aaz--2006年度北京市商品房销售员考试大纲试行(DOC23).doc

2006年度北京市商品房销售员考试大纲（试 行）北京市建设委员会编制二六年四月目 录一、关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知（京建交2006312号）二、关于组织北京市商品房销售人员考试工作的通知（京建科教2006302号）三、关于组织“商品房销售员”考试有关工作的通知（京建执注200610号）四、考试说明五、房地产基本制度与政策（含商品房营销知识）考试大纲六、北京市房屋交易管理制度考试大纲七、商品房销售合同及网上签约操作实务考试大纲八、附录：房屋交易管理相关法律法规北京市建设委员会文件京建交2006312号关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知各区县建委（房管局）、各房地产开发企业、各房地产经纪机构：为了加强我市商品房交易管理，维护房地产市场秩序，规范我市商品房销售机构和销售人员的行为，根据建设部商品房销售管理办法 (建设部第88号令)第二十五、二十六、二十九条的规定，现将加强我市商品房销售机构及销售人员管理的有关规定通知如下：一、房地产开发企业设立的销售部门或接受委托代理销售商品房的房地产经纪机构（以下简称销售代理机构）销售（含预售和现售）我市商品房（含经济适用房）项目时，须进行实名注册备案。所属在上述销售机构中从事商品房销售或代理销售的人员需经专业考核，取得商品房销售员考试合格证（以下简称合格证），办理实名注册备案手续，持证上岗。二、建立商品房销售机构和销售员信息网上公示制度，已注册备案的销售机构和销售员信用信息通过北京市房地产交易管理网（）进行公示。三、商品房进行销售时，销售机构应当在售楼处公示其商品房项目销售备案登记表和销售员情况，销售员接待购房客户时需挂牌服务，持证上岗。预售或现房合同网上签约时，应当注明该房屋对应的销售机构名称和商品房销售员合格证书号。四、目前我市所有在售项目的销售代理机构或开发企业的销售部门均须在5月31日前到市建委办理注册备案手续。自2006年5月1日起新申请预售许可或初始登记后进行现房销售的项目，应当在网上签约之前办理销售机构注册备案手续。（一）、注册备案程序登录“北京市房地产交易管理网”，下载商品房项目销售备案登记表填写后，销售代理机构持下列资料到市建委办理注册备案手续：1、商品房项目销售备案登记表（一式两份，双方盖章）；2、销售代理机构备案证明（验原件）；3、销售代理机构营业执照（验原件）；4、房地产开发企业与销售代理机构签订的书面委托合同（应当载明委托期限、委托权限以及委托人和受托人的权利、义务）；5、办理注册备案手续的委托书及受托人身份证件。开发企业的销售部门持上述第1项和第5项材料办理注册备案。（二）注册备案变更以下情况需持有关材料到市建委办理注册备案变更手续：1、销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生变更的，应持变更申请办理手续；2、房地产开发企业与销售代理机构的委托事项中止即销售代理机构停止对商品房项目进行销售代理的，应持中止委托合同办理变更手续；新的销售机构应同步申请注册；3、项目销售期间，开发企业由自行销售变为委托销售代理机构销售商品房的，须持变更说明及销售代理机构注册备案所提交的材料申请变更手续；4、销售代理机构企业名称、注册资本、法定代表人等发生变更的，应持相应变更材料到区县建委房地产经纪机构管理部门办理房地产经纪机构备案的变更手续，市建委的注册备案同时自动变更。五、自2006年9月1日起，必须持有经市建委注册备案的合格证的销售人员方能从事商品房销售业务。（一）商品房销售员的范围本规定所指的商品房销售员是指在房地产开发企业（或其它售房单位）中从事商品房（含经济适用住房）预售或现房销售业务的人员和在房地产经纪机构中从事代理销售业务的人员，以及领取交易管理系统加密钥匙盘进行网上签约的授权人员。（二）商品房销售员考试的申请条件凡中华人民共和国公民，具有高中（或中专）以上学历，愿意从事商品房销售或代理销售活动的人员，均可申请参加商品房销售人员专业考核。（三）商品房销售员应具有的职业技能 1、了解与商品房销售业务相关的法律、法规及有关行业管理的各项规定； 2、具有一定的商品房销售专业知识；3、掌握北京市商品房销售程序和网上签约实务操作技术。六、北京市建设委员会负责定期组织商品房销售员考试和发放合格证工作。 考试科目为：1、房地产基本制度与政策（含商品房营销知识）2、北京市房屋交易管理制度3、商品房销售合同及网上签约操作实务已持有房地产经纪人执业资格证书或北京市房地产经纪资格考试合格证的销售人员可免试房地产基本制度与政策。七、商品房销售员注册备案（一）取得合格证的销售员在从事商品房销售业务前应办理注册备案手续。