上海市既有老旧住宅房屋安全性检测鉴定要点分析_陈驰.pdf

14建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal上海市既有老旧住宅房屋安全性检测鉴定要点分析Analysis of the Key Points of Safety Testing and Identification of Existing Old Residential Buildings in Shanghai陈驰（上海市建筑科学研究院有限公司,上海 200032）摘要：为了解上海市既有老旧住宅房屋的安全现状,分析老旧住宅房屋目前存在的主要安全问题,确保房屋使用安全,围绕城市安全运行工作,对上海市既有老旧住宅中的砖木、砌体和剪力墙结构房屋进行抽样检测鉴定。本项目的开展为相关管理部门了解房屋的基本情况和安全状况提供了准确的现场数据,使安全问题得到充分重视,同时为问题处置和修缮工作的开展提供了准确的技术依据和现场信息,为解决房屋使用安全问题提供参考。关键词：老旧住宅;安全性检测;鉴定中图分类号：TU241 文献标识码：A 文章编号：2096-3815（2023）03-0014-0030引言我国的房屋建造发展已从建设时代发展到建设与管理并重的时代。随着房屋使用年限的增加和使用过程中缺乏系统维修,老旧住宅房屋出现了一些安全隐患1-4。据上海市2021年的统计年鉴,截至2020年底,上海市各类房屋建筑面积共145 431万m2。其中,居住房屋的建筑面积为71 152万m2,占比48.92%;非居住房屋的建筑面积为74 279万m2,占比51.08%。建成年份在1949年以前的房屋面积为4 336.81万m2、20世纪50年代的为1 843.83万m2、20世纪60年代的为1 868.63万m2、20世纪70年代的为3 502.26万m2、20世纪80年代的为4 752.72万m2（不考虑历年拆除的情况）。在房屋结构类型方面,上海市既有房屋可分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、混合结构、钢结构和木结构等类型。1985年上海市第4次房屋普查统计数据表明,20世纪80年代上海市房屋数量较多的为混合结构（约43.10%）、砖木结构（约35.20%）、钢筋混凝土结构（约15.21%）。总体上,老旧住宅房屋体量较大,结构体系混杂,极易存在安全隐患。为了解上海市老旧住宅房屋目前的安全状况,并为后续处理提供技术依据,特选取具有代表性的砖木结构、砌体结构以及剪力墙结构的房屋进行安全性检测鉴定。本项目的开展不仅能及时发现房屋目前存在的安全问题,还能基于检测鉴定实施难度和结果,为同类型房屋检测鉴定以及日常管理提供参考和借鉴。1概况1.1房屋基本情况本项目抽样选取具有代表性的老旧住宅房屋共31幢,15建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal其中砖木结构17幢、砌体结构11幢、剪力墙结构3幢。砖木结构的房屋主要建造于20世纪3050年代,多为2层或3层;砌体结构的房屋主要建造于20世纪5080年代,多为46层;剪力墙结构的房屋主要建造于20世纪80年代,多为地下1层、地上20层。各幢房屋使用多年,沉降均基本稳定。1.2主要工作内容本次检测鉴定主要的工作内容包括：房屋基本情况调查;建筑、结构体系的复核与测绘;倾斜与不均匀沉降测量;结构性损坏情况调查;外墙、雨棚等附着物以及室内损伤情况调查;结构材性检测;承载力验算分析;检测结论和处理建议。项目实施主要分为4个阶段,分别为制定方案、现场检测、数据整理及编写报告。