上半年安徽省房地产估价师经营与管理成本控制考试试卷.docx

2015年上半年安徽省房地产估价师《经营与管理》:成本控制考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、一般来说，标准方差越小,投资风险__。
A．越小
B．越大
C．越难控制
D．越难估算
2、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。
A：建筑和设备安装工程图纸注明比例尺
B:一个图形一般只采用下种比例尺
C：结构施工图一般要注比例尺
D：允许一个图形使用两种比例尺
E:执行层的组织协调
3、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。
A．区域因素
B．1
C．2
D．3
E．权重 估价对象 可比实例
F．0.5 100 90
G．0。3 100 90
H．0.2 100 125
4、2004年4月，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》,将房地产开发项目资本金比例由__提高到__.
A．10％，20%
B．20％，30％
C．10%，35％
D．20％，35%
5、有一宗房产交易,成交价格为3 000元／㎡,付款方式是首付10％,余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。
A：3 000元／㎡
B:2 700元／㎡
C：2 914元／㎡
D：2 500元／㎡
E:工业用地的监测点评估价格
6、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。
A．资产市场
B．资本市场
C．信托市场
D．证券市场
7、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。
A：工程项目施工,需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地,应尽可能在征收的土地范围内安排
B:确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后,同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用
C:使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑
D:临时用地期满后,应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．低于等于
9、资本化率是的倒数。
A:毛租金乘数
B:潜在毛租金乘数
C:有效毛收入乘数
D：净收益乘数
E:工业用地的监测点评估价格
10、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出,总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡,若报酬率为8％，折现率为10％.则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。
A：9616.83
B：10161。05
C：12021。04
D：12800
E：工业用地的监测点评估价格
11、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__.
A．资本金现金流量表
B．资金来源与运用表
C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
12、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述,不正确的是__.
A．在投资机会研究阶段,投资估算的精确度为±20％,研究费用一般占总投资的0。5%～0.9％
B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策
D．投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等
13、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为__.
A．50%
B．60%
C．70％
D．80％
14、某投资者从事酒店开发,建成后用于经营,则其成本为__。
A．建设成本
B．经营成本
C．开发过程中的成本支出
D．含建设成本和经营成本
15、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常__用直线折旧法计算出的成新率。
A．等于
B．大于
C．小于
D．无法判断
17、现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__.
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量—该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量—拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
18、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。
A．项目融资
B．工程招标
C．市场定位
D．物业管理
19、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8%，则该土地的价格为.
A：152．43万元
B：160万元
C：609．71万元
D:640万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。
A．随行就市定价法
B．价值定价法
C．应战定价法
D．挑战定价法
21、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积1120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6%，年折旧率2。2％，计算该建筑物的现值是元。
A:76800
B：79104
C：77952
D:81562
E：工业用地的监测点评估价格
22、购买某类房地产,通常抵押贷款占70％,抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为__％。
A．6。0
B．6.9
C．8。8
D．9。0
23、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。
A:同质偏好
B:分散偏好
C：集群偏好
D：自然细分市场
E：借款合同
24、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
25、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。
A：《国有土地所有证》
B：《国有土地使用证》
C：《集体土地所有证》
D：《集体土地使用证》
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分)
1、是减轻纳税人负担的措施.
A:附加
B：加成
C:减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
2、《中华人民共和国土地管理法》规定,每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。
A．5
B．10
C．15
D．30
3、易于使用市场法估价的房地产有。
A：标准工业厂房
B:写字楼
C：古建筑
D:纪念馆
E：学校
4、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为.
A：商品交易
B：货币工具
C：金融工具
D:借贷活动
E：执行层的组织协调
5、土地使用税在征收。
A:城市
B：县城
C：建制镇
D：工矿区
E：农村
6、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__.
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
7、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。
A．交换价值
B．公开市场价值
C．投资价值
D．理论价格
E．标定地价
8、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。
A：招标项目的技术要求
B：招标的监管人员
C：招标的监管部门
D:投标报价的要求和评标标准
E：拟签订合同的主要条款
9、某宗房地产的收益期限为35年，通过市场预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、24万元、26万元、28万元，从未来第六年到第35年每年的净收益大约为35万元左右，该类房地产的报酬率为10%左右，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．294.41
B．295。54
C．293。16
D．315。22
10、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计,则__。
A．全部参加考试人员为总体单位
B．全部参加考试人员为统计总体
C．你作为考生是总体单位
D．你作为考生是个体
E．你的年龄是一个品质标志
11、债券按发行方式分类，可分为__。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
12、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。
A：后退道路红线距离
B：土地使用期限
C:基础设施完备程度
D:容积率
E：合并的可能性
13、下列关于基础利率的表述中，正确的有。
A:等于银行贷款利率
B：等于银行存款利率
C：是投资者所要求的最低利率
D：是银行同业之间的短期资金借贷利率
E：一般使用无风险的国债收益率作为其代表
14、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为__.
A．6。25％
B．10％
C．16。67%
D．16％
15、下列房产可免征房产税的有（）.
A．企业兴办幼儿园用房
B．公园内营业用房
C．学校图书馆
D．个人居住用房
E．校办企业用房
16、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。
A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C:应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D:根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
17、从事房地产咨询业务的人员,必须具备__条件。
A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验
B．具有房地产及相关专业中等以上学历
C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称
D．具备房地产相关知识的专业技术人员
E．考取房地产咨询人员合格证
18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失．造成建筑物功能折旧的主要原因有等．【2005年考题】
A：意外破坏的损毁
B:市场供给过量
C：建筑设计的缺陷
D：人们消费观念的改变
E:周围环境条件恶化
19、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3％，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
20、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房.
A．97
B．103
C．105
D．A、B均可以
21、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A:劳动消耗定额
B:施工定额
C:预算定额
D:概算定额
E:概算指标
22、某银行存款的计息方式采用单利,假设其一年期存款的年利率为2。25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A．2。50％
B．2。35％
C．2。38％
D．3.25％
23、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有__。
A．自我消费
B．房地产保值
C．房地产增值
D．开发利润
E．出租收益
24、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。
A:一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C:二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E:三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
25、2006年10月，张某在B房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅，该套商品房价格25万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金5万元。如B房地产开发公司违约，根据定金罚则,张某可得到返还定金万元。
A：2．5
B：5
C：10
D：15
E:执行层的组织协调