苏州工业园区城市规划管理技术规定2011版.doc

苏州工业园区城市规划管理技术规定（2011年版）第一章 总则第二章 用地管理通则第三章 建筑管理通则第四章 住宅区规划管理第五章 公共设施规划管理第六章 工业区规划管理第七章 景观与环境规划管理第八章 附则附录一 特定区域范围附录二 建筑满窗日照计算规则总则第一条 （目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。第二条 （适用范围）本规定适用于苏州工业园区中新合作区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动，中新合作区外参照执行。第三条 （规划建设理念）园区规划建设应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。第四条 （特定区域）园区行政主管部门可视城市发展需要，将城市核心地区、旧城更新地区及大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。园区现行特定区域范围见附录一。园区行政主管部门可根据需要另行制定特定区域的管理规定。用地管理通则第五条 （新增城市用地分类）园区内建设用地，按主要用途和功能分区的基本原则，参照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增部分用地类别。 表2.1 新增城市用地分类和代号表新增城市用地类别代号新增城市用地新增城市用地类别表述中类小类类别名称Rx宿舍、公寓用地单独占地的宿舍、公寓用地Rxx学生公寓用地单独占地或位于地块用地边缘能够单独划出的学生宿舍用地Rxl老年公寓用地老年人集体居住的宿舍区，包含小型配套设施用地Rxj酒店式公寓用地由专门物业管理公司进行统一管理的酒店服务式公寓Rxd单身职工宿舍用地单身职工集体居住的宿舍区，包含小型配套服务设施用地，一般结合便利中心集中布置Rc居住区公共服务设施用地单独占地的居住小区及以下各级公共服务设施用地Rcz小区综合公共服务设施用地居住小区综合性公共服务设施用地Rcj小区级教育设施用地单独占地的中小学、幼托等居住小区配套教育设施用地Cb商办混合用地商业办公混合用地Cr商住混合用地商业居住混合用地Mx创新型产业用地从事高新技术产品的研制、开发或提供技术外包服务和业务流程外包服务的企业用地BD白地在短期内不能明确性质的用地或综合性用地HD灰地需逐步“退二进三”的工业用地第六条 （兼容性控制）建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合总体规划和控制性详细规划要求，并遵循土地使用兼容性的原则，按照江苏省城市规划管理技术规定中建设用地适建性的有关规定执行。江苏省城市规划管理技术规定建设用地适建性规定中未列入的建设项目，由园区规划部门根据该建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件核定其适建范围。凡需改变经批准的规划用地性质或超出江苏省城市规划管理技术规定中建设用地适建性规定范围的，应对规划进行调整，按规定程序批准后方可实施。第七条 （建设强度控制）各类建设用地的建设强度控制指标应符合本规定的要求。园区特定区域、重要节点地区、轨道站点周边地区、旧区更新地区的开发与改造等特殊建设项目，因实施需要建设强度确需突破本规定要求的，可结合有关专项规划、城市设计等要求进行论证，论证可行的，经批准后执行。第八条 （建设地块管理）已取得规划许可的建设项目，因上位规划、市政规划调整或公共利益需要造成净用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，且规划论证可行的前提下，经批准后可按原核定建筑规模建设，但不得改变用地性质、降低绿地率、减少公益性设施配置、影响城市空间形态。因开发建设需要，相邻的两块或多块用地确需调整合并的，应符合以下要求：（一）地块合并后建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和；（二）若各地块规划用地性质或控制要求不同，应保证地块合并后各功能建筑面积的比例不变，并应符合相关规划控制要求。