农村信用社农信社改革和发展存在问题及建议调研.doc

-范文最新推荐- 农村信用社农信社改革和发展存在问题及建议调研 自从农村信用社开展改革工作以来，农村信用社的经营状况明显好转，支农资金实力明显增强，产权制度也进一步得到完善，但同时也暴露出一些问题，针对农村信用社改革的现状、作法和存在的问题，提出了一些建议和对策。一、改革和发展存在的问题（一）产权关系仍需进一步明晰多年以来，农村信用社产权不明晰，法人治理结构不完善，管理责任不落实，成为制约农村信用社发展的一个核心问题。以法人为单位改革农村信用社产权制度，关键就是要农村信用社作为一个市场主体，实现“谁出资、谁管理、出了问题谁负责”这一目标。这就要求股东在依照法律规定的范围内以自己的出资额来清偿债务，股东享有所出资产的收益权，企业由出资人或其雇用的经理人员来经营。按照市场经济理论，产生这种效应的前提是生产要素的市场化流动、组合，而非政府行政主导。农村信用社由于历史原因，使其自建社以来的所有改革均是政府行政主导的结果，社员投入资本的增多并不意味真正获得更多的表决权和管理权，使社员没有增加股本金份额的动力。目前，股本金补充仍处于被动引导而非主动增资的局面，导致农村信用社股本金经过多次的清产核资和改革规范都难以达到真正意义上的股权意义，这种非真正意义上的“股权”成为制约农村信用社改革发展的关键问题。（二）法人治理结构不完善农村信用社在由合作社转向现代金融企业制度过程中，现有的法人治理结构不符合或不完全符合现代企业制度的要求，还没有建立起决策、执行、监督之间的相互制衡机制，激励和约束也没有得到很好的匹配。具体表现为：决策机构、执行机构、监督机构各自的职责分工尚未明确，现有的许多规定在实际操作中难以执行，决策权、执行权、监督权在实际工作中没有得到有效分离，股东会和理事会很难对信用社法人代表实施有效的监督和制约，“一长独大”的现象仍然严重。（三）经营机制僵化和内控乏力由于长期受“官办”思想和国有商业银行管理模式的影响，农村信用社在管理上形成了“铁工资”、“铁饭碗”、“铁交椅”的痼疾，难以实行有效的正向激励制度，相当一部分农村信用社处于粗放经营状态，员工素质普遍偏低，与其他银行业金融机构相比存在着较大的差距，在同业竞争中处于劣势。在内控管理上存在着制度不健全、制度执行力差、风险控制力弱等问题。（四）历史包袱沉重，资产质量差，经营困难，潜在金融风险仍然很大为了明晰产权关系，真正转换农村信用社的经营机制，国家对试点地区的农村信用社不仅发行了专项央行票据，置换了部分不良资产，弥补或部分弥补了历年亏损挂账，减免了税收，达到“花钱买机制”的目的。应该说，这些扶持政策的贯彻落实，对于化解农村信用社的历史包袱，改善资产质量，提高盈利能力发挥了巨大的促进作用。但是，我们必须清醒地认识到，农村信用社一些深层次矛盾和问题并未得到根本解决，风险状况也没有得到根本改善，今后改革发展的问题仍然不少。这主要表现在：农村信用社票据兑付条件“门槛”较高，“出门”困难，即使票据兑付后历史包袱仍然较重，不良贷款总量仍然很大，而且还有许多潜在不良资产没有反映出来；人均利润、资产利润率等指标较小而亏损面、亏损额仍然较大；拨备严重不足，抗风险能力尚未得到明显增强；农村信用社股金虽然增加很多，但是不少股金在本质上仍然是存款化股金，基础很不稳固；农村信用社在提足各项风险拨备后实际资本充足率仍然很低；内控制度很不健全，案件时常发生，潜在风险不容乐观。（五）管理体制不顺，管理职权和责任需要进一步明确经过改革，农村信用社管理体制发生了重大变化。按照国务院关于“农村信用社的管理交由地方政府负责”的要求，由省级人民政府全面承担对辖内农村信用社的管理和风险处置责任，形成了“国家宏观调控、加强监管，省级政府依法管理、落实责任，信用社自我约束、自担风险”的农村信用社监督管理体制。但是这一新的监督管理框架在实际操作中还存在着一些问题，主要表现在：省级政府依法管理的职责范围没有具体划分，造成职责定位模糊、职责边界不清，政企难以分开；省级联社受省级人民政府和基层联社双重授权管理（即省级政府授权省级联社对农村信用社进行行业管理，社员单位授权省级联社对农村信用社进行自律管理）缺乏法律依据，且多重授权管理对基层联社违规违制行为缺乏约束力，多级法人体制在一定程度上造成分散决策、低层次决策。