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论大型综合体项目机电甲供材管理风险管控

摘要：甲供材料是构成工程建设所需的大宗物资材料，是工程建设投资的重要组成部分，甲供材料费一般约占总价的60%～70% 左右。国内一些龙头房产企业都会选择全面甲供。本文主要论述甲供材在大型综合体项目中会遇到的问题以及索赔风险，并提几点管控建议。
关键词：甲供材料、大型综合体项目、索赔、风险管控
开发商采用材料甲供的主要优点有两点：1、一是在采购环节对材料供应商有很强的议价能力，可以节省材料成本；2、材料直接采购，质量上有保证。
但要达到采用甲供材料的优点，开发商需要在前期对大量的材料统一招标。后期，到项目操作时，仍会有非常多的风险点，尤其在一些较为复杂的大型综合体项目中。本文结合国内某些大型综合体项目工程中机电甲供材料管理实践，从几个方面进行归纳总结综合体项目甲供材管理的困难点、索赔风险及规避建议。一个大型项目实际机电类甲供材可达60余种，涵盖管材、阀门、电线电缆、配电箱、风机、空调主机及末端设备、水泵、柴油发电机等等。在各个阶段，都各有把控的风险点：
1 选型阶段
1.1综合体项目复杂性造成的选型困难
甲供材管理作为企业标准化管理的一部分，更多服务于标准化产品，如精装修产品，可配置标准精装修套餐，可是到了复杂的综合体项目或超高层项时，标准化产品可能就不再适用。
以冷水机组为例，某房企集采库内螺杆机、离心机为定频，承压1.0MPa，能效等级二级，而根项目的设计要求，设备要求为变频，有些设备承压需2.0Mpa或2.5MPa，能效等级均一级，这使得机组需增加超大容量变频器，加厚整个机器的换热管，全机重新设计，完全是一个全新的报价，无法与原先集采价格做参照。
这时，甲供材选型需回到招标中来，招标比价同步又要充分运用已有的集采价格数据进行对比，达到控本的目的。本案例中，集采内螺杆机价格指标约为1300-1800元/冷吨，但有厂家定制螺杆机报价指标高达3000多元/冷吨，变频价格偏离集采过高，经于集采对比，最终谈判至指标在2000元/冷吨以内。所以利用好标准产品的数据指标和库外产品进行深入对比，可以更好的为开发商节约成本。
但即使如此，过多的招标会增加项目工作量，延缓项目推进速度，项目中的非标的数据需不断向标准转换才能真正达到全面甲供的效果。所以，开发商材料部门应不断收集项目实操时产生的非标产品数据，完善甲供库，使用频率较高的非标产品和更新迭代的新产品纳入甲供材集中招标范围内，时时更新集采库。
2 签约阶段索赔风险
选型后，签约紧随其后，如果说选型更多的是开发商技术部去把控技术要求，那么到了签约阶段，就更考验开发商各部门的协调能力。
2.1甲供材与施工合同的界面约定
甲供材界面约定不明是最容易引起施工扯皮的，大量的甲供材使得施工界面变得非常繁复，交错叠加，很容易遗漏一些细节，造成施工时候的扯皮，增加成本。以防火卷帘为例，在本案例中防火门及防火卷帘均为甲供甲安装，根据合同施工界面约定，精装修及总包在各自施工范围内负责预留电源，消防单位负责防火卷帘连接至消控中心的管线。乍一看，界面已经约定清楚了，但是施工时问题还是来了：防火卷帘的接线接驳由谁负责呢。施工现场总包和精装修单位已经事先按合同预留好电源，防火卷帘甲供单位后进场安装，根据谁安装谁收尾的一般原则，应当由甲供单位完成接线，但是甲供单位当初在参加开发商统一集采招标时，投标界面工作内容并不包含接线。并且接线是一个需要大量人工去完成的活，所以再凭现场怎么协调甲供单位都不愿意接线。总包和精装修单位就更不乐意了，已经根据合同约定都预留好了管线，又非乙供设备，施工方不愿负责接线。最终，不得不另行委托总包和精装修单位进行接线接驳，造成成本的增加。
如何在招标时为尽量减少甲供材界面的扯皮，除了传统的各专业分包的施工界面整理以外，还要细致地要把各个甲供材和施工界面一一列出，反复斟酌，汇同各个部门从设计角度、施工角度多维度评估是否有界面遗漏。项目和材料公司做到信息同步，遗漏的界面在今后逐步完善到甲供材统一集采招标和项目施工招标中，逐步形成一套标准化的甲供材与施工界面。
2.2现场场地狭小，甲供材二次搬运困难
综合体项目与普通项目不同，开发集中，现场场地狭小，无充足的材料堆放场地。通常招标时会要求投标单位现场勘察场地，综合考虑所有现场因素，对甲供材的采保费、二次搬运费做闭口包干。但实际施工时，任何不可预计的情况都可能变成施工单位索赔的理由。以某综合体项目为例，项目四周，东北两侧是河道，西南两侧是主干道，施工进口分别为西北角和东南角。按原有驳运路线，甲供材由东南入口进入，沿东侧河道道路前往商业B1层项目指定堆放地卸货。但后期河道开始驳岸施工，场内道路受阻，加上商业赶工，所有专业单位同时施工，原有B1层甲供送货车辆只能在门口卸货，再由施工单位进行二次搬运。施工单位用叉车来回驳运，增加台班和人力的投入。部分设备由于没有地方堆放，需要吊装至5层裙房屋顶，在裙房屋顶分解后，再吊装至各个楼层，增加了吊机费用。每个批次甲供材的到货，就意味着要增加一次驳运。一年内河道驳岸施工和商业赶工期间，母线、电缆、保温、空调箱、油烟机、水泵、配电箱等设备到现场共约50余批次，每批次驳运成本约需增加近万元（叉车台班10t，叉车配合工人和若干个搬运工人，200t汽车吊台班）。

