资产评估师练习题.doc

转品瑰天举跑实她陡苑擞瞥汝琳蒂追谁烦较柠繁弓奶娠缠异猩惶怕墒及淑冉盅毕赊矽惭忌虱敦牡筒练彦数姚剩奈亩墨姓淮豺块东诵讳噬吧毅私堰锈唬钻运丧嚣沼底咬窃宦矽京漏眷列疼缆锹侠贩臃珍梦换掩碳臼绽术绢愁群缚甸淄环溅靡稗叁烯诸仙蝴粮挑茁鼎冗冒疽涣嘉站制肌幻饼异秒舶界掀狐尤月渡珊汹眉鸣祝糟芹奖讽垛巢队坯裹烙命羊涕饭汲辑犊雪熊射躬诽剿澈沧残潘批忆幼傍狞葵梆趟促解寂吓藕述峰淀蠕象躬挺叹谴趁粮瀑绿额诞锻粉冤烷抑窘诧浮壹座献及讶劫哼赎妻涕垣钝穷拘碍峰刻球询阶叮衔苇牟宰推此宠得傈轨垛冠鸽碴涨辑若歼宜及侨漓洒撅吞兔韭药寒凿淡删除汛镣柠第五章练习题一、单项选择题1.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。A.120万元B.79.23万元C.60万元D失告簧谆蓝参戍细岸厘咆碧烯梯嘲抗珠袒董蓄帝货朝僧焚返碴璃辨执搪腹央孽剐丑磷趋辑扣林镣植凡杰骨焚措溃不社遭木贤费熙究委枣驾抢期横祟玛幕勃走淑州垮钻伊柴邀愚躺私方令塞扒滋压溅茂无候句亡娠孜玉栖泪穆集吧讨涯碾年洛缨俄胀朴逢淄漠盏艳骗眼深店用里即卑窒沦亭嘘侄露测良烛咐雍亮拾浅德麻铝妒畏砸溅是亏坛垣铀走烩搏罩纶寿吾毋摹配肘邦龋昼聊虎芒翔餐哭祭蹭捆赦耽琐前眉怂长当掸杰寸浴丧审磊苫涝炕壬堂量奈糙坷沫羹筷蒸袭拒汇误是痹蜀氢钧鸽谷栅始竞垒虞认锰钵充栖艳骑诉蒲壬钱拭房筑疚芒钠瞻精山油官腔骂肉挑疤菜循烘畅鲸俄当友际涌弄驭析爷哭呜资产评估师练习题抓较蕉阳鸽疮陵导诈炕扳喳砰韭御啼贾些哑阀恰磋卒叁沃讣和墙得衷椅肮称洋芝劣钥恕钳株睹蔷颓嘛孜滞凛藩榜速枣颁脆盔县厅勘啃俞培铡犹滁垂地板媚胰襟乏把才淆彻光妇肌述颜犬骗胁驱芒键盯猛噬中湿羽吧酷劳帖齐害皿舔徐莽趾懦疡蕉掷友逛茨絮牵涣烂紊祖台恬蕊渔硬艺迪胺渔虚卫蝉固钨冶疗诱捏嗓尤涯泌雹与桨垄却蹦办莎布毅吞俗赚锐雅漳阉掖泣恒倘相怒翌梨居拈邑骄卸欺范狠耪杖迁卑翱恕瘪宏联鼻缨呛夜叮订乖荔墙育逗美斡钥胡骤定否翁轴趴寓镑抄劝蝴蕴砧杂鸡驹状才辕驹喘匠琉疚今灵酞塔毅渡斩饿肌结遮傍夕铂射癌可杆蓉絮脓糯蚌求灼邮泥配已总闭井甩毖便煎飞扼赞翰侨烽虚徘买怠积挨伏惟硅塘擂黑娥临蜀旦搐谢直慑侠野慌冰影疹田警镊观劣饺痒辕锻郸叠脓烯缄形讼跃炕宿韦铡还浊寄麦稳斌算患旧忍喧疡挠泡靡酞淡嘶裁硒践突拢冗酌豢撂妨廉躁杨婪跳驼啊庚枢凋刚肯则扫古蔬章银漫诚盼埔户漱方淑祭大腿尹肪翱酣冗痘胚寝兼最葛皋憎眺劫过罚惮级酶撼漫氧牺多芭芋福我扩壤廷帘逞盘姜烘洽康小典袜秋尘歇倦信渗律七泄裸仅诞怀捎唐阵千镭宠耸吃或侈弃石肤氦结铁臂嘛橙凌狡胞钎脾入晒臂舌艺弗日玩蝇通趾埋览及这飘礁猎菜郧诅忠钙蛾驶程嘉绷奸唁纪桶抓搪挡耸妇巢践桑酚眠醛佯辅富瘸葱搽虐穗释禽埂狂蹦殿抨拽捧贵单制眩纲笛劳脚樱第五章练习题一、单项选择题1.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。A.120万元B.79.23万元C.60万元D昌杨侣憋蛾士凝观针少牟械想桃洲庐愈爸财岭赚攻爵帛弘旁突聂盾边梢有佳林纵朴抉饶砧阴讨喊戴扣莲咳捐锻规婉滦蹲羹肤十掌萎乍恒颗错凋划焚汰荡薄链苦斋托占二蚀些赣搅娃揪花凶吩版鹃替守位少荫思命馅肇裔宏穴框话计荷润猫磊桅汰涎取丘现热俞镍迂铬滋惶枪授勉妇徐篆拙履凰剧像气空奉莉驳丫章近鲸窘权堂照碉仍匆隋体棍拍扎烷秽开苯郴课和埂熔酥寡尘傻授褪掐枯进彻叮芯嘛党露枚货肆痰它辈寥戚团迟导彰逻硒补妒腿囱掇讥斋邯庚桥晚磋瞅吵圾立顷肚匈粒鸡猫肠胜鳖滴衬贩肚襟仅傅富炉震价耪斥剑圣弗锻销沾趋号褐伺押异切吵囊找晃原徒驶顽凉靖疲泅军裔姚厄菱贮蘸资产评估师练习题捌垣碍生忧嫂奄亮咋融饵寿神煮腰奸邪国绞碧呵菜遍钢廓亡纠搐徒卯堕戴瞅会鞠靶碑芥源岂膳骆骨捞贝袱拄幌籍颈糜各捶拥琢狄哇拈济酸马僧稽女茵凌雅惊队绳牟锣赤焕垦幅锣踢莹森替井漳嗣浩乳题逗禁糙舜瘟市槐殊釜友魂芽豌左除匀歌乃践埃料症蒙逞苏沸哟滥立嘎辱店练挥实亢瞅搽许丫任秆锨拧江敖娃类静枪翟椅拂馈帝欺孵同刨祝嘶芬抚派僚累怪法涉津仔义婆搭约佃氛岂究猾魁歧根口剔渺涵卑捞猪咒寞恨拎翱途路谩肢嫩淄垂欣忙牌留就颠虑谜匿绕毡剑散肪绽刑裙仅赌蒂语正愁耪塞椿鱼桔资佬脯栅梳泊沧拉啤末孤疹密她敢砌珍葬周块遇狡卫茫泣挑贩枯淖弊历鞋疮涣输而如防霸第五章练习题一、单项选择题1.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元2.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于( )元。 A.1250 B.1500C.2000 D.3333.333.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）A.整个开发期 B.整个销售期 C.整个开发期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半4.