建筑管理通则第九条 （建筑退线）（一）建筑缓冲带距离控制建筑缓冲带是指主体建筑物（一般以建筑外墙为参照）与城市道路、公路、铁路及水域之间的控制区，其中包括绿化缓冲带和间距缓冲带。绿化缓冲带只用于植树、造景和铺设草地，可建设指示牌、灯柱等小型构筑物和设施。间距缓冲带中可建设停车场、车道、人行道、路肩和篷盖，以及建筑面积不超过9平方米的垃圾收集点、警卫室、小型变配电设施、雨水提升泵站、自来水增压泵站等设施。表3.1 建筑缓冲带控制距离道路、地界分类建筑退地块红线（米）备注城市道路快速路、主干路15其中绿化缓冲带控制距离为10米，间距缓冲带控制距离为5米次干路10其中绿化缓冲带控制距离为5米，间距缓冲带控制距离为5米支路5其中绿化缓冲带控制距离为3米，间距缓冲带控制距离为2米河道边线10以绿化缓冲带为主（二）相邻地块建筑物、地下建筑物退界距离控制相邻地块建筑物后退公共地界、地下建筑物后退道路红线按表3.2的规定执行。表3.2 相邻地块建筑物、地下建筑物退界距离分类建筑退地块红线（米）备注相邻同性质地块公共地界居住建筑9（低层、多层住宅）15（高层、中高层住宅）应同时满足日照间距要求；以绿化缓冲带为主工业建筑8（建筑高度24米以上，包括24米）5（建筑高度24米以下）以绿化缓冲带为主相邻非同性质地块公共地界10以绿化缓冲带为主地下建筑退道路红线地下建筑距离边界最小间距为5米，同时在确保施工安全前提下，开挖不得突出道路红线与公共地下空间连接时除外第十条 （建筑间距）（一）建筑间距控制应满足江苏省城市规划管理技术规定的有关要求，并应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求。（二）CBD区域内的建筑按非住宅建筑控制建筑间距，不执行住宅日照标准。若CBD区域外有受其遮挡且有日照要求的建筑（根据苏州工业园区中央商贸区高层建筑日照分析管理办法的规定确定），该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。（三）东环路地区内的新建建筑，若周边有受其遮挡且有日照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。（四）酒店式公寓按非住宅建筑计算建筑间距，不执行有关住宅日照标准。第十一条 （出入口）（一）周边有一条以上城市道路的地块，出入口应设置在较低等级道路上。同一条道路上相邻出入口的间距一般不小于100米。城市主干道上不宜开设地块出入口。不得在道路展宽段、港湾式公交站场设置出入口。（二）地块出入口位置与城市主干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于80米，与次干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于50米（以上起算点为城市道路红线交叉点），与桥隧坡道起止线的距离不宜小于30米。（三）居住小区一般应至少设置2个出入口；商业、办公建筑宜单独设置人行出入口，主要人行出入口前应留有适当的集散场地；面积小于1公顷的工业地块，只允许设置1个出入口。（四）出入口的宽度一般为610米，特殊情况下可放宽至12米。出入口处的道路机非分隔带开口在出入口宽度基础上放宽6米。（五）对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目，可根据情况另行申请，但应进行交通影响分析，并满足相应的规范要求。第十二条 （停车设施配建）（一）停车场（库）应遵循以配建停车为主、路外公共停车为辅、路边停车为补充的原则。建筑物配建停车指标应符合表3.3的规定。其中机动车以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。