济南燕山食品有限公司诉济南军区联勤部济南第四离职干部休养所等房屋租赁合同纠纷案.doc

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济南燕山食品有限公司诉济南军区联勤部济南第四离职干部休养所等房屋租赁合同纠纷案山东省济南市中级人民法院民事判决书(2014)济民四终字第288号上诉人（原审被告）济南燕山食品有限公司。法定代表人马淑琴，总经理。委托代理人高磊，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济南军区联勤部济南第四离职干部休养所。法定代表人孙会林，所长。委托代理人张宝军，山东鲁泉律师事务所律师。委托代理人展先勇。原审被告济南圣鼎萱酒店管理有限公司。法定代表人刘媛，经理。委托代理人魏红。上诉人济南燕山食品有限公司（以下简称济南燕山食品公司）因与被上诉人济南军区联勤部济南第四离职干部休养所（以下简称济南军区第四干休所）、原审被告济南圣鼎萱酒店管理有限公司（以下简称济南圣鼎萱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历民初字第1620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人济南燕山食品公司的委托代理人高磊，被上诉人济南军区第四干休所的委托代理人张宝军、展先勇、济南圣鼎萱公司的委托代理人魏红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：涉诉房屋位于济南市历下区燕子山西路12号院内，房产证号为济政房字第00039号，坐落编号为17号。2004年1月1日，济南军区第四干休所（甲方）与济南燕山食品公司（乙方）签订军队房地产租赁合同，合同约定：甲方将建筑面积为1000平米的涉诉房屋出租给乙方使用，涉诉房屋的租赁用途为内部工休人员食堂兼对外餐饮经营；租赁期限自2004年1月1日至2023年12月31日；合同租金2004年1月1日至2009年1月1日期间为18万元年，之后每五年递增一次，每次递增2万元；乙方不得对涉诉房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方；乙方如要将涉诉房屋转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意，转租双方必须另行签订租赁合同，且乙方不得擅自改变承租用途；合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；合同经双方签章并经军队房地产管理部门审查批准后生效；合同终止时，对于房屋的装修、改善、增设物品，乙方可以带走移动物品，其他无偿归甲方所有；乙方对内要搞好老干部的生活服务保障工作，调剂好老干部、战士的日常生活；营业楼前的空地，由乙方投资扩建，如因乙方原因致使合同提前解除或租赁合同到期，扩建物归甲方所有（其他所有扩建物无偿归甲方所有）。济南军区房地产管理局出具了许可文件，同意济南军区第四干休所对涉诉房屋进行对外出租，并签订租赁合同。合同签订后，济南军区第四干休所向济南燕山食品公司交付了涉诉房屋。2008年之前，涉诉房屋的实际使用人为济南名典公司；2008年至今，涉诉房屋的实际使用人为济南圣鼎萱公司。济南燕山食品公司与济南圣鼎萱公司未就涉诉房屋的使用签订过书面协议，双方也未与济南军区第四干休所签订过书面转租合同。济南军区第四干休所在2009年至2013年期间开具的涉诉房屋的房租发票或水电费收据载明，相关费用的付款单位为“圣鼎萱”。济南圣鼎萱公司在2013年10月至12月期间曾向济南军区第四干休所润丰历下支行的银行账户进行过转账，付款凭证的用途一栏中注明“润会所房租”；济南军区第四干休所又将上述款项转回济南圣鼎萱公司的账户，付款凭证用途一栏中注明“退润会所房租”。山东省工程勘察设计研究院于2007年8月27日制作的涉诉房屋设计图纸载明，该院对涉诉房屋进行了加固改造设计，工程名称为名典海鲜城工程，设计要求需要拆除涉诉房屋的部分墙体、房梁，并新增部分墙体、圈梁及横梁。济南名典公司和济南圣鼎萱公司分别曾在2004年和2008年对涉诉房屋内部进行过装饰装修，但济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司未证明以上改造或装饰装修已经过济南军区第四干休所的书面同意。另，按照合同约定，济南燕山食品公司可对涉诉房屋室外的空地处进行扩建利用；济南燕山食品公司称，济南名典公司于2004年实施了上述扩建。济南名典公司注销后，由济南圣鼎萱公司继续使用该扩建建筑。