同时，金融监管与行业管理、行业管理与自主经营、依法管理与自律管理等方面的具体内涵还不清晰，各自的职权和责任还有待明确，职能交叉、责任不清的现象还在一定范围内存在。二、农村信用社改革建议及对策（一）协调各级政府关系，尽快落实扶持政策一是省政府及省联社要为信用社改革和发展创造优良的信用环境。废除和制止少数部门出台针对农村信用社的限制性、歧视性做法，鼓励和引导将农村政策性业务交由农村信用社办理，特别是财政性、事业性单位的存款引导其存入信用社，同时建议银监会要会同有关部门加快研究邮储资金适当返还农村的办法，制止金融机构的不正当竞争，让支农资金不外流，增强信用社的支农后劲。二是信用社要多向政府汇报，请求政府采取有效措施，帮助农村信用社处置不良资产，降低不良贷款比率，加大清收辖内党政干部在农村信用社的借款和介绍、担保贷款的力度，帮助信用社落实原关、停、并、转的企业贷款，防止企业借改革之机逃废信用社债务。三是加快电子化建设步伐，尽快实现全省、全国通存通竞，提高信用社竞争能力，争取实现改革和发展的“双丰收”。（二）加强信合员工培训，造就敬业爱岗队伍加快发展是农村信用社摆脱困境、赢得主动的第一要务。我们要加强学习培训，不断提高工作人员素质，是做好信用社工作的必要条件。一是制定计划，组织人员系统地学习有关金融业务知识和法律知识，提高员工专业水平；二是理论联系实际，认真学习案例，调查研究，在学习中提高，在实践中创新；三是及时总结和推广清收工作的成功经验，表彰先进人物，打造一支团结拼搏、学习创新的团队。四是坚持以人为本，强化人本管理理念，继续做好员工的再教育工作，大力弘扬以“敬业”为核心的思想理念，造就一支具有“勤奋、忠诚、严谨、开拓”精神的员工队伍。（三）加大清收盘活力度，提高农信社经营效益由于历史的原因，农村信用社的资产质量不容乐观。盘活贷款存量，改善信用社资产质量，是农村农信社目前重中之重的首要工作。继续组织完善好有关清收盘活的做法和奖惩制度，逐级分解落实不良贷款任务，责任到人，专项考核，进一步加大行政的、经济的、法律的清收盘活的力度。同时，在实际工作中，坚持以效益为中心，从各个经营环节上下苦功，依法合规经营的基础上，稳扎稳打，不断优化资产结构，锁定不良贷款存量，大力减少不合理资金占用，同时积极开办新的业务品种，使农村信用社的资产实现多元化，全面提高资产盈利水平，实实在在地把经营效益提高到一个新水平。（四）完善各项考核办法，增强优患意识和责任感在狠抓“以法治社和以德治社”工作的同时，进一步做好深入细致的思想政治工作，加大考核力度，完善考核办法和措施，在落实好服务“三农”的各项工作举措中，要结合铜鼓实际帮助农民朋友进行产业结构的调整，实实在在地为农民朋友提供好产前、产中、产后的农村金融和信息服务，促进农民增产增收，增强员工的优患意识和责任感，把全体信合员工的思想统一到发展农村信合事业这一主题上来。（五）深化产权制度改革，完善法人治理结构经过一段时间的改革试点，农村信用社的产权制度框架已经初步形成。下一步要将工作重点转向建立合理、科学、有效的法人治理结构。一是进一步完善股权设置。结合当地实际，合理确定入股起点，积极吸收种养殖大户、私营业主、企业法人等有能力、有愿望参与农村信用社管理的投资人入股，提高农村信用社的决策和管理能力。既要防止因股权过于集中被少数大股东控制，又要防止因股权过于分散被内部人控制。二是按照现代企业制度的要求，进一步健全法人治理结构，明确职责分工，形成决策、执行、监督相互制衡的治理结构。要解放思想，大胆创新，努力探索符合我国农村和农村信用社实际的有效治理结构。三是进一步加强制度建设，科学合理地制定有关工作程序和议事规则，增加决策透明度，提高运行效率。（六）改善农村金融服务，加大金融支农力度农村信用社要进一步改善农村金融服务，加大金融支农力度。无论采取何种产权模式，选择何种组织形式，都要坚持服务“三农”的经营方向，信贷资金大部分要用于支持本地区农业和农民，即使是实行了股份制改造的机构，也要根据当地农村产业结构状况，确定一定比例资金用于支农。加大推广农户小额信用贷款的力度，进一步完善农户联保贷款办法，健全、完善农村信用社资金结算体系，大力发展银行卡等现代支付工具，不断探索代理保险、证券、委托理财、信息咨询服务等新的金融支农服务方式。人民银行要会同有关部门抓紧提出解决偏远地区农村金融服务问题的意见，为深化农村信用社改革和农村金融改革的整体推进创造条件。