项目后评估报告样本.doc

项目后评定汇报20XX年X月X日目 录 第一部分项目定位5一、市场定位评定5二、产品策划（定位）评定6三、产品深化定位（细节定位）评定6四、中小企业选择写字楼关键标准（依据用户访谈整理）8第二部分项目开发计划9一、项目开发计划实施情况概述9二、计划管理工作经验总结9三、教训及改善提议10四、项目操作步骤总结11第三部分产品设计12一、设计工作总结12二、产品设计问题及用户反馈意见13三、材料问题14第四部分成本控制15一、成本分析15二、现场签证费用分析15三、.经验教训：16第五部分财务管理17一、资金管理分析17二、项目运作过程潜在问题分析19三、项目财务管理步骤改善20第六部分工程施工22一、施工过程综述22二、施工情况评价22三、合作单位评价23四、工程担保评价23五、施工管理提议23第七部分销售25一、项目推广策略分析总结25二、项目推广费用情况30三、相关沃尔玛谈判31四、相关销售协议管理32第八部分用户服务34一、用户日常维护工作34二、用户工程洽商工作34三、用户入住工作34四、售后维保问题35五、处理用户投诉36六、用户对“业权”和“工程确保担保”见解36第九部分物业交接38一、接管验收工作38二、入住配合工作40第十部分物业管理42一、物业企业对项目评价42二、物业企业对项目后评定附表43三、项目保修协议及保修保函附表44项目概况介绍：包含项目起源、项目名称、项目开发策略、开启时间和结案时间等。项目后评定工作结果1、 从项目标销售情况、项目建成后使用情况及用户反应验证项目市场定位及用户定位正确程度，总结成败经验和教训，为企业项目运作积累经验，为新项目标定位提供支持；2、 从用户角度了解用户对产品需求情况，了解市场动态改变，积累用户需求信息资料及其它用户资源；3、 为企业建立产品标准体系积累信息和素材；4、 对项目开发步骤改善提出思索和提议。项目后评定综述1、 包含项目开发过程总体经验和教训总述 2、 对项目结果自评意见第一部分 项目定位一、 市场定位评定项目定位形成：项目接手时，项目已开工挖土方，研发部和经纪企业在较短时间内对原项目市场定位、产品定位进行了论证，并认可其大方向，但在产品策划上提出了部分调整意见（如修改外立面等），在用户细分市场上做了部分深化调研和论证工作。从销售反馈情况，项目总体定位是正确、成功。1、 成功之处：1）、 功效定位。从项目计划条件、所处位置及区域发展情况看，将项目标公寓部分定位成70年产权“商务公寓”是最适宜选择，而且提升了项目价值。2）、 目标用户定位。公寓目标用户定位为中小企业（以小型企业为主）也相对正确；写字楼目标用户定位则随市场改变作了立即调整：最早定位为“小户型商务办公”，目标用户为中小型、成长型企业。但以后伴随市场情况改变，经纪企业最终将目标用户调整为含有一定规模和实力较大型用户，于是推出了“层商务”概念，这么产品竞争力、冲击力更强。研发部在营销跟踪汇报中也认同了此种调整。现在写字楼用户有半数是“层商务”购置者，即使其数量和“零买”用户数量相当，但前者购置面积则大大超出后者。2、 不足点1）、 现象：公寓售价定价偏低。公寓卖很快，这从另一个侧面能够说明价格定偏低。在企业没有快速回收现金需求下，以相对高些价格，一般销售速度就能够了，这么项目利润能够更高部分。总结：为避免定价偏低，能够经过销控来处理，即分多个价格阶段推出，销售速度过快时能够临时“封盘”，重新定价。回过头看，当初研发部曾提出较高售价预期是能够实现。2）、 现象：户型定位后期调整反复较多。本项目定位后期调整关键以经纪企业为主，定位调整基础服从于经纪企业营销策划。但因为本企业过去项目几乎全部是住宅项目，经纪企业对写字楼产品经验及用户积累均不足，对目标用户难以较正确估计和把握，户型面积大小往返调整了几次，对工程施工有一定影响。而此调整过程研发部几乎没有参与。总结：首先经纪企业及研发部要加强对写字楼市场（包含用户需求）了解及积累；其次，即使后期定位依据市场情况调整很正常，但即使是局部调整或微调，也需要做充足调研，且需要研发部深度参与。