表3.3 建筑物停车配建标准建筑类型机动车非机动车计算单位车位计算单位车位住宅低层住宅车位/户2.0车位/户/144 以上单元式住宅车位/户1.5车位/户1.0144 以下单元式住宅车位/100建筑面积0.8车位/户1.5酒店式公寓车位/户0.8车位/户1.0公租房车位/户0.3车位/户2.0单身宿舍车位/套0.3车位/100人70酒店、宾馆四星级以上（含四星）车位/客房0.7车位/客房0.75四星级以下车位/客房0.5车位/客房1.0办公行政办公车位/100建筑面积1.0车位/100建筑面积2.0其它办公车位/100建筑面积0.6车位/100建筑面积2.0餐饮、娱乐车位/100建筑面积1.7车位/100建筑面积2.0商业商业设施（含邻里中心）车位/100建筑面积1.0车位/100建筑面积4.0配套商业设施（小型超市、便利店、专卖店）车位/100建筑面积0.4车位/100建筑面积3.0大型超市、仓储型超市车位/100建筑面积1.5车位/100建筑面积3.0医院综合医院、专科医院车位/100建筑面积1.0车位/100建筑面积3.0社区配套医疗卫生机构车位/100建筑面积0.5车位/100建筑面积3.0教育幼儿园车位/100师生0.8车位/100师生5.0小学车位/100师生0.8车位/100师生20.0中学车位/100师生1.0车位/100师生60.0中专、职校、大专院校车位/100师生5.0车位/100师生50.0游览场所、公园车位/公顷占地面积2.4车位/100建筑面积0.2交通枢纽火车站车位/年平均日每百位旅客1.5车位/年平均日每百位旅客1.5汽车站车位/年平均日每百位旅客2.0车位/年平均日每百位旅客3.0轨道交通站一般站车位/远期高峰小时每百位旅客车位/远期高峰小时每百位旅客10.0换乘站车位/远期高峰小时每百位旅客0.2车位/远期高峰小时每百位旅客7.0枢纽站车位/远期高峰小时每百位旅客0.3车位/远期高峰小时每百位旅客4.0工业普通工业厂房车位/100建筑面积0.15车位/3名员工1.0创新型产业用房研发用房车位/100建筑面积0.5车位/100建筑面积1.0服务外包用房车位/100建筑面积0.5车位/100建筑面积2.0仓库车位/100建筑面积0.05车位/3名员工1.0注：1、上表中指标为最低控制值；2、综合性建筑配建停车位指标按各类性质和规模分别计算；3、三星级及以上酒店、大型餐饮娱乐设施、剧院、博物馆、图书馆、展览馆按每1000建筑面积配建一个旅游巴士停车位；4、一般工业厂房货车停车位按1车位/3000配置，仓库货车停车位按1车位/800配置；5、其它类型建筑配建停车位指标按省相关标准执行；6、带“”的建筑停车配建指标为建议值，具体指标宜通过交通影响分析确定；7、根据不同的停车分区要求，停车配置标准可依照停车调控系数进行调整。第十三条 （建筑层高）（一）住宅层高1、住宅主体层高不得超过3.5米，不得低于2.8米；2、架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，净高不宜低于3.0米；3、酒店式公寓、服务式公寓的层高不得超过4.5米。（二）其它建筑层高1、办公建筑标准层层高一般不超过4.5米；2、住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不得超过5.0米，二层及以上层高不得超过4.8米；3、单层建筑面积超过5000平方米的仓储式超市、大型商场等的建筑层高不得超过8.0米；（三）有特殊使用要求的建筑，其层高可依据使用功能及设备的具体情况确定。住宅区规划管理第十四条 （居住用地分类）居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团等类型的成片或零星的用地，包括住宅用地、为居住小区以及小区级以下居住配套服务的公共服务设施用地、道路用地和绿地。第十五条 （居住用地分级规模）居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住邻里、居住小区或居住组团，规模标准应符合表4.1的规定。表4.1 居住用地分级规模居住邻里居住小区居住组团户数（户）600013000300045003001000人口（人）2000040000100001500010003000注：每户按照3.2人计算。第十六条 （住宅区开发控制）住宅区开发强度应符合表4.2的规定。住宅区现状建筑容量控制指标已超出规定值的，不得进行扩建。