兰凤山庄棚户区改造项目区域国有土地上房屋征收补偿方案.doc

兰凤山庄棚户区改造项目区域国有土地上房屋征收补偿方案

第一条 征收目的及方案制定依据
为实施兰凤山庄棚户区改造项目 ，蚌埠市蚌山区人民政府拟对兰凤山庄区域内国有土地上房屋实施征收。依据蚌埠市人民政府第26号令，制定本方案。

第二条 房屋征收范围
该区域范围分两个地块：（一)东至兰凤路，南至迎湖路 ，西至淮南铁路线，北至卫星连；(二)东至南湖路，南至迎湖路，西至卫星连，北至沈圩村。具体范围详见2012年11月23日征收范围红线图。

第三条 征收补偿的标准、方式及安置地点
对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋的价值补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置、装修附属物的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
（一）被征收房屋的价值补偿
对被征收房屋价值的补偿有货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人有权选择补偿方式。
1、选择货币补偿的被征收人，按以下标准领取被征收房屋的价值补偿金。
（1）住宅房屋价值补偿金，被征收人可以选择按被征收房屋的市场评估价格计算，也可以选择按政府确定的优惠价格计算。政府确定的优惠价，以被征收住宅所处区域新建普通商品住宅市场评估价格为基础，结合被征收住宅的具体结构、楼层等状况，按下列公式确定：
住宅价值补偿金=（被征收住宅所处区域新建普通商品住宅市场评估平均单价－200元/㎡－被征收住宅结构差单价－被征收住宅楼层差单价）×被征收住宅有效建筑面积
（2）除住改营房屋外，非住宅房屋的价值补偿金，根据被征收房屋状况，以其房地产市场评估价格确定。
（3）住改营房屋，视其至征收决定公告发布之日的延续经营年限情况，分别按下列标准计算房屋价值补偿金：
①延续经营满6年以上的，按其改变后用途房屋市场评估价的85%计算；
②延续经营满5年不满6年的，按其改变后用途房屋市场评估价的80%计算；
③延续经营满4年不满5年的，按其改变后用途房屋市场评估价的75%计算；
④延续经营满3年不满4年的，按其改变后用途房屋市场评估价的70%计算；
⑤延续经营满2年不满3年的，按其改变后用途房屋市场评估价的65%计算；
⑥延续经营不足2年的，仍按原用途补偿。
2、选择房屋产权调换的，安置房地点在就近区域，被征收人按以下标准计算应安置建筑面积、支付产权调换差价款。
（1）符合独立计户优惠条件的住宅
征收符合独立计户优惠条件的住宅，实行就近房屋产权调换的，应安置的建筑面积在被征收房屋有效建筑面积为基础上，多层住宅安置房增加5平方米，高层住宅安置房增加8平方米。安置房最小户型多层建筑面积为35平方米，高层建筑面积为 45平方米。
①安置房建筑面积中，与被征收房屋有效建筑面积相等的部分，差价基数为200元/m2。被征收人具.体支付的差价款应根据被征收房屋结构、楼层及安置房屋楼层等因素按下列公式计算：
等建面差价款=（等面积差价基数＋被征收房屋结构差单价＋被征收房屋楼层差单价）×被征收房屋有效建筑面积×安置房楼层系数
②为满足应安置建筑面积（不含因异地安置增加的建筑面积）致使安置房建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的（含多层安置房增加的5平方米，高层安置房增加的8平方米，以及户型设计原因而增加的建筑面积），其中，超出的建筑面积不足15平方米的部分，其差价基数为1000元/m2；若有超出的建筑面积在15平方米以上的部分，按安置房的市场评估价格计算，被征收人若符合蚌埠市人民政府第26号令第二十九条第二款条件的，安置时也可以按照该条第一款的规定，承租相应房屋建筑面积。被征收人具体支付的差价款按下列公式计算：
超出的建筑面积不足15平方米部分的差价款= 1000元/㎡×该部分的建筑面积×安置房楼层系数
超出的建筑面积在15平方米以上部分的差价款=安置房市场评估平均单价×该部分的建筑面积×安置房楼层系数
③被征收人要求扩大的建筑面积部分，按市场销售价格结算。
④低保户被征收人要求实行房屋产权调换的，其中，安置房建筑面积中与被征收房屋有效建筑面积相等的部分，在按本项第①目标准计算出差价款后，以该款的50%结算；因满足应安置建筑面积致使安置房建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，仍按本项第③目标准结算。
⑤安置房楼层系数根据安置房的具体楼层确定，各楼层系数的加权平均值为1。
（2）不符合独立计户优惠条件的住宅
征收不符合独立计户优惠条件的住宅，实行就近房屋产权调换的，应安置的建筑面积按被征收房屋有效建筑面积计算。
①安置房建筑面积中与被征收房屋有效建筑面积相等的部分及被征收人要求扩大致使安置房建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，其差价款由被征收人按本条符合独立计户款项中相应标准支付。
②因安置房户型设计致使安置建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，由被征收人按安置房市场评估价格支付差价款。
（3）非住宅
①安置房建筑面积中与原被征收房屋有效建筑面积相等的部分，按安置房市场评估价与被征收房屋价值补偿金相互结算差价。
②因安置房的房型设计致使安置建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，其差价款由被征收人按安置房市场评估价50%支付。
③被征收人要求扩大的建筑面积部分，按市场销售价格结算。
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置、装修附属物的补偿
1、搬迁补偿
搬迁费的具体标准,以被征收房屋有效建筑面积每次每平方米10元计算。实行房屋产权调换的，征收部门支付2次搬迁费；实行货币补偿的，征收部门支付1次搬迁费。
2、非经营性房屋的临时安置补偿
实行房屋产权调换需临时过渡，由被征收人自行解决周转房的，在过渡期限内，从被征收人搬迁交房之日起至实施安置时按照规定标准支付临时安置费；征收部门超出过渡期限未提供安置房的，自逾期之日起按照规定标准的两倍支付临时安置费。
实行房屋产权调换需临时过渡，由征收部门提供周转房的，过渡期限内不再支付临时安置费。征收部门超出过渡期限未提供安置房的，除继续提供周转房外，自逾期之日起按照规定标准支付临时安置费。
实行房屋产权调换一次性安置的，不支付临时安置费。
实行货币补偿的，一次性支付6个月临时安置费。
住宅临时安置费的每月标准，按其房屋价值补偿金的0.3%计算；其它非经营房屋临时安置补偿费的每月标准，按其房屋价值补偿金的0.5%计算。
3、装修附属物补偿
房屋装修及附属物的补偿标准详见蚌埠市人民政府第26号令附件五。
（三）因征收房屋造成的停产停业损失补偿
用于生产经营的，每月停业损失费标准按其房屋价值补偿金的0.4%计算；用于商业经营的，每月停业损失费标准按其房屋价值补偿金的0.6%计算。
实行房屋产权调换需临时过渡，由被征收人或房屋承租人自行解决周转房的，在过渡期限内，从其搬迁之日起至实施安置之日止按规定标准支付停业损失费；征收部门超出过渡期限未提供安置房的，自逾期之日起按规定标准的1.5倍支付停业损失费。
实行房屋产权调换需临时过渡，由征收部门提供周转房的，过渡期限内不再支付停业损失费；征收部门超出过渡期限未提供安置房的，除继续提供周转房外，自逾期之日起按照规定标准的0.5倍支付停业损失费。
实行房屋产权调换一次性安置的，不支付停业损失费。
实行货币补偿的，一次性支付6个月的停业损失费。