二、 产品策划（定位）评定 产品策划（定位）在大方面比较成功： 功效分区清楚，组合也比较合理，写字楼和商务公寓产品层次很分明； 商场内部空间基础按沃尔玛要求设计，空间结构上满足要求； 商场、办公人流能很好分流。用户担心沃尔玛带来人流会影响交通或带来喧闹因计划合理，本项目属本企业全部A座写字楼及公寓几乎受不到影响。三、 产品深化定位（细节定位）评定1. 公共空间1）、 广场、园林、外立面 用户对建筑风格及外立面使用玻璃幕墙比较认可，认为有现代感，且采光很好。 有多个雨水排水口正对写字楼主出入口，严重影响形象，下雨时更不雅观；冬天下雨后还要结冰，对行人造成很大不便，增加物业管理难度。 用户对园林没有太多关注。2）、 大堂 （写字楼用户认为大堂面积（平米）太小，没有“形象”，但高度（净高4米）还能够接收；公寓用户对首层大走廊比较欣赏。 大多写字楼用户认为大堂装修档次偏低：大堂石材档次低，电梯厅石材一看就档次不高。3）、 楼层公共走廊大多写字楼用户认为走廊宽度尚可。但因为走廊墙大多是轻质隔墙，很多墙和墙拼缝处涂料显著不平整，故用户认为走廊墙装修较差。4）、 电梯厅被访公寓用户认为，公寓电梯厅不如直接朝向走廊设计。走廊给人感觉很气派，但电梯厅太小气，反差太大。5）、 公共卫生间。用户普遍反应装修档次低。现在贴面砖有较多空鼓，关键是因为墙体为轻质隔断墙，不易贴好瓷砖。一位有较多涉外业务用户认为，公共厕所是办公楼形象关键部分，西方人很重视。她现在为厕所改造问题大为烦恼。6）、 地下车库 使用时将原设计车库出入口进行了对调。说明原来对交通动线考虑尚不周全。因为现在出口是原设计入口，停车场收费处现在暂设在一个急拐弯地方，车技通常需倒一次车才能靠近缴费处，十分不便。 出入口坡道防滑效果很差。因为部分露天，雨雪天气比较危险。现在加顶棚又担心影响景观。怎样在车库出入口设计中处理观瞻及使用效果问题，值得深入研究。7）、 其它空间 写字楼用户认为应设开水间，因为有职员愿意喝滚开水，认为桶装水质量不可靠。 用户对每层拥有一个公共休闲交流空间有需求，不需要很大，但能够稍作休息、吸烟，尤其是部分职员吸烟场所能够得四处理。其实这些空间全部能够分摊，开发商完全能够安排。2. 室内空间1）、 净高。用户认为室内吊完顶后净高最好2.5米以上。现在写字楼净高近2.6米，公寓净高近2.5米，基础达成要求。2）、 开间和进深。用户基础没有意见。3）、 精装修。写字楼用户入住后，因为需对办公区域进行内部分割等原因，基础全部将原“精装修”拆除（除了极少许用户外）。这类项目标精装修成本可“省”，而且降低了垃圾清运量。4）、 写字楼被访用户称赞楼内指示牌比较清楚。但提出车库指示电梯牌子不够多。5）、 公寓下水管偏细，造成下水慢，且小杂质也冲不下去。有用户认为还不如一般住宅楼下水好用。3. 机电设备系统1）、 电梯 用户认为电梯轿厢高度感不错。 公寓用户普遍认为电梯太慢（注：经初步了解可能关键是电梯智能化问题），如往往不是最靠近电梯先开启抵达。用户对此意见很大，4层用户说常常等5-6分钟。定位时应明确对电梯智能化甚至是等候时间要求，这么设备订货时会更明晰。2）、 空调 写字楼及公寓被访用户均不认可户式中央空调质量，有用户过去使用过此种空调，认为其性能比不上中央空调。被访中她们表示，假如是中央空调，她们不太在意加班而支出空调费用。 有用户认为户式空调后期维护还得自己操心，比较麻烦。3）、 网络系统高科技企业对上网速度等要求较高，而中国电信提供网络常常堵塞或掉线。需要对北京市几家网络运行商情况进行调研。4）、 电话容量被访用户认为没有问题。5）、 门禁系统地下车库门禁系统无可视对讲功效。作为办公楼，门禁应配上可视对讲系统，不然造访业主客人因为没磁卡，还得让业主下来开门，或客人绕到首层大堂才能乘电梯。4. 配套设施职员餐厅。现在物业企业将部分地下面积（约150平米）出租给某职员餐厅经营，生意很好，物业企业说租金可到3元/平米/天。说明职员餐厅不仅能处理用户需求，还能带来较丰厚回报。