表4.2 住宅区开发控制指标指标类型容积率建筑密度绿地率建筑层数低密度住宅区0.635%30%3层中密度住宅区0.61.2（含0.6）30%35%411层中高密度住宅区1.21.8（含1.8）25%40%824层高密度住宅区1.82.520%45%1833层注：1、本表规定的建筑密度指标为上限，绿地率指标为下限；2、低密度住宅区内除私人庭院外绿地率不小于15%。3、建筑层数为建议指标。 第十七条 （住宅区绿地）（一）住宅区绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建附属绿地、道路绿地以及居民能够方便地进入、并满足绿化覆土要求的地上或半地下建筑的屋顶绿地。（二）住宅区公共绿化宜集中布置。组团集中绿地面积一般不得小于400平方米，并设置相应的老人和儿童活动场地。（三）住宅区绿地面积指标应符合规范规定，鼓励发展垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。（四）绿地率计算除满足国家相关规范要求外，还应满足以下规定：1、建设工程对其地下设施实行覆土绿化时，应保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证发挥绿地效益。符合以下规定时，可按比例计入绿地率：凡地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达 1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可全部计入绿地率；覆土厚度达0.81.5米（含0.8米），其绿化面积可按1/2计入绿地率；覆土厚度小于0.8米不计入绿地率。2、与室外地坪高差不大于5.0米的非住宅建筑屋顶、覆土层厚度不小于0.6米的绿化用地，按其水平投影的1/4计入绿地率；覆土层小于0.6米或单片面积小于20平方米的不计入绿地率。3、建筑水平投影内覆盖的绿化用地不计入绿地率。4、使用植草砖等透水地面、乔木行株间距在6米9米以下的地面停车场用地, 可计入绿地率。第十八条 （住宅区道路）（一）住宅区道路系统应结构清晰，分级明确，鼓励采用人车分流的交通组织方式。（二）住宅区道路宽度应满足以下规定：1、各类可通车道路路面宽度不宜小于双向6米、单向3.5米。2、路面宽度69米的可通车道路应设置双侧宽度之和不小于1.5米的人行道；路面宽度大于9米的可通车道路应设置双侧宽度之和不小于3米的人行道。3、尽端式可通车道路长度不得超过120米，并应设置不小于12米12米的尽端回车场地。4、步行专用道路应设置机动车物理阻挡设施，并应设置完善的无障碍设施。（三）住宅区道路边缘至建、构筑物的最小距离按表4.3执行。表4.3 道路边缘至建、构筑物最小距离道路级别与建、构筑物的关系居住区道路小区路组团路及宅间小路建筑物面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5建筑物山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5（四）住宅区内道路标高及住宅室内外标高应统一考虑，保证排水和管线布置的顺畅，不得对周边地块造成影响。原则上沿主干道场地地坪标高不得低于3.12米，最高不宜超过3.5米，场地其它地坪标高不得低于2.82米（1985国家高程基准）。（五）住宅区内道路、公共建筑应满足无障碍通行的要求。第十九条 (住宅区停车) （一）住宅区停车场地应尽量靠近机动车出入口，并保证相对集中设置与停放安全，减少对住宅环境的影响。住宅架空层不得用作机动车停放处。非机动车停车库（位）应设置在地下或半地下室，不得在住宅群落或楼栋之间搭建停车棚。（二）住宅区机动车停车位应近远期结合设置，远期停车位数量应符合规划要求。鼓励多层停车方式，考虑远期采用多层停放方式的场地，其地块尺寸不宜小于30米70米；设置机械式双层停车位的车库，净高不得低于3.7米。（三）住宅区地面停车场应有绿化种植，并设置植草砖等透水地面。