农村信用社农信社改革和发展存在问题及建议调研责任编辑：飞雪 阅读：人次 “步行街”还是“不行街”“三门峡建业新天地?步行街”调查报告一、调查的背景与动机1、自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，继而快速蔓延到全国。据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年平均增长达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。可以说最近几年我国商业地产热度很高，发展也很快。众多投资主体认为商业地产盈利高、市场需求大、宏观调控压力小，纷纷一拥而上，争抢这一块诱人的“香饽饽”。2、较之开发商，投资者的热情也相当高涨。大部分商业项目的销售状况都非常理想，大量投资者在“一铺养三代”这一古训的感召下急不可待地把口袋里攥了多年的钱砸如其中。以三门峡“建业新天地”这个项目为例，曾创下2小时内清盘的销售业绩。3、表面上看，全国商业地产市场呈现出一种供需两旺、盛世繁荣的景象，可深入了解发现，其实当前的商业地产已经出现了很多危机，最突出的是很多前期销售火爆的项目到了后期却经营困难，铺面空置率不断上升，客流减少，人气缺乏，纠纷不断。总之一系列的问题相继暴露，困扰着开发商、经营者和投资者。是“一铺养三代”，还是“三代养一铺”？是“步行街”还是“不行街”？大家开始纷纷呼吁冷静看待商业地产。而对于“建业新天地”而言，这些问题同样存在。步行街销售时的火爆与现在的冷清形成巨大反差，我们面临的困扰与全国的大环境惊人地一致。那么到底问题出在哪？这是我所关心的，也正是本次调查所关注的。二、调查目的1、了解步行街现状，寻找其存在的问题。2、了解消费者对步行街的认知情况，消费者的需求。3、听取消费者、步行街经营者、商户三个群体对于步行街不同意见，总结经验教训，探寻解决问题的办法。三、调查对象与方式本次调查主要针对三个不同的群体，分别采用不同的调查方式：1、步行街的消费者。2、步行街的经营、管理者。具体说来就是商业公司和前期受集团委托负责商业经营管理的“河南德澳商业地产投资管理有限公司”的工作人员、管理人员。主要采用深度访谈的形式，对其进行调查。3、步行街内商户。对这一群体同样采用的是深度访谈的形式，通过面对面的交流，听取他们的意见。四、调查发现的问题（一）消费者说经过对消费者调查问卷的整理与分析，反映出以下问题：1、步行街在三门峡市民心中的知名度是非常高的。在被调查的200个人中，只有4个人表示不知道“建业新天地?步行街”，知晓率高达98%。当然，简单地知道并不是我们想达到的目标，我们的目标是让更多的人了解步行街，认可步行街。NextPage2、在步行街有过消费经历的人数和没有在步行街消费过的人数相差不大，各占52%和48%。但进一步了解发现，在步行街消费过的人大都没有把步行街作为其购物的首选，消费的次数和频率也都不高。（这两类群体在下文中用“现有消费者”和“潜在消费者”指代）3、对于潜在消费者，黄河路精品街、百货大楼、大张百货成为他们购物的三大首选，分别有50%、38%、36%的人选择到这三个地方购物。在此值得一提的是，黄河路精品街和百货大楼在三门峡都属于历史比较长久的商业项目，而大张百货则开业不久，其成绩不可小视，在经营方面对我们有借鉴的意义。5、在潜在消费者中，48%的人认为不选择在步行街购物消费的原因是商品价格太高，比例最大。这说明影响其购买决策的首要因素还是价格。另外，有33%的人表示“没有这个习惯”；24%的人表示“没有自己喜欢的品牌”。由此可以看出，如何转变人们的消费习惯也是一个比较重要的课题。第二，体现了内部品牌组成对于商业经营的重要作用，部分中高端的消费者对价格相对不敏感，但他们对步行街内品牌的认可度不高。6、对于现有消费者而言，绝大部分的人到步行街的主要目的还是购物，有70%的人选择“购物”这一选项；另外有43%的人来步行街的目的是吃饭；而选择“休闲、娱乐”的人只占35%。这一数据表明，当前经营状况与之前“购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的复合式商业街”的定位存在一定的差距，休闲和娱乐的功能没有得到很好体现。根据调查结果，可以考虑引进咖啡厅、书吧、健身房等人们比较感兴趣的经营业态。