开发商若持有经营，项目测算时则要注意扣除一定销售面积。5. 物业服务 被访用户基础认可。四、 中小企业选择写字楼关键标准（依据用户访谈整理）1. 交通要好，包含地上及地下交通，中小企业职员有时办事是坐地铁。交通对用户和职员全部很关键。（注：被访用户认为项目离中关村关键区近，且交通好于关键区，用户看重公路及轨道交通均较理想。被访用户有就是因上述优势从最初选择中关村西区楼盘改而选择项目标）2. 位置离过去办公地方不要太远，这么跟老用户联络较方便。3. 适宜面积很关键，中小企业规模通常在30-40人左右，面积500平米左右较适宜。（注：某被访用户认为半层面积恰好符合其企业要求）4. 离上下游用户（或是要常常去政府部门）近是很关键。5. 对物业管理较重视。第二部分 项目开发计划一、 项目开发计划实施情况概述大厦项目自9月和X企业签署合作协议，7月完成施工图设计， 11月取得开工证，9月开工，12月封顶，11月完工，12月开始集中办理入住。和节点计划相比，关键任务实施情况：计划任务运行目标书要求实际完成时间计划实施情况开工9月9月按计划开始开盘5月下旬10月延期开始结构封顶12月12月按计划完成幕墙工程7月10月延期完成精装工程10月9月提前完成市政工程10月底10月按计划完成完工立案12月11月29日提前完成集中入住1月开始12月19日开始 提前开始办理总体来看：项目在企业全体人员共同努力下，开工后施工进度控制总体很好，顺利完成了企业最初确定计划任务目标。二、 计划管理工作经验总结项目标计划管理工作关键分为：计划制订、计划跟踪、计划汇报和考评、协调、预警五方面。1. 计划制订项目开发计划是运行目标书关键附件之一，是指导和考评项目工作关键依据依据企业要求，项目实施早期虽有使用Project软件制订开发计划，但月度工作计划采取Excel软件编制和考评，没有表现出各关联任务相互关系。3月份，计划部开始使用Project软件将开发计划和月度计划合一。依据实际情况，用Project细化了施工阶段各项任务。在Project项目列表中能够清楚展现各项任务链接关系，方便任务跟踪、汇总、并可立即发觉延期任务对后续工作影响。在编制月度计划时，能够有意识对有条件开始工作提前安排并列入计划，如：项目标面积实测提前在9份列入项目计划，并于10月底提前完成。实测汇报提前完成，立即为计划验收及销售证调整提供了数据，确保了这两项关键任务完成。2. 计划跟踪项目标计划跟踪关键由计划主管向项目经理和各业务部门了解，沟通方法关键是电话、当面了解、现场查勘等，总体来说能够掌握关键任务进展情况，并立即将问题上报部门领导及项目经理。如：在施工阶段计划主管每七天一次参与监理例会，同时了解工程形象进度，立即将项目进展情况拍摄成照片，反馈给部门经理及项目经理。3. 计划汇报和考评计划部每个月月中完成计划月中通报，月底完成计划实施综述并在企业调度会汇报，使企业领导立即掌握项目进展情况。依据计划跟踪统计对项目和各部门进行考评。计划汇报和考评，使企业领导较全方面掌握项目进展情况，对各部门和职员工作也达成了一定督促作用。4. 协调、预警计划部在监督考评计划实施同时，也对各部门工作起到了协调和预警作用，如：在项目验收阶段，着重协调前期和工程、物业和工程各项工作，制订相关计划并督促完成；碰到关键任务可能延期情况，立即向部门领导、项目经理反应，并发预警通知到相关部门。三、 教训及改善提议1. 计划部经验和水平还不足，对项目管理步骤及相关政策掌握还有欠缺，造成计划任务存在遗漏和计划工期不合理现象，没有完全实现前后置任务合理链接，计划动态跟踪不足，对项目总经理支持和提醒还有限。计划管理认识高度还不够，缺乏全局观，反应在计划管理中不能深入体会计划节点关键性和各计划之间关系，也未能有效传达给各部门。需要关键培养和提升计划管理人员水平，统一思想。2. 计划管理使用软件是单机版Project，计划跟踪调整靠传统电话或面谈，效率低、反应速度慢，项目组组员沟通协作困难。提议使用Project网络版软件管理项目计划，使项目组组员能够利用软件立即反馈计划实施情况，实现项目计划管理自动化。