2检测鉴定结果2.1房屋安全状况房屋经过多年使用,存在较多拆改、搭建、扩建和加层现象以及墙体开裂、构件锈蚀、高坠等安全隐患。不同结构类型的房屋存在的安全隐患主要有以下3个方面。（1）砖木结构的房屋多存在墙体开裂、屋顶晒台搭建、木结构腐烂蚁蛀等结构性损坏;房屋存在结构体系缺陷,局部存在危险点,存在一定的安全隐患。（2）砌体结构的房屋多存在加层、扩建、搭建现象,墙体开裂、混凝土构件锈胀等结构性损坏较为普遍,砖、砂浆强度退化较严重,老化损伤较多,墙肢受压承载力不满足要求,房屋安全性大多数不符合要求。（3）剪力墙结构的房屋无乱搭乱建现象,整体性较好,结构承载力达到要求,但存在高坠风险。2.2房屋改扩建情况2.2.1屋顶晒台搭建砖木结构的房屋多存在屋顶晒台搭建的情况,搭建后作为杂物间使用,存在一定的安全隐患。2.2.2多次改扩建部分砌体结构的房屋存在加层、扩建情况,加层时未对房屋进行整体加固,导致房屋承载力达不到要求。典型房屋加层、扩建演变过程示意图如图1所示。房屋原为3层砖混结构,后期使用过程中加建2层,为5层砖混结构;又在房屋南侧扩建阳台,北侧扩建室外楼梯,东侧扩建5层砖混结构。房屋在使用过程中历经4次加层、扩建情况,存在一定的安全隐患。图1典型房屋加层、扩建演变过程示意图2.2.3成套改造部分砌体结构和砖木结构的房屋存在成套改造的情况,成套改造提升了房屋的使用性能,但也不可避免地导致房屋结构改动,以原外墙开洞情况较为常见。2.2.4墙体开裂、钢筋锈胀以及高坠隐患砌体结构及砖木结构的房屋多存在墙体开裂、钢筋锈胀、木构件腐烂蚁蛀等结构性损坏,存在一定的安全隐患。剪力墙结构的高层住宅在使用过程中后增空调外机板,板底钢筋锈胀、混凝土保护层剥落,存在一定的坠落隐患。3数据统计分析3.1结构性损坏砖木结构中,存在木构件干裂、蚁蛀、腐烂等结构性损坏的房屋占砖木结构的房屋总数的23.53%,墙体开裂占比100%,混凝土构件锈胀占比23.53%。砌体结构中,墙体开裂的房屋占砌体结构的房屋总数的63.64%,混凝土构件锈胀占比63.64%,搭建引起的安全隐患占比9.09%。剪力墙结构中,房屋未见明显的结构性损坏。3.2结构性改动砖木结构中,存在露台或屋面搭建的情况占砖木结构总数的64.71%,墙体开洞占比70.59%,成套改造、局部加固占比35.29%。砌体结构中,存在墙体开洞的情况占砌体结构的房屋总数的90.91%,加层占比27.27%,成套改造占比36.36%。剪力墙结构中,房屋未见明显结构性改动。3.3承载力验算及安全隐患分析结果砖木结构中,房屋承重砖墙、木构件承载力达到要求的房屋占比为100%,房屋存在墙体开裂、木构件腐烂蚁蛀、屋顶16建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal搭建等安全隐患的房屋占比为100%。砌体结构中,承载力不足的房屋占砌体结构的房屋总数的81.82%,存在墙体开裂等安全隐患的房屋占比90.91%。剪力墙结构中,承载力达到要求的房屋占比为100%,存在高坠隐患的房屋占比为100%。3.4结论分析对以上问题产生的原因进行分析,造成房屋现状安全性不符合要求的原因主要有以下6个方面。（1）建造时受条件所限。由于建造年代的不同,房屋建造采用的材料和建造选用的规范标准也有很大的差别。部分房屋在建造时受经济、技术条件的限制,选材截面较小、施工质量差,砌筑材料种类较多、混合砌筑的现象普遍。房屋安全储备不足,给后续使用留下隐患。（2）后期装修、改造、不合理的加固措施。房屋在使用过程中存在多次装修情况,多次装修而面层未铲除,存在一定的安全隐患。房屋在使用过程中存在改造情况,更有拆改承重结构的现象。