商品房买卖合同正稿.doc

商 品 房 买 卖 合 同

（合同编号： ）
合同双方当事人：
出 卖 人：湘阴县滨湖房地产开发有限公司
注册地址：湘阴县文星镇致富路
营业执照注册号：430624000005609
企业资质证号书：湘房建（岳）字第397号
法定代表人：程明进 联系电话：0730—2388688
邮政编码：414600
委托代理人：肖兵卫 售楼地址：湘阴县新世纪大道
邮政编码：414600 联系电话：[phone]
买受人：
【本人】 【法定代表人】姓名 国籍：
【身份证】 【护照】 【营业执照注册号】
地址：
邮政编码： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、 《中华人民共和国城市房地产管理法》及
其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上
就买卖商品房达成协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以拍卖方式取得位于湘阴县文星镇新世纪大道（湘阴湘江大桥东侧）、
编号为湘国用字【2009】第008111260号地块的土地使用权，【建设用地批准书】
湘政土【2009】311259号。
该地块土地面积为11607.3㎡，规划用途为商服住宅用地。土地使用年限：商服自2009年8月7日至2049年8月6日；住宅自2009年8月7日至2079年8月6日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名滨湖·远浦星城。建设用地规划许可证号为2009—2034，建设工程规划许可证号为2009—3050，施工许可证号为430624201004090101和430624201004090201（ 壹栋多层、肆栋高层 ）。
第二条 商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为湘阴
县房地产管理局，商品房预售许可证号为：湘房预字（2010）第14 号。
第三条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，
房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第 【栋】第 【层】 号房
该商品房的用途为【住宅】【商铺】，01栋属底框架砖混结构、02、03、04、05栋属框剪结构，建筑层数地上 层，地下 层。
该商品房阳台是【非封闭式】
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
第四条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：
按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米 元，总金额
￥： 元（大写人民币） 仟 佰 拾 万
仟 佰 拾 元整。
第五条 面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）
为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 种方式进行处理：
1、双方自行约定：按多退少补的原则处理。
2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在±3%以内（含3%）的，据实结算房款价；
（2）面积误差比绝对值超出±3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退
还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以
内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，
产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以
内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积差异百分比 = ×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条 付款方式及期限
买受人按下列第 种方式按期付款：
1、 一次性付款：
签订《商品房买卖合同》时一次性支付合同总金额的100%，即人民币（大写
金额）： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（￥： 元）。
2、银行按揭：
签订《商品房买卖合同》时一次性支付合同总金额的 %，即人民币 元
整，余款即人民币 元整向银行申请按揭贷款。
3、其他方式：

。
买受人应按以上约定的付款方式，将商品房价款直接存入该商品房项目销
售款专用账户，开户银行为 中国银行湘阴县支行 专用账户为 18729208091001。
凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据，也可以将房款直交售楼部。
第七条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的预期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、

第八条 交付期限
出卖人应当在 2011 年 8 月 31 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1、该商品房经竣工验收合格。
2、该商品房经分期综合验收合格。
3、经综合验收合格。
4、
。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1． 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。
2．因不可归责于出卖人的原因而无法按期交付的。
3． 。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 种方式处理。
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。
2、买受人未按合同第六条规定按时付清房款，出卖人不承担上述违约责任。
3、如出卖人因合同第八条约定的原因造成延期交付的，则在顺期延迟的期限内交付不承担违约责任。
4、 。
第十条 规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响的买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门同意之日起30日内，书面通知买受人：
1、 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
2、 ；
3、 ；
4、 ；
5、 。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

。
第十一条 交接
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面或电话、短信通知买受人办理交付手续（买受人电话号码变更，未通知出卖人，因此买受人未收到电话、短信通知的由买受人负责）。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
1、

2、

第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1、2种方式处理；
1、重新按附件三标准装饰。
2、个别未达标项目，更新材料或重做达标。
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、电梯经检测达到合格标准。
2、供水供电检测合格后，室内管线由买受人自行安装。
3、园林绿化在整个建设工程全部竣工后150天内。
4、地下车库在全部竣工后150天内。
5、燃气、宽带、电视外线路在竣工后由买受人自办。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1、属于不可抗力的原因，出卖人不负责任。
2、由于出卖人原因延期6个月以上，按单项工程造价处以万分之一的罚款。
第十五条 关于产权登记的约定
出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理：
1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，同时其已付房款按四大银行同期存款利息予以支付(四大银行为农行、工行、建行、中国银行)。
2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
本条中办理商品房权属登记的交易、备案等税费，由买受人承担（收费项目详见置业计划书）。
第十六条 保修责任
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
第十七条 双方可以就下列事项约定
1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归全栋共有，任何人不得占用。
2.该商品房所在楼宇的风雨活动室定为一层，除物业规定用房外，其产权视同商品房属买受人所有，外墙面使用权和周边广告位归物业公司统一管理和收费。
3.02、03、04、05栋楼层去掉13、14、18层号，楼层依次类推，按电梯编层号定位。
4、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有。
5、该商品房所在小区的命名权属湘阴县地名办。
6、该商品房栋号即可按A、B、C、D、E，又可按01、02、03、04、05编号。
第十八条 买受人的房屋仅作住宅（商铺）使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在受用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第 种方式解决：
1.提交当地仲裁委员会仲裁。
2.依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。
第二十一条 合同附件与本合同（或协议）具有同等法律效力。本合同及其附件内的空格部分，填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十二条 本合同连同附件共6 页，一式 份，既有同等法律效力，合同持有情况如下：
出卖人壹份，买受人壹份，房产局壹份，国土局壹份， 。
第二十三条 买受人声明已知悉并认可本合同上述条款中的内容后，自双方签订之日起生效。
第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋产权登记机关申请登记备案。