3. 要深入研究招标、协议管理技巧和方法，如：在项目后期，物业资料移交、培训计划实施是一个难点。这些计划没能顺利实施关键原因是施工单位不主动配合，提议将培训、资料交接内容列为协议条款，对施工单位配合要求愈加明确。4. 严格计划考评起到一定督促作用，但存在部分问题。比如企业领导视察对工程进展起了较大促进作用，说明有些事情不是不能做好，但为何要在领导直接过问下才能进步呢？说明我们计划管理监督压力不足，压力传输偏失，转化成动力成份不足，另外也说明我们计划管理在激励方面不够。5. 我们同事们总体上说工作是努力，但对计划严厉性和科学性认识还不够，有多少人计划“不离手”，仔细对照计划完成工作？部门或小组其它同时在做什么了解吗?首先需要加强宣贯和培训，其次项目经理和部门经理要加强对计划实施督促检验。四、 项目操作步骤总结1. 产品标准十分关键。合理产品标准可避免很多错误不会再犯。产品标准还可填补部门工作衔接、相互沟通配合不足和职员经验参差不齐带来问题。故提议加紧建立本企业产品标准体系。2. 在产品标准还未完全建立起来之前，提议在方案图纸及初步设计图纸会审时策划定位部门必需参与，且要签字确定。3. 在项目操作过程中，研发部要更主动地了解图纸设计情况，设计部则也需更立即地将设计中需要市场信息支持情况向研发部反应。现在研发部除安排每个项目设一个项目主管连续跟进外，还增加人员对项目后期操作进行跟进、沟通，应能起到很好作用。4. 经纪企业营销策划和最初产品（策划）定位有极大关联关系，经纪企业后期营销要和研发部充足沟通，尤其是包含到后期定位调整，则更 需要沟通、交流、讨论，企业需要建立一套这么机制。5. 对用户进行深入访谈，从用户使用过程中出现问题找出我们定位、设计、材料设备选择、施工建造、物业服务工作中不足。第三部分 产品设计一、 设计工作总结设计质量和设计调整在本项目中问题较多，漏项较多、材料选择问题、图纸相互配合问题等等反应我们关注焦点不够，图纸系统化问题很多。1. 冷凝水管和地漏关系问题：冷凝水不能直接排入地漏，而且地面没有找坡，夏天会造成较严重积水问题，假如户式中央空调在以后项目中使用，应该统一处理。（产品标准问题）2. 沃尔玛外立面装修问题（费用过高）：包含轻轨连廊、部分立面装修、用材，超出沃尔玛全国全部店装修档次。3. 电梯厅照明采取48盏节能灯问题：对以后物业管理产生较大影响。假如电梯厅设计考虑了节能灯原因，不仅能够节省运行费用，而且会节省灯具和安装投资费用。4. 防火门质量问题：防火门本身存在着较严重质量问题，在设计时没有考虑这个细节，造成防火门闭门器、五金配件存在着严重使用问题（门不能全部打开）。5. 广场直接排水造成广场积水问题：要求我们在以后屋面排水方案中不能直接排到地面广场，夏天问题轻易处理，而冬天问题造成积冰。6. 写字楼照明电气系统：因为在施工图设计阶段未确定精装修方案及天花灯位部署图，所以北建院电气设计图中只考虑了照明照度满足要求，在结构施工时根据北建院图纸进行了电气照明管线预留和预埋，但在写字楼精装修电气出图时因为综合考虑了天花灯位部署及烟感、喷淋部署等原因，致使精装修电气施工图纸和原北建院图纸严重不符，造成原有预留预埋管线几乎全部作废，照明电气管线需要在吊顶中全部重新走明管施工，作废管线加上重新施工管线费用近80万元，单纯增加费用约50多万元。这类问题如在施工图设计阶段就确定精装方案或有吊顶照明电器管线做结构时不做预留预埋，可能就可避免这类问题发生。7. 消防报警系统：因为原北建院设计图纸和消防深化设计图纸不交圈，造成设计漏项，后期施工时补管及增加线槽增加很多费用。8. 写字楼户式空调容量设计：因为原北建院设计图纸未考虑后期户式空调室外机实际摆放数量及位置，造成写字楼东西两侧户式空调电容量不均衡，不得已只好对已施工完成写字楼吊顶进行拆改，重新部署电缆，配电箱也所以作了很多大调整，增加很多费用。9. 精装设计：无和幕墙连接节点，无分格图（对缝标准考虑损耗率），无专业综合图（空调、消防、水、强电、弱电），造成吊顶高度确定仓促未考虑周全，工程完成才发觉空调检修口问题。