上海上半年房地产估价师理论与方法房地产区位状况描述试题.docx

上海2016年上半年房地产估价师理论与方法：房地产区位状况描述试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。 A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D:各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 2、假设开发法是以_原理为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理3、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括:获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象；选定估价方法测算：确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告:出具估价报告;(11）估价资料归档.一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。 A(11) B（11) C(11) D（11) 4、当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应_直线法计算出的成新率. A大于 B大于或等于 C小于 D小于或等于5、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示.求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为(）年。 A。4.00 B。4。58 C.4.625 D.5。16 6、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。 A：会计主体 B:持续经营 C：会计分期 D：货币计量 E:执行层的组织协调 7、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=路线价临街宽度。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 8、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C:具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E:工业用地的监测点评估价格 9、新建房地产项目的出租和销售,属于房地产的_. A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场 10、以下不属于抵押贷款支持证券的是_。 AMBB BMPT CCMO DMSS11、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。 A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积 B:某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积土地单价建筑物总面积 C:某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额 D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积土地总价 E:工业用地的监测点评估价格 12、通过市场调研,获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元、3565元、3730元、3905元、4075元,则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/。 A：4075.0 B：4242。5 C:4410。0 D:4577。5 E:工业用地的监测点评估价格 13、下列不属于房地产结合物的是_。 A管理人 B实物 C权益 D区位14、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而_。 A减少 B增加 C不确定 D不变 15、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n,净收益增长率g与报酬率y相等,则房地产价格V=（).nbsp； A。选项A B。选项B C.选项C D。选项D 16、我国土地用途管制的核心是。 A：实行土地有偿有限期使用制度 B：经营土地有偿使用 C:不能随意改变农用地的用途 D：不能随意改变建设用地的用途 E:执行层的组织协调 17、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0。5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为_元/m2。 某类房地产2005年2009年的价格 （单位：元/m2） A年份 B2005 C2006 D2007 E2008 F2009 G价格 H6810 I7130 J7460 K7810 L8150 18、一般来说，标准方差越小,投资风险_。 A越小 B越大 C越难控制 D越难估算 19、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。 A:总工程量 B:实测工程量 C：工程量清单 D:最终工程量 E：借款合同 20、属于禁止发布房地产广告的情形有. A:在划拨土地上开发建设的房地产 B:已设定抵押的房地产 C：未取得商品房预售许可证的房地产 D：没有选聘物业管理企业的房地产 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、”五通一平一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。 A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力 22、区位是指地球上_空间方位和距离上的关系. A某一事物 B某房地产 C某一事物与其他事物 D各种事物23、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t）=NPc-Ckc（t)中，N表示。 A：单位面积土地上农产品的产量 B:市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本 D：向市场运输每单位农产品的成本 E:工业用地的监测点评估价格 24、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的，则代理费应列入_. A管理费 B销售费用 C前期费用 D其他费用25、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括。 A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平 B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C：有助于保持估价机构工作的连续性 D：有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、在右图所示的现金流量图中,已知A、i和P,求F,采用复利系数标准表示法表示，正确的是()。 AF15AP BFA（FA，i，5)P CFA（FA，i，5)P（FP，i,6） DFA(FA，i，5）(FP，i，1）P(FP,i，6） EFA（PA，i，5）P（FP，i，6） 2、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_. A受托财产总值 B信托范围 C信托收益 D信托信用等级3、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是_。 A金融业的发展 B社会人口密度 C物价的高低 D自然环境的变化 E政治制度的变迁 4、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元,假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为(）万元. A16 B18 C20 D225、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后,抵押权人方可优先受偿。 A税金 B拍卖费用 C土地使用权出让金 D土地使用成本 6、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失.造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件的恶化 7、在商业银行办理的贷款中,担保方式有。 A：保证 B：信用 C：质押 D：抵押 E：保险 8、关于商业物业投资的说法，正确的有。 A：商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势 B:商业物业交易常在机构投资者之间进行 C：区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性 D：商业物业不适合长期投资 E：商业物业投资收益全部来自出租收益 9、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_. A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 10、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成.且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_. A条形基础 B独立基础 C整体式筏式基础 D箱形基础11、能够构成设计变更的事项包括。 A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B:增减合同中约定的工程量 C:改换有关工程的施工队伍和人员 D:改变有关工程的施工时间和顺序 E:其他有关工程变更需要的附加工作 12、根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有_等。 A集体土地上的合法房屋 B代管房屋 C列入拆迁范围内的房屋 D共有房屋 E商品房预售许可证正在办理之中的房屋 13、下列有关房屋权属登记的表述中,正确的有_。 A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外,必须同属一个法人或自然人 B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节 C房地产面积测算为提高精度,边长取至0。001,但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2 D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权 E房地产权属登记为房地产权利动态登记14、收益乘数有_。 A毛租金乘数 B利润乘数 C净收益乘数 D销售收入乘数 E潜在毛收入乘数 15、下列关于房屋建筑工程质量保修责任,说法错误的是. A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知 B：保修费用由施工单位承担 C:保修完后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案 D:保修费用由质量缺陷的责任方承担 E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任 16、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经_讨论通过后实施。 A当地房地产行政主管部门 B房地产开发商 C业主大会 D物业公司 17、某类房地产20072011年的价格见下表,关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。 A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010年的价格趋势值为6900元 D：2011年的价格趋势值为7283元 E：2012年的价格趋势值为7634元 18、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。 A:开发商的直接损失 B：开发商的精神损失等间接性损失 C:购房人的精神损失等间接性损失 D:商品房销售代理商的直接损失 E：购房人的直接损失 19、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元（年），则其面临. A：市场供求风险 B:周期风险 C:变现风险 D：通货膨胀风险 E:借款合同 20、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如()等. A道路 B房屋 C丘陵 D山地 21、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。 A潜在需求评估 B市场趋势分析 C市场规模分析 D市场需求预测 22、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。 A78 B85 C117% D150%23、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。 A：1 B:2 C:3 D：4% E：借款合同 24、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田.该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩.根据规定,如按最低标准,B房地产开发公司应每个农民支付元的安置补助费. A:1000 B:2000 C:4000 D：6000 E:执行层的组织协调25、在估价中，测算开发利润时应注意_。 A开发利润是所得税后的 B开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本 D成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值