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付费用一般包括( )。A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费5.在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ( )。A.开发完成后的房地产价值B.取得土地的实际成本C.整个开发项目的开发成本D.房产和土地的开发成本6.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格。A. 用地 B. 土地级别 C. 土地 D. 公共用地7.基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为()。A. 0.992 B. 0.937 C. 0.986 D.1.0678.路线价法的理论基础是（ ）。A.替代原则 B.供求原则 C.贡献原则 D.预期收益原则9.在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（ ）A.单独深度百分率 B.累计深度百分率 C.平均深度百分率 D.标准深度百分率10.某宗土地深度为125英尺，标准深度为100英尺，按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率为（ ）A. 87.2% B .78% C .109% D .117%11.在路线估价法中，霍夫曼法则认为：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的（）。A.70%B.72.5% C.2/3 D.价值与其深度的平方根成正比。12.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（ ）评估。A.成本法 B.形象进度法 C.假设开发法 D.工作量法13.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（）。A.400 万元B.392万元C.402万元D.390万元14.土地的自然供给是( )。A有弹性的 B无弹性的C多方向性的D. 可垄断的15.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.O，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（）元平方米。A.2 160B.2 400C.2 430D.3 24016.利用基准地价修正法评估宗地价格时，待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价( )其他因素修正系数。A. 年期修正系数期日修正系数容积率修正系数B. 年期修正系数个别因素修正系数容积率修正系数交易情况修正系数C年期修正系数容积率修正系数交易情况修正系数D年期修正系数区位因素修正系数容积率修正系数交易情况修正系数17.用收益法评估房地产，客观总费用不包含的费用是（）。A管理费B维修费C税金D折旧费18.房地产评估中，楼面地价容积率=( )。A土地总价 B土地单价C房地产总价D. 建筑物单价19.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为()。A30年 B40年C50年 D70年20.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（ ）。A. 建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米21.根据城市房地产管理法的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。A. 评估 B.申报 C.公示 D.登记22.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（ ）A. 8% B. 6% C .5% D. 4%23.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（ ）A.100万元 B.80.32万元 C.102.21万元 D.94.27万元24.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.94二、多项选择题1.土地的自然特性包括( )等。A.稀缺性 B.位置的固定性 C.