市家居购物市场调查报告样本.doc

嘉兴好一家家居购物市场
市场调查汇报

调研组员：
调研时间：/11/18——/11/19
调研地点：浙江省嘉兴市

前 言

嘉兴在浙江省北部，离上海市约120公里，是长三角经济圈组成部分，多年来，嘉兴市经济取得飞速发展，其房地产业也紧跟时尚，取得了长足进步。日前，本部门一行两人，对嘉兴市大型专业市场进行了一次比较具体走访。关键对嘉兴家居市场及市中心商业项目进行了比较细致了解，并对市中心大型专业市场部分业主进行了调查问卷，初步掌握了当地业主对产权式商铺态度。

此次我小组一行四人参与“鞍山北方国际机电五金城”项目调研工作。本着实事求是、认真负责态度，我小组就该项目标市场情况和产品可行性等问题进行汇总分析而出具本汇报，以供企业领导决议也可为未来合作双方深入深入探讨时市场参考。

项目篇 ４
一、 嘉兴市场情况介绍 ４
二、 本案情况介绍 ６
1.项目现实状况 ６
2.周围环境 ７
3.交通条件 ８
4.市政配套 ８
三、项目分布地标图详见 ９
市场篇 １０
一、市场介绍 １０
1.项目名称：嘉兴商城 １０
1.项目名称：华庭街 １１
3.项目名称：嘉禾北京城 １２
4.项目名称：江南摩尔 １３
6.项目名称：嘉兴建材陶瓷市场 １５
7.项目名称：永泰广场 １６
二、具体数据列表 １７
三、调查问卷信息分析 １９
1、对于是否愿意购置产权式商用物业调查结果（以有效问卷为准） １９
2、对于愿意购置产权式商用物业不过否愿意前往本案位置进行经商调查结果（以有效问卷为准） ２０
3、对于不愿意购置或前往本案位置进行经商缘由调查结果（以有效问卷为准） ２１
调查问卷总体分析： ２２
项目提议篇 ２３
二、项目综合评定 ２３
1、 优势评述: ２３
2、劣势评述： ２４
3、结论提议 ２５
项目篇
一、 嘉兴市场情况介绍
嘉兴市是中国东部沿海地域长江三角洲15城市之一，和上海接壤。现辖平湖市、海宁市、桐乡市、嘉善县、海盐县、秀城区、秀洲区。全市面积约4,000平方公里， 总人口332万。
整年生产总值855.63亿元，按可比价格计算，比上年增加16.9%。按户籍人口计算，人均生产总值达成25720元，比上年增加16.7%，按当年基准汇率计算达3107美元。整年第一产业增加值66.05亿元，比上年增加4.0%，占生产总值比重由上年8.7%下降为7.7%；第二产业增加值507.46亿元，比上年增加20.8%，所占比重比上年上升2.1个百分点；第三产业完成增加值282.12亿元，比上年增加13.9%，占生产总值比重为33.0%，比上年下降1.1个百分点。