第四条 签约期限
以区政府发布的征收公告确定的时间为准。

第五条 过渡期限和过渡方式
被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限不得超过24个月。
征收住宅的，过渡期限内的周转房可以由被征收人或房屋承租人自行解决，也可以由征收部门提供。征收部门提供周转房的，被征收人或房屋承租人应在得到安置房后腾退周转房。

第六条 补助和奖励
（一）补助
对选择货币补偿方式的被征收人，征收部门还应按下列标准向其支付货币补偿补助费：
符合独立计户优惠条件的住宅被征收人货币补偿补助费=（被征收房屋所处区域新建普通商品住宅市场评估平均单价－1000元/m2）×10 m2
非住宅被征收人货币补偿补助费=被征收房屋价值补偿金×20%
对不符合独立计户优惠条件的住宅被征收人，不支付货币补偿补助费。
（二）奖励
对在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并搬迁交房的被征收人，按其被征收房屋有效建筑面积每平方米奖励200元。超过征收补偿方案确定的签约期限签订补偿协议并搬迁交房的，每推迟1天，每平方米奖励费递减10元。

第七条 其它需要说明的事项
（一）住宅独立计户优惠的条件
被征收住宅符合独立计户优惠的条件为：有独立的房屋产权证或有效建房批件。
房屋买卖、赠与、继承、析产等虽然经公证、判决，但房屋征收决定公告发布时未办理产权变更登记的，征收时不作为分别独立计户优惠条件。
征收1982年、1996年航测地形图上有标注的无产权证件房屋等不符合独立计户优惠条件的住宅，可与符合独立计户优惠条件的被征收住宅建筑面积合并作为一户，享受独立计户优惠条件。
（二）住改营房屋的认定
征收未经规划部门批准或房屋产权管理部门变更登记，使用性质由非经营性改作经营性的房屋，同时具备以下条件的，可视为住改营房屋：
1、有合法的房屋产权证件或属1996年以前（含1996年）地形图上有标注的房屋；
2、有与房屋座落相符的有效的营业执照；
3、征收决定公告发布时，该房屋用于延续经营年限达2年以上。
住改营房屋用于延续经营的年限，应在工商营业执照的有效期内计算。同一住改营房屋分不同时段办理多个营业执照的，其营业执照的有效期间隔不得大于1年，否则，间隔期以前的经营时间不得计入延续经营年限。征收决定公告发布前，最后一次所办营业执照的有效期至征收决定公告发布时，已间隔1年以上的，不得视为住改营房屋。
（三）安置房具体楼层位置的确定
安置房具体楼层位置由被征收人自行选择确定，先签定征收合同搬迁交房的被征收人可先选安置房。安置房的具体户型、套数及被选择情况，在安置现场张榜公示。
安置时，房屋征收部门将提前一周，在《蚌埠日报》刊登及安置现场张贴安置通告。若被征收人未按规定的时间来选择安置房，房屋征收部门届时有权代被征收人选择。
附件：1. 被征收房屋结构差单价标准
2. 被征收房屋楼层差单价标准

蚌埠市 蚌山区人民政府住房和城乡建设委员会
（章）
2013年 7月 18日

附件1：被征收房屋结构差单价标准（单位：元/ m2）
被拆迁
房屋结构
框架
砖混
砖木（瓦）
简易
单价增减
-30
0
+30
+50

附件2：被征收房屋楼层差单价标准（单位：元/m2）
楼层
单价增 总数
减
所在层
一
二
三
四
五
六
七
1
0
-10
-5
0
0
0
0
2

+10
-10
-5
0
0
0
3

+15
-15
-15
-15
-20
4

+20
-10
-10
-15
5

+25
-5
-5
6

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7

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