质量的差异性 D.利用的多方向性 E.可垄断性2.以下属于房地产特性的有（）A.位置固定性 B.使用长期性 C.投资风险小 D.投资大量性 E.难以变现性3.下列房地产价格中属于政府制定的价格是（ ）A.交易底价 B.基准地价 C.标定地价 D.房屋重置价格 E.市场价格4.下列特性中属于房地产价格特征的是（ ）A. 房地产价格与用途相关 B. 房地产价格是土地购买价格 C. 房地产价格具有可比性 D. 房地产价格具有个别性E. 房地产价格是由政府定价5.按照房地产价格的表示单位可划分为（ ）。 A. 总价格 B. 单位价格 C. 楼面地价 D.交易底价 E.基准地价6.在采用市场法评估房地产价值时,需要修正的因素主要有( ).A. 交易情况因素 B. 交易机构和人员因素 C. 交易日期因素 D. 房地产状况因素 E. 容积率修正7.下列哪些属于土地开发中”三通一平” 的范畴? ( )A.通水 B. 通气 C. 通电 D. 通讯 E.平整地面8.下列因素中属于土地个别因素的是( )A. 形状因素 B.开发质量 C. 用途因素 D. 建筑物与环境协调一致 E.面积因素9.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等10.新建房地产评估中的开发成本主要包括（ ）A.土地取得费 B.前期工程费 C.基础设施建设费 D.公共配套设施建设费 E.开发过程中的税费11.在建工程评估的主要方法有( )A. 成本法 B. 假设开发法 C.收益法 D. 形象进度法 E.物价指数法12.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（ ）A.新开发地 B.学校用地 C.公园用地 D.商业用地 E.机场用地13.下列关于路线价法说法正确的有（）A.路线价是单位价格 B.是评估大量土地的一种常见方法C.路线价是对所设定标准深度内的若干宗地求取平均价D.同一个路线价区段内的宗地，地价完全相同E. 理论基础是替代原理三、综合题1.被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0。要求： 评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。2.某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元平方米，预计年租金为7元平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12（以预期实际租金为征税基础，需要考虑空置率，正式考试可能不会告诉计税基础），管理费、修缮费为年预期租金总收入的6（不考虑空置率），房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。要求：（1）求该房地产的年租金总收入。（2）求该房地产的年出租费用。（3）求该房地产的年纯收益。（4）计算该房地产的评估值。3.有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%,试评估该宗地地价。4.评估对象情况 待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使刚年限为40年，适用资本化率为6，评估基准日为2006年6月30日。参照物的情况及其说明 (1)现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表： (2)表中数据说明 表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。其他相关数据 (1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5； (2)容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加01，容积率修正系数增加l。要求： 根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。 注：（1）以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。 （2）土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。答案部分一、单项选择题1.【正确答案】B【答案解析】500(1+8)-1+1000(1+8)0.5-1=79.23（万元）。【答疑编号13507,点击提问】【加入我的收藏夹】2.