地面停车位比例应按以下要求进行控制：低层住宅区除少量访客停车位外不宜设置地面停车场地；多层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的20%；高层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的10%。住宅区停车设施配建标准应满足第三章表3.3的有关规定。第二十条 （住宅区公共配套）（一）住宅区公共配套设施的布置应考虑合理规模及服务半径，方便居民日常使用，并应避免对居民生活的干扰。（二）住宅区公共配套设施的配置标准应满足表4.4的要求。表4.4 住宅区公共配套设施配置标准分 类备 注占计容面积的1%3%其中0.7%为物业管理服务用房，满足物业服务办公、业委会办公、便民服务等功能需求。 商业设施必须相对独立，一般不得沿主要城市道路设置。设置餐饮、娱乐类项目的独立商业设施，与最近住宅楼距离不小于30米。 住宅区内商住楼中不得设置餐饮、娱乐等有油烟、噪音及其它污染的扰民商业用房。其中0.3%为居民委员会用房，满足居委会办公、会议、图书阅览室、健身（文化）活动、社区教育、全科医师工作站、“五位一体”（社区警务、信访调解、治保联防、综合治理、外来人口管理）综合用房等功能需求。其余0%2%为视具体情况设置的住宅区配套便民商业设施。注：其它住宅区配套用房及设施应根据相关文件的要求进行设置。（三）中学、小学、幼托等教育设施，原则上按相关专项规划统一考虑、布置。（四）住宅区内应有完备的环卫及市政设施。鼓励采用太阳能、地源及水源热泵、集中供热制冷、雨水收集、中水利用、垃圾分类收集处理等节能环保技术。（五）对居住环境有声、光、电、辐射干扰或有异味的各类市政设施、附属设施，应在景观设计方案中详细标明其位置、功能及面积。（六）住宅区的供水、雨水、污水、电力、电讯、有线、燃气、消防及其它按规定设置的管线应配套齐全，工程管线应进行管网综合设计，合理安排，一次敷设到位。第二十一条 （日照间距）住宅建筑间距应兼顾住宅群落的通风与建筑室内外环境质量的要求，做到节地、节能，同时应保障相邻地块、相邻建筑的建筑日照。住宅建筑间距应满足下列规定：（一）低层（3层及以下）、多层（46层）住宅区，住宅建筑平行布置时，住宅建筑日照间距按1.3倍南侧建筑高度控制。非平行布置时，按江苏省城市规划管理技术规定的要求确定折减系数。（二）中高层（79层）、高层（10层及以上）住宅区，需做日照分析，住宅建筑日照时间不小于大寒日累计3小时标准；同时新建建筑不得影响已获批准或已建住宅的日照标准。（三）低、多层与中高层、高层混合布置的住宅区，当低、多层住宅建筑位于南侧时，住宅日照间距按1.3倍南侧建筑高度控制。当中高层或高层住宅位于南侧时，需做日照分析，使北侧被遮挡住宅建筑的日照时间不小于大寒日累计3小时标准；同时新建建筑不得影响已获批准或已建住宅的日照标准。（四）为保证相邻住宅地块的日照标准，需满足以下退线要求（北地块为有日照要求的公共建筑时参照执行）：1、地块南北相邻或东西相邻，低层和多层住宅之间除需满足相应日照间距要求外，退相邻公共地界距离不得小于9米（详见图4.1）。2、地块南北相邻，中高层和高层住宅之间除满足日照标准外，退相邻公共地界距离不小于15米。当南侧地块先于北侧地块获得建设工程规划许可时，南侧地块最北侧建筑必须为面宽小于30米的点式住宅，建筑山墙间距不小于25米（详见图4.2）。3、地块东西相邻，中高层和高层住宅建筑退相邻公共地界距离不小于15米。先获得建设工程规划许可的地块，沿两地块公共地界一侧应布置面宽小于30米的点式住宅（详见图4.3）。（五）建筑满窗日照计算规则按附录二执行。第二十二条 （住宅设计）（一）住宅区内至少30%的住宅基底面积应进行架空（低层住宅除外），作为公共活动空间。沿街建筑宜有适当架空以扩展、丰富道路上的视觉空间。架空层的设置应结合小区景观统一考虑、形成系统，不宜过于分散。（二）高层、中高层板式住宅长边临城市道路时，不应超过50米。（三）住宅立面色彩宜明快、舒适，以暖色调为主。立面形态应丰富，并与周边环境有序协调。（四）住宅设计时应预留空调室外机等设备的位置，并采取遮蔽措施，避免影响城市景观。沿主要城市道路首排住宅沿街不允许外挂衣架，同时应统一封闭沿街阳台。（五）提倡利用无污染的太阳能，在屋面设计时建议考虑太阳能装置的安装位置，并应进行遮蔽，避免影响建筑外观。