如何拯救房地产.pdf

76地产前线 REAL ESTATE FRONTLINE文_李宇嘉如何拯救房地产？近期，业内出现一种空前的情绪，不知道未来的出路在哪里。有专家提了建议，笔者也和大家探讨一下，问题在哪？该怎么救？政府在努力救市首先，房地产这么低迷，政府不着急吗？为什么不大力度地救市？其实，政府在努力救市。先看被认为最有效的手段“货币放水”。今年以来，广义货币（M2）增速、社会融资规模增量、新增贷款都强于去年同期，2月M2增速甚至创下7年新高。今年4月，M2余额达到281万亿元，300万亿元就在眼前，“货币放水”力度很大。再看房贷利率，目前首套和二套房贷利率分别为4.30%和4.90%，为历史最低值，40个城市房贷利率低于4%。如果该情况发生在几年前，即大量货币被迅速投放市场，且利率非常低时，人们担心自己手中的钞票贬值，可能会急忙前往房地产销售中心排队等候购房。然而，现在的情况截然不同，老百姓存钱的速度比印刷新钞的速度还要快。4月20日，深圳取消了二手房的参考价。按理说，深圳市民比较喜欢加杠杆买房，解除杠杆限制后，本应该迎来购房的小高潮。然而事实恰恰相反，深圳大量居民提前还贷。再看调控政策，去年以来，除一线城市和热点城市核心区，限购、限售等都已放开。从国家的角度来看，对于将房地产作为支柱产业的定位强调是前所未有的，其目的是确保房地产市场的稳定发展。而从地方政府的角度来看，他们对于振兴房地产行业的愿望比其他任何行业都更加强烈。然而，问题在于，尽管政府出台了一系列的政策刺激措施，并且力度之大可谓空前，但房地产市场的需求却77REAL ESTATE FRONTLINE 地产前线逐渐疲软。那么，到底是什么原因导致了这种情况？弄清楚问题的症结才是关键所在。从不同群体角度看房地产笔者认为，传统的政策空间已见顶，政策的边际效果明显下降。如果还在需求端发力，以为政策刺激下，楼市就会回到过去十年那种火热的场面，无异于刻舟求剑。一是地产、金融、互联网为代表的虚拟行业，过去二十多年的“镀金时代”结束了，或者说“躺着吃肉”的时代结束了，加上压缩政府开支及公职人员降薪，有支付能力的购买力，迅速褪去。二是过去十几年繁荣，让新中产们（近5年进入社会）将非经常性收入，当作了经常性收入、可持续性收入，敢于贸然加杠杆（包括买房、买车、创业），多生了几个小孩。当上面讲的那些行业“镀金时代”永久性结束，中产们“跟着吃肉”的幸运没有了，购买力也消失了。三是长期重视投资，数字绩效，对需求侧的劳动者保障不充分，遭遇困难时的直补很有限，而房地产等行业消退，普通百姓“喝汤红利”（别人吃肉）也迅速褪去，中低端购买力严重不足。这导致的一个结果是，一旦收入和预期下降，人们自然而然更加注重自我保护，过起了节俭的日子。四是微观群体资产负债表衰退。由于前期消费透支、加杠杆严重，导致内需严重不足，在外部贸易环境迅速恶化的情况下，我国的实体产能严重过剩，这是经济长期低迷的根本原因之一。如果还延续传统的“放水刺激”、国家进场兜底，这种扭曲的局面愈加严重，经济积重难返。显然，国家看到了这一点，坚定地挥别房地产依赖。我国楼市现实情况上面的一二三四，分别从高收入、中等收入、低收入人群以及政府等角度看楼市的局面，下面对我国楼市现实情况进行介绍。根据央行统计，2019年，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占58.4%，有两套住房的占比31.0%，有三套及以上住房的占比10.5%，户均拥有住房1.5套。总量上，房子早已过剩，不过结构性的不足很明显，比如珠三角住房自有率只有40%。打工人，尤其是年轻人和新市民，人数约为3亿4亿人，他们中大部分人基本上没有自己的住房。那些几年前购房的人们，现在到了换房的时候了。另外，返乡的农民工和新进城的农业人口也带来了住房需求。此外，只要房价上涨，投资需求就会回归。可以说，需求潜力非常大，这也是过去楼市繁荣一直在讲的故事。但现实是：首先，没有房的人，也没有金融资产（比如储蓄），绝对数量很大（比如珠三角4000多万主要住在城中村的打工人）。尽管没有房贷，但生活压力大，负债也不轻松。其中就包括每月收入不超过1000元的6亿人，也包括3亿4亿新市民，尽管落脚城市，但和商品房没有关系了；其次，有房一族，尽管实现了住房梦，但房贷压力大，特别是已买房的刚需，压力更大，平均要拿出收入的1/3以上还房贷，金融资产负债率高达101.5%。除了房子，并没有其他资产。主要是2535岁的中青年家庭，他们的户均债务规模、资产负债率、债务收入比高于其他家庭；最后，有多套房的，不仅负债率低，房贷压力也小（月偿债收入比很低），而且除了房产以外，还有其他金融资产。表1：家庭资产负债率分布情况资产规模（万元）家庭占比（%）有负债家庭占比（%）平均资产负债率（%）有负债家庭平均资产负债率0102.52930.711110508.832.98.926.2501001951.813.12510020027.859.812.821.320050027.563.310.81750010009.263.6914.21000以上5.262.16.19.9数据来源：2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查同时，资产规模越低，尽管负债参与率低，但有负债家庭的资产负债率高（见表1）。