7、在基础设施配套方面，被调查者认为最应该增加儿童娱乐设施，有32%的人选择此选项，另外有31%和16%的人分别认为应增加广场内街休息坐椅和绿化设施。消费者认为上述设施的增设可以改善步行街的购物环境，增加其对自己的吸引力。8、在不同促销方式的倾向方面，人们认为“打折”对其最具吸引力，有56%的受访者都选择了这一选项；其次，26%的受访者对“特价大卖场”也表现出了浓厚的兴趣，值得在后期的促销中加以尝试；而“返券”和“抽奖”对于受访者的吸引力显然并不大，只有6%和7%的人选择这两项。9、在文化休闲活动的选择上，人们最感兴趣的六类活动依次为：电影周（28%）书展（24%）少儿轮滑比赛/表演（22%）健美操比赛/表演（18%）画展（18%）旅游文化推介会（16%）。由此可以看出，电影是一种非常大众话的文化休闲活动；而那些收入水平较高、文化修养较高的受访者则更倾向与书展、画展、旅游文化推介会等文化气息较浓的活动。（二）经营管理者说在与公司内部步行街经营管理者的交流中，我发现了更多深层次的问题，而随着对这一问题更深入的关注与认识，全国各地大量的案例也证实了他们的论点。突然有这样一种感觉：历史是惊人的相似，近年来在商业地产领域出现的问题也是出奇地一致。1、项目前期定位不清晰，产品设计规划没有更多考虑商业用途的特殊性，不符合商业规律，导致后期招商难以成功，街内品牌力不够，后期调整的难度也很大。住宅地产与商业地产开发有很大差异，前者以售出为终结，是一种相对短期的业务，而后者则是通过租赁运营获得长期回报为目的。而且由于两者在用途上存在根本差别，所以在建筑的规划设计上也有不同的要求。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、进深、供电照明、人流、车流、动线、排污、消防以及商业店面门窗，门头外观等建筑结构的设计均有不同要求，这些要比非商业用房设计复杂得多。建业新天地?步行街作为建业集团的第一个商业项目，在前期的规划设计方面确实存在一定的不足之处，导致招商过程中一些目标品牌、目标业态无法成功入驻，对步行街的整体实力造成了一定的影响。2、分割出售“产权式商铺”，产权分散，不利于后期统一经营、管理这是一种商业地产销售的模式，之所以实行“产权式商铺”出售目的在于商业物业总价高，分割出售有利于降低投资门槛，促进销售；另外，出让产权可以快速回笼资金，减轻还贷压力。但产权过于分散必然会导致一个完整的商业设施在所有权和经营权被分割而失去其整体性，从而无法进行统一的经营和管理。为了解决这个问题，开发商一般会采取返租的形式收回全部或部分经营权，达到统一经营的目的。但这种做法只是权益之计，仍存在隐患，一旦经营业绩不佳，就会带来一系列问题。NextPage当前，步行街就处于这样一个处境下，而且部分商户属于自营，不愿意接受返租，也不配合公司统一经营的要求，可公司却无法很好地约束他。这就使得统一管理的难度进一步加大。（三）商户说由于步行街经营状况不理想，导致商户对建业的意见比较大，这也增大了我调查的难度。在他们反映的问题中，有的过于偏激，有的比较消极，另外部分问题在文章前面有所提及，所以我选择了如下几个比较客观、中肯，又具有代表性的问题予以罗列：1、经营管理方广告宣传力度不够，促销形式单一，活动效果不明显较之部分商业项目有规律的、大范围的广告宣传不同，目前步行街在这方面的投入力度确实不是很大。前期主要采用的是DM宣传单、短信群发等广告宣传手段。而在促销方面则主要采用打折和抽奖的方式，但效果也不是很明显。一方面，是因为经费的限制；另一方面，还存在商业策划水平不高的原因。一个新的商业市场，需要一定时间的培育，在这段时间的宣传推广投入是巨大的；而另一方面，在这个时期的宣传推广一般不可能取得立竿见影的效果。所以在这样一个过程中，追求短期效益的商户自然会对这一问题报有意见。2、交通条件不利，被三条马路阻隔于成熟商圈之外交通方便对形成一条好的商业街至关重要，决定着其能够辐射到的周边区域，客流量的大小，直接影响到整个商业街的发展。98年在天津滨江道，晚报有一篇文章叫一条护栏，拦死了一个商场，当时引起了广泛影响。最后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，所以交通对商业步行街的影响是很大的。其实商户提出这一问题主要是因为在步行街规划和销售期间，公司曾跟业主提过会一条人行横道连通人流较大的湖滨广场与步行街主入口。