精装图纸和建筑图不符，专业图纸和土建图纸不符。设计综合问题：幕墙和泛光照明，幕墙和精装、幕墙和外墙涂料未考虑相互结合，泛光照明走线问题无细部节点。设计人员对空间、颜色、尺寸大小等效果判定失误。（外墙分格、颜色）10. 因为图纸出图进度不能满足工程施工进度需要，增加现场签证，项目于7月底前一直按施工准备图纸进行施工，现场基础属于边设计边施工状态，设备专业定位和标准不能立即确定，各专业和土建配合预留和预埋图纸只能以现场签证形式来指导施工，土建图纸也只能以施工准备图形式发放，所以造成现场签证较多，剔凿和返工也比较多。因为设计前期考虑不周造成后期拆改量、增加量较多：写字楼首层廊柱吊顶、写字楼东西两侧凹槽问题。因为设计原因增加费用和变更、拆改费用占一定百分比，而且不考虑因为改动而带来工期延误损失。所以我们需要处理怎样控制怎样挑选设计院，怎样控制设计院设计水平，怎样和设计院进行沟通，提议因为设计本身责任出现现场签证,如：少、漏设计：设计方案不能满足要求；重大设计失误等，应扣除此部分设计费。并向设计院索赔所以给本企业造成损失。（这项工作不太轻易做到，）。这些问题频繁发生说明我们对设计院要求和控制力度还不够，施工有总包，设计也应实施总包负责制，对各专业深化设计，进行汇总协调，以避免设计不交圈，造成设计漏项及设计不合理。而设计图纸质量和成本控制亲密相关，设计经济合理性对成本至关关键，提议加强企业技术力量，对设计方案、施工方案进行审核，从方案及设计阶段对成本进行控制。加强设计图纸审核力度，努力争取在施工前把图纸中存在问题处理，避免施工完成后再进行修改，降低实施过程中成本估计外费用发生。所以企业应采取方法加强对设计质量及经济合理性监控力度，加重设计责任，从源头作起，才能有效控制造价，确保工程质量。二、 产品设计问题及用户反馈意见1. 园林浇灌水源在设计时没有考虑。现在物业企业挪用消防水浇灌，若被消防部门发觉则要受重罚。2. 大堂冬天温度太低。暖风从大堂顶部传送，因为热气向上升特点，加上楼梯间等空间“抽风”效果，大堂冬天温度很低；而且大堂也是自动平开门，保温效果较差。综合X项目，考虑大堂用地板（热水）采暖方法很好，大门则选择转门。3. 防火门现在在每层公共走廊比较显眼地方，很不美观。设计时应尽可能避免防火门出现在显眼公共区域。4. 用户埋怨公厕面积太小（男女厕面积各约10平米）。公厕面积应依据楼层面积且结合估量用户职员人数进行合理安排，使用空间不能太局促。公厕面积既然能够分摊，增加公厕面积不会影响开发商利润。5. 单个车位使用面积偏小，停捷达档次以下车问题不很大，但车身稍大就影响车门开启。现在写字楼入住率不高，部分车主还能够挑好停位置停车，未来肯定是比较麻烦问题。车位及车库面积具体何种尺寸合理，需要结合目标用户用车尺寸等情况对车库平面设计再细加研究。另，车库高度不够，稍高商务车进出时需十分小心。6. 公寓电表锁在管井里，业主看不到用电量情况。现在靠物业企业常常提醒，很不方便。7. 物业用房安排未提前考虑好，原设计“无热力，无空调，无新风”，保安宿舍公厕只有一个马桶，也没有浴室。后进行了改造，但物业办公用房还是没有通风系统，存在隐患。物业企业认为经理室和客服部形象比较关键，最好安排在地上，装修要稍好些。方案设计时应和物业提前沟通。三、 材料问题用户普遍反应广场地面砖及项目用石材档次不够高。广场砖现在破损面积较大（因该种砖承重力较差）。未来沃尔玛开业后，因有较大型运货车，破损面积一定会深入加大。定位时已经有大型商业，选材时应考虑到运货车载重情况。另，地面石材防水没做好，造成石材上水渍总不能消除，十分影响美观，但现在几乎无法改造（物业企业曾想了很多措施吸水，效果也不理想），用户对此反应意见较多。第四部分 成本控制 和前期运行目标书对比，本项目产品改变关键有以下几点： 原运行目标书中项目标公寓四单元为X企业全部，现为我企业回购后销售，虽增加了土地前期费用，但也增加了销售收入。 