济南圣鼎萱公司将涉诉房屋用于开设“Rain润时尚餐吧”，主营餐饮服务，兼营SPA娱乐保健服务。济南燕山食品公司或济南圣鼎萱公司未专门针对济南军区第四干休所离退休干部及战士开设食堂。济南圣鼎萱公司的店长邰桂华称若离退休干部来用餐，可以提供菜金优惠；针对普通战士，由济南军区第四干休所提供食材，济南圣鼎萱公司的厨师加工成午餐、晚餐后送到济南军区第四干休所内部的战士餐厅。2013年8月31日，济南军区第四干休所向济南燕山食品公司邮寄了解除房屋租赁合同通知书，并于当日在济南圣鼎萱公司“润时尚餐吧”门口张贴。该通知书载明，因济南燕山食品公司对涉诉房屋私自改装修，擅自转租并改变租赁用途，未按合同履行内部工休人员食堂职能，也未搞好老干部生活服务保障工作，为此，济南军区第四干休所要求解除双方签订的军队房地产租赁合同，并要求济南燕山食品公司在收到通知后10日内返还涉诉房屋。济南燕山食品公司称未收到该解除合同的通知。2012年5月15日，济南时报刊登了济南军区第四干休所军用土地使用权竞价转让信息公告，内容为包含涉诉房屋所占土地在内的军用土地使用权拟进行竞价转让。2013年11月27日，涉诉房屋所占用的土地使用权人变更为山东楚天置业有限公司。另，济南名典公司已于2008年8月11日经济南市工商行政管理局历下分局核准注销，该公司与济南圣鼎萱公司的住所地均为济南市历下区燕子山西路12号，法定代表人均为刘媛。原审法院于2013年10月24日向济南燕山食品公司留置送达了本案的起诉状副本及其他诉讼文书。原审法院认为，涉诉房屋系合法建筑，且济南军区房地产管理局已同意济南军区第四干休所对涉诉房屋进行出租，故，济南军区第四干休所与济南燕山食品公司自愿签订的军队房地产租赁合同合法有效。本案的焦点问题为，济南军区第四干休所是否有权解除房屋租赁合同。1、关于涉诉房屋的转租或交由他人使用根据合同约定，济南燕山食品公司如要将涉诉房屋转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得济南军区第四干休所书面同意，且转租双方必须另行签订租赁合同，且不得擅自改变承租用途。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。虽然济南燕山食品公司将涉诉房屋交给济南名典公司、济南圣鼎萱公司实际使用的行为未征得济南军区第四干休所的书面同意，但济南军区第四干休所在2009年就曾开具过付款单位为“圣鼎萱”的房租或费用的收据，济南军区第四干休所在2009年时就知道或应当知道涉诉房屋由济南圣鼎萱公司使用的事实。因济南军区第四干休所未在六个月内提出异议，故济南军区第四干休所认为济南燕山食品公司存在擅自转租行为，合同应当解除的主张没有法律依据，原审法院对该主张不予支持。2、关于涉诉房屋的用途合同约定，济南燕山食品公司应将涉诉房屋用于干休所内部工休人员食堂兼对外餐饮经营，对内要搞好老干部的生活服务保障工作，调剂好老干部、战士的日常生活。根据合同约定，涉诉房屋的主要用途应为济南军区第四干休所的内部食堂、为离退休干部及战士提供生活保障服务；涉诉房屋的承租人应将部队工休人员的内部食堂服务作为其主营业务，对外餐饮经营服务作为其兼营业务；涉诉房屋主要用于内部食堂这一特殊用途，为双方订立合同的条件及目的之一。济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司将涉诉房屋主要用于对外餐饮，兼营“SPA”娱乐保健服务，却未针对部队工休人员开设食堂服务，该行为违反了合同对涉诉房屋特殊用途的约定，已使济南军区第四干休所对涉诉房屋功能用途的合同目的无法实现，济南燕山食品公司对此已构成根本违约，济南军区第四干休所有权解除房屋租赁合同。3、关于涉诉房屋的装修改造根据合同约定，非经济南军区第四干休所书面同意，济南燕山食品公司不得对涉诉房屋进行改装修或增扩设备。济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司认可，济南名典公司和济南圣鼎萱公司分别在2004年和2008年对涉诉房屋内部进行过装修；山东省工程勘察设计研究院于2007年8月27日制作的涉诉房屋内部的加固改造设计图纸载明，涉诉房屋进行施工时需拆改、增加部分墙体和房梁，结合涉诉房屋的现场调查照片及原始结构图纸可以看出，涉诉房屋的装修改造超出了一般的装饰装修范畴，并改变了原来的屋内结构。济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司未证实相关装修改造（不含涉诉房屋外空地的扩建工程）已经过济南军区第四干休所的同意，济南燕山食品公司擅自装修改造或放任房屋实际使用人擅自改造装修涉诉房屋的行为已构成违约，济南军区第四干休所有权解除合同。