但由于后期与政府的沟通出现了问题，事情有所变化，导致这一设想至今仍没有实现。3、商业配套设施不完善这还是属于前期规划和设计的问题，前期考虑不是十分周全，导致一些针对商业用途来说特殊的配套设施没有建设，商户反映比较多的主要有货物仓库和修衣服的场所这两方面，类似问题确实给商户的日常经营带来了麻烦。五、问题深度分析及建议上述三方面的问题，从不同角度解释为什么步行街的现状不尽人意，每一个问题都有所根据。然而，步行街这个商业项目从诞生之日起就具有了很多的特殊性。很多问题有着复杂的根源，本次调查报告旨在指出问题的同时，能够对当前具有解决可行性的问题进行更深入的探讨，并提出解决的建议，所以我把上述一系列问题重新划分为三类：（一）历史原因造成的，无法改变而又非常重要的问题1、前期产品规划和设计不合理，缺乏商业考虑由于建筑的不可改变性，导致这一问题无法改变，更主要的是我们应该吸取其中的经验教训，多总结，多思考，争取在未来商业项目的开发过程中，不要再犯类似的错误。具体说来，正确的开发程序应该是：招商（与零售商等商家签好合同后）设计（按照零售商等商家的要求）分割出售或出租（中小投资购买）物业管理（开发商或第三方）长线经营开发新项目。反面有首创资产公司所做的“巨库”和“第五大道”的失败案例，正面有大连万达的“订单式生产”模式，两方面均有参考价值，2、分割销售“产权式商铺”带来的难以统一经营、管理的问题同样的，这个问题虽然一直困扰着我们，但既然已是既定事实，确实也无法改变，还是只能当作初次涉足商业地产的经验教训。根据中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟最近发布的2007中国商业地产发展报告所提出的信息，一个新的趋势正在商业地产界蔓延商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代，也就是说开发商们开始认识到分割产权出售的弊端，他们正在进行由追逐短期利益向追求长期回报的理性转型。建业是一个负责任的企业，它并没有像有的开发商那样卖完就走了。只有用一种为了维护品牌和长远利益的心态，才能把步行街搞好，让建业在商业地产的路上走得更远、更稳。（二）比较复杂的，很难解决或需要很长时间才能解决的问题1、交通条件不利的问题无可否认，增设人行道或过街天桥对步行街经营的拉动作用是巨大的。交通设施的建设与改善关系到一个城市的建设规划，要想因为单个商业项目进行改变难度很大，并且企业与政府所处立场不同,考虑问题不同，与政府谈判交涉比较困难，这个不仅仅是资金问题，程序也非常复杂，所以这个问题是非常难以解决的，除非有一个共嬴的方案与周密的计划才有解决的可能。NextPage2、市民总体购买力不高，对步行街商品心理价位高的问题一个商业市场的盈利能力是以消费者消费水平和购买力相适应的，而这一切都受制于商圈或城市的规模，经济发达程度。三门峡作为一个中小城市，在规模和经济发展水平两方面都是有限的。所以要想这个问题能很快解决是不现实的。当然，市民对步行街内商品心理价位高，也不仅仅是商品本身的原因，经过了解我发现在步行街的商品价格并不是像很多人想像的那么高，或者说步行街内也有中档价位的商品。造成这个现象还有另外一个原因，就是建业前期在开发住宅项目时，大量以“高档次的生活，尊贵身份的象征”等为诉求进行广告宣传，让市民们很自然地把“高档次、高价位”与建业有关的商品联系在一起，产生一定的距离感。这一切需要我们长期给予消费者一种正面、客观的告知，努力改变这一思维定势。3、没有形成到步行街消费的习惯的确，人们的购物习惯不可能因为一个新的商业形态的出现而产生根本性的变化。人一旦形成某种习惯是很难改变的。在这一方面，我们同样不能急功近利，但一定要认识到这一问题的存在，通过有计划的宣传、推广，通过良好的商品与服务，把消费者慢慢吸引到步行街来，这样才能逐渐改变消费者的购物习惯。4、街内品牌和业态布局不完善具体表现在中高端消费者对街内品牌的认可度不高。另外，休闲娱乐设施和此类经营业态缺乏，导致这一功能没有很好体现。这跟前期规划设计和招商有很大关系，由于产品规划设计上的先天不足，导致一些大众认可度高的品牌和一些休闲娱乐类的经营业态无法在招商过程中顺利进驻步行街。理论上讲，品牌和业态的布局是应该根据市场需求的变化而调整的，然而由于无法很好统一管理，导致这一问题也很难解决。