逾期权利灭失,合法权益难以维护.版权说明：本作品的著作权属于上海段和段（合肥）律师事务所，转载须注明出处.公众号ID: