下半年天津房地产估价师制度与政策房地产开发企业资质管理考试试卷.docx

2015年下半年天津房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业资质管理考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、房屋建筑工程保修期从__之日起计算。
A．工程竣工验收
B．工程竣工验收合格
C．使用单位接收
D．使用单位入住
2、短期信用工具不包括.
A：本票
B：汇票
C:支票
D:股票
E：执行层的组织协调
3、住房公积金的缴存比例一般不得低于.
A：3％
B:5%
C：10％
D:12％
E:执行层的组织协调
4、开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期超过一年,则其到位资金原则上不得少于工程合同的__。
A．20％
B．30％
C．40％
D．50％
5、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为（）元/m2。
A．482。79
B．448.24
C．467。25
D．498。53
6、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t）=N[Pc—C—kc（t）］中,Ⅳ表示（).
A．单位面积土地上农产品的产量
B．市场上每单位农产品的价格
C．生产每单位农产品的成本
D．向市场运输每单位农产品的成本
7、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__.
A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地
B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地
C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地
D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地
8、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费.
A：30
B:60
C:80
D:100
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是__。
A．谨慎价值
B．市场价值
C．快速变现价值
D．投资价值
10、需要对实际值加权的理由是，越接近__的实际值对估价更为重要。
A．客观情况
B．市场供求
C．估价时点
D．现在
11、在他人土地上通行的权利为典型的.
A：地役权
B：典权
C：空间利用权
D：使用权
E:工业用地的监测点评估价格
12、原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格"。
A:30
B：60
C：90
D：120
E:执行层的组织协调
13、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】
A：1667元／㎡
B：1765元／㎡
C：1875元／㎡
D：2000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
14、产生房地产价格泡沫的基础是__。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
15、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。
A：房地产估价师应亲自到估价对象现场,对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C:房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
E：工业用地的监测点评估价格
16、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年
A．1
B．2
C．3
D．5
17、印花税的税率采用。
A：比例税率与固定税率
B:比例税率与定额税率
C:累进税率与比例税率
D：累进税率与定额税率
E：执行层的组织协调
18、估价报告书中说明的限定了其用途。
A：估价原則
B：估价方法
C：估价目的
D：估价对象状况
E：工业用地的监测点评估价格
19、教育费附加的税率在城市一般为营业税的.
A:1%
B：3％
C：5％
D：7％
E：执行层的组织协调
20、《注册房地产估价师管理办法》规定,申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的,不予注册。
A：1
B:3
C：5
D:7
E：执行层的组织协调
21、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__.
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可
22、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
23、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30%和20％,出售的平均单价为2850元/㎡。若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。
A:766
B：791
C：913
D：1046
E：工业用地的监测点评估价格
24、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(）范围之内。
A．0.5～2.0
B．1。5~2。0
C．0。5～1。5
D．1。0~1。5
25、下列关于需求规律，表述错误的是。
A：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动
B：需求量随商品本身价格的下降而增加
C:需求量随商品本身价格的上升而增加
D：需求量随商品本身价格的上升而减少
E:执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分)
1、从房地产投资的角度说，风险是指__。
A．房地产投资结果的好坏程度
B．获取预期投资收益的可能性大小
C．房地产投资项目激烈竞争程度
D．房地产开发程度
2、下列有关存款业务的说法正确的一项是__.
A．活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种
C．单位活期存款以每月月末的30日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
3、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间,五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。
A:33
B：35
C：38
D：40
E：执行层的组织协调
4、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
5、下列关于投标的管理内容,说法正确的是。
A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应
B:联合体中标的,联合体各方应当共同与招标人签订合同,就中标项目向招标人承担连带责任
C：投标人可以以低于成本的报价竞标
D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益
E:投标人可以以他人的名义投标
6、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。
A：中华人民共和国物权法
B：中华人民共和国城市房地产管理法
C：城市房地产开发经营管理条例
D:房地产估价规范
E：城市房屋拆迁估价指导意见
7、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为（).
A．12。55％
B．12。68％
C．14.75％
D．15.01％
8、对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0％时，项目开发利润的变化分别为27。31万元、55。04万元、10。16万元、88.33万元,则其中最敏感的因素是（）。
A．地价
B．建造成本
C．贷款利率
D．资本化率
9、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔__以上,并不得越级升级。
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
10、长期趋势法的作用主要有。
A:用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C：用于成本法计算重置价格
D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E:用来填补某些房地产历史资料的缺乏
11、城市用地分类中,绿地不包括.
A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地
B:居住区级的公共绿地及生产防护绿地
C：专用绿地
D：专用园地
E：专用林地
12、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是__。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
13、在我国,拥有强制拍卖权的国家机关有__.
A．法院
B．公安机关
C．海关
D．税务机关
E．检察院
14、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是．【2005年考题】
A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C：理论上,房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
15、征用集体土地应遵守的原则是__.
A．珍惜土地,合理利用土地
B．保证国家建设用地需要
C．妥善安置被征地单位和农民的原则
D．有偿使用土地的原则
E．按用户需要征地的原则
16、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有.
A：国家机关用地
B:商品住宅用地
C：学校用地
D：高速公路用地
E：国家重点扶持的能源项目用地
17、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。
A:招标项目的技术要求
B：招标的监管人员
C:招标的监管部门
D：投标报价的要求和评标标准
E：拟签订合同的主要条款
18、利率提高，对房地产投资的影响有。
A:导致房地产实际价值的折损
B:导致房地产实际价值的提高
C:加大投资者的债务负担
D：减缓投资者的债务负担
E：投资会提高
19、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。
A．征收人
B．被征收人
C．房屋征收部门办公会议
D．政府常务会议
20、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有__等。
A．空置率
B．开发期与租售期
C．贷款利率
D．建安工程费用
E．建筑容积率
21、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。
A．安全性
B．保本性
C．流动性
D．稳定性
E．盈利性
22、判定工业房地产区位优劣的主要因素有.
A：临街状况
B：是否便于动力取得
C：是否便于废料处理
D:是否接近大自然
E：是否便于产品和原材料运输
23、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
24、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。
A:使用者地位
B：购买动机
C:对渠道的信赖度
D:对价格的敏感程度
E：借款合同
25、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。
A：要给被征地单位妥善安排生产用地
B：要妥善安置征地范围外的拆迁户
C:对征收的土地要适当补偿
D:对因征地给农民造成的损失要适当补偿
E:对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排