如此情况，开发商如何在前期规避风险。招标时除了需要求承包商对现场勘察，对现场一切条件和风险皆考虑在投标总价内。另外也需要承包商提供甲供材运输及保管要针对性的方案，以及若干个备选运输路线、保管方案，以解决施工期间环境影响的问题。现场的开发商管理人员也要加强甲供材保管意识，减少索赔情况的产生。
3 送货施工阶段索赔风险
甲供材延迟供货、甲供材货未完全验视等，都有可能造成索赔，往往是一个相互关联的系统问题，而不是单个的问题引起的。尤其是综合体项目，施工协调的复杂性，一旦甲供材损坏，会使责任更难以界定。
某综合体项目风机盘管甲供，供货921台风机盘管收货验收合格，但在安装后的第一个冬天，有20%的风机盘管冻裂，无法修复。
现场按原本施工进度到了12月，外立面幕墙应全部封闭，所以机电单位在10月份要货风机盘管、空调箱等设备，并将所有风机盘管安装完毕。但是到了12月份，幕墙单位因为各种原因未能如期完全封闭外幕墙，加上甲供阀门质量问题，试压时风机盘管进水，又恰巧冬季遇到极端严寒天气，以至于整个冬季裸露在外的风机盘管受到了严峻的考验，最终损坏。
机电单位认为自己无责，其一、机电单位按施工计划施工，外幕墙单位未按计划封闭外墙，与自身无关；其二，开发商甲供阀门质量有问题，漏水导致风机盘管进水，也非自身原因造成的损坏。第三，盘管存水无法排空，是盘管本身进水管高度的设计问题。第四，极端低温属于不可抗力。如开发商要求重新安装，设备由开发商再次甲供，拆装费用由开发商另外承担。
机电施工单位、幕墙单位、甲供阀门单位这三方责任如何认定，此时开发商考虑工期、交付节点等因素，比较弱势，谈判难度非常大，可能最终自身还要承担一部分的损失。为了更有效控制此类风险，在签约时要对这各方进行更严格清晰的权责明确：1、施工单位：对各家施工单位都要明确工程现场材料的验收、检验和保管、管理等责任怎划分。在赶工等特殊情况下造成的平行施工或工序颠倒，对甲供材的影响要有预判和提前预防措施。2、甲供设备厂家：生产厂家存在代加工厂和找代理垫付资金等情况，阀门代理商代理项目通常利润率不超过20%，以200万阀门合同为标底，代理商的利润可能根本无法承担开发商反索赔的金额，这就会造成实际执行反索赔的困难。所以开发商材料部应在统一招标时，可要求厂家提供一定数额的保证金，厂家和代理商质量问题共同担责，有必要时开发商及时提出反索赔，提高厂家质量意识，定期淘汰不合格厂家或供应商。3、开发商：现在对甲供材的管理意识的增加强，对施工单位的要料时间、安装时间要结合各专业情况做综合管控。集团层面更要将甲供材各时间节点、验收、保管、安装、质保等细则均纳入到准化管理文件中。
结论：
由此可见，综合体项目中的甲供材品牌繁多，管理过程是一个不断尝试、反思和积累的过程。加强综合体甲供材标准化管理是今后要提升管理的着力点： 1、开发商完善甲供产品库，细化不同标准不同档次产品，尽量减少非标产品的产生；2、开发商甲供材集中招标时完善甲供材与施工交接的界面，形成标准化界面；3、开发商完善合格供应商管理机制，集中招标时完善违约条款，供货完成进行后评估，不断优胜劣汰新血换旧血；4、开发商内部完善甲供材标准化管理文件，包括界面、卸车、验收、检测、运输、保管、安装、时间节点、损耗率等要点的责权界定和标准流程；5、实施过程中，开发商在签约前全面安排统筹，在甲供材合同与施工合同中设置关联条款，在工程项目建设过程中，对甲供材各环节进行精细化管理。完成综合体项目从前端到末端的全过程标准化管理。

-全文完-