（三）主要出于自身主观原因，通过努力相对容易解决的问题1、关于基础设施配置不完善的问题这一方面的问题主要由于前期考虑不周全而造成的，它并没有给步行街的经营带来太严重的负面影响，但如果能得到解决的话必将大大有利于优化购物环境，改善步行街的经营状况。比如说，仓库、儿童娱乐设施、街内休息坐椅等设施的添置早已列入公司工作日程。但是，之所以这些工作没有很快完成，其中还存在一定层面上执行力不够的问题，在此就不展开阐述了。2、宣传力度不够，宣传形式单一，活动效果不理想关于这个问题，我认为除了经费原因，更主要的是商业策划能力不强的表现。步行街缺乏一套系统的、长远的、目标明确的宣传推广计划。在经费方面，公司应该意识到步行街作为一个新兴商业，正处于市场培育期，在这一时期需要大量的投入来支持其宣传和推广，这样才能谈经费的投放和有效使用。促销方面，前期公司主要采用打折、抽奖两种促销方式。但是效果都不太理想。究其原因：在打折中对商户所销售商品价格管理不力，存在“假打折”的现象；而消费者对抽奖这一促销方式的认可度又不高。我建议在此阶段，应进行大规模、规律性的商品促销，必要的时候可以考虑对商户进行补贴。另一方面，通过调查发现，消费者对“特大卖场”这一促销方式也很感兴趣，可以尝试组织商户选出部分商品作为特价商品，汇总成一个特价大卖场定期在街内广场进行特卖，吸引那些对价格较为敏感的消费者前来购买。在活动策划方面，当前公司的状况是举行一些临时性的、传统的活动。这样虽然感觉很努力、很费劲，但是效果不一定会好。我认为活动应该事前有一个完整的规划。而且活动所传达给参与者的信息是一致的。活动还应该考虑目标人群。只有做到与目标人群很好的对接的活动才能取得很好的效果。我认为，为判断一个活动成功与否的三大标准是：一、吸引了多少人的关注与参与；二、使商户的营业额有多大的增长；三、是否很好的传达了品牌的形象。我们每进行一次活动的组织，都应该从这三方面对其作出评价，以指导后期活动的开展。我建议公司经过一段时间的摸索后，策划一个或少量几个真正有价值的活动，把它长期地做下去，并把它做精，做好，这就够了。有时候活动多但不一定有效。3、步行街缺乏特色。关于步行街的特色，确实是一个非常值得研究的课题。一直以来，商业地产强调特色的呼声一浪高过一浪，但是如何做出特色，业内人士却又难以名状。在大城市，商业街的特色化主要通过历史文化渊源或经营业态的专业化来体现的。比如说，北京的王府井和乌鲁木齐的民族商品特色街。反观三门峡建业新天地?步行街属于新建项目，缺乏历史文化的积淀，不可能效仿王府井、上海南京路这样的成功案例；而经营的业态也不属于某一专业的领域。那么新天地?步行街就走不了“特色化”之路了吗？我认为不是。中国步行商业街工作委员会研究中心的严忠明教授认为：对于中小城市而言，步行街比较科学的设计模式应该是购物、餐饮、娱乐休闲各占1/3的比例。仅仅做成一个主题是不可取的。这就是同大城市不同的地方。我同意严教授的观点。当前步行街“复合式”的定位应该是符合三门峡的市情的。而且，较之当地其他商业区，这一形式也是开创性的，也可以算作是特色之一。我们现在要在要做的是完善其购物、餐饮功能的同时提高步行街的休闲娱乐功能，打好这张“特色牌”。NextPage如果说“复合式”是建业步行街的第一张特色牌的话，我认为接下来打的第二张特色牌应该是文化。细数当下全世界著名步行街都有一个共同的特点，那就是都具有较高的历史文化内涵和艺术品位。对于步行街所在城市的历史、风俗、人文研究有助于确定步行街的文化主题，找到一个好的方向。步行街是一种商业形态，同时也可以是一种城市或城区的内在历史文化的体现和招牌。针对建业步行街，它所在的三门峡是拥有深厚的文化积淀和优良的文化传统。以仰韶文化为代表的新石器文化、以虢国墓地和虢都上阳城遗址为代表的西周文化；以河南佛都四大名刹之一的空相寺和老子的道德经为代表的宗教文化等等。如此众多的历史文化遗产，怎样很好地与步行街这个现代的产物很好地结合起来呢？我建议可以采取两项措施：第一、在步行街内增设与三门峡历史文化有关的文化景观，如雕塑、碑刻等；第二、与文化局等文化部门达成长期合作意项，把大量文化活动引入步行街内部来。使步行街成为有文化气息的地方。另外，我所倡导的文化特色不仅仅是地方传统文化，还包括先进的科学文化，或者一种带有文化气息的生活方式。我建议步行街内可举办类似书展、画展、旅游推介会等活动，吸引那些有文化，有经济实力、追求高品位生活的人到步行街来。