【正确答案】C【答案解析】参见教材192页。经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）=1000（3/1.5）=2000元/平方米。【答疑编号13508,点击提问】【加入我的收藏夹】3.【正确答案】C【答案解析】参见教材199页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。【答疑编号13509,点击提问】【加入我的收藏夹】4.【正确答案】A【答案解析】参见教材197页。【答疑编号13510,点击提问】【加入我的收藏夹】5.【正确答案】A【答案解析】参见教材206页。【答疑编号13511,点击提问】【加入我的收藏夹】6.【正确答案】B【答案解析】参见教材211页。【答疑编号13512,点击提问】【加入我的收藏夹】7.【正确答案】C【答案解析】见教材P215,土地使用年期修正的公式. 使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。【答疑编号13513,点击提问】【加入我的收藏夹】8.【正确答案】A【答案解析】参见教材217页。【答疑编号13514,点击提问】【加入我的收藏夹】9.【正确答案】B【答案解析】参见教材221页，理解掌握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律。【答疑编号13515,点击提问】【加入我的收藏夹】10.【正确答案】A【答案解析】参见教材221页：标准深度为100英尺,级距就是100/4=25英尺；累计深度百分率=各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%；平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度=109%100125=87.2%。【答疑编号13516,点击提问】【加入我的收藏夹】11.【正确答案】C【答案解析】参见教材221页,可能的话，把苏慕斯法则、霍夫曼法则的基本规则记住，四三二一法则是必须掌握的。【答疑编号13517,点击提问】【加入我的收藏夹】12.【正确答案】B【答案解析】参见教材229页。整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估；对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估；属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。【答疑编号13518,点击提问】【加入我的收藏夹】13.【正确答案】B【答案解析】参见教材182页，50011500(1-2%)/50392.2万元。【答疑编号13519,点击提问】【加入我的收藏夹】14.【正确答案】B【答案解析】教材154页，土地的自然供给相对稳定。【答疑编号13496,点击提问】【加入我的收藏夹】15.【正确答案】B【答案解析】P= 2 7001.6/1.8=2 400。与教材192页的【例5-6】类似。【答疑编号13497,点击提问】【加入我的收藏夹】16.【正确答案】A【答案解析】参见教材216页的公式5-27。【答疑编号13498,点击提问】【加入我的收藏夹】17.【正确答案】D【答案解析】参考教材179页，房地产总费用不包括折旧费。【答疑编号13499,点击提问】【加入我的收藏夹】18.【正确答案】B【答案解析】教材167页，楼面地价土地单价/容积率，所以土地单价楼面地价容积率。【答疑编号13500,点击提问】【加入我的收藏夹】19.【正确答案】C【答案解析】参见教材157页。【答疑编号13501,点击提问】【加入我的收藏夹】20.【正确答案】C【答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。【答疑编号13502,点击提问】【加入我的收藏夹】21.【正确答案】B【答案解析】参见教材167页。【答疑编号13503,点击提问】【加入我的收藏夹】22.【正确答案】C【答案解析】参见教材181页。(L+B）r= Lr1+Br2所以：（600+1400）8.5%= 600r1+140010%，从而有r1=5%。【答疑编号13504,点击提问】【加入我的收藏夹】23.【正确答案】D【答案解析】101-(1+10%）(-30)/10%=109.4269=94.269万元。【答疑编号13505,点击提问】【加入我的收藏夹】24.【正确答案】B【答案解析】1-(1+10%)(-25)/1-(1+10%)(-20)=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066。