原运行目标书中会所是以健身休闲功效为主，后依据销售及市场需求改为带餐饮功效销售，增加了煤气及污水管道，并立即取消了会所内隔墙和和健身房配套风机房等设施及管道，会所在未造成成本增加前提下增加了销售面积并根据较高售价已经售出。 原运行目标书中写字楼根据每层3-6单元户型分割销售，后又改变为根据整层销售，造成设计院工作反复、出图进度滞后，造成各专业管线拆改、电气系统层盘调整、空调系统调整、消防系统调整等共增加现场签证费用约27万元。改为整层后销售又存在部分困难，部分楼层为满足用户要求又改为半层销售，增加隔墙、增加改造配电箱、改造弱电系统等每层又要增加改造费用2.5万元。一、 成本分析从测算角度，进行项现在期和结算后成本及利润对比分析，成本预估节省3866万元（以结算为准），节余较多有以下几项：1. 弱电工程：节余1069万元，关键因为实施中降低或取消原弱电系统配置及功效，也存在成本指标估算不准原因。2. 精装修工程：节余495万元，关键因为写字楼A座精装标准改变节省了费用。但也有部分项目超出成本指标，关键有以下几项：1. 通风空调工程费：超指标605万元，关键因沃尔玛对空调系统进行修改、调整增加费用所致。2. 财务费用：预估增加约1080万元，关键为销售延后回款及沃尔玛不能按期销售增加贷款时间所致。3. 其它分析详见项目总结。二、 现场签证费用分析项目现场签证增加总费用估约为3881万元（占总协议额10%），具体原因分析见项目总结。三、 .经验教训：关键有以下经验教训需在以后项目中注意避免再犯：1. 对成本控制管理，不能从方案及设计图过程中深入了解，进行成本控制及管理。2. 审图不够，对成本事前控制做不好，不能从图纸及施工方案上提前发觉问题，提出合理化提议。3. 对现场发生部分现场签证，跟进不立即，往往是上报洽商后才去核实，对现场发生部分现场签证不能提前预警。4. 部分材料认价因为技术支持及本身经验不足，出现所认材料不符合现场使用要求情况，造成认价工作反复，认价合理性有一定难度，增加无须要工作量。另外，全员成本意识有待提升，从项现在期定位、设计、施工、结算等各个步骤全部应将成本节省放在首位，各部门在包含费用发生时应立即和成本中心协调、沟通，尽可能做到产品和成本合理匹配，企业管理制度应落实实施。第五部分 财务管理一、 资金管理分析1. 资金筹措及资金成本管理现在企业资金管理模式是本企业地产统一融资，统一安排项目资金使用，按各项目需要进行支付，并依据各项目资金占用情况分配财务费用。从单一项目管理角度没有直接反应出资金筹措和安排压力。在这种资金管理模式下，“财务费用”作为项目标资金使用效率关键衡量指标，受多重原因影响，关键包含：1、企业总体资金安排，融资规模；2、金融政策改变对融资影响，比如连续地产贷款收缩使得企业为保有已同意贷款额度而提前变现贷款指标，增加了企业整体财务费用；3、金融政策改变对按揭回款影响，央行121文件出台后增加了对高级商品房、多套购房用户按揭在利率、成数上限制增加了销售回款难度；4、本项目标投资规模及投资进度；5、同一时期内其它项目标投资规模及投资进度。6、资金成本包含：按银行同期贷款利率计算贷款利息及按贷款金额5计算担保费。至本企业地产各项目财务费用负担情况以下表所表示，项目分配负担财务费用百分比占至企业全部项目财务费用25.61%，和其成本投入及回款进度相适应。同时，表1显示，本项目实际财务费用占开发成本4.4%，于同期操作尚全部项目6.47%财务费用水平相比偏低，这和本项目标投资进度和回款进度亲密相关。表1 ： 2. 本项目投资及回款进度情况以下表所表示因为项目标超市部分因为长久出租，在分析项目投资及回款百分比时将其剔除，其它用于出售部分，投资及回款进度以下：表2： 能够看出，本项目标资金周转情况良好，其关键原因在于：项目合作采取了开发产品返还方法，大大降低了前期及总体资金支付压力；工程施工采取了垫资方法，约定在结构封顶前不支付总包工程款，后因本企业资金安排需要提前支付工程款全部扣除了对应财务费用。所以，在支付完土地成本后，资金支付比较平稳，总体支付时间偏晚，同时前期销售回款立即，降低了项目标资金占用，降低了财务费用。