云南省房地产估价师制度与政策物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷.doc

云南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、从事房地产估价，首先要有房地产。
A：估价业务
B:估价目的
C：估价对象
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产的供给曲线表示__。
A．房地产的出售量与其价格之间的关系
B．房地产的出售量与购买者能力的关系
C．房地产的供给量与其价格之间的关系
D．房地产的供给量与购买者能力的关系
3、信用卡的功能不包括__功能。
A．转账结算
B．储蓄
C．汇兑
D．期权
4、在城市规划中，地下建筑面积通常不计.
A：建筑规模
B:建筑高度
C:建筑密度
D:容积率
E:工业用地的监测点评估价格
5、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。
A:二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场
B：三级市场是指存量房地产交易市场
C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场
D:按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场
E：借款合同
6、某房地产开发项目的占地面积为1万m2,容积率为1。5，如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计)的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为（）元/m2。
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
7、房产税的课税对象是.
A：房产
B：土地增值额
C：房产人
D:负税人
E：执行层的组织协调
8、下列关于现行中国城市土地使用制度，表述错误的是__.
A．采取拍卖、招标、协议挂牌等方式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者
B．土地使用者的建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,其合法权益受国家法律保护
C．住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
D．非住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期
9、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__.
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中,依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡,建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是.
A：81。00％
B：84.00％
C:84.17％
D:84。80%
E:工业用地的监测点评估价格
11、我国目前的一年期银行存款利率为1。96％，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0。17,整个投资市场的平均收益率为8％,则写字楼的预期收益率为__。
A．6。78％
B．4.55％
C．2.99%
D．3。66％
12、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。
A．工程建设费用
B．措施费
C．规费
D．直接工程费
13、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场
B．集团消费市场
C．组团消费市场
D．企业消费市场
14、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量.
A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国民收入
D．国民消费水平
15、下列可无偿收回土地使用权的有。
A:因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的
B:因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的
C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的
D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的
E:房地产估价机构必须加盖公章
16、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
17、常用的融资渠道不包括__。
A．自有资金
B．销售利润
C．信贷资金
D．证券市场资金
18、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是__。
A．城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后,报城市人民政府审批
C．城市详细规划由城市人民政府审批
D．县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批
19、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】
A：本估价机构所有
B：所有参加该估价项目
C：由引交估价项目负第一责任
D：任本估价机构法定代表人
E：工业用地的监测点评估价格
20、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年.2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。
A．15
B．16
C．17
D．20
21、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__.
A．其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布
B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分
C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定
D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分
22、按照公司法的规定,可以发行股票的公司是__.
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
23、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。
A．乡级以上政府
B．县级以上人民政府
C．市级以上人民政府
D．省级以上人民政府
24、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3％，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(）元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
25、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4。5m为一级距,旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20%和10％,则下图的宗地B的单价为元／㎡.（更正：路线价:4000元/㎡）
A：6400
B：6800
C：6960
D：7600
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、某承租人的基础租金为10万元／月,如果营业额的5%作为百分比租金(月租金超出300 万元以外的部分收取超额租金）,该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。
A：5
B:10
C:15
D：12．5
E：借款合同
2、估价报告有效期应从__起计。
A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
3、城市的总体规划由__负责组织编制。
A．市人民政府建设行政主管部门
B．市人民政府城市规划行政主管部门
C．市人民政府土地行政主管部门
D．市人民政府
4、土地使用税在征收.
A：城市
B：县城
C：建制镇
D：工矿区
E：农村
5、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。
A:按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的
B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的
C：要求查询的房屋已完成权属登记的
D:要求查询的事项不存在的
E:要求查询的资料不存在的
6、关于写字楼基础租金的说法，正确的有。
A:基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B：基础租金一般高于市场租金
C：基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D：基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E：基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
7、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道,以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
8、近因原则的具体含义是。
A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任
B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任
C：如果近因属于除外责任,则保险人负赔偿责任
D:如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任
E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任
9、银行为某人提供期限为15年，年利率为6%，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为0．3％的个人住房抵押贷款．若将此方案转为按月等额支付,则月等额还款额是元。
A：1907．05
B：1610．56
C：1510．56
D：1415．56
E：借款合同
10、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。
A：房地产拍卖数量多，价值高
B：房地产拍卖数量少，价值低
C：拍卖结束后续工作多
D：拍卖结束后续工作少
E:房地产拍卖法律性强
11、选取可比实例时,应符合的要求包括__等.
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
12、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。
A．自然折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
13、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
A:商事活动
B:产权转移
C：权利许可证授受
D：人事管理
E:外事活动
14、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。
A．资本金现金流量表
B．资金来源与运用表
C．损益表
D．投资计划与资金筹措表
15、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有.
A：投资利润率为16．67%
B：投资利润率为22．50％
C：资本金利润率为31．25％
D：资本金利润率为37．50%
E：资本金利润率为62．50％
16、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12％时，净现值为—870万元。则该投资项目的内部收益率是(）
A．11。12%
B．11。36％
C．11。66％
D．12。95％
17、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面.
A．土地的有限性和稀缺性
B．开发商的因素
C．投机需求膨胀
D．金融机构过度放贷
E．领导的决策
18、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前__日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁.
A．3
B．5
C．7
D．15
19、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是__.
A．买卖
B．抵押贷款
C．拆迁补偿
D．保险
20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地.原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的,权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
21、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元.某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元,则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）.
A．2.4％
B．1.5％
C．2％
D．3％
22、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率.
A．速动比率
B．资产负债率
C．偿债备付率
D．流动比率
23、房产分户图是在__的基础上进一步绘制的明细图。
A．房产分幅图
B．房产分丘图
C．地籍图
D．宗地图
24、房地产市场结构包括__。
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
25、下列房地产中，不得转让的有__。
A．共有的房地产
B．未解决权属争议的房地产
C．设定了抵押权的房地产
D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