具体程序如下：1、销售员向从业单位（开发企业销售部门或销售代理机构）提出申请；2、登录北京市房地产交易管理网填写打印商品房销售员注册备案申请表（申请人签字，从业单位同意后加盖公章）；3、持商品房销售员注册备案申请表、合格证、申请人身份证件的原件到市建委进行注册(可以由开发企业销售部门或销售代理机构统一办理)；4、市建委委托北京房地产中介行业协会审核相关资料，对符合注册备案条件的销售员在合格证上加盖“商品房销售员注册备案专用章”，并统一发放“上岗证”胸牌。（二）销售员注册的有效期限为两年。两年内销售员应至少参加一次继续教育，不参加继续教育的不予以续期注册；考试合格超过两年未从业的，须参加继续教育后方可予以注册。（三）变更和注销手续1、销售员变更注册单位的应持商品房销售员注册变更备案申请表到市建委办理变更注册备案手续。2、销售员不再从事商品房销售或销售代理业务的，应到市建委办理销售人员合格证注册注销手续。八、销售人员、销售代理机构及开发企业有违规行为的，将按相关规定予以处理，并在北京市房地产交易管理网上公示其违规行为。凡有以下违规行为的销售机构和销售员将不予办理注册备案手续；情节严重的，销售员取消商品房销售从业资格，销售代理机构未整改或在整改期间的不得从业，负有连带责任的开发企业，其预售许可或网上签约业务将受到限制。1、销售代理机构未通过营业执照年检、资质备案或行业专项检查的；2、销售机构聘用未取得或借用、假冒经市建委注册备案的合格证的人员从事商品房销售或代理销售业务的；3、销售员将合格证转借他人，准许他人以自己的名义执行商品房销售业务的；4、销售机构和销售员进行不符合项目实际的虚假宣传的；5、销售机构和销售员有商品房交易市场相关管理规定的违法违规行为或其它法律法规所禁止的行为的。 二六年四月十九日 北京市建设委员会文件京建科教2006302号关于组织北京市商品房销售人员考试工作的通知各有关单位： 根据建设部“商品房销售管理办法”和市建委“关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知”精神，为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，市建委将对我市商品房销售人员组织考试工作，现将有关工作通知如下： 一、市建委相关部门成立专家委员会负责编制北京市商品房销售员考试大纲，考试大纲将通过“北京建设网”向社会公布。 二、北京市建筑业执业资格注册中心（以下简称“注册中心”）负责组织考试和证书颁发工作，考试合格人员颁发市建委统一印制的：北京市商品房销售员“考试合格证书”。 三、考试科目1、房地产基本制度与政策（含商品房营销知识）2、北京市房屋交易管理制度3、商品房销售合同及网上签约操作实务 已持有房地产经纪人执业资格证书或北京市房地产经纪资格考试合格证的经纪人可免试房地产基本制度与政策。 四、报考条件 凡中华人民共和国公民，具有高中或中专以上学历，愿意从事商品房销售或代理销售活动的人员，均可申请参加商品房销售人员专业考核；鼓励符合报考条件的本市农村劳动力就业转移人员报名参加考核。 五、注册中心设立考试报名点，统一受理考试报名工作，计划于2006年5月至8月每月的最后一个周日组织一次考试，以后将根据具体情况定期组织考试工作。首次报名时间为5月9日至5月12日。具体有关报名、考试的组织工作由注册中心另文通知。 六、考试收费 注册中心严格按照北京市财政局、北京市发展和改革委员会核定的标准收取考务费。 七、培训工作 按照“考培分离”的原则，市建委不组织任何强制性培训。 二六年四月二十日北京市建筑业执业资格注册中心文件京建执注200610号关于组织“商品房销售员”考试有关工作的通知各有关单位： 根据北京市建委关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知（京建交2006312号）和关于组织北京市商品房销售人员考试工作的通知（京建科教2006302号），现将组织我市商品房销售员考试的有关工作通知如下： 一、考试大纲 “商品房销售员考试大纲”将在4月底之前通过北京建设网（）和北京市房地产交易管理网（）向社会公布。 二、考试报名 （一）考试和报名时间 2006年5-8月份的具体考试和报名时间如下： 序号 考试时间 报名时间 领取准考证时间 一 5月28日 5月9日-12日5月22-23日 二 6月25日 6月5日-8日 6月19-20日 三 7月30日 7月3日-6日 7月17-18日 四 8月27日 8月1日-4日 8月21-22日 （二）报名条件 凡中华人民共和国公民，年满18周岁，身体健康，具有高中（或中专）以上学历，愿意从事商品房销售或代理销售活动的人员均可自愿报名参加考试；鼓励符合报考条件的农村劳动力就业转移人员报名参加考试。 （三）报名的具体要求 1、报名时须填报“北京市商品房销售员考试报名表”，表格上要求贴本人近期一寸彩色免冠照片1张； 2、报名时须出示本人身份证，交身份证复印件、学历证明各一份，另交与表格上相同的照片3张； 3、报名时交考务费：60元/人。 （四）报名地点：北京市建筑业执业资格注册中心 地址：北京市朝阳区水碓子东路15号（朝阳体育馆东门南50米）南楼注册大厅东02室。 联系电话：85970977联系人：王训 二六年四月二十三日 考 试 说 明为了帮助广大应考人员进一步熟悉北京市商品房销售员考试的内容和要求，特作如下说明：一、考试目的为进一步维护房地产市场秩序，提高行业诚信度和服务水平，规范我市商品房销售经营行为，增强企业及执（从）业人员的信用意识，提高职业技能和专业素质，举行北京市商品房销售员考试。二、考试性质 根据建设部商品房销售管理办法 (建设部第88号令)第二十九条规定，商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。2006年4月19日北京市建设委员会发布了关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知（京建交2006312号），本市商品房销售人员必须经专业考核，取得北京市商品房销售员考试合格证书（以下简称合格证），办理实名注册案手续，持证上岗。三、考试方式商品房销售员考试采用闭卷笔试的方式。四、考试内容北京市商品房销售员考试分为房地产基本制度与政策（含商品房营销知识）、北京市房屋交易管理制度和商品房销售合同及网上签约操作实务三个科目。 房地产基本制度与政策的内容包括：房地产基本概念、房地产管理基本制度与规定、商品房营销知识。北京市房屋交易管理制度的内容包括：房屋交易管理、房屋权属登记、房地产测绘、房地产税费、房屋施工质量、建筑节能、装修等相关知识。商品房销售合同及网上签约操作实务的内容包括：商品房销售合同、房地产市场信息系统建设、北京市房地产交易管理系统用户管理、商品房预售合同网上签约和预售登记管理、商品房现房买卖合同网上签约管理。五、试卷题型题量及考试时间长度北京市商品房销售员考试各科目试卷题型为：填空题、判断题、单项选择题、多项选择题、问答题。其中房地产基本制度与政策（含商品房营销知识）满分为100分，考试时间长度为60分钟，主要题型及题量：填空题10题，判断题10题，单项选择题10题，多项选择题10题，问答题1题；北京市房屋交易管理制度和商品房销售合同及网上签约操作实务两个科目合并为一个考试科目，满分为200分，考试时间长度为120分钟，其主要题型及题量：填空题15题，判断题15题，单项选择题20题，多项选择题20题，问答题2题。房地产基本制度与政策（含商品房营销知识） 第一章 房地产基本概念一、房地产的概念、分类及用途二、所有权、使用权、抵押权等房地产权利类型三、土地所有制类型及土地划拨、有偿使用方式四、建筑密度、建筑容积率、绿地率等规划建设指标五、房屋面积、层高等相关概念六、个人住房贷款基本概念七、住宅质量保证书和住宅使用说明书的主要内容第二章 房地产管理基本制度与规定一、城市房地产管理法二、房地产开发经营管理条例三、物业管理条例四、商品房销售管理办法五、城市商品房预售管理办法六、城市房屋权属登记管理办法七、城市房地产抵押管理办法八、城市房地产中介服务管理规定九、土地管理法、担保法、城市规划法十、合同法、消费者权益保护法第三章 商品房营销知识一、 房地产营销概述二、 房地产市场调研三、 房地产营销渠道四、 房地产市场推广五、 房地产销售过程六、 房地产销售技巧北京市房屋交易管理制度第一章 房屋交易管理一、北京市城市房地产转让管理办法一般规定二、北京市商品房预售管理相关规定三、稳定房价、加强住房交易管理相关规定四、北京市经济适用住房管理相关规定五、北京市普通住房标准六、商品房交易市场动态监管七、商品房销售机构和商品房销售员管理第二章 房屋权属登记一、房屋权属登记的基本内容、种类及程序二、初始登记的基本内容和相关规定三、转移登记的基本内容和相关规定四、抵押登记及抵押信息公示的基本内容和相关规定五、变更登记及注销登记的基本内容和相关规定六、权属登记工作时限规定第三章 房地产测绘一、商品房面积预测管理规定二、商品房面积实测管理规定第四章 房地产税费一、印花税及其税率二、契税及其税率三、营业税及其税率四、契税及营业税征管相关规定五、公共维修基金征收相关规定六、物业费、供暖费等其它费用第五章 房屋施工质量、建筑节能、装修等相关知识一、建筑工程质量与质量管理相关规定二、建筑工程施工质量验收、保修管理相关规定三、建筑节能相关管理规定四、建筑装修管理规定商品房销售合同及网上签约操作实务第一章 商品房销售合同一、北京市商品房认购书、北京市商品房预售合同、北京市商品房现售合同示范文本的主要条款二、规范商品房合同签约行为相关规定三、商品房买卖合同纠纷处理相关规定第二章 房地产市场信息系统建设房地产市场信息系统建设相关规定第三章 北京市房地产交易管理系统用户管理北京市房地产交易管理系统用户管理相关规定及系统操作第四章 商品房预售合同网上签约和预售登记管理一、商品房预售合同网上签约和预售登记管理相关规定二、商品房预售合同网上签约和预售登记系统操作第五章 