多年来，伴随嘉兴市区旧城改造力度加大，城市化进程加紧，基础设施高强度投入，带动了房地产业快速发展，房地产业展现出连续、稳健发展态势。1～9月，市区房地产开发投资36.7亿元，同比增加94.6%，增速比1-8月回落22.4个百分点，9月份当月投资同比下降15.2%。其中住宅投资27.9亿元，同比增加95.8%，比1-8月回落26.2个百分点。
1～9月，市区房屋施工面积528.9万平方米，增加86%，比前8个月回落22.3个百分点，其中住宅面积421.8万平方米，增加77.8%，回落23.5个百分点；房屋新开工面积190万平方米，增加82.2%，其中住宅133.8万平方米，增加52.6%；商品房完工面积42.7万平方米，增加15.1%，其中住宅完工面积37.7万平方米，增加13.9%。
今年以来，商品房价格涨势趋稳，涨幅回落。据统计资料显示，3季度市区商品房平均销售价格比去年同季上涨17.7%，其中商品住宅销售价格比去年同季上涨18.2%，同比涨幅较上季分别回落11和11.6个百分点。
受国家宏观调控政策影响，房地产企业参与土地拍卖热情锐减，土地市场交投清淡。1～9月，共购置土地面积34.6万平方米，同比下降67.4%。三季度房地产业企业家信心指数由高景气区间快速进入景气临界点，和二季度相比下降44.4个百分点。楼盘销售进度也放缓，预售增幅回落。1～9月，市区商品房预售面积102万平方米，增加17.4%，增幅同比回落45.3个百分点。其中：住宅用房预售93万平方米，增加20%，同比回落47.2个百分点。
二、 本案情况介绍
1.项目现实状况
项目名称：好一家家居广场
开发商:嘉兴嘉瓯置业
项目地理位置:嘉兴秀洲路南(中山西路延伸段)
项目属性:综合(商业,办公,住宅)
商业部分经营业态:一楼为装饰,灯具建材城二楼为家俱城三楼为办公用具家居艺术家装企业
计划占地：147亩，总面积95576㎡
总投资额：一期2.9亿元
计划建筑面积：一期152575㎡，其中主楼85573㎡，8-10号楼63051㎡，共4栋主楼
容积率：1.57
建筑密度45.9%
绿化率30%
物业：好一家家居购物广场统一管理
营业时间：.07.28（计划）
广场规模：137000㎡（主广场），中心广场5000㎡，地下停车场4300㎡
停车泊位：1500辆，二十四小时服务

项目概况:本案现在建设进入一期中期阶段，现场开始对外预定，现在定价一楼6000-7000元/平方米，二楼5000元/平方米，三四楼3980元/平方米。该案有回租协议,如商业部分,5年期回租确保每十二个月8%回报率,期回租率从第6到第每十二个月9-10%.现在商业部分已经预定了 大约30%,，前来参观或预定用户温州人占了很大一部分百分比.说明该项目市场有一定认可度，含有一定商业投资价值.本案主楼三层均为商铺，四五层为办公用房.8-9号楼一二层为商铺，三四层计划用途为办公楼和商务公寓。

售楼处外景 物流中心

2.周围环境
本项目周围所处地域西方为工业用地，东部为一级住宅用地，北侧至中山西路为商业金融用地。
周围环境幽静，道路平整开阔，生态环境良好。不过周围人流车流较少,难以聚集人气,缺乏商业气氛. 期待周围住宅小区建成和交通配套完善后能使这一情况得到改观.
3.交通条件
现在项目周围关键道路是北侧得中山西路及西面乍嘉苏高速公路。乍嘉苏高速公路交通路况很好，路面开阔，车流量较多。中山西路西延伸段至市区约5公里旅程，道路情况良好，现在车流量极少。
4.市政配套
本区域属新开发区域，因为远离市中心区域现在周围尚没有大型配套设施,生活及商业配套较为匮乏,而且交运也不便利.现在秀州工业区开发较成熟地域在320国道东侧部分，是秀州新区区政府所在地。
项目周围现在尚缺乏集中人气，关键受工业区开发进程影响，此情况将很大程度上影响到本案销售及未来业主经营情况，是本案必需面正确棘手问题。

三、项目分布地标图详见
市场篇
一、市场介绍
1.项目名称：嘉兴商城
项目位置：建国路、中山西路
面 积：11.7-200㎡
营业规模：7000㎡
租 金： 1F:4.7－7.4元/㎡·天 2F:1.3－2.0元/㎡·天
租 赁 率：100％
经营业态：服装、鞋业、家居、娱乐
物业属性：综合市场
市场简述：该案97年开业，时租金一层为90-120元/月/平方米，二层为14元/月/平方米，现在租金有很大程度上涨，1F上涨到5.5元/月/㎡左右。该商城经营品种档次不高，
针对本市场所做调研组群为14组；其中有效问卷为8组
2.项目名称：华庭街
项目位置：建国路、环城北路
面 积：23-799㎡
建筑面积：100000㎡
租 金：1F:4.8-5.0/㎡·天 2F:1.9－3.8元/㎡·天
售 价：1F：27000/㎡
租 赁 率：约90％
经营业态：衣饰、休闲娱乐、百货、超市等
物业属性：综合商业项目
市场简述：该案地处市中心，是嘉兴市中心最大商业项目，集百货、超市、写字楼、衣饰市场、娱乐等为一体，有太平洋百货和肯德基等品牌店入驻。该案地理位置优越，其价格为现在市内最高，现在仅剩下四套商铺，面积在23-60㎡，该案不提供返租服务。
针对本市场所做调研组群为10组；其中有效问卷为6组。