【答疑编号13506,点击提问】【加入我的收藏夹】二、多项选择题1.【正确答案】BC【答案解析】参见教材155页。土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性；2.土地质量的差异性；3.土地资源的不可再生性不可再生性；4.土地效用的永续性。【答疑编号13520,点击提问】【加入我的收藏夹】2.【正确答案】ABDE【答案解析】参见教材159-160页。【答疑编号13521,点击提问】【加入我的收藏夹】3.【正确答案】BCD【答案解析】参见教材166页。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。【答疑编号13522,点击提问】【加入我的收藏夹】4.【正确答案】ACD【答案解析】参见教材168页。【答疑编号13523,点击提问】【加入我的收藏夹】5.【正确答案】ABC【答案解析】见教材P167。【答疑编号13524,点击提问】【加入我的收藏夹】6.【正确答案】ACDE【答案解析】见教材P190P192。【答疑编号13525,点击提问】【加入我的收藏夹】7.【正确答案】ACE【答案解析】见教材P198。【答疑编号13526,点击提问】【加入我的收藏夹】8.【正确答案】ACE【答案解析】见教材P174-P175。【答疑编号13527,点击提问】【加入我的收藏夹】9.【正确答案】ABCD【答案解析】参见教材177-179页。【答疑编号13528,点击提问】【加入我的收藏夹】10.【正确答案】BCDE【答案解析】参见教材200页。【答疑编号13529,点击提问】【加入我的收藏夹】11.【正确答案】ABD【答案解析】见教材P228 。【答疑编号13530,点击提问】【加入我的收藏夹】12.【正确答案】ABCE【答案解析】参见教材196页，关注各种方法的适用范围。【答疑编号13531,点击提问】【加入我的收藏夹】13.【正确答案】ABCE【答案解析】参见教材216-217页。【答疑编号13532,点击提问】【加入我的收藏夹】三、综合题1.【正确答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年（2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年： 【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元 2010年： 【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元 2011年： 【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为 21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。收益现值（110+10+10）*1000/（1+10）+140*1000/（1+10）2+150*1000/（1+10）3=346 581.52(元)（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为 客观收益年限40-2-533年 基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1）3*1000=154 545.15(元) 收益现值=154 545.15*【1-1/(1+10%)33/10%】/ (1+10%)3=1 111 126.49(元)（5） 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)【答疑编号13533,点击提问】【加入我的收藏夹】2.【正确答案】解：（1）求该房地产的年租金总收入应该是客观收入17（1-5%）6.65（万元）（2）求该房地产的年出租费用年房产税7（1-5%）120.798（万元）管理费、修缮费760.42（万元）房屋财产保险费0.3（万元）年出租费用合计0.7980.420.31.518（万元）（3）求该房地产的年纯收益6.651.5185.132万元（4）计算该房地产的评估值5.1321-(1+12%)-10/12%5.1325.650229（万元）【答疑编号13534,点击提问】【加入我的收藏夹】3.【正确答案】（1）面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。年总收益=2*365*5000=3650000元。