下半年上海房地产经纪人房地产经纪机构组织结构形式考试试卷.docx

2016年下半年上海房地产经纪人：房地产经纪机构组织结构形式考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于卖方多家代理的说法不正确的是。 A：成功率较高 B：成交时间在三个月左右 C:委托代理关系不明确、脆弱、易中断 D：经纪人的责任感不强、动力不足 E:工厂的生产设备 2、不符合建设工程竣工验收程序的是。 A:工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收，实行监理的工程,工程竣工报告须经总监理工程师签署意见 B:建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组,制定验收方案 C：建设单位应当在工程竣工验收10个工作日前将验收的时间地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构 D：建设单位组织工程竣工验收 E：权利型房地产投资信托3、根据法律的规定,国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收. A:强制性 B：政策性 C:无偿性 D：固定性 E:权利型房地产投资信托 4、房地产开发企业的注册资本在万元以上才可设立。 A：50 B：100 C：150 D：200 E：权利型房地产投资信托5、房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规则和. A：职业道德 B：执业技术标准 C:执业纪律 D：行业组织章程 E:客户资金代收代付风险 6、下列因素中，属于房地产市场营销系统微观要素的是。 A：收入水平 B:人口数量 C:广告费用 D:金融政策 E：工厂的生产设备 7、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少。 A：20 B:30% C：35% D:40 E：权利型房地产投资信托 8、由省级税务机关确定用地是否免税的不包括. A:集体所有的居住房屋及院落的用地 B:房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 C：民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地 D：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 E:权利型房地产投资信托 9、房地产估价机构管理办法规定，违反规定设立分支机构、新设立的分支机构不备案的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正,并可处的罚款。 A：1万元以上2万元以下 B：2万元以上3万元以下 C：3万元以上5万元以下 D：5万元以上8万元以下 E：权利型房地产投资信托 10、在施工图中,总平面图室外地坪标高符号是用来表式。 A:直角等腰三角形 B：尖端向下的直角等腰三角形 C：尖端向上的直角等腰三角形 D：涂黑的直角等腰三角形 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信11、目前我国房地产代理活动的主要类型是。 A:新建商品房销售代理 B:存量房承购代理 C：存量房租赁代理 D：新建商品房租赁代理 E：客户资金代收代付风险 12、市场营销是从卖方的立场出发,以买方为对象，在不断变化的市场环境中，以为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业获得利润的企业经营活动. A：为消费者服务的理论 B：满足一切现实和潜在消费者的需要 C:能实现个人和组织目标的关系 D：提高预期顾客所得到的价值 E:工厂的生产设备 13、房地产价格走势的定量分析通常采用方法来进行。 A：因果分析 B:现金流量贴现分析 C:回归分析 D:供求分析 E:客户资金代收代付风险14、经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金是。 A：法定佣金 B：信息佣金 C:自由佣金 D：强制佣金 E：客户资金代收代付风险 15、私盘制房源信息共享形式的缺点表现在. A：不利于保障收集房源信息的经纪人利益 B:不利于提高经纪人收集房源信息的积极性 C：经纪人会存在“留盘”行为 D：经纪人在短时间内没有与买方代理经纪人实现信息的交换,还可能导致交易的延迟或者失败 E：工厂的生产设备 16、最古老的促销方式是。 A：人员促销 B：活动促销 C:公共关系促销 D：广告促销 E:工厂的生产设备 17、根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为。 A：单店模式、多店模式和连锁经营模式 B：无店铺模式、有店铺模式和多店模式 C:单店模式、多店模式和有店铺模式 D:无店铺模式、多店模式和连锁经营模式 E:客户资金代收代付风险 18、在根据SWOT分析制订出的行动对策中，SO对策代表的是. A：最大与最小对策 B:最小与最小对策 C:最大与最大对策 D：最小与最大对策 E:工厂的生产设备 19、物业管理业是的行业. A:劳动密集和技术密集 B:劳动密集和知识密集 C：行业密集和劳动密集 D:行业密集和技术密集 E:权利型房地产投资信托 20、在办理房屋登记的程序中，不属于必经程序的是。 A：颁发权属证书 B：受理登记申请 C：权属审核 D：公告 E:权利型房地产投资信托 21、在产权纠纷引起的风险中，的产权情况最为复杂. A：已购公有住房 B：存量商品房 C:经济适用住房 D：二手经济适用房 E：工厂的生产设备 22、在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料,还需要准备好正式发售方案，发售方案应根据，以及与开发商沟通后的内容来制定。 A：客户积累情况 B：完善的销售策略 C:客户的需求程度 D:合理的市场趋势 E:工厂的生产设备23、房地产税收环节不包括. A：保有环节的税收 B：房地产开发环节 C：成交环节 D：交易环节 E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 24、企业所得税实行的是。 A：比例税率 B：累进税率 C：定额税率 D:比例税率和定额税率 E：权利型房地产投资信托25、个人独资房地产经纪机构是指依照个人独资企业法和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资,财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。 A:有限 B：无限 C：直接 D：间接 E：客户资金代收代付风险二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分) 1、运用收益法估价一般步骤包括. A：预测估价对象的未来收益 B:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料,如估价对象及相似的房地产的收入、费用等数据资料 C：对可比实例的成交价格进行适当的处理 D：选用合适的收益法公式计算收益价值 E：求取报酬率或资本化率、收益乘数 2、合理费用是指纳税人按照规定实际支付的等费用。 