上半年天津房地产估价师相关知识控制性详细规划有关计算规则试题.doc

2016年上半年天津房地产估价师《相关知识》:控制性详细规划有关计算规则试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担.据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6。8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3。9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。
A：2385
B：2393
C：2955
D:2964
E:工业用地的监测点评估价格
2、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原理
D．替代原理
3、用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变,年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=．【2004年考题】
A：
B：
C：α×n
D：∞
E：工业用地的监测点评估价格
4、以下权利中属于用益物权的是.
A：抵押权
B:典权
C:建筑物区分所有权
D：质权
E：执行层的组织协调
5、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。
A：交通拥挤
B:建筑技术进步
C:城市规划改变
D：自然环境恶化
E：工业用地的监测点评估价格
6、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费.
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
7、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。
A:房地产净收益按一固定数额逐年递增
B：房地产净收益按一固定数额逐年递减
C：房地产净收益按一固定比率逐年递增
D：房地产净收益按一固定比率逐年递减
E:工业用地的监测点评估价格
8、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于__,目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。
A．抽样性调查
B．因果性调查
C．试探性调查
D．描述性调查
9、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标之一。__
A．吸纳量
B．吸纳率
C．空置率
D．吸纳周期
10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】
A:市场价值
B:清算价值
C：快速变现价值
D:投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
11、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。
A：建筑平面图
B:建筑剖面图
C:建筑立面图
D：总平面图
E:执行层的组织协调
12、中国目前主要有所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权．其中，属于自物权，其余属于他物权.
A：地役权
B：抵押权
C:所有权
D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
13、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％,该块三角形土地ABC的总价为．
A：2 046 240元
B:584 640元
C:1461 600元
D：2 688 000元
E：工业用地的监测点评估价格
14、房地产中介服务不包括房地产__.
A．咨询
B．经纪
C．价格评估
D．销售
15、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同,约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元.
A．96
B．104
C．140
D．166
16、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的是．【2007年考题】
A：原始价值高于账面价值
B：投资价值高于市场价值
C：谨慎价值低于市场价值
D：快速变现价值低于市场价值
E：工业用地的监测点评估价格
17、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】
A：估算后续开发经营期
B：估算后续开发的各项支出、收入
C:估算后续开发的各项支出、收入在何时发生
D：估算开发期中的利息和利润
E:工业用地的监测点评估价格
18、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：__.
A．利息、利率、税收
B．利率、信贷、税收
C．利息、信贷、利润
D．利率、税收、价格
19、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法
B:假设开发法和成本法两种方法
C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
E:工业用地的监测点评估价格
20、拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的__参考剩余年限给予适当补偿。
A．重置价值
B．残存价值
C．市场价值
D．市场评估价值
21、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用方法进行测算。
A:平均增减量法
B:平均发展速度法
C:移动半均法
D:指数修匀法
E：工业用地的监测点评估价格
22、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠,但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A．廉租房
B．经济适用房
C．市场价商品住宅
D．商品房
23、不属于宏观经济政策目标的是.
A:充分就业
B：消费质量
C:价格稳定
D:经济增长
E：执行层的组织协调
24、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。
A：房改售房
B：公产
C:私产
D：私产(部分产权）
E：执行层的组织协调
25、某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。
A:比较法
B：成本法
C：假设开发法
D:长期趋势法
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、房地产开发程序中的前期工作包括等。
A：可行性研究
B:获取土地使用权
C:规划设计与建设方案的制订
D:安排短期和长期信贷
E：开发项目保险事宜洽谈
2、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握__。
A．计息方法
B．资本化率
C．计息基础
D．计息期
3、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。
A:双项财政制
B：单项财政制
C：权责发生制
D:权责利用制
E:执行层的组织协调
4、投资者进行房地产投资的主要目的是。
A：财富最大化
B：保值增值
C：降低投资组合的总体风险
D：降低通货膨胀的影响
E：借款合同
5、对于房地产置业投资项目,影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__.
A．有效面积系数
B．权益投资比率
C．资本化率
D．建筑容积率
E．运营成本
6、依据《中华人民共和国物权法》的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,
A：由国家无偿收回
B：自动续期
C：应于届满前6个月申请续期
D：应于届满前1年申请续期
E：执行层的组织协调
7、房地产开发项目策划的主要工作内容有.
A：开发内容和规模的分析与选择
B：评价方案构造
C：区位分析与选择
D：开发时机的分析与选择
E：融资方式的分析与选择
8、下列关于房地产测绘,表述正确的是.
A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”
B:房地产测量是指房产测量和地籍测量
C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果
D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定
E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息
9、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的__.
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
10、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。
A：建筑平面布置
B:朝向、楼层
C：环境景观
D：土地开发程度
E：房屋完损等级
11、建筑剖面图的内容，不包括__.
A．建筑从屋面至地面的内部构造特征
B．各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸
C．出入口处的做法及其装修
D．注明一些装修做法，楼、地面做法,对其所用材料等加以说明
12、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】
A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B:社会发展状况、房地产投机和城市化
C：财政收支及金融状况、利率
D:物价、汇率、居民收入
E:人口数量、行政隶属变更、居民收入
13、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是。
A：建筑立面图
B：建筑剖面图
C:建筑详图
D:建筑平面图
E：执行层的组织协调
14、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种.
A．收集式
B．开放式
C．闭合式
D．检索式
E．收敛式
15、通过损益表可以了解。
A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力
B：企业获得的利润总额和分配情況
C：供企业负责人作出经营决策,投资者作出投资决策的参考
D：企业的经济实力
E：企业的偿债能力
16、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有.
A：资金时间价值是资金的增值特性使然
B:利率是资金时间价值的一种标志
C：从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D：即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E：资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等
17、资产负债表中应在资产方反映的项目是。(2007年试题）
A：预收账款
B：应付账款
C：应收票据
D：预提费用
E:执行层的组织协调
18、在进行供给分析时,主要的内容有：__。
A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况
E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
19、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。
A:由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置
B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置
C：实行货币补偿,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议
D:实行产权调换
E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议
20、国外通常将写字楼分为个等级。
A：2
B：3
C：4
D:5
E：借款合同
21、住房公积金管理的基本原则包括。
A：住房公积金管理委员会决策
B：住房公积金管理中心运作
C：银行专户
D:财政监督
E：社会监督
22、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化"属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
23、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。
A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
24、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式.
A．纯企业模式
B．纯政府模式
C．政府与企业合作模式
D．受政府授权委托的企业模式
E．房地产学会模式
25、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A．20,200
B．50，300
C．30,500
D．30,300