3. 银行按揭政策对本项目销售回款影响及分析1） 政策改变： 央行于6月5日公布中国人民银行相关深入加强房地产信贷业务管理通知（银发121号）：相关关键要求有：1、商业银行只能对购置主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款；2、对借款人购置第二套以上（含第二套）住房，合适提升首付款百分比；3、借款人申请个人商业用房贷款抵借比不得超出60，贷款期限最长不得超出，所购商业用房为完工验收房屋；4、对借款人申请个人住房贷款购置房改房或第一套自住住房（高级商品房、别墅除外），商业银行根据中国人民银行公布个人住房贷款利率（不得浮动）实施；5、购置高级商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房，商业银行根据中国人民银行公布同期同档次贷款利率实施。 央行和3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实施下限管理，下限利率水平为对应期限档次贷款基准利率0.9倍，商业银行法人可依据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地域，个人住房贷款最低首付款百分比可由现行20%提升到30%；具体调整城市或地域，可由商业银行法人依据国家相关部门公布各地房地产价格涨幅自行确定。现在各银行大部分将利率定为下浮后最低利率。2） 影响分析：总体来说这一政策改变对按揭影响被很好地化解了。前期公寓销售中仅安排了中行和招行两家按揭银行，用户多套按揭采取分别向两家银行申请贷款，另外因为前期销售百分比高，很好地利用了央行政策公布后各商业银行实施滞后期，没有对按揭及回款产生很大负面影响。当央行提升住房贷款利息时，公寓已完成了销售。写字楼按揭本身不享受制订房贷款优惠利率，不受利率改变影响。但因为多年市场连续争论房地产过热问题，使得银行对高级住房和商业地产按揭采取越来越谨慎态度，在审批上采取从严从紧态度，各行纷纷上收审批权限，增加审批限制条件，同时对法人按揭各银行基础采取回避态度。针对这种情况，写字楼按揭安排了中行、招行、建行、光大、中信、农行六家银行，以尽可能利用各行间政策差异，分散按揭风险。从现在操作来看，写字楼按揭回款速度显著放缓，不排除部分用户资信不符合贷款要求银行拒绝贷款可能。不过对于这种用户拒绝从另一个角度来说是对开发商保护，有利于避免后期因用户恶意欠款负担确保责任等一系列风险。3） 税收计划收益分析： 回购公寓四单元按销售房地产按购销差额缴纳营业税及附加降低税金支出462万元。 企业注册地门头沟财政返税，取得返税收入218.6万元，其中48.6万元、170万元。 公寓部分破格争取到土地增值税免税优惠，为优化项目成本分配，避免缴纳土地增值税争取了调整空间。二、 项目运作过程潜在问题分析1. 本项目潜在风险点项目采取项目转让方法取得，项目建成后将写字楼B座返还原土地方北京市热力集团企业，其潜在风险在于：假如税务部门对此交易根据“视同销售”标准征收税款，则本企业需在计划外多交税款2863万元、其中营业税金及附加1042万元、土地增值税3213万元、所得税-1410万元（根据现在数据估算），则本项目净利润将由现在5847万元降低到2984万元。这是现在最大潜在风险点。2. 按揭管理中有待加强方面：1） 按揭步骤监控急需加强伴随房地产成为金融部门风险管理关键关注领域之一，各银行在按揭贷款审批和发放上全部日益谨慎。对应地，我们应该转变按揭管理思绪，由粗放型转化为精细型，具体提议以下：应有专员负责按揭银行沟通协调，立即掌握银行政策改变并做出针对性反应；由专员分配，依据各行特点分配各行业务量，降低压单；按揭报批过程应有专员监控，确保用户立即提交资料报律师，律师立即组卷报银行、银行优先报审本企业用户贷款。对于报批期间有资料需要补充，即使督促补充申报；如出现不易协调特殊情况立即反馈至企业，由企业协调。