显然，要么无资产无负债，一旦负债，债务压力就会很大。中产人群大多数都有负债，负债压力也大。资产规模大的人群，尽管负债的占比也大，但债务压力很小，每月花在还债上的钱，可以忽略不计。简而言之：低收入的，大概有3亿（不包括农村居民），他们买不起房，也租不起；中等收入的，大概有2亿人群，正在疲于还房贷，应对小孩教育、生活开支等高成本的压力；真正富裕的，不到1亿。过去，高收入的资产配置需求，中等收入的上车需求，已上车78地产前线 REAL ESTATE FRONTLINE的改善需求，推动了楼市20多年的繁荣。现在，高收入人群减配地产，招行和贝恩资本的数据显示，20172019年，高收入增配地产（+5%），20192021年则减配地产（-11%），近期沪深豪宅挂牌增加，加剧了这一局面。那么，是谁在维持当前的市场需求呢？除了一小部分属于刚需的购房者外，主要是那些有能力换房的改善需求者（见表2）。即使是刚需集中的京沪两地，情况也是如此。有需求就会有供给。如果中心城区的改善型住宅能够迅速销售，开发商就会竞相争取这类地块。近期中心城区地块销售情况良好也是出于这个原因。然而，这个群体的规模实在太小了。对于大多数中低收入人群，尤其是已经进城的3亿4亿新市民和新中产阶层来说，他们正在被商品房抛弃，这是当前楼市的困境。如何改变现状过去几十年，我国的经济发展和房地产行业一样，一直平稳且快速发展，没有经历过完整的下行周期，1998年、2008年、2014年、2020年，几次要调整，但都很快就反弹了。靠的就是需求端不断地刺激，通过各种城镇化概念、区域规划，金融放水、政策松绑。从源头的地方政府开始，传导至金融机构，开发商，上下游，购房者，一起加杠杆，创造了持续20年的空前繁荣。当前，楼市需求不足吗？恰恰不是，而是消费过度、超前、透支的问题，是负债累累的问题，是无力再消费的问题。站在当下，楼市的主要矛盾有三个：一是产能过剩和有效需求不足的矛盾；二是无效供应、高成本供应和需求不匹配的矛盾；三是金融属性凸显与民生需求错位的矛盾。那么，如何解决这些矛盾？根据一些专家的建议，可以采取大规模的放水政策，实施类似棚户区改造2.0和去库存2.0的措施。然而，我们是否考虑过这种做法可能带来的后果呢？放水政策可能会加剧社会内卷现象，使贫富差距进一步扩大。同时，内需也会进一步减弱，人口流失的问题也会继续存在，经济转型的目标也将渐行渐远。如此，中央政府和地方政府应有何作为？首先，各地政府不能太急于出成绩，必须要经历调整，将坏的市场经济出清。其次，忍受阵痛，休养生息。一方面，要给居民端让利，比如发特别国债，静待居民资产负债表的修复；另一方面，要让房地产渐进调整、渐进去泡沫，让供给端与新市民和年轻人、新中产人群等重新匹配起来。再次，开启住房供给结构的大调整。一要夯实保租房的“增量供应”，而不仅仅是针对现有的住房存量进行认定。地方政府应该拿出优质的土地用于建设保障性租赁住房，同时加快改善中心区的城中村住房条件，提升居住环境的品质。二是推动租购渐进同权、同享，降低新市民和年轻人在城市中定居的成本，恢复劳动力和家庭再生产能力。不能让房子成为沉重的负担，而是要让年轻人有能力进行消费，并敢于消费。在生育和养育孩子方面，我们也要消除后顾之忧，让人们有信心养育子女。最后，全面砍掉尾大不掉的成本。在过去的20年中，房地产行业的繁荣导致供地、开发、交易和二次交易等各个环节都积累了一大批以牟利为目的的利益集团，他们通过这些环节从中获利。其中一个具体表现就是二手房交易中的带押过户问题，这个问题一直未能得到广泛解决的原因就在于这些利益集团的存在。对于金融风险，笔者认为，若放水救市，一定会酝酿一个更大的泡沫。当下，应该当断则断。正规金融以内的，有房产抵押，一般百姓没有断供的习惯，风险没那么大；正规金融以外的，主要是违规加杠杆的，风险自担，自有人会承担损失。对于财政风险，笔者认为，即使通过放水救市可以暂时解决当前的经济困境，但能否解决未来的问题呢？不难看到，不用过两年，我们又会面临卖地维持财政支出和发放工资的问题，而且庞大的负债问题仍然无法解决。土地财政的另一面是地方政府的债务问题以及庞大的准政府机构，卖地越多，债务问题越严重、越乱，准政府机构越是尾大不掉。那么该怎么办呢？我们应该保住基层运转的正常运作，让隐性债务由地方自行承担，对于城投债务也要保持谨慎态度，这已经是我们现在的处理方式。两害相权取其轻，何去何从，一目了然。作者系广东省住房政策研究中心首席研究员编辑：马张驰表2：苏杭新房总价成交结构杭州苏州2023年14月2022年14月2023年14月2022年14月250万以下21.00%24.40%34.50%42.20%250万500万54.10%53.50%49.60%47.20%500万以上24.90%22.10%16.00%10.60%