（六）住宅区围墙设计应满足以下要求：1、总高一般不大于1.8米，宜采用金属栏杆镂空形式，实心底座高度宜小于0.3米。2、一般情况下退让用地边界的距离不小于0.5米。3、四层（复式住宅除外）及四层以上住宅，不允许设院子；四层复式住宅及四层以下住宅，底层院子围栏高度不宜超过90厘米，宜采用绿篱形式。第二十三条 （面积计算）建筑面积计算除满足建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）外，还须满足以下规定：（一）地下室面积不计入容积率；半地下室面积按1/3面积计入容积率；层高2.2m及以上的地面车库全部计入容积率，层高不足2.2m的地面车库按1/2面积计入容积率。（二）采用小区主入口中心线与城市道路红线交叉点标高作为确定地下室、半地下室的室外地坪基准标高。（三）若地下室和半地下室采光井、下沉庭院边长大于该套住宅外围周长的1/2时，该地下室和半地下室按1/2计入容积率。除车库坡道外，建筑采光井、下沉庭院开口处进深大于2.0米的地下室和半地下室，按1/2计入容积率。（四）为小区提供公共开放空间的建筑架空层和建筑物地面首层开辟的有盖走廊不计入容积率。（五）空中花园（指住宅建筑中，有永久性顶盖且至少有一个边长除护栏之外没有任何维护的开敞平台）满足以下条件时，按1/2面积计入容积率：各类空中花园（含与空中花园相连的设备平台）每户只允许设置一处且必须设置在南侧入户处，每处面积不大于10平方米，且只能作为“空中花园”的功能使用，不允许做任何空间分割性改动。（六）每套住宅户的设备平台面积不得超过4平方米，超过部分应全部计入容积率。（七）阳台进深超过2米时，该阳台应全部计入容积率。（八）窗台面抬高0.3米以上、进深不大于0.8米，且高度小于2.2米的飘窗面积不计入容积率（详见图4.4）。公共设施规划管理第二十四条 （公共设施分级）公共设施按城市级、片区级、邻里级、居住小区级四级配置。建成区更新改造时，可参照本规定对公共设施进行优化与完善。第二十五条 （城市级和片区级公共设施设置准则）城市级公共设施以满足中心城区及园区居民较高层面的公共服务需求、发挥区域辐射职能为目标。城市级公共设施的布局、设置内容和规模应符合总体规划、中心区城市设计、商业网点规划等相关规划，并应结合园区不同发展阶段的目标确定合理的建设时序。片区级公共设施主要依托三个镇区和主要功能片区进行规划建设，服务人口510万人。满足本区域教育、医疗卫生、文化体育、商业金融、社区服务、市政公用和行政管理等需求。片区级公共设施宜结合轨道交通和公交枢纽站点，在交通便捷的区域中心集中布置。表5.1 片区级公共设施设置内容和规模标准设施内容规划标准建筑面积（万平方米）占地面积（公顷）备注普通高中1个/片区1.2235普通高中宜设24班、30班或36班，每班50座。应设200400m标准环形跑道（其中含不小于60m的直跑道），室内体育馆1座，另至少应设23个篮球场、23个排球场（兼羽毛球场）、1个游泳池以及150200 m2器械场地。300500床综合医院4床/千人23.52.56综合医院用地面积按110120 m2/床、建筑面积按6070 m2/床控制。片区文化站1个/片区0.50.70.51宜配置图书阅览、培训、少儿活动、展览、文艺康乐等室内活动场所以及进行文化活动的文化广场；文化站若附设影院，宜按影院指标增加建筑面积。体育活动中心1个/片区-1.21.8宜配置户外健身场地（包括室外器械场地、慢跑道等）、排球场、篮球场、羽毛球场、游泳池及儿童活动场所等。敬老院1个/片区0.30.60.50.9按每处容纳200300床设置。社区综合服务中心1个/片区0.150.2-宜设置助残、康复保健、家政服务、计划生育等社会救助和便民利民的服务项目。派出所1个/片区0.250.30.30.4宜结合公安系统内部基层设施建设的有关规划进行选址建设。商业设施300400m2/千人-宜相对集中布局，独立设置。邮政支局1个/片区0.150.2宜单独占地，便于车辆出入及识别。第二十六条 （邻里级公共设施设置准则）邻里级公共设施以邻里中心为主体，鼓励结合设置教育、邻里公园、公交站场、社会公共停车场等设施，为居民提供综合性日常生活服务。