这一系列的活动，不但可以达到与目标消费者很好对接的目的，让他们更多地走进步行街，了解步行街，还能提升步行街的内涵与品位，向人们传达建业追求高品位生活的品牌形象。这样一来，步行街就算是做活了。附一企业介绍;在省域化发展战略的推进中，建业逐渐具备了修改和制定新进入城市的资格与能力，在为城市打造城市名片的同时，与当地开发商共同提升城市建设水平，获得专家、政府、同行、客户、员工的认同。在此基础上，2005年建业初步实现了与境外资本市场的对接。目前建业正在进行IPO香港上市准备，并紧紧贴近河南城市化进程的节奏，正向可持续盈利的专业化品牌地产开发商快速发展，为实现“让河南人民都住上好房子”的理想与使命，在“根植中原，造福百姓”的企业核心价值观的指引下，为河南一亿人民居住形态的改变继续努力。附二三门峡建业新天地项目系建业集团全新打造的三门峡商业项目，它位于河南省三门峡市黄河路和六峰路交叉口核心商业圈，地上部分为三门峡市中心公园广场，而地下则为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式购物中心。这种公园和购物广场的组合，是现代城市的时尚象征，集合了集会、购物、休闲、娱乐、展示、文化、教育、运动、会晤、交流的多种功能。注：为我个人原创，完成于2007年8月22号，是我今年暑假在“建业住宅集团（中国）有限公司”实习结束时向公司和学校提交的实习报告。我一直以来长期关注商业地产，所以想把自己在实习期间的一些思考与大家一起分享，衷心希望能得到各位专家、前辈的指导和建议！谢谢！最后附上我的简历：姓名：马尊所在单位：河南大学职务：学生联系地址：河南省开封市铁三街河南大学顺和公寓16号楼401室Email：步行街还是不行街责任编辑：飞雪 阅读：人次 近年来，随着改革开放的深入和市场经济的快速的发展，给新时期部队管理工作注入了极大的活力，同时也带来了许多新情况、新问题，给带兵者提出了新的更高的要求。尤其是如何把握新时期士兵出现的一些新特点，有的放失的做好新时期带兵工作，提高管理效益，是部队管理工作有待解决的重要问题。如何正确解决战士在个人理想前途上出现的新的思想问题，直接关系到人民军队能否保持“不变质”和“打得羸”，直接关系到部队的稳定和发展，作为基层中队的带兵人这是我们必须要认真思考和解决的问题。下面，笔者根据多年的带兵经验，就新时期战士出现的新情况、新问题及其相应的应对措施谈谈自己的看法。一、入伍动机多元化，必须加强教育引导，打牢战士献身消防部队的思想基础。（一）受市场经济大潮的冲击，一些战士的人生观，价值观发生了偏移，入伍动机呈现出多元化，个人成才欲望强烈，追求目标越来越现实。1、想通过当兵改变自己的社会地位和政治地位。如入党、考学、转士官等。2、想通过当兵学一门技术。战士都希望在服役期间学到一、两门回到地方后用得上的真实本领，渴望成为社会的有用人才，以适应市场经济的需要。3、想通过当兵变换一下工作环境。有的战士把部队当作一块跳板，通过当兵后重新择业。有的战士对国际国内形式知之甚少，感到天下太平，消防兵就是打打火、帮老百姓干点事而已，忧患意识缺乏。（二）可采取的对策。1、搞好消防部队性质、宗旨、职能和兵役法教育，使大家充分认识消防部队在必要的时候也是执行政治任务的武装集团。2、搞好正确对待革命分工教育。每年战士考学、学技术时节要及时搞好教育，引导战士认识到，革命虽然分工不同，但目的都是一样，都是为了把我们伟大的祖国建设好、保卫好。只要热爱本职工作，树立本职岗位有所作为的思想，就能成为一个有益于社会、有益于人民的人。3、搞好爱国主义教育。通过读书演讲、歌咏、板报宣传、组织观看爱国主义影片等活动，把爱国主义教育搞得生动具体，使每个战士心中装上爱国主义英雄人物的形象，唤起他们热爱祖国之情，立下赤诚报国之志。二、民主意识增强，法纪观念淡薄，必须充分发扬民主，强化战士的法纪意识。（一）新时期战士普遍进入社会较早，参与经商活动和社会交往较多，民主意识与参与意识普遍增强。他们愿意参加中队的管理，喜欢对干部的言行进行评头论足；虽然身处被管理地位，总希望管理者给予他们更多的尊重，希望管理者言行更加文明，希望管理者把一天的日程安排得更加科学合理，井然有序。但他们考虑问题简单。看待问题片面，处理问题偏激。有的战士片面的追求民主和自由，对严格、紧张的生活感到不适应，对自己的言行受到纪律的约束感到不习惯，自控能力差。