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1、关于业主委员会职责的说法，错误的是（ ）。
A. 业主委员会负责召集业主大会会议
B。 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C. 业主委员会负责制定管理规约
D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
标准答案: C
解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：（1)执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施;（6）督促业主交纳物业服务费；(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9)业主大会赋予的其他职责。
2、业主委员会会议作出的决定，应由( ）签字确认.
A。 全体委员
B。 半数以上的参会委员
C. 业主委员会主任
D。 参会委员
标准答案: D
解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。
3、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为（ ）。
A。 折现率
B. 报酬率
C. 投资收益率
D。 资本化率
标准答案： B
解析:考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率.
4、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为（ )万元。
A。300
B.400
C。500
D.600
标准答案: C
解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求,注册资本为人民币500万以上.
5、下列成本费用中,可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。
A. 物业服务人员工资
B。物业管理区域绿化养护费用
C。物业服务人员奖金
D。 物业管理区域公共秩序维护费用
E.物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案： A， B, D
解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3）物业管理区域清洁卫生费用;（4）物业管理区域绿化养护费用；（5)物业管理区域秩序维护费用；(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(7）办公费用；(8）管理费分摊；（9)物业服务企业固定资产折旧;（10)经业主同意的其他费用。
6、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定（ ).
A。 楼幢均价
B。 楼层差价
C。 朝向差价
D。 楼层均价
标准答案： A
解析：考察房地产项目定价的基本依据.一个房地产开发项目中,如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。
7、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )
A。 间接融资和股权融资
B. 间接融资和债权融资
C。 直接融资和股权融资
D。 直接融资和债权融资
标准答案： B
解析:考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。
8、房地产开发项目的土地取得成本包括（ )。
A。 建安工程费
B。土地使用权出让金
C。土地房屋征收补偿费用
D. 公共配套设施建设费
E.土地使用权取得税费
标准答案: B， C, E
解析：考察土地取得成本的内容.土地取得成本包括:土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用,土地使用权取得税费。
9、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有（ )。
A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B。有工程质量监督站签署的质量合格文件
C。有施工单位签署的工程保修书
D。 有完整的技术档案和施工管理资料
E。工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案: A， C， D， E
解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书.⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
10、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标,在确定预期投资收益率时，应综合考虑（ ）。
A。 安全风险率
B.房价上涨率
C.安全收益率
D。 通货膨胀率
E。风险报酬率
标准答案： C， D, E
解析:考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
11、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。
A。 安全风险率
B。房价上涨率
C。安全收益率
D。 通货膨胀率
E.风险报酬率
标准答案： C， D， E
解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
12、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本）,销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价,成本利润率为25%，则商品房销售均价为（ ）元/平方米。
A.5337
B。5440
C。5550
D.5618
标准答案: A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米,每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*（1+)成本加成率］/(1—销售税费率）=3800*1。25/0。89=5337元/平方米。
13、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( ）。
A。 选择工程施工单位
B. 选择材料、设备供应商
C。 选择工程勘察设计单位
D. 选择工程监理单位
标准答案： C
解析:考察房地产开发项目管理的程序.房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段,需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。
14、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是（ )。
A。 争议已经过调解
B。 争议已经过双方协商
C。 争议双方在同一地区注册
D。 争议双方有仲裁约定
标准答案: D
解析:考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁,并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的,因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定.
15、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是( ）。
A。 分项工程
B。 分部工程
C。 单位工程
D. 单项工程
标准答案： D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程.
16、业主委员会会议作出的决定,应由（ ）签字确认.
A。 全体委员
B。 半数以上的参会委员
C。 业主委员会主任
D。 参会委员
标准答案: D
解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定,应有参会委员的签字确认。
17、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由（ )担任。
A。 居民委员会代表
B. 业主代表
C。 建设单位代表
D。 街道办事处、乡镇人民代表
标准答案: D
解析：考察业主大会的筹备.首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
18、房地产开发项目工程设计，一般分为( ）阶段.