邻里中心服务半径500800米 ，服务人口24万，包含公益类服务设施和商业类服务设施。邻里中心应设置超市、银行、通信、餐饮、洗衣、美容美发、药店、文化用品店、维修店、邻里文体中心、邻里生鲜（菜场）、卫生所等12项基本功能。邻里中心设置基本内容及要求见表5.2。表5.2 邻里中心设置基本内容及要求设施分类设置内容设置要求备 注公益类服务设施生活服务设施超市、银行、餐饮、菜场、邮政所等。生活服务设施占公益类服务设施建筑面积的2/3。公益类服务设施占邻里中心总建筑面积的45%。公益类服务设施必须方便到达和使用，其中人流量大的、有特殊需求的设施(如菜场、老人活动室、邮政所等)须设于一楼，有直接的出入口。社区服务设施社区工作站、社区卫生站、图书室、文体活动室、老年人活动室、青少年活动室、儿童活动室等。社区服务设施占公益类服务设施建筑面积的1/3（总建筑面积在3000m2以内）。商业类服务设施文化娱乐、酒店宾馆等。商业类服务设施占邻里中心总建筑面积的55%。第二十七条 （居住小区级公共设施设置准则）各类住宅区均应按规划标准配建一定规模的公共服务设施，以满足居民最基本的日常生活服务需求和社区管理需要。居住小区级公共设施的设置标准参照第四章第二十条的相关规定执行。第二十八条 （公益性公共设施用地控制）公益性公共设施用地包括行政、教育、医疗、文化、体育、社会福利等设施用地，其具体用地位置和范围由总体规划和控制性详细规划确定。鼓励同一级别、功能和服务方式相近的公益性公共设施集中组合设置。功能相对独立或有特殊布局要求的公共设施（如教育设施、医疗卫生设施、派出所等）可相邻设置或独立设置。第二十九条 （商业性公共设施用地控制）商业性公共设施用地包括金融、商业、商务办公、娱乐、零售等功能，相近功能可混合布置。轨道交通枢纽及周边地区的商业布局应与区域的城市功能、产业布局相匹配。站点本体内商业与站点本体外商业、地下商业与地面商业，应在布局上形成互补。地下商业空间宜与地面基础性、共享性的商业资源进行整合，形成地下和地面商业整体联动、功能错位，提高商业服务业的集聚度。第三十条 （建筑形式）建筑高度应与环境协调，沿城市道路两侧建筑的控制高度应符合城市设计和控制性详细规划的规定。商业中心区的建筑群宜采用低裙楼形式，裙楼建筑应控制在34层，12层以上塔楼应符合城市设计的相关规定。沿商业中心主干道的建筑边缘应严格控制，紧贴建筑控制线，位于交叉口的建筑应斜切后退。第三十一条 （环境景观）建筑应与环境融合，营造适宜商业活动的步行系统和开放空间。重要建筑沿街应设置有盖走廊，鼓励建设屋顶花园、观景廊、通风廊，提高商业中心区环境景观品质、改善微气候。覆土层厚度不小于0.6米、方便到达的建筑屋顶绿化用地，按其水平投影的1/4计入绿地率；覆土层小于0.6米或单片面积小于20平方米的不计入绿地率。市政设施（如变电站、泵站、厕所、垃圾站等）不宜布置在建筑正立面，且应远离开放空间、主要干道和人行道。第三十二条 (人行通道)商业中心区鼓励人车分流，主要商业建筑和交通节点之间宜建立多层次的步行系统（如地下步行通道、有盖走廊、过街天桥、空中连廊等），形成全天候步行区域。一般商业区应提供行人优先交通设施（如行人专用通道及地下、半地下步行道路），尽量创造人车分离的步行环境。规划休憩用地时，应同时设置与之连接的步行系统，方便行人前往；应设置减速、减量的交通稳静化设施（如减速垄、织纹路面等），进一步提高步行环境的安全性。第三十三条 （有盖走廊设置要求）建筑物沿街地面首层开辟有盖走廊时，有盖走廊净高不应小于 3.5米，步行通道净宽不应小于3.5米，并应有防撞和安全措施。第三十四条 （空中连廊设置要求）道路两侧建筑之间因通行需要，确需架设跨越城市道路的空中连廊时，应符合下列要求：（一）空中连廊的设置应按相关控制性详细规划、城市设计执行。（二）空中连廊的净空高度控制在9.012.0米、净宽度不应小于3.5米。当空中连廊兼做商业或其他用途、净宽超过6米时，超过部分建筑面积应全部计入容积率（见图5.1）。（三）空中连廊墩柱基础应结合道路横断面形式、地下管线及轨道交通线路等情况予以合理布置。