下半年山西省房地产估价师理论与方法估价目的的确定试题.docx

2016年下半年山西省房地产估价师《理论与方法》：估价目的的确定试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于法的概念，表述错误的是。
A：法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容
B:法体现集体意志
C：法体现国家意志
D:法是用国家政权的强制力来保证实现的
E:执行层的组织协调
2、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为__％.
A．6。0
B．6.9
C．8。8
D．9。0
3、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。__
A．时间风险
B．资本价值风险
C．比较风险
D．或然损失风险
4、组成总体的前提条件是.
A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同
B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同
C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同
D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同
E：执行层的组织协调
5、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。
A．商品房建设投资
B．置业投资
C．土地开发投资
D．土地一级开发
6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__.
A．Ic越大,Pt越大
B．Ic越小，Pt越大
C．Pt越大，Ic越小
D．Ic与Pt无关
7、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
8、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。
A：60
B:90
C：100
D：120
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为.
A：待开发房地产价值
B：管理费用
C:销售税费
D：购买待开发房地产应负担的税费
E：工业用地的监测点评估价格
10、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2,开发商的目标利润率为15％,当前的销售税率为6％，按成本加成定价法可定价为__元/m2。
A．2420
B．2438
C．2447
D．2503
11、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算,完成全部工程的建造费用为1500元／㎡,其中主体工程900元／㎡,安装及装饰装修工程费为600元／㎡。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入.若折现率为15％,则在估价时点的续建费用为元／㎡。
A：486.52
B：521。74
C：559。50
D：1398。76
E:工业用地的监测点评估价格
12、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％,则该宗房地产的收益价格最接近于。
A:280万元
B：285万元
C：290万元
D:295万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销"或“中利多销"的开发商定价方法称为__.
A．成本加成定价法
B．价值定价法
C．目标定价法
D．认知价值定价法
14、国有土地上房屋征收主体是。
A：国务院
B：省级人民政府
C：市、县级人民政府
D：房屋征收部门
E:执行层的组织协调
15、由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的__租金.
A．商品
B．理论
C．成本
D．市场
16、资产负债表中应在资产方反映的项E4是.
A：预收账款
B：应付账款
C：应收票据
D：预提费用
E：执行层的组织协调
17、有一宗三角形的土地需要进行估价,其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺,那么该宗三角形土地的价格为__万元. 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　矩形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/英尺
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
G．150
H．175
I．200
J．平均深度价格修正率（%）
K．160
L．140
M．120
N．100
O．87。2
P．78。0
Q．70。8
R．65.0
18、被征收土地所在的市、县人民政府,在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。
A：10
B：15
C:30
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。
A:标定地价
B：政府调节价
C:政府定价
D：政府指导价
E：工业用地的监测点评估价格
20、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0。625％,则该抵押贷款的实际年利率为。（2008年试题)
A：7。50％
B：7。56％
C:7.71％
D：7。76%
E：借款合同
21、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。（2008年试题）
A:需求拉动型通货膨胀
B：成本推动型通货膨胀
C：结构失调型通货膨胀
D：预期型通货膨胀
E：执行层的组织协调
22、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A：土地使用权出让合同签订
B：土地使用权出让合同约定的动工开发
C：土地使用权出让金缴纳
D：土地使用权证书取得
E：执行层的组织协调
23、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2,若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__％。
A．100
B．200
C．300
D．400
24、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差,存在变现风险的房地产特性是。
A：弱流动性
B：异质性
C：寿命周期长
D：不可移动性
E：借款合同
25、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2％的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息.如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元.
A．1297。91
B．3584.01
C．4881。93
D．5158。71
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分）
1、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。
A：维修费
B：折旧费
C：税金
D：投资利息
E：管理费
2、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房,拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。
A：1000
B：3000
C:5000
D:10000
E：执行层的组织协调
3、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
4、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。
A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
5、下列各种价格中肯定是事实的有__.
A．不能作为可比实例的交易实例价格
B．可比实例价格
C．非公平市价
D．评估价格
6、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。
A：后退道路红线距离
B:土地使用期限
C:基础设施完备程度
D：容积率
E:合并的可能性
7、下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有。
A：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动
B:对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置
C：集体土地上的拆迁行为
D：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为
E:自诉自建行为
8、房屋拆迁中,违章建筑的认定权归__。
A．人民政府
B．规划行政主管部门
C．房地产权属登记部门
D．房屋拆迁主管部门
9、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。
A．0.2％～0。8％
B．0.2％~1。0％
C．0.25％～1。5％
D．1。0%~3.0％
10、属于外汇市场的参与者的是.
A：外汇银行
B：外汇受理人
C：客户
D：中介公司
E：中央银行
11、住房公积金会计核算的内容有__。
A．住房公积金的缴存核算
B．住房公积金的提取核算
C．住房公积金的使用核算
D．住房公积金的抵销核算
E．与住房公积金相关的债权债务核算
12、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。
A：加强对房地产市场的监测
B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C：督促开发企业按城市规划实施开发
D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置
E:不能有效地防止楼盘“烂尾"等现象的发生
13、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使得人们对住宅的认识产生了巨大变化,老年人住宅,第二住宅和__住宅等概念应运而生.
A．酒店式
B．期贷式
C．季节性
D．概念型
14、测量学按照专业可分为。
A:空间测量
B：陆地测量
C：地籍测量
D：房产測量
E:矿山测量
15、收益性物业管理中的经营费用包括。
A：固定资产折旧费
B：企业管理费及利润
C：保险费
D：房产税
E：大修理基金
16、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。
A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房
17、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。
A．营业执照
B．企业章程和验资证明
C．企业法定代表人的身份证明
D．专业技术人员的资格证书和聘用合同
E．企业纳税证明
18、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划,该土地用途分类是__。
A．农用地
B．工业用地
C．建设用地
D．乡镇企业用地
19、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。是需要补地价的主要情形.
A：出让土地使用权期满后续期
B:增加原土地使用权出让时规定的容积率
C：转让、出租、抵押土地使用权的房地产
D：改变原土地使用权出让时规定的用途
E:拍卖土地使用权
20、下列民事行为属于无效的有。
A:由完全民事行为能力人实施的
B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为
C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的
D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的
E：经济合同违反国家指令性计划的
21、下列行为中，应当缴纳契税的有__。
A．房屋赠与
B．房屋继承
C．以土地、房屋权属抵债
D．以土地、房屋权属投资、入股
E．房地产抵押
22、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元.目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。
A．3758。57
B．3942。03
C．3966。10
D．4769。85
23、套内建筑面积由组成。
A：套内房屋的使用面积
B：套內墙体面积
C：套内阳台建筑面积
D：共有建筑面积
E：套内共有建筑面积
24、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
25、在的情况下,采用市场提取法求取报酬率Y要用到.
A：试错法
B:移动平均法
C：曲线拟合法
D：线性内插法
E:指数修匀法