上半年北京房地产估价师制度与政策土地面积测算考试试题.doc

2017年上半年北京房地产估价师制度与政策:土地面积测算考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意） 1、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120,经调查，其成交价格为150万元,另有20的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元. A:8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格 2、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元装修标准为1000元(甲别墅的装修标准为800元）,因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为元。 A:7020 B：7091 C:7380 D：8580 E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中,正确的是_。 A我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策 B职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息 C个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平 D遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定 4、国务院决定禁止。 A:商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租 C:商品房预购人购买未竣工的预售商品房 D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房 E:执行层的组织协调5、下列属于间接融资方式的是_。 A政府发行债券 B股票融资 C银行借款 D签署商业票据 6、_是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。 A房地产周期 B房地产循环 C房地产周期循环 D房地产周期运动 7、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是。 A：项目风险越大，风险等级系数值越大 B:贷款期限越长，期限系数值越小 C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低 D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低 E：借款合同 8、下列关于预告登记的表述中，正确的是_。 A预告登记仅适用于预售商品房的登记 B预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C房屋预告登记只能由双方共同申请 D房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明 9、一厂房建成8年后被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为_年。 A40 B42 C48 D50 10、临时使用土地的期限,最多不得超过年。 A:1 B：2 C：3 D:4 E：房地产估价机构必须加盖公章11、房产税采用比例税率,按房产租金收入计征的，税率为_。 A1。2% B10 C12 D20 12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得_的同意. A原土地出让方 B市、县人民政府城市规划行政主管部门 C市、县人民政府房地产管理部门 D原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门 13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元。现市场上类似住宅的年租金为600元。若折现率为8，则承租人甲目前的权益价值为万元。 A:6。19 B：6。42 C：7。20 D:9.58 E：工业用地的监测点评估价格14、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在_年以上. A30 B25 C20 D15 15、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。_ A时间风险 B资本价值风险 C比较风险 D或然损失风险 16、关于收益法求取净收益的说法，错误的是. A：净收益包括有形收益和无形收益 B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据 D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E:工业用地的监测点评估价格 17、房地产估价的市场法可以说是以为基础的. A：均衡原理 B：适合原理 C：收益递减递增原理 D：替代原理 E：工业用地的监测点评估价格 18、收益法的本质是以房地产的_为导向求取估价对象的价值。 A预期收益大小 B预期收益能力 C预期价格高低 D预期价格涨落 19、在固定总价合同中,为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设_条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿. A按日计价 B重大增价 C延期增价 D涨价增价 20、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元.若报酬率为6、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元。 A：3800 B:4500 C:5200 D：5600 E：工业用地的监测点评估价格 21、申请房地产估价师初始注册的,申请人应向_提交申请材料. A人力资源和社会保障部 B住房和城乡建设部 C所在地省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门 22、马克思（18181883年）的地租理论是在批判和继承前人，特别是_的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。 A威廉配第 B亚当斯密 C大卫李嘉图 D马尔萨斯23、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅,一年后该住宅交付使用时,现房价格涨到了120万元，那么,张先生预付款的收益率为_。 A10 B20% C50 D200% 24、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算,每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的_倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 A45 B46 C610 D3525、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为a（1+g）t1,年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=(）. A0 B Catimes；n Dinfin;二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、房地产开发程序中的前期工作包括等。 A：可行性研究 B：获取土地使用权 C:规划设计与建设方案的制订 D：安排短期和长期信贷 E：开发项目保险事宜洽谈 2、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。 A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费 D:公共配套设施建设费 E:城市基础设施建设费3、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有_。 A混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积,致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩 B干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低 C影响干缩变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件 D在混凝土硬化初期,放出较多的水化热，当混凝土较厚时,散热缓慢,致使内外温差较大,因而变形较小 E徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续23个月才逐渐趋于稳定 4、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是。 A：物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入 B：它等于物业內全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积 C:能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 D：它代表物业实际获取的收入 E:实际租金收入与潜在毛租金收入相等5、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为_. A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 6、利用期望值法判断投资方案的优劣时,可选择的方案有。 A：期望值相同，标准差小的方案 B：期望值相同,标准差大的方案 C：标准差系数小的方案 D:标准差系数大的方案 E：标准差相同，期望值大的方案 7、住房公积金管理中心不是_。 A住房公积金委员会各项决策的执行机构 B住房公积金运作管理部门 C住房公积金管理的主体 D住房公积金管理的决策机构 8、_是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。 A消费信用 B个人信用 C民间信用 D相互信用 9、根据投资的对象,房地产投资可以分为_. A房地产开发投资和购买投资 B土地投资和房屋投资 C建筑材料投资和土地投资 D生产投资和经营投资 10、以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。 A：房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价 B：房屋所有权人将其房地产抵押贷款，贷款人委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价 C:政府为征收房地产税收,委托房地产估价机构对应税房地产进行估价 D：企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价 E：估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务11、禁止发布房地产广告的是_。 A在划拨土地上开发建设的房地产 B已设定抵押的房地产 C未取得商品房预售许可证的房地产 D没有选聘物业管理企业的房地产 12、下列工程中，不需要实行监理的是_。 A大中型企业投资建设的工程 B利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程 C成片开发建设的住宅小区工程 D大中型公用事业工程 13、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。 A：保险费 B:房产税 C：法律费 D：贷款利息 E:借款合同14、临时使用土地的时间可以为_。 A3个月 B9个月 C20个月 D27个月 E32个月 15、开发商预售部分楼宇，是(）的有效办法。 A提高开发收益 B分散开发风险 C降低开发成本 D筹措建设资金 16、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括_. A物业管理 B运营管理 C设施管理 D资产管理 E组合投资管理 17、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本付息额为万元. A：759 B：728 C:1359 D:605 E：借款合同 18、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月.已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112,115，116，117(均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为()元/m2。 A6992 B5183 C6062 D5398 19、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A利润为零时 B利润最大时 C允许的最低经济效益指标 D允许的最高经济效益指标 20、_是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 A房屋出租 B房屋承租 C房屋转租 D房屋抵押 21、收益性物业的经营费用不包括_。 A人员工资及办公费用 B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C保险费、房产税和法律费用等 D抵押贷款还本付息费用 22、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B取得待开发房地产的价值 C开发成本和管理费用 D开发成本、管理费用和销售费用 E开发成本、管理费用、销售费用和销售税费23、下列对核算内容说法正确的是_。 A管理费用支出核算 B住房公积金的缴存核算 C业务收入核算 D业务支出核算 24、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C概算指标法 D工程量近似匡算法25、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。 A甲土地 B乙土地 C丙土地 D甲、乙、丙三宗土地任选其一