3.项目名称：嘉禾北京城
项目位置：建国路北京路
面 积：40-150㎡
建筑面积：商业面积47000㎡，住宅73000㎡
租 金：1F：3.5-4.5 2F：1.2-3.0
售 价：1F：1F：7000-8000
租 赁 率：85％
经营业态：家居、小商品，电器
物业属性：综合市场
市场简述：该商业项目另有住宅项目，该案地处建国路商圈北侧，人流量尚可，不过现在在经营上受到华庭街冲击，已改变为家居和小商品经营为主，另有永乐家电经营中。
针对本商铺所做调研组群为8组，其中有效问卷4组。

4.项目名称：江南摩尔
项目位置：秀州新区区政府对面（洪兴路、新秀路）
建筑面积：00㎡
面 积：50-200㎡
租 金：未定
售 价：1F：1元/㎡ 2F：8000元/㎡
包租情况：前3年7% 后2年10－11%（可不选，选择只能签5年）
经营业态：购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化
物业属性：综合
市场综述：该案是现在嘉兴最大综合商业项目，现在江南摩尔整个项目中有70%多商业物业自留，并计划成国际一流大卖场、品牌百货、大型3C卖场和家居大卖场四大主力业态，现在国际品牌大卖场美国普尔斯马特、金海马家居、铜锣湾集团等全部正和江南摩尔紧密接触，现在四大业态招商能够说已经基础落定，欢乐摩天轮、激光水幕电影、儿童翻斗乐、下沉式演绎广场为主四大景观靓点将成为新旅游景点。

5.项目名称：嘉兴万好家居购物广场
项目位置：中环南路五星路口
建筑面积：00㎡
面 积: 80 ㎡能够自由分割
售 价：1F 6000－8000元/㎡，2F 4000元/㎡
租赁率： 20%
包租情况：7年8%-10%回报率
经营业态：五金、电器、陶瓷、家居、装饰
物业属性：专业市场
市场综述：该案在秀城新区，和本案不管在定位、规模、建设进度上全部很类似类似，该案提供返租选择是7年8%-10%回报率，其一期已经结构封顶，估计它将成为本案关键竞争项目。
该案在市中心东南部，在交通上比本案略有不足，而其售价1F和本案类似，2F和本案3F类似，价格上有一定优势，而看其周围情况可发觉也是新兴地域，周围有不少房产在建，也全部还没有销售，总体上和本案存在反复建设，将形成争抢客源惨烈竞争。

6.项目名称：嘉兴建材陶瓷市场
项目位置：环城南路和320国道交界地段
建筑面积：140000㎡
面 积: 50－142 ㎡能够自由分割
租 金： 1.3元/㎡·天；
售 价：不售
租 赁 率：75％
经营业态：卫陶、木材地板、五金，家俱、灯饰、窗帘等软装饰家居配套
物业属性：商贸集市
市场综述：该市场是从原有市场搬迁而来，原市场面积近8万㎡，300余经营户，这些经营者全部将搬入新市场，是市场客源关键确保。该案现在交通不便，环城路到该市场前仍未建成，周围住宅项目也未兴建成型，估计其未来定位将以批发中心为主。
该案北侧另有大型农贸批发市场在建，估量该地域总体定位将是批发集散中心。