商品房现房买卖合同网上签约管理一、商品房现房买卖合同网上签约管理相关规定二、商品房现房买卖合同网上签约系统操作附录：房屋交易管理相关法律法规一、房屋交易管理法律法规中华人民共和国城市房地产管理法 （中华人民共和国主席令第29号）城市房地产开发经营管理条例 （国务院令第248号） 物业管理条例 （国务院令第379号） 商品房销售管理办法 （建设部第88号令)城市商品房预售管理办法 （建设部第131号令）城市房屋权属登记管理办法（建设部第99号令）城市房地产中介服务管理规定 (建设部第97号令)城市房地产抵押管理办法 （建设部第98号令) 房地产市场信息系统建设工作纲要 （建办住房2004116号）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案例适用法律若干问题的司法解释（法释20037号） 北京市城市房地产转让管理办法 （北京市政府令第135号）北京市城市房地产转让管理办法实施意见 （京国土房管市一20031031号）北京市房地产抵押管理办法 （北京市政府第12号令）北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知 （京政发200512号）关于贯彻落实加强住房交易管理有关问题的通知 （京建交2005570号） 关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知（京国土房管出2004689号） 关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知 （京国土房管市一2004707号）关于北京市房地产交易管理系统用户管理有关问题的通知 （京建市一2004985号）关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知 （京建市一2004968号）关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知 （京建交2005100号） 关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知 （京建交20051105号）关于规范用于房屋所有权初始登记的房产测绘成果管理的通知 （京建交20051117号）关于规定北京市享受优惠政策普通住房标准的通知（京建住2005528号）关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格的通知（京建住2006267号）北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知( 京地税营2005279号)关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知（京地税营2005345号）北京市房屋权属登记工作规范（试行） （京建权20051166号）关于房地产预售项目抵押信息公示的通知 （京建交2006280号）关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知 （京建交2006312号）关于规范商品房合同签约行为的通知（京建交2006333号）关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知（京建交2006334号）关于归集住宅共享部位共享设施设备维修基金的通知（京房地物19991088号）二、其它相关法律法规中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令 第23号 ）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号） 中华人民共和国合同法（中华人民共和国主席令 第15号）中华人民共和国消费者权益保护法( 中华人民共和国主席令第11号) 建设工程质量管理条例（国务院令 第279号）关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知（建办住房200478号）最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（法释200044号） 中华人民共和国营业税暂行条例( 国务院令1993第136号)中华人民共和国房产税暂行条例（国发 1986 90 号）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号）中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号）北京市契税管理规定（北京市政府令100号）合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责