有的战士违反纪律后，对干部、骨干的批评不服气、不在乎，更为甚者，对处分也感到无所谓。（二）可采取的对策。1、端正战士的根本态度，充分尊重和发扬民主。针对战士民主意识增强的实际，要注重提高带兵人自身的带兵能力，努力缩小战士要求高与干部素质底的差距。要突出解决对战士不够尊重的问题，有了问题可以批评，绝不能讽刺挖苦，更不能进行人生攻击；把战士当主人，发扬民主，广泛征求、听取战士意见，不断改进工作方法。2、坚持依法带兵，公道处事。认真解决有章不循，随意性大问题，切实纠正“土政策”带兵和处理不公等问题，坚持以法带兵、以情带兵、以理带兵、以行带兵。3、搞好法纪教育，强化法纪意识，针对战士法纪观念淡薄的问题，要重视加强对他们的法纪教育，应把法纪教育作为部队一项经常性教育，做到有计划、能落实，常抓不懈，不断强化战士的法纪意识。三、利益思想严重，纯真感情淡化，要敢于破除庸俗关系学，公正处事，纯洁同志关系。（一）由于受不良风气的影响，部分战士的人际关系也发生了新变化，等价补偿的互惠观念逐渐增强。有的战士在入党、考学、调动、学技术、转士官等涉及个人利益问题上，在庸俗关系学上动脑筋，成天忙于托门子，寻靠山、求帮忙、要照顾。在他们看来，成长进步不是靠工作、靠成绩，而是靠关系，严重破坏了部队的风气，淡化了战友之情、同志之爱。（二）可采取的对策。1、教育引导战士看到搞庸俗关系学给部队建设带来的危害，要让战士懂得尽管在处理一些敏感问题时存在着一些不正之风，但这不是主流，要进步得靠自己刻苦努力，靠工作成绩，靠关系是成不了大气的。2、作为带兵干部，在处理一些敏感问题时要公正用权，一碗水端平，不高亲疏远近，不收受战士的礼物，要坚持做到以身作则，清正廉洁，真正懂得“其身正，不令而行；其身不正，虽令不从”、“公生明，廉生威”的道理。干部要主动与战士沟通感情，经常开展谈心活动。要积极为战士成才创造条件，帮助他们进步，在日常生活和工作中，官兵要互相关心，互相帮助，以此来纯洁同志关系，增进感情。四、经商致富意识增强，奉献观念有所淡化，强化职能意识，确立正确的价值观念。（一）近年来一些战士的经济意识增强，经商致富欲望比较强烈。特别是随着军地反差的日益增大，看到自己的同学、朋友一个个发家致富，成了有钱的大款，更感到当兵苦、吃亏大，心里失衡,“离军”思想越来越突出，工作斤斤计较，讲价钱，患得患失，奉献观念和为人民服务的观念有所淡化，献身国防的意志开始动摇，真正立志当兵为保卫祖国尽义务，立足本职建功立业的战士在逐渐减少。（二）上述问题集中反映了部分战士服役态度不够端正。因此，在实际工作，应从以下方面着手进行思想转化。1、要注重教育引导战士提高思想认识，强化五个教育，即：职能、任务、人生观、价值观和艰苦奋斗教育。通过教育使大家充分认识到军人的价值在于奉献。2、要正确处理改革中军地之间的利益调整关系，树立“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”、“亏了我一个，幸福千万家”的思想意识，克服那种唯利是图，片面追求自我的观念。五、需求档次提高，艰苦奋斗精神弱化，必须大力弘扬艰苦奋斗的优良传统，保持人民军队的本色。（一）随着人民生活水平的不断提高，战士的消费观念也发生了新的变化。一些青年战士花钱大手大脚，片面追求生活高档次，超前消费，津贴不够就巧立名目向家里“求援”。归结起来，就是有的战士忘掉了艰苦奋斗是我军的传家宝，丢掉了人民军队的本色，享乐主义有所滋长。（二）对于这些实际问题，一味消极的堵、禁、查是难以奏效的，治得了标，也治不了本，主要应在教育引导和改善军营内部环境上下功夫。1、要进行光荣传统和审美观教育，大力弘扬具有我军特色的延安精神、老基层、老边防、老高原精神和抗洪精神等，树立艰苦奋斗光荣，贪图享乐可耻的思想，逐步养成格调高雅、健康向上的生活情趣。2、要积极的创造条件，不断提高物质文化生活水平。要大力抓好连队文化骨干的培养，把基层文化生活活跃起来，同时还要舍得在财力、物力上增加投入，修建足球场、篮球场，购买台球、乒乓球、卡拉OK机等活动娱乐设施，使战士乐有场所、玩有器材。3、要拓宽警营文化生活渠道、大胆的走出去请进来，广泛开展军地联谊、联欢等活动，丰富部队的文化生活。通过不断努力，不断充实，使警营的物质文化生活跟上时代发展的步伐，创造一个栓兴留人的良好环境，增强警营吸引力，促进管理工作的落实。