云南省下半年房地产估价师经营与管理土地储备资金来源渠道考试题.doc

云南省2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：土地储备资金来源渠道考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
2、下列关于一般房屋登记程序，正确的是.
A：受理→申请→审核→记载于登记簿→发证
B:申请→受理→记载子登记簿→审核→发证
C：申请→受理→审核→记载于登记簿→发证
D：受理→申请→记载于登记簿→审核→发证
E：执行层的组织协调
3、下列有关债券的表述中，不正确的是__。
A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证
B．关于债券的发行,若市场利率高于债券利率，则溢价发行
C．私募债券的最大特点是募集对象特定
D．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
4、在市场细分的__阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访,主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为.
A．目标确定
B．调查
C．分析阶段
D．归纳总结
5、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】
A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料,内部状况可不拍摄
C:房地产估价师应亲自到估价对象现场,感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查 了解
E：工业用地的监测点评估价格
6、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等內容发生变更而进行的登记，属于。
A：土地初始登记
B:土地变更登记
C：土地总登记
D:土地注销登记
E：执行层的组织协调
7、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__.
A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
8、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__.
A．不得低于评估价格的50％
B．不得高于评估价格的50％
C．由政府决定
D．不得低于按照国家规定所确定的最低价
9、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(）元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
10、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8％；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。
A．6％
B．7%
C．7。5%
D．6。5％
11、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。
A：人力资源和社会保障部
B：省（自治区、直辖市）建设厅
C:中国房地产估价师与房地产经纪人学会
D：所在地房地产经纪人协会
E：执行层的组织协调
12、下列关于农地征收费用的表述中,不正确的是（）。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
13、当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉.
A．1
B．2
C．3
D．6
14、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。
A．总销量
B．价格
C．价值
D．总效用
15、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系,看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图
B．网络图
C．进行图
D．工序图
16、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__.
A．开发商
B．承包商
C．监理单位
D．相关的政府部门
17、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。
A．30％
B．40％
C．50％
D．60％
18、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
19、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A：土地补偿费归农村集体组织所有
B:地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：由农村集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E:房地产估价机构必须加盖公章
20、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。
A．估价时点
B．成交日期
C．交易登记
D．合同签署
21、横道图法用于项目建设阶段的.
A：质量控制
B：进度控制
C：成本控制
D：合同管理
E：借款合同
22、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2,单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__.
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
23、某套住宅的使用面积为100㎡,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付；假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。
A：5680
B：5830
C:5850
D:7574
E：工业用地的监测点评估价格
24、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价.
A:合法原则
B：最高最佳使用原则
C:估价时点原则
D：替代原则
E：工业用地的监测点评估价格
25、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为．【2006年考题】
A:1840元／㎡
B：2840元／㎡
C：2966元／㎡
D：3000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。
A:基础
B：墙和柱
C：屋顶
D：门窗
E：吊车梁
2、下列关于契税的计税依据,表述正确的是.
A:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格
B：土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
C:土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格
D:征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据
E:在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据
3、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是__。
A．800.62
B．687。22
C．804.73
D．752。49
4、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有.
A：农用地改为非农建设用地
B:在写字楼旁新建大型游乐场
C：住宅区道路禁止货车通行
D:在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E：常常遭受洪水威胁
5、下列关于价格弹性的表述中，正确的有.
A：供给价格弹性一般为正值
B:当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C：需求价格弹性永远为负值
D:当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E：一般来说，时间越长,需求和供给就越有弹性
6、盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60％时,开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%，开发利润(税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（）。
A．甲项目强于乙项目
B．乙项目强于甲项目
C．甲项目与乙项目一样强
D．不能确定哪个项目强
7、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。
A．中位数
B．众数
C．平均数
D．分位数
8、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。
A．业主大会制度
B．业主公约制度
C．住宅小区治安管理制度
D．住宅小区综合验收制度
E．住房专项维修资金制度
9、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__.
A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D．贷款质押不转移财产的占有权
10、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。
A：二氧化硫
B：一氧化氮
C:一氧化碳
D:甲醛
E:碳氢化合物
11、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__.
A．投资计划与资金筹措表
B．资金来源与运用表
C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表
12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有__。
A．现时收入
B．有效毛收入
C．净经营收益
D．税前现金流量
E．税后现金流量
13、下列属于限制流通物的包括。
A:弹药
B：麻醉药品
C:文物艺术品
D：化工物品
E:武器
14、若某房地产投资项目的表面收益为18％，年租金增长率为8％,通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益为（）。
A．9.26％
B．10%
C．11.32％
D．12%
15、下列关于质权特征的表述中,错误的是。（2007年试题)
A：质权是一种担保物权
B：质权的标的物只能是不动产权利
C：质权需转移质物的占有
D：质权是就质物优先受偿的权利
E:执行层的组织协调
16、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的,裁决的内容包括等事项。
A：补偿方式和补偿金额
B：安置用房面积和安置地点
C：搬迁期限
D：搬迁协议
E：搬迁过渡方式和过渡期限
17、下列关于征收城市维护建设税的说法中,错误的是__.
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率,共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率,不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
18、建筑平面设计常见的组合方式包括。
A：走廊式组合
B：套间式组合
C：单间式组合
D:大厅式组合
E:整体式组合
19、风险辨识常用方法有。
A:蒙特卡洛模拟法
B：筛选一监测一诊断技术
C:幕景分析法
D:德尔菲法
E：智暴法
20、在城市房屋拆迁范围内,不得进行房屋活动.（2009年试题)
A：改建
B：买卖
C：赠予
D：租赁
E：扩建
21、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日,经评估,在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债,并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。
A：
B:6000
C：6475
D：8000
E：执行层的组织协调
22、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的（).
A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30。16万元
B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元
D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30。16万元
23、以下属于估价报告内在质量的有__。
A．估价结果的准确性
B．估价方法选用的正确性
C．参数选择的合理性
D．文字表述水平
E．文字格式及印刷质量
24、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。
A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B．房屋拆迁许可证颁发
C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D．房屋拆迁实施
25、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为__元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350