目前既有房屋的装修改造未经正规设计与施工,也并未完全纳入监管或登记备案,导致房屋内部的改造情况不明,带来严重的安全问题。个别房屋在使用过程中采取加固措施,但加固方式及做法不合理,加固效果不佳,对房屋承载力产生不利影响。（3）房屋自然老化。房屋建造年代为20世纪3080年代,房屋构件在使用过程中自然老化,且部分房屋空置时间较长,后期维护保养不到位,存在不少损伤。（4）周边相邻建设工程的施工影响。在房屋使用年限内,存在周边相邻建设工程如地铁、隧道、深基坑等的施工影响。不均匀沉降引起的房屋倾斜、变形和墙体开裂等损坏现象比较突出,甚至导致房屋坍塌。（5）白蚁虫灾。上海气候湿润,白蚁虫蚀的现象比较突出。白蚁虫蚀危害较大,被白蚁侵蚀的木构件承载力受损,严重的会完全丧失承载力。房屋结构安全性严重受损,甚至可能引起局部坍塌。（6）日常管理。房屋日常巡查和养护不及时、不规范,多流于形式。对房屋的损坏情况反馈滞后,对外立面的损坏及安全隐患处理不及时,更易造成危险。4鉴定要点与建议老旧住宅房屋使用多年,房屋原始资料以及修缮资料严重缺失,使用过程中的改动现象较为常见,给检测鉴定工作带来了很大挑战。通过本项目的开展,本文对于老旧住宅房屋的检测鉴定提出以下4条建议。（1）查明结构改动。老旧房屋使用多年,业主和管理方几经更换,房屋的装修改造、搭建扩建现象普遍。现场检测时,应查明房屋结构体系、原始结构构件布置和结构改动情况,为房屋的安全性评价提供基础。（2）重点调查结构性损坏。老旧住宅房屋虽使用多年,材料强度存在不同程度的退化,但房屋层数不高、体量较小,承载力验算结果往往达到要求,以砖木结构最具代表性。房屋的整体安全性状况往往无法通过计算结果反映,比如木构件的腐烂蚁蛀、承重墙体开裂等结构性损坏更易导致房屋的安全问题,现场检测时应重点调查房屋的结构性损坏。（3）协调工作。老旧住宅房屋的居住人员混杂,多处于出租状态,现场检测沟通协调工作量大、难度高。现场检测前,需要与居委会、物业以及居民代表等提前沟通检测事项,多听取居民的意见,以利于后续检测工作的顺利开展。（4）投诉机制。检测鉴定单位、居委会以及物业成立投诉反馈小组,将联系方式、联系人的信息通知到每户居民,以便及时回应居民的疑问,减少矛盾的产生。5结语本项目的实施对排摸上海市老旧住宅房屋使用安全现状,分析上海市老旧住宅房屋目前存在的主要安全问题,为确保房屋使用安全等提供了借鉴和参考。本项目的开展为相关管理部门了解上海市老旧住宅房屋基本情况和安全状况提供了准确的现场数据,使得被发现的安全问题得到充分重视,同时为问题处置、修缮工作的开展提供了准确的技术依据和现场情况,降低了房屋使用安全问题发生的概率。对于不同结构类型、不同使用现状的老旧住宅房屋,从房屋使用现状、日常管理、居民诉求以及房屋安全评价标准等方面给出建议,有助于解决房屋使用安全问题。参考文献：1 喻云龙,陈慧,刘伟.老旧砖混结构房屋检测鉴定中若干问题的讨论J.江苏建筑,2022(3):93-96,136.2 谭晓飞,付旭,赵春雨,等.既有老旧砖混结构质量安全检测鉴定分析J.建筑安全,2022,37(8):34-38.3 刘贵文,胡万萍,谢芳芸.城市老旧小区改造模式的探索与实践：基于成都、广州和上海的比较研究J.城乡建设,2020(5):54-57.4 蒋晓宁,侯伟,陈华.成都市主城区老旧房屋安全性鉴定工作要点及对策J.四川建筑,2017,37(3):74-76.收稿日期：2023-05-17作者简介：陈驰,硕士研究生,工程师,主要从事既有建筑检测鉴定的研究和应用工作,现供职于上海市建筑科学研究院有限公司。通信地址：上海市徐汇区宛平南路75号。