7.项目名称：永泰广场
项目位置：中山西路新秀路路口
建筑面积：40000㎡
面 积: 80－200㎡（上下两层）
售 价：6000元/㎡（上下两层）
租 赁 率：80％
经营业态：服装，休闲娱乐等
物业属性：商业裙房
市场综述：该项目是永泰广场住宅配套裙房，该案住宅建面在22万平方米左右，将有大量居民入住，未来人气有确保。该案北侧约500米是在建大型shopping mall——江南摩尔，西侧临近大润发卖场，所以周围商业气氛浓厚，且交通便捷，所以其未来发展看好。现在所售裙房是上下两层小开间商铺，在小区南侧，离中山西路有一定距离，所以价格相对廉价，其二期临中山路商铺还未开盘，估计单价将达成8000元/㎡以上

二、具体数据列表
调研项目信息汇总表以下：（表一）
项目名称
地址
开发商
规模体量
（M2）
租赁价格
（元/M2·天）
售价
（元/M2）
回租年限及回报率
面积
（M2）
贷款成数
幅射范围
销售率
经营业态
开盘时间
物业属性
备注
永泰广场
中山西路新秀路路口
永泰房地产
40000
(商业)
\
6000（上下两层）

\

80－200（上下两层）
6成
中山西路大润发周围
80％
服装，休闲娱乐等

\
综合
（办公、商业、住宅）
该项目二期临近山西路商业裙房明年开盘
嘉兴万好家居购物广场
中环南路五星路口
亿源置业开发
10
未定
1F6000－8000
2F4000

7年
7－8％
80
能够自由分割
5成
市政府周围
20%
五金电器陶瓷家居装饰
.07
综合
（办公、商业、住宅）
该项目一期已经封顶
嘉兴建材陶瓷市场
环城南路和320国道交界地段
\
140000
1.3
\

\
50－142
能够自由分割
\
环城南路及320国道周围
75％
卫陶、木材地板、五金，家俱、灯饰、窗帘等

\
综合
（办公、商业）
市场是在原有市场搬迁而来，原市场面积近8万㎡，300余经营户
江南摩尔
秀洲区行政中心对面
浙江金泰阳房地产开发
00
\
1F1
2F8000

前3年7％
后2年
10－11％

50－200
6成
中山西路大润发周围
50％
百货及娱乐
.09
商业、酒店式商务公寓
江南Mall是嘉兴有史以来规模最大复合型商业项目

调研项目信息汇总表以下：（表二）
项目名称
地址
开发商
规模体量
（M2）
租赁价格
（元/M2·天）
售价
（元/M2）
回租年限及回报率
面积
（M2）
贷款成数
幅射范围
销售率
经营业态
开盘时间
物业属性
备注
嘉兴商城
中山西路建国南路
\
约7000
1F:4.7－7.4
2F:1.3－2.0
/
/
11.7-200
/
中山路建国路商圈
100％
家俱、灯饰、窗帘布艺及衣饰
现房
商业
该市场地处市中心，已经相当成熟
华亭街
建国中路环城北路
\
约100000
1F:4.8-5.0
2F:1.9－3.8
1F：27000

23-799
6成
中山路建国路商圈
90％
品牌衣饰及休闲娱乐等
现房
综合
该项目规模体量较大，即使地处市中心区域不过人气尚显不足
嘉禾北京城
建国路
北京路
浙江东方莱茵达置业

47000
1F：3.5-4.5
2F：1.2-3
1F：15000-27000
2F：7000-8000
/
40-150
6成
建国路北商圈
85%
家居、小商品、苏宁电器
现房
综合
该案另有住宅，经营情况不是很好
好一家家居购物广场
秀园南路近乍嘉苏高速
嘉瓯置业
00
6（暂定）

1F:6000-7000
2F:5000

5年期8%
期额9%
50(可自由分割)
6成
中山西路乍嘉苏高速
预约30%左右
卫陶、木材地板、五金，家俱、灯饰、窗帘等软装饰家居配套
未定
综合
（办公、商业）
该项目规模体量较大，地处较为偏远