综上，济南燕山食品公司未按合同约定的用途使用涉诉房屋，涉诉房屋在未经济南军区第四干休所同意的情况下被装修改造，济南军区第四干休所有权解除房屋租赁合同。因济南燕山食品公司辩称未实际收到济南军区第四干休所解除合同的通知，济南军区第四干休所也未提交邮局签章的送达回执等有效送达证据，故原审法院以本案起诉状送达到合同相对人济南燕山食品公司的时间认定合同解除的时间，济南军区第四干休所与济南燕山食品公司签订的军队房地产租赁合同应于2013年10月24日解除。对于济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司认为涉诉房屋所占用的土地使用权已被转让，济南军区第四干休所不是适格原告、济南军区第四干休所的起诉是回避相关赔偿问题的辩解，因该转让标的系涉诉房屋所占土地的使用权，而非涉诉房屋的所有权；又因济南燕山食品公司的违约行为在涉诉土地使用权转让前就已发生，且涉诉土地使用权于2013年11月27日发生转移，济南军区第四干休所在2013年9月17日就已起诉解除合同，故济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司违约在先，济南军区第四干休所的原告主体适格，对于济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司的该项辩解意见，原审法院不予采纳。对于济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司认为济南军区第四干休所存在一定违约行为，其对涉诉房屋院落进行施工期间产生严重的扬尘、占道、噪音，并随意关闭济南圣鼎萱公司的热力管道，严重影响济南圣鼎萱公司经营的辩解意见，因济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司未提供相关证据予以证实，该辩解没有事实和法律依据，原审法院对此不予采纳。因济南军区第四干休所与济南燕山食品公司签订的房屋租赁合同已被解除，济南燕山食品公司与济南圣鼎萱公司已丧失了对涉诉房屋的占有依据，故济南军区第四干休所要求济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司腾空返还涉诉房屋的诉讼请求，原审法院应予支持。对于济南军区第四干休所主张济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司共同赔偿经济损失50万元的诉讼请求，因济南军区第四干休所未证实损失客观性及具体数额，故该请求没有事实依据，原审法院不予支持。原审法院依照中华人民共和国合同法第八条、第九十七条、第二百一十九条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条之规定，经原审法院审委会研究判决：一、济南军区联勤部济南第四离职干部休养所与济南燕山食品有限公司于2004年1月1日签订的（2004）房租合字第01号军队房地产租赁合同于2013年10月24日解除；二、济南燕山食品有限公司、济南圣鼎萱酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向济南军区联勤部济南第四离职干部休养所腾空、返还位于济南市历下区燕子山西路12号院内，坐落编号为17号的房屋；三、驳回济南军区联勤部济南第四离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币45200元，由济南燕山食品有限公司、济南圣鼎萱酒店管理有限公司负担。上诉人济南燕山食品公司不服原审判决上诉称：一、1、原审法院认定上诉人擅自装修改造或放任房屋实际使用人擅自改造涉案房屋构成违约，被上诉人享有解除权是有误的。济南名典餐饮娱乐有限公司是加固改造，没有改变房屋结构，不属于违约行为，加固改造被上诉人是知情的，时隔6年被上诉人已无权行使解除权。2、原审判决认定涉案房屋主要用于对外餐饮，兼营保健服务，未针对部队公休人员开设食堂服务，构成根本违约，被上诉人有权解除合同，是错误的。上诉人及济南圣鼎萱公司对外进行餐饮经营，同时也对被上诉人公休人员提供内部食堂服务，只不过对外餐饮经营与公休人员食堂共用同一场所，故上诉人及济南圣鼎萱公司已对被上诉人公休人员提供内部食堂服务。另外，济南圣鼎萱公司仅对用餐客户中办理餐饮卡的客户提供附带的保健服务，不属于改变约定的经营用途。综上，合同约定，济南燕山食品公司应将涉诉房屋用于干休所内部工休人员食堂兼对外餐饮经营，对内要搞好老干部的生活服务保障工作，调剂好老干部、战士的日常生活。