第三十五条 （面积计算）建筑面积计算除满足建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）外，还须满足以下规定：（一）地下室建筑面积不计入容积率；地下室作为商场或其他营业性公共场所时，不计入容积率，但该部分建筑面积应单独注明，同时需满足交通、消防等要求。（二）半地下室按1/3建筑面积计入容积率。（三）超高层建筑避难层中的避难区面积不计入容积率。非避难空间（如设备间、楼梯间等）按国家有关面积计算规定计入容积率。避难层中的避难空间必须满足相关规范要求，避难层的高度原则上不得超过标准层的高度。（四）空调系统室外机原则上应布置于裙房或塔楼屋顶。确需分层布置的，设备平台建筑面积原则上不得超过该层建筑面积1.5%。符合前述规定的不计入容积率，超过部分应全部计入容积率。（五）作为公共活动空间的架空层、连廊等24小时对公众开放的设施，其建筑面积不计入容积率。（六）建筑物沿街地面首层设置有盖走廊时，有盖走廊面积不计入容积率面积。（七）CBD区域的地面公共立体停车楼（库）不计入容积率面积。（八）参照执行第四章第二十三条相关面积计算规则。工业区规划管理第三十六条 （工业用地分类）工业用地包括普通工业用地与创新型产业用地。（一）普通工业用地根据对居住和公共环境污染、干扰的程度不同，分为一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地。（二）创新型产业用地是指从事高新技术产品研制、开发或提供技术外包服务和业务流程外包服务的企业用地。创新型产业用地包括研发用地和服务外包用地。除有特殊规定要求外，市政设施用地可参照本章内容控制。第三十七条 （普通工业用地控制）（一）普通工业用地容积率一般不得低于0.8，不得高于2.0，特殊项目可参照国家和省市有关规定执行。（二）普通工业用地建筑密度一般不得低于40，普通工业用地绿地率一般不得低于25。（三）普通工业项目所需行政办公和生活服务设施用地面积不宜超过项目总用地面积的7%，建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的15%。（四）普通工业项目用地范围内严禁建造成套住宅、宾馆、专家楼和培训中心等非生产性配套设施。第三十八条 （创新型产业用地控制）（一）研发、服务外包等创新型产业用地，可按照工业用地性质进行控制，且不得随意改变土地性质及用途。（二）研发、服务外包等创新型产业用地及地块内的建筑不得分割转让。确需转让的，应报园区行政主管部门批准。（三）创新型产业用地容积率不得低于0.8，一般不得高于1.5，绿地率不宜低于30%。（四）创新型产业用地范围内不得建造成套住宅、公寓、餐饮等建筑，有特殊需要的应报园区行政主管部门批准。第三十九条 （仓储用地控制）（一）仓储用地容积率不宜低于0.8，不宜高于1.2，绿地率一般不得低于25，建筑密度不宜超过50。（二）仓储项目所需的行政办公和生活服务设施用地面积不宜超过项目总用地面积的7%，建筑面积不宜超过项目总建筑面积的15%。（三）仓储用地与居住、医院、学校等生活性用地的防护距离应根据环境保护、综合防灾等有关规定的要求进行控制。第四十条 （工业区便利中心）工业区内可按服务半径8001000米设置便利中心。便利中心一般应包含宿舍、商业、卫生服务、文体活动、社区服务、公园等设施。第四十一条 （建筑高度）（一）普通工业建筑地面以上建筑高度不得超过30米，地面以下建筑高度不得超过10米，对于生产工艺有特殊要求的工业企业，可根据具体情况控制建筑高度。（二）创新型产业建筑地面以上主体建筑高度一般不低于12米，不高于50米，地面以下建筑高度不超过20米。第四十二条 （道路场地）（一）工业、仓储用地内车行道路宽度不小于3.5米，道路两侧距离建筑物不小于3米。 （二）工业、仓储用地临城市道路的场地地坪标高不低于3.12米，其他场地地坪标高不低于2.82米，场地内堆土标高不高于3.5米（以上高程为1985国家高程基准）。第四十三条 （环境景观）（一）沿城市主要道路两侧的工业仓储建筑，应当注重建筑界面的完整性和连续性。锅炉房、配电房、水泵房等小型辅助用房不宜沿城市主要道路设置，同时应密植绿化进行遮蔽。（二）沿河道两侧的工业仓储建筑应当保持生态景观廊道的通透性，保证滨水景观和建筑的融合。