下半年山西省房地产估价师理论与方法估价目的的确定试题.docx

2016年下半年山西省房地产估价师理论与方法：估价目的的确定试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于法的概念，表述错误的是。 A：法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容 B:法体现集体意志 C：法体现国家意志 D:法是用国家政权的强制力来保证实现的 E:执行层的组织协调 2、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的年收益率为9，该类房地产的资本化率为_. A6。0 B6.9 C8。8 D9。03、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。_ A时间风险 B资本价值风险 C比较风险 D或然损失风险 4、组成总体的前提条件是. A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同 B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同 C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同 D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同 E：执行层的组织协调5、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于_。 A商品房建设投资 B置业投资 C土地开发投资 D土地一级开发 6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是_. AIc越大,Pt越大 BIc越小，Pt越大 CPt越大，Ic越小 DIc与Pt无关 7、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是_。 A目标定价法 B领导定价法 C随行就市定价法 D认知价值定价法 8、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。 A：60 B:90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为. A：待开发房地产价值 B：管理费用 C:销售税费 D：购买待开发房地产应负担的税费 E：工业用地的监测点评估价格 10、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2,开发商的目标利润率为15,当前的销售税率为6，按成本加成定价法可定价为_元/m2。 A2420 B2438 C2447 D250311、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算,完成全部工程的建造费用为1500元,其中主体工程900元,安装及装饰装修工程费为600元。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入.若折现率为15,则在估价时点的续建费用为元。 A：486.52 B：521。74 C：559。50 D：1398。76 E:工业用地的监测点评估价格 12、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8,则该宗房地产的收益价格最接近于。 A:280万元 B：285万元 C：290万元 D:295万元 E：工业用地的监测点评估价格 13、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销或“中利多销的开发商定价方法称为_. A成本加成定价法 B价值定价法 C目标定价法 D认知价值定价法14、国有土地上房屋征收主体是。 A：国务院 B：省级人民政府 C：市、县级人民政府 D：房屋征收部门 E:执行层的组织协调 15、由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的_租金. A商品 B理论 C成本 D市场 16、资产负债表中应在资产方反映的项E4是. A：预收账款 B：应付账款 C：应收票据 D：预提费用 E：执行层的组织协调 17、有一宗三角形的土地需要进行估价,其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺,那么该宗三角形土地的价格为_万元. 矩形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度价格修正率（%） K160 L140 M120 N100 O87。2 P78。0 Q70。8 R65.0 18、被征收土地所在的市、县人民政府,在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。 A：10 B：15 C:30 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。 A:标定地价 B：政府调节价 C:政府定价 D：政府指导价 E：工业用地的监测点评估价格 20、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0。625,则该抵押贷款的实际年利率为。（2008年试题) A：7。50 B：7。56 C:7.71 D：7。76% E：借款合同 21、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。（2008年试题） A:需求拉动型通货膨胀 B：成本推动型通货膨胀 C：结构失调型通货膨胀 D：预期型通货膨胀 E：执行层的组织协调 22、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。 A：土地使用权出让合同签订 B：土地使用权出让合同约定的动工开发 C：土地使用权出让金缴纳 D：土地使用权证书取得 E：执行层的组织协调23、从20062010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2,若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为_。 A100 B200 C300 D400 24、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差,存在变现风险的房地产特性是。 A：弱流动性 B：异质性 C：寿命周期长 D：不可移动性 E：借款合同25、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息.如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为_元. A1297。91 B3584.01 C4881。93 D5158。71二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0.5 分） 1、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。 A：维修费 B：折旧费 C：税金 D：投资利息 E：管理费 2、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房,拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。 A：1000 B：3000 C:5000 D:10000 E：执行层的组织协调3、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 4、以下不属于房地产市场专业顾问的有_。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师5、下列各种价格中肯定是事实的有_. A不能作为可比实例的交易实例价格 B可比实例价格 C非公平市价 D评估价格 6、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。 A：后退道路红线距离 B:土地使用期限 C:基础设施完备程度 D：容积率 E:合并的可能性 7、下列属于城市房屋拆迁管理条例所调整行为的有。 A：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动 B:对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置 C：集体土地上的拆迁行为 D：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为 E:自诉自建行为 8、房屋拆迁中,违章建筑的认定权归_。 A人民政府 B规划行政主管部门 C房地产权属登记部门 D房屋拆迁主管部门 9、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。 A0.20。8 B0.21。0 C0.251。5 D1。0%3.0 10、属于外汇市场的参与者的是. A：外汇银行 B：外汇受理人 C：客户 D：中介公司 E：中央银行11、住房公积金会计核算的内容有_。 A住房公积金的缴存核算 B住房公积金的提取核算 C住房公积金的使用核算 D住房公积金的抵销核算 E与住房公积金相关的债权债务核算 12、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。 A：加强对房地产市场的监测 B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督促开发企业按城市规划实施开发 D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E:不能有效地防止楼盘“烂尾等现象的发生 13、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使得人们对住宅的认识产生了巨大变化,老年人住宅,第二住宅和_住宅等概念应运而生. A酒店式 B期贷式 C季节性 D概念型14、测量学按照专业可分为。 A:空间测量 B：陆地测量 C：地籍测量 D：房产測量 E:矿山测量 15、收益性物业管理中的经营费用包括。 A：固定资产折旧费 B：企业管理费及利润 C：保险费 D：房产税 E：大修理基金 16、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有_。 A私有住宅转让后用于商业经营的 B经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D按照国务院有关规定出售公有住房 17、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括_。 A营业执照 B企业章程和验资证明 C企业法定代表人的身份证明 D专业技术人员的资格证书和聘用合同 E企业纳税证明 18、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划,该土地用途分类是_。 A农用地 B工业用地 C建设用地 D乡镇企业用地 19、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。是需要补地价的主要情形. A：出让土地使用权期满后续期 B:增加原土地使用权出让时规定的容积率 C：转让、出租、抵押土地使用权的房地产 D：改变原土地使用权出让时规定的用途 E:拍卖土地使用权 20、下列民事行为属于无效的有。 A:由完全民事行为能力人实施的 B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为 C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的 D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的 E：经济合同违反国家指令性计划的 21、下列行为中，应当缴纳契税的有_。 A房屋赠与 B房屋继承 C以土地、房屋权属抵债 D以土地、房屋权属投资、入股 E房地产抵押 22、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元.目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7，假设折现率为10，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。 A3758。57 B3942。03 C3966。10 D4769。8523、套内建筑面积由组成。 A：套内房屋的使用面积 B：套內墙体面积 C：套内阳台建筑面积 D：共有建筑面积 E：套内共有建筑面积 24、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。 A货币证券 B信用证券 C商品证券 D资本证券25、在的情况下,采用市场提取法求取报酬率Y要用到. A：试错法 B:移动平均法 C：曲线拟合法 D：线性内插法 E:指数修匀法