下半年重庆省房地产估价师案例与分析估价方法适用性分析考试题.docx

2016年下半年重庆省房地产估价师案例与分析：估价方法适用性分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋_而评估其房地产市场价格。 A与产权调换房屋结算差价 B价值 C货币补偿金额 D重置价格 2、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。 A:假设开发法和基准地价修正法两种方法 B:假设开发法和成本法两种方法 C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D:假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 E：工业用地的监测点评估价格3、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益率为15，国家债券的收益率为3。5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是_。 A0。57 B0。74 C0。80 D1.04 4、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。 A：异质性 B：排他性 C：替代性 D:互补性 E:工业用地的监测点评估价格5、银行为某家庭提供了一笔总额10万元,期限10年，年利率6的住房抵押贷款.若采用月还款常数为0。7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息.则相对于按月等额还款方式该家庭在还贷期间,除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。 A:137。5 B：410。2 C:432。2 D：452。2 E:借款合同 6、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是_。 A660mm B1320mm C5500mm D13200mm 7、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的_。 A15倍 B20倍 C25倍 D30倍 8、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、781元和815元,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元。 A:849 B：865 C：882 D:915 E：工业用地的监测点评估价格 9、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为_。 A43。2 B50% C56。8% D70% 10、某建筑物的建筑面积为2000，占地面积为3000，现在重新获得该土地的价格为800元,建筑物重置价格为900元,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元则该建筑物的成新率为。 A：44 B：50 C：67% D：94 E：工业用地的监测点评估价格11、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则,临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。 A：600 B：738 C:900 D:960 E:工业用地的监测点评估价格 12、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。 A：城市总体规划是区域规划的重要依据 B:国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据 C:城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接 D：区域规划是城市总体规划的重要依据 E:执行层的组织协调 13、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面. A间接融资 B直接融资 C基金融资 D债券融资14、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。 A转让利润 B市场影响 C产权是否清晰 D被拆迁人的利益 15、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。 A:越富有弹性 B：需求弹性越小 C:越缺乏弹性 D：完全无弹性 E:执行层的组织协调 16、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能,是房地产投资中的_. A存在效益外溢和转移 B需要适时更新改造投资 C不一样性 D保值性与增值性 17、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是【2006年考题】 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B:市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C：房地产市场在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E:工业用地的监测点评估价格 18、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。 A：供给量 B：需求量 C：需求曲线 D：供给曲线 E：执行层的组织协调 19、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。 A:谨慎价值 B：市场价值 C:快速变现价值 D:投资价值 E:工业用地的监测点评估价格 20、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。 A：净收益包括有形收益和无形收益 B:运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据 D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格 21、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。 A：工程项目施工,需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排 B:确实需要另行增加临时用地的,由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用 C：使用临时土地，不得改变批准的用途,不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑 D：临时用地期满后,应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、用成本法估价房地产时，房屋现值=。 A:房屋重置价格房屋年折旧额 B：房屋重置价格房屋成新度 C：房屋重置价格年折旧额耐用年限 D：房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限 E:工业用地的监测点评估价格23、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95.其面积误差比为。 A：-3 B：3 C：-5 D：5% E：执行层的组织协调 24、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权,2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年.（2008年试题） A:33 B：35 C:38 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章25、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年.（说明:题干中假设土地出让合同中未约定不可续期） A：40 B:43 C：47 D：50 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有. A：商品住房限购政策导致住房租金上涨 B：居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C：保障性住房供给增加抑制商品住房价格 D：房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E：通货膨胀导致房地产重置成本增加 2、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元,其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。 A: B：6000 C：6475 D：8000 E：执行层的组织协调3、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。 A1 B2 C3 D5 4、不属于影响消费者购买因素的是（）。 A经济因素 B社会因素 C个人因素 D理性因素5、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款_的比例向售房单位缴纳维修资金。 A1 B2% C3 D4 6、引起建筑物折旧的因素包括. A:地震 B：电梯数量不够 C：酸雨 D：单行道 E:门窗的自然破损 7、是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。 A:告知 B：保证 C：弃权 D：禁止反言 E：执行层的组织协调 8、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括_。 A用地性质 B容积率 C人口密度 D绿地率 E市政公用设施 9、经济发达地区提高适用税额标准_。 A是不容许的 B必须报经财政部批准 C应召开听证会民主评议 D应在年度规划中预先提出申请 10、影响需求价格弹性的主要因素有_。 A商品的可替代程度 B商品带给消费者的效用 C商品用途的多样性 D时间的长短 E商品生产厂家的资质11、下列叙述错误的是_. A房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益 B房地产的所有权中,建筑物区分所有权是一种复合性的权利 C土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利 D地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力 E典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利 12、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,这类房地产主要包括等。 A：图书馆 B:钢铁厂 C：空置的写字楼 D：单纯的建筑物 E：加油站 13、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。 A:物业管理企业的酬金 B：物业服务支出 C：物业管理企业的利润 D:法定税费 E:物业服务成本14、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于_。 A非收益性房地产 B收益性房地产 C综合性房地产 D保值增值性房地产 15、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。 A30 B50 C100 D200 16、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。 A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万以上或者土地面积3万以上 C:注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师 D:有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上 E:执行层的组织协调 17、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为_. A有效经过年数等于实际经过年数 B有效经过年数短于实际经过年数 C有效经过年数长于实际经过年数 D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 18、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。 A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D:现金流量表 E：资产负债表 19、根据权利的作用,可将民事权利分为. A:专属权 B：支配权 C：请求权 D:形成权 E:抗辩权 20、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。 A:砖木结构 B：砖混结构 C：钢筋混凝土结构 D：钢结构 E：执行层的组织协调 21、在司法处置拍卖中,某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。 A:60100 B:6480 C：64100 D：80100 E：执行层的组织协调 22、签订、变更、终止租赁合同的,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后_日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。 A10 B20 C30 D4023、房地产转让，当事人应当_. A签订书面转让合同 B向县级以上政府规定的部门申报成交价 C到工商管理部门办理转让合同登记手续 D到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续 E到房地产管理部门办理房地产转移登记 24、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产,_进行估价。 A难以采用假设开发法 B可以采用比较法 C难以采用成本法 D可以采用收益法25、根据房地产市场自然周期的理论,商品房租金增长率上升是处于自然周期的。 A：第一阶段初期 B：第二阶段 C：第一阶段后期 D:第三阶段 E：第四阶段