三、调查问卷信息分析
本小组对鞍山市各类专业市场进行了问卷调查，其中调查问卷总量共为32组，其中有效问卷达成18组，占总体调查问卷数量56.3%。

1、对于是否愿意购置产权式商用物业调查结果（以有效问卷为准）
（1）、愿意购置产权式商用物业调查问卷达成6份，占总体有效问卷数33.3%。
（2）、不愿意购置产权式商用物业调查问卷达成了8份，占总体有效问卷44.4%。
（3）、对于购置产权式商用物业无所谓调查问卷达成了4份，占总体有效问卷22.2%。

2、对于愿意购置产权式商用物业不过否愿意前往本案位置进行经商调查结果（以有效问卷为准）
（1）、愿意前往本案位置经商调查问卷达成1份，占总体有效问卷16.7%。
（2）、不愿意前往本案位置经商调查问卷达成了2份，占总体有效问卷33.3%。
（3）、对于前往本案位置经商无所谓调查问卷达成了3份，占总体有效问卷50%

3、对于不愿意购置或前往本案位置进行经商缘由调查结果（以有效问卷为准）
（1）、提到因本案位置太偏太远调查问卷达成2份，占总体有效问卷25%。
（2）、提到因本案周围无很好商业气氛调查问卷达成了1份，占总体有效问卷12.5%。
（3）、提到对本案商用物业无力购置调查问卷达成了1份，占总体有效问卷12.5%
（4）、提到宁愿选择租赁方法取得商铺使用权问卷达成4份，占总体有效问卷50%

调查问卷总体分析：
此次问卷调查对象关键是市中心区域两个市场经营业者，而且在总量上比较小，所以调查结论可能不十分正确。不过，分析调查结果能够发觉当地经营业者们对产权式商铺态度，其中约50%业者宁愿采取租赁方法取得商铺使用权，而且在实际调查中我们也发觉，当地经营者们大多只有对商铺使用权，购置物业后自用百分比不足20%。
分析此次市调问卷能够得出以下几点结论：
（1） 当地经营者更倾向于以租赁方法取得商铺使用权而非购置产权
（2） 愿意前往本案经营业者只有16.7%，近期租售情况可能前景堪忧
（3） 本案在当地经营者中有一定著名度，不过具体情况了解者甚少
（4） 估计本案用户群将关键是投资用户，而非买了自用经营者
项目提议篇
二、项目综合评定
总建22万㎡，其中一期15万㎡，如此大致量工程如招商经营顺利,将发挥良好商业规模效应,促进后期工程联动发展
1、 优势评述:

规模效应

现在嘉兴尚无营业大型家居专业市场，市场存在真空地带
中山西路直达市中心，乍嘉苏高速近旁侍卫，交通十分便捷
本案

市场空缺
交通优势

良好计划

秀州工业区计划完善，周围有大片一级住宅用地，未来人气有确保，商业金融中心就在本案北侧不远

2、劣势评述：
在乍嘉苏高速中山西路，属于当地人心目中偏僻地域

相对位置

万好家居和本案十分类似，且同期上市，虽距离较远，但势必造成客源分流
当地用户多宁愿采取租赁方法而不愿购置产权式商谱，能够须以投资客为主
有效客源不足
本 案

同质竞争严重

配套未建成
人气不足

项目周围无建成配套设施，全部在计划中

虽有大片住宅用地，但全部在建设中，无居民入住

3、结论提议
在对本案综合考察后本小组一致认为：
本案即使存在众多不利条件，不过其优点也比较显著，加之当地及温州等地投资用户投资需求一向比较旺盛，而且本案实际需要销售面积仅占总量约三分之一（一期约5万平方米），所以，本小组认为该案实际操作可行。不过要成功代理本案，仍需注意以下几点，以降低集团风险。
具体，本小组提议以下：
（1）合适预留出小部分面积提供商业配套服务，既可为未来经营者又可为周围居民提供必需生活配套服务，且可有效提升本购物广场管理水平。
（2）合适降低2F售价，提议均价下降到4500-4800元/㎡，避免比万好家居广场高太多（万好家居广场2F售价在4000元/㎡）
（3）合适加强宣传力度，如可在中山西路沿线设置路边广告，指导用户前往现场看楼