如果被上诉人认为上诉人及济南圣鼎萱公司违约未针对部队公休人员提供内部食堂服务，也应该在2004年或2008年就知道该事实状态，多年了却从未提出行使解除权，时隔多年，应认定被上诉人已无行使解除权。二、合同解除权应属于形成权，性质上属于除斥期间，在一定存续期间内不行使应当然消灭，合同解除权在不具约定或者法定除斥期间时，当相对人有理由相信解除权人不欲再行使解除权时，且双方一直正常履行着其他合同权利义务，根据解除权的性质及禁止权利滥用原则，解除权人应不得再行使解除权。本案中，被上诉人认为的无论改装修还是未针对部队人公休人员提供内部食堂服务，被上诉人均是在2007年前，甚至2004年就明知且未提出行使解除权，且履行着合同，收取租赁费现被上诉人主张解除合同，应予驳回。三、被上诉人提起本次诉讼的真实目的是想回避对上诉人、实际承租人的补偿。2012年5月15日济南时报即刊登了“济南军区联勤部济南第四离职干部休养所军用土地使用权竞价转让信息公告”，说明早在被上诉人提出解除合同前四个月其就已经开始转让涉案房屋所坐落的土地，且其与土地受让方约定向受让方交付净地，当时被上诉人找到上诉人协商赔偿事宜未果，转而提起诉讼，其真实目的是想回避上诉人及实际承租人的补偿。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，查清事实支持上诉人的上诉请求。被上诉人济南军区第四干休所答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告济南圣鼎萱公司同意上诉人的上诉意见。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、根据合同约定，非经济南军区第四干休所书面同意，济南燕山食品公司不得对涉诉房屋进行改装修或增扩设备。济南名典公司和济南圣鼎萱公司分别在2004年和2008年对涉诉房屋内部进行过装修；根据涉诉房屋内部的加固改造设计图纸、现场调查照片及原始结构图纸可以看出，涉诉房屋的装修改造超出了一般的装饰装修范畴，并改变了原来的屋内结构。对此，济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司未提供有效证据证实相关装修改造（不含涉诉房屋外空地的扩建工程）已经过济南军区第四干休所的同意，故济南燕山食品公司主张未对涉案房屋进行改装修，不发生违约行为证据不足，本院不予支持。2、双方约定房屋租赁的主要用途为内部公休人员的食堂兼对外餐饮经营，并约定上诉人要搞好老干部的生活服务保障工作，调剂好老干部、战士的日常生活。上诉人济南燕山食品公司上诉称，上诉人济南燕山食品公司及济南圣鼎萱公司对外进行餐饮经营，同时也对被上诉人济南军区第四干休所公休人员提供内部食堂服务，只不过对外餐饮经营与公休人员食堂共用同一场所，但未提供有效证据予以证明，因此上诉人济南燕山食品公司应将部队公休人员的内部食堂作为主营业务，而上诉人济南燕山食品公司未按原约定履行义务，使得被上诉人济南军区第四干休所出租房屋的主要目的无法实现，构成根本违约，原审法院认为被上诉人济南军区第四干休所有权解除合同并无不当。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。上诉人济南燕山食品公司认为在与被上诉人济南军区第四干休所合同履行过程中所发生的装修改造、房屋用途，被上诉人济南军区第四干休所是明知的而怠于行使解除权，应不得再行使解除权的主张，理由不能成立，本院不予支持。对于济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司认为涉诉房屋所占用的土地使用权已被转让，济南军区第四干休所的起诉是回避相关赔偿及对上诉人济南燕山食品公司与实际承租人济南圣鼎萱公司的补偿问题，济南燕山食品公司的违约行为在涉诉土地使用权转让前就已发生，济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司违约在先，济南燕山食品公司、济南圣鼎萱公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人济南燕山食品有限公司之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45200元，由上诉人济南燕山食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长邵举强审判员孟繁荣代理审判员马立营二一四年六月二十日书记员吴秀婷