房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题.doc

房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样 有个人独资开发（含外商独资）;有中外合资开发；有合作、合股开发,按比例分配利润或开发产品;有联合开发,一方出地,另一方出资，按商定比例分配开发产品；也有接受委托代建等等。从开发规模看，有小规模或较大规模或成片开发的，开发周期一般都比较长，所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性.因而会计师事务所在选派审计小组时，关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师，以利更好运用审计程序和审计方法，提高审计质量，这是降低审计风险的最基本措施。 二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况,掌握客观实际方面的经济信息资料 1、必须调阅有关档案、资料,包括经营模式的有关合同、协议;开发项目的立项申请、批文;土地使用权的有关批文或合同；总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料,弄清楚项目建设的合法性。 2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况，投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况，偿债能力如何？尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告,对照开发过程出现的新情况、新问题，通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策，并作为开发项目评价的重要依据。 3、要认清房地产企业审计复杂性，不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄，更不应采取简单化，走过场形式，要按开发项目逐项弄清情况，分析存在问题，根据实际情况加以调整确认。 4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解.深入现场向施工单位和有关单位了解情况,弄清楚工程进度，以及能否如期建成交付使用，各方有无违约及需要赔偿等情况. 5、房地产企业税收也有其特殊性，销售商品房收入作“主营业务收人核算，预售商品房作“预收账款反映，而营业税又要根据当期实际收到房款计算交纳，所得税土地增值有的则根据营业收入的一定比例预缴,清算时间一般都拖得比较长，应提该缴的都要核查清楚。 三、房地产企业会计报表审计重点 1、开发成本审计,首先要严格按照开发产品的用途进行分类,按成本核算法确定开发产品成本核算对象。一般审计内容应包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集和分配的真实情况 （1）土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清（含转让时按规定应缴政府的有关土地费、税）。根据调阅的土地使用权出让合同的规定,欠缴的要进行预提，还有超过动工开发期限的，按规定还需要缴交土地闲置费等等。征用的土地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟墓、果、杂树、青苗等，已经动迁的是否已按规定支付补偿费及安置费用,有无应付未付?待开发土地还有多少?已开发和待开发土地成本如何分配？等等。 (2）前期工程费（含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等)、基础设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等）、设施配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等费用）要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。 （3）建筑安装工程费（含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等）要根据工程合同、工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单，以及工程实际进度情况、设备到场和安装情况，进行查核已付、未付工程款情况。对工程进度的核实，必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。因为房地产开发企业在获得较好的投资经济效益情况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增成本. 2、库存开发产品情况,包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时，各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销；还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中;弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产；弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发产品数量，通过对“开发成本”审计核实开发产品金额，通过对企业“主营业务收入”审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量. 3、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支付是否合理;关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用”，已完工程之间融资利息的分配情况，检查借款合同，验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各项目发生额与前期比较，是否存在较大波动并查明原因. 4、债权、债务情况,包括应收款，应付款和借款等。关注金额大、账龄大的应收账款，审查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因，考虑可能造成坏账损失的风险程度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会计报表合理性。有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款，因抽逃资本而虚增其他 应收款;关注预付账款，这里往往是调节建筑工程成本的地方；检查借款合同、查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件，有无到期应还未还的借款、应付未付的利息.审查时，审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款，相应调减资产或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。 5、企业销售收入情况,包括预收帐款和主营业务收入。由于房地产开发企业经营周期长，售房收入又相对集中于各期开发项目的前期，而税务部门征收税金是以每月售房收入实际金额为依据按比例征收（包括预征所得税)，所以造成许多企业为缓减集中缴纳税金的问题将收入分期人账。销售前期大量的库存资金闲置，也会造成股东抽逃注册资本挪用资金的可能。审检中审计人员要查看企业的销售合同、销售月报表、到售房部了解实际售房情况审查企业售房收入是否按时入账、尤其是采用按揭贷款销售商品房的,是否将预收房款列入“预收账款核算，有无弄虚作假、将预收房款列入“长期借款”核算。审查是否按时申报税收、按开发产品经营收入确认条件及时结转销售收入等情况. 房地产企业审计内容比较复杂，注册会计师初次介入审计时，确实要耗费较多时间收集、了解许多情况，在掌握开发企业和开发项目众多情况后,来年审计也许会简单一些，所以要求会计师事务所派出的审计人员要相对稳定。 四、房地产企业审计报告 房地产企业在开发经营过程中，既然有许多特殊性，会计报表审计，笔者不主张根据账面记录出具非标准的无保留意见审计报告，应该下功夫，全面了解情况，该作调整的要作调整,然后才加以确认，该披露的问题要披露。因为这份审计报告,既要对政府负责,还要对企业投资者负责，而且还要对购房消费者负责，如实出具审计报告,也可以降低会计师事务所和注册会计师的审计风险。会计师事务所应该讲求经济效,要通过独立、客观、公正地为社会提供职业服务,不能采取短期行为，过分追求事前利益，而忽视被审计单位的一些或欺诈行为.审计报告如实反映审计过程，包括审计范围，审计依据,实施的主要审计程序，审计意见以及披露的问题,都应当在审计报告中作审计结论.