A：管理费 B：住房装修费用 C：手续费 D：住房贷款利息 E:公证费3、企业风险类型中,一般由外部环境的变化引起,且可控性较差的是. A：总体风险 B:个别风险 C：经营风险 D:意外风险 E:客户资金代收代付风险 4、2008年，广州市政府有关部门公布了广州市房地产中介服务管理规定(征求意见稿)。该文件首次提出了“房地产说明书”的概念，房地产说明书内容包括等。 A：房屋坐落、面积 B：产权权属文件、用途 C:建筑年限、土地出让金缴交情况 D：需要特别说明的情况 E:抵押情况、转租情况5、在集中销售过程中，关于客户流失度的说法正确的有 A：对客户没有约束力 B：客户诚意度高,易于把握 C：客户诚意度难以把握 D：新客户很可能由于选不到心仪的房屋而流失 E：客户流失度高 6、由FIDIC专业委员会编制的土木工程施工合同，总结了世界各国土木工程建设管理数十年的经验，以其著称。 A：严谨性 B：合理性 C：科学性 D：公正性 E：常规性 7、二手房经纪业务商圈调查的目的有等方面。 A：商圈调查结果可以作为房地产经纪公司制订商业计划的依据 B:商圈调查结果可以作为房地产经纪人制订商业计划的依据 C：商圈调查可以减少房地产经纪人的房源委托量，降低佣金收入 D:商圈调查可以了解竞争对手，做到知己知彼 E：商圈调查可以增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信 8、建筑的用以表示建筑物内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等。 A：详图 B：平面图 C：剖面图 D：立面图 E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 9、房地产经纪业务是在交易双方之间斡旋促成的。在对卖方的确认和说服工作中，应重点把握的因素有。 A：对卖方进行资格甄别 B：了解最终出资人 C：明确需求内涵 D：判断决策人 E:要尊重和利用卖方置业顾问 10、下列选项中,不属于售楼处的布置。 A:内部功能区域布置 B:人流动线设计 C:售楼处周边环境布置 D:装修装饰风格及档次设计 E:客户资金代收代付风险11、城市房地产开发经营管理条例规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对事项提出书面意见,作为土地使用权出让或划拨的依据之一。 A:基础设施和公共设施的建设要求 B：基础设施建成后的产权界定 C：房地产开发项目资本金 D：房地产开发项目的性质、规模和开发期限 E：城市规划设计的条件 12、下列关于商品房买卖合同的相关说法正确的有。 A：通过签订房地产买卖合同来确定购房者对该房号的认购权 B:现在商品房买卖合同基本是网上签署的,一经签订具有不可变性 C:房地产买卖合同应明确签订正式的时间、地点等事项 D：商品房买卖合同是买卖双方就物业交易详细约定的书面合约，是双方真实的表述，具有法律效力 E:销售人员在协助购房者签订商品房买卖合同时，需要充分了解合同内容 13、房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标。 A：公正性 B：合理性 C：系统性 D：真实性 E：客户资金代收代付风险14、下列关于房地产经纪分支机构的表述中，正确的有。 A：分支机构能独立开展房地产经纪业务 B：分支机构具有法人资格 C:分支机构的财务独立核算 D:分支机构首先应以自己的财产对外承担责任 E：分支机构可以在境外设立分支机构 15、房地产经纪人必须掌握良好的人际沟通技能，其人际沟通技能的内容不包括。 A：了解对方心理活动和基本想法的技能 B：适当运用向对方传达意思方式(如语言、表情、身体动作等)的技能 C：对日常得到的信息进行鉴别的能力 D：把握向对方传达关键思想的时机的技能 E:客户资金代收代付风险 16、弹性是指作为自变量的经济变量发生的变化,将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化。 A:100 B：50 C：10 D：1 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 17、耕地占用税暂行条例对耕地占用税的税额做出规定，下列说法正确的是。 A：以县为单位,人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米1050元 B：以县为单位，人均耕地在12亩(含2亩）的地区，每平方米840元 C：以县为单位,人均耕地在23亩（含3亩）的地区，每平方米630元 D:以县为单位,人均耕地在34亩（含4亩)的地区，每平方米525元 E：以县为单位,人均耕地在4亩以上的地区,每平方米315元 18、根据成交客户置业目的的不同,将客户分为等类别. A:投资客户 B:自用客户 C:大户型客户 D:别墅客户 E：小户型客户 19、写字楼项目现场展示与住宅的差异主要源于主流客户的商务性与高端性，同时客户集中上门可能性较小，因此在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保等. A：提升品质感与尊贵感 B：建立专业威信 C:提高商务客户的敏感性 D：适度展示 E:体现商务气质 20、橱窗设计的心理方法有. A：适当渲染,启发联想 B：精选商品，突出主体 C:塑造形象,突出美感 D：清洁整齐、疏密有致 E：层次清楚、高度适宜 21、一般情况下，房地产经纪服务合同应包含的内容是。 A:交易标的的价值 B：当事人各自的责任以及希望履行的标准 C：当事人对风险造成损失分担的事先预定 D:当事人之间互惠互利的表现形式 E：对履约过程中发生障碍的处理办法 22、城市房地产转让管理规定规定，可以不办理出让手续的情况有。 A:按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 B：私有住宅转让后仍用于居住的 C：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权可以分割转让的 D：转让的房地产可以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的 E：经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于城市基础设施用地和公益事业用地23、关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知的建设目标是以为基础,形成覆盖房地产行业所有企业、中介机构及执（从）业人员的信用档案系统. A：房地产电子政务系统 B:房地产市场信息系统 C:企业（中介机构）经营管理系统 D：房地产行业协(学）会自律管理系统 E:房地产经纪合同和交易合同网上签约系统 24、合同法规定,租赁期限个月以上的,应当采用书面形式，未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。 A：3 B：4 C：5 D：6 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信25、房地产经纪业务风险存在是客观的，重要的是要。 A：风险自留 B：识别风险 C：风险转移 D：规避风险 E：管理风险