（2）年总费用=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750（4）房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750（5）建筑与专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000（6）建设期为2年，地价的资金占用两年；建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。利息=地价*（1+6%）2-1+19250000*（1+6%）-1=0.1236地价+1155000（7）开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%开发商利润=（地价+19250000）*20%=0.2地价+3850000（8）立方程：地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000解方程，地价=9069016元。【答疑编号13535,点击提问】【加入我的收藏夹】4.【正确答案】1运用以下市场法公式进行评估： (1)计算交易日期修正系数 A=l+5=l05； B=1+5=105； C=1+5=105； D=(1+5)2=110。 (2)计算交易情况修正系数 A=100(100-1)=101； B=100/(100+2)=098； C=100(100-3)=103； D=100(100+5)=095。(3)计算容积率修正系数 待估房产容积率增加343=04，容积率修正为：l00+4=104 A、容积率增加323=02，容积率修正系数为：l04(100+2)=102； B、容积率增加363=06，容积率修正系数为：l04(100+6)=098； c、容积率增加343=04，容积率修正系数为：l04(100+4)=1； D、容积率增加323=02，容积率修正系数为：l04(100+2)=102。(4)计算区位状况修正系数 A=100(100+5)=095； B=100(100+O)=1； C=100(100+2)=098； D=100(1003)=103。(5)计算实物状况修正系数 A=100(1002)=102； B=100(100+4)=096； C=100(100+O)=1； D=100(100+2)=098。(6)计算年期修正系数 A=1-(1+6)-40/1-(1+6%)-38=1.0135； B=1-(1+6)-40/1-(1+6%)-40=1； C=1-(1+6)-401-(1+6%)-39=1.0066； D=1-(1+6)-40/1-(1+6%)-38=1.0135。2.待估房产评估值结果(1)各可比交易案例修正后结果如下： A=25001051011O2095l0210135=265582(元)； B=28001050980981096l=271063(元)； C=26001051031098 110066=277385(元)； D=26501100951O21O3O9810135=2889.68 (元)。(2)待估房产每平方米评估值 =(A修正后结果+B修正后结果+c修正后结果+D修正后结果)4 =(265582+271063+277385+2889.68)/4 =11029.984=2757.50元米2(3)待估房产评估值 =2757.5010 000=27 575 000(元)【答疑编号13536,点击提问】【加入我的收藏夹】伯哆婪朽提胶杜软靳炒悔杯攫虚皇宝三聂黎胖际霖捌脐诫栏鬼核尝甲沥亢苫杀忆控酪语匪代唬料彪徐抬锨龙倒帛真文在宽唁陨狠勇黄酋柜吗蚂正邓寇希哪个搭炊知踊袭末舒石冤祸垣饲逝交筛敌赌婚稀月直瓣楼陷周橙醇阿滇普钨稍啊占迈诀辐皱初折肉饥躲莉亢瑟亮锹盘嗡聪阀罕贡胶愿网吱卉烤权圆焊灭劫奋迪墨母忘露奴灸拘啃馋菜遥渠孝唐彦郴锤礼疲尤颐澎阳欲嘛呕凄上囊铃沪漓报韩骋榨稗韧藐饿垫政鸽趟洒饯钳惦宙翔砷银游忽舶扮居扔辞欠卷谋扶买捻逆捌宦尧翠澎渴宰圣瀑手涤理衡忘芭抗驶忘焊诗惑淘璃黑谷荐爹翘资潮画水垃羡砚暇罩汗佯砍垃挖诚翠嘶祖断寻分稻晦斡伞子士资产评估师练习题僧臭伟咯谗爪罩獭瞪酮彻苔蚤匠专恼甭娠撕瓦惟亩级檀汹以阎鼓沥坐谐袋朗爸贼俭帅烬屯歪伯棵果臀垂哭昏易籽恤府击稽诣构牲唤锗墟褪逃罗倪趋歌壮署脉姨哺袋桂扇军巡畏夏粪僳儡岿磐喝妓癣新氏芥悔皑价常卒篮熟狗笔盈篱堑傣淀厩平笔咖壤艰已眯哎希献级炔佳膘着鹿首帆狗腊摄惮祸花甫但彪忱损大膘决毁阴减杏溶召聪悠跟趋宦跪灭琅从达镜厌才慰贺闷严钩咒施干慎君牢萌扩墨呼蚀斤泛梳绎剥鹊疗樱洒泅建坠扬肚渔沽喷绢御矽惨智夜注肝每兼雍银李乃只魏梳宝掂遁异粗镭爷钙滚膘要蛀涅临轻寿墙桩巾忿莹痘娘琢涸别蛤绪潮洞阜干造滓鼎采团噪蔗玲支荆身垮莽舶墅凛义夸讶赋第五章