出卖人：湘阴县滨湖房地产开发有限公司 买受人（签章）：

【法定代表人】：程明进 【法定代表人】：

【委托代理人】：肖兵卫 【委托代理人】：
（签章） （签章）

签于： 年 月 日 签于： 年 月 日

房屋平面图
附件一

附件二：
公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
根据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

附件三：
装饰、设备标准
1、 结构：01栋钢筋砼底框架砖混结构，02、03、04、05栋钢筋砼框剪结构
2、 外墙：10㎝×10㎝墙砖
3、 内墙：水泥混合砂浆抹平
4、 地面：砼地面
5、 楼面：水泥砂浆找平
6、 天花：水泥混合砂浆找平
7、 入户门：不锈钢防盗门，其它门由业主自行安装
8、 阳台：南向为不锈钢玻璃护栏，北向为铁护栏
9、窗：01栋外窗为1.0mm经阁铝合金窗，所有飘窗、外窗玻璃为一般玻璃，02、03、04、05栋外窗为1.2mm经阁铝合金窗、所有飘窗、外窗为中空玻璃
10、 楼梯间：地面踏步贴防滑砖，墙身、天花涂乳胶漆，不锈钢扶手
11、 卫生间：做防水处理，预留空洞，不填渣，不安洁具
12、 电梯及首层大厅：西子奥的斯高速电梯，酒店式入户大厅
13、 给水：每户一表，给水管接到入户门口，路路通管材，室内业主自行安装
14、 给电：每户一表，主线进入户控制箱，室内线管预埋，不穿线
15、 燃气：开户、管道，交付使用住房时由业主到燃气公司自行报装，费用自理
16、 电视、电话、宽带线路：接口安装到入户门口附近，收楼时由业主自行报装，
费用自理
以上配套以有关部门之最后批复为准

附件四：
商品房销售补充协议
一、关于物业管理问题
1、本小区实行物业管理，前期由开发商聘请湘阴远浦物业管理有限公司，实行前期服务；后期即入住率达三分之二以上成立业主委员会，即由业主委员会聘请物业企业(详见物业服务合同）
2、本小区由湘阴远浦物业管理有限公司安装电子监控设备。
3、庆典、喜庆等燃放烟花鞭炮、装饰装修材料、渣土、垃圾必须服从物业管理和统一安排。
4、停放在小区公共位置的所有车辆超过一个小时的按收费标准收取车辆停放管理费。
5、物业管理为有偿服务，前期由开发商给予适当补贴（前期从交房之日计算为6个月，收费标准按物价局核定价格的60%收取），后期由全体业主承担服务费用，按物价局核定价格收取。
6、在本小区范围内置业的商铺、住户必须接受物业管理，主动到物业公司办理登记手续，签订物业服务合同。
二、关于住房维修基金、装饰装修押金、规费问题
根据湘阴县人民政府【2009】第30号文件规定，由买受人交纳住房维修基金，交纳标准：电梯房、商铺40元/㎡，多层30/㎡。预交装饰装修押金：住宅按10元/㎡、商铺按15元/㎡，装饰装修规费：住宅100㎡以下收取200元，超过100㎡部份每平方米收取1元；商铺100㎡以下收取300元，超过100㎡部份每平方米收取2元。
三、关于商品房配套的各项基础设施建设费用及办理房屋产权等方面问题的约定
（一）由开发商负责承担的建设费用
1、电力分户开通及建设费用；
2、供水分户开通及建设费用；
3、管道天然气分户开通及预埋到户费用；
4、有线电视预埋到户费用；
5、电话线预埋到户费用；
6、多媒体通信系统预埋到户费用；
7、防盗门及防盗监控系统相关费用；
8、单元电子对讲保安门相关费用。
（二）由买受人负责承担的相关费用：
1、预存的水费、电费（经营者可向买受人按实际存额收取）；
2、办理房屋产权手续由买受人按政策规定交纳的相关费用（办理按揭手续费用按省、市物价部门标准由买受人另行缴纳，由开发商代收的规费按当时段收费标准多退少补的原则同买受人结算）；
3、有线电视和电话、多媒体通信系统，由购房者入住后自己开通，水、电、天燃气、有线电视、电话和多媒体通信等消费费用按规定自行向有关单位及部门交纳。
四、关于入户门、外窗户、凉台封闭、空调外主机、防盗网安装问题
入户门、外窗户不得变更，凉台封闭必须通过物业公司准入，按统一装修标准进行封闭或委托物业公司按照市场价统一安装，空调外主机安装在设定位置，不准随意改变，所有外窗防盗网全部做嵌入式，一律不得挑出墙体，以保持外观统一。
五、关于用户自行安装的各种线管问题
所有管线一律从主管线洞口接入，不准在外墙敷设任何管线，也不准任何单位未经物业公司同意在外墙敷设管线。
六、关于通讯地址问题
买受人如因电话号码变更，要及时通知出卖人作相应更正。
本补充协议与正文具有同等法律效力

出卖人（签章）： 买受人（签章）：

签约日期： 年 月 日