A. 方案设计、初步设计和施工图设计
B。 初步设计和技术设计
C. 初步设计、技术设计和施工图设计
D. 初步设计和施工图设计
标准答案: A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
19、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是（ )
A。 间接融资和股权融资
B。 间接融资和债权融资
C。 直接融资和股权融资
D。 直接融资和债权融资
标准答案： B
解析:考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式.
20、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( ）
A。 间接融资和股权融资
B. 间接融资和债权融资
C. 直接融资和股权融资
D。 直接融资和债权融资
标准答案： B
解析：考察房地产金融的职能.间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式,房地产开发企业贷款属于间接贷款.债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式.
21、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时,应综合考虑( ）。
A. 安全风险率
B.房价上涨率
C.安全收益率
D。 通货膨胀率
E。风险报酬率
标准答案: C, D， E
解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率.
22、下列抵押权人的行为中,能够合法有效保障房地产抵押权的是（ ）.
A。 占有抵押房地产
B。 办理房地产抵押登记
C. 扣押抵押房地产权属证书
D. 派人看守抵押房地产
标准答案： B
解析：本题考察房地产抵押贷款的内容.中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
23、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前,应完成的工作有（ ）.
A。 与委托人签订销售代理合同
B。进行销售现场准备
C.从委托人处取得有关销售资料
D. 与委托人进行项目结算
E.申请商品房预售（销售）许可证
标准答案： A, C
解析:考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料；反映开发项目合法性的资料；委托书;商品房预售许可证（当预售商品房时)。环球网校参考答案为AC,请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。
24、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房,并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是（ ）.
A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
C。由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
标准答案： B
解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金.
25、下列抵押权人的行为中,能够合法有效保障房地产抵押权的是( ）。
A. 占有抵押房地产
B。 办理房地产抵押登记
C. 扣押抵押房地产权属证书
D。 派人看守抵押房地产
标准答案: B
解析:本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
26、导致房地产供给缺乏弹性的原因有（ ）。
A. 城市化进程加快
B。 土地总量有限
C。 房地产开发周期长
D. 房地产不可移动
E.政府垄断建设用地使用权出让市场
标准答案： BCDE
解析：考察决定房地产供给量的影响因素.由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
27、房地产开发项目的土地取得成本包括（ )。
A. 建安工程费
B。土地使用权出让金
C.土地房屋征收补偿费用
D。 公共配套设施建设费
E.土地使用权取得税费
标准答案： B， C， E
解析:考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括:土地使用权出让金,城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。
28、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( ).
A。 城市化进程加快
B。 土地总量有限
C. 房地产开发周期长
D。 房地产不可移动
E。政府垄断建设用地使用权出让市场
标准答案: BCDE
解析:考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等,导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性.
29、根据《物业服务企业资质管理办法》,一级资质物业服务企业的注册资本最低为（ )万元.
A。300
B.400
C。500
D.600
标准答案： C
解析：考察物业服务企业的资质条件.一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上.
30、房地产开发项目工程施工投标的主体是（ ）。
A. 房地产开发企业
B。 招标代理机构
C。 工程监理单位
D. 施工企业
标准答案： D
解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同.由此可见，施工投标的主体是施工企业。
31、下列房地产中,不适用假设开发法估价的是（ )。
A。 可改扩建的旧房
B. 已为最高最佳利用的现房
C. 房地产开发用地
D。 已停工的商品房建设工程
标准答案： B
解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产.
32、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有（ ）。
A。 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
B。有工程质量监督站签署的质量合格文件
C。有施工单位签署的工程保修书
D. 有完整的技术档案和施工管理资料
E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
标准答案： A， C, D, E
解析:考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转,建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料.③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告.④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
33、下列人员中,具备业主身份的有（ ）.
A。 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C。房屋所有权人的父亲
D。 房屋的承租人
E。房屋的借用人
标准答案： A， B
解析:考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人；取得建筑物专有部分所有权的人。
34、出售型房地产开发投资的不确定因素有( ）。
A。 建安工程费
B。空置率
C。租金水平
D。 开发周期
E。房地产开发贷款利率
标准答案: A， B， C， D
解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用,租售价格，开发周期，融资成本，空置率,经营成本,投资收益率.
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