总而言之在按揭管理中应做到：动态掌握并控制具体每一笔业务进程，并对项目全盘按揭进行总体调整，以确保回款速度。2） 按揭协议签署步骤改善由银行、用户、开发商三方签署抵押担保协议是应被关注潜在风险点。传统习惯是银行提供什么协议就签什么，出于对银行信任不加审查，但现实操作中我们发觉，银行会依据本身需要调整协议版本和条款，并不一定每次会正式通知签约对方，往往增加延长担保期间、增加回购条款等全部是为了确保贷款安全却增加了确保人责任。所以以后项目在按揭操作中，将采取由企业统一下发经审批协议文本，经纪企业遵照签定，对于银行提供签约文本和企业下发文本不一样，应先报企业审批同意后再签。3） 用户拖欠按揭款处理本项目仅有极部分用户拖欠按揭款不还，由本企业作为确保人代还银行后追缴。这是现在普遍采取由开发商负担阶段性担保责任按揭操作模式下不可避免。财务部曾会同法律部向北京市住房贷款担保中心了解过由其直接提供全程担保操作模式，但现在有部分银行不认可这种担保方法，而且此种确保仅限于个人购置住房。同时在这种操作模式中，住房担保中心对用户资信审查比银行还要严格，这就对销售提出了更高要求。所以，怎样降低按揭中阶段性担保责任所带来损失，仍是以后项目管理中值得关注问题。3. 对销售管理步骤需加强问题项目标销售是比较成功，但企业整体项目销售管理步骤有待深入优化，提议经过修订相关制度明确各部门责任，优化审批步骤、深入提升效率，加强促销方法审批、协议及补充协议签署、退房手续、用户欠款追缴等方面管理，并关注各项制度实施和落实，立即反馈相关问题，尽可能避免后期操作中风险。三、 项目财务管理步骤改善完整项目财务管理步骤包含：事前计划、事中控制和事后总结分析。优化项目财务管理管理必需从事前管理入手，在相关事项发生前充足考虑相关原因统筹安排。所以和财务处理相关协议及事项应有财务部出具意见和提议，以控制财务风险、节省成本、正当避税。总而言之，项目财务管理反应是整个项目经营管理综合结果，不仅仅是财务部门任务，更需要各部门支持和配合。第六部分 工程施工一、 施工过程综述大厦由公寓楼、商场、写字楼、城铁连廊组成，地下部分为人防、车库、商场。公寓楼精装修，其它为粗装修。建筑面积：138377。工程于9月3日开工，11月15日结构封顶，9月30日完成四方验收，11月29日取得完工立案表，总工期757日历天。总包单位:中铁建设集团，甲方分包：精装单位三家、消防单位、弱电总包、渤海铝幕墙等。二、 施工情况评价1. 施工进度：按企业进度计划总体完成。关键原因是在工程各阶段抓住了关键目标并带动整体进度。如结构施工阶段主抓结构封顶；装修阶段要花一定时间完成样板间、样板层再大面积展开施工；验收阶段主抓消防验收带动其它工序验收；收尾阶段以影响工程亮相关键立面为中心依次安排市政道路和园林绿化施工次序。以后工作中要注意以下方面：施工进度计划要工序清楚、形式统一、关键点明确。由监理企业建立完善检验体系和考评措施并落实工程施工整个过程。向总包要进度，确立总包在进度管理过程中主导地位，少干预总包单位对分包单位管理。工作关键是协调影响进度总包难以控制原因，如甲方直接分包单位进场；甲供材料、设备按时进场；对部分垄断部门施工单位管理（配电室、热力站）等。对施工过程中部分变更和意想不到事件要快速决议，提升办事效率以免影响进度。如变更、洽商确实定，要在施工现场明确确定程序和时限使之成为一个程式化工作。2. 工程质量：本工程结构取得长城杯，装修长城杯正在申报中，整体质量良好。不过在部分细节上质量并不十分理想，关键表现在以下多个方面：设计细节考虑不周，如防火门闭门器开启不能满足开启角度要求；雨排水排至地面后无组织；沃尔玛进货通道地面应采取沥青面层施工细节考虑不周，如大面积外墙涂料（外保温）应考虑分格；地下室地面裂缝、空鼓；吊顶施工未考虑室内空调设施检修等。质量管理体系不完善，必需由监理企业建立完善检验体系和考评措施并落实工程施工整个过程。施工过程中因为监督不严，引发质量问题如大堂地面石材反水；因为粘接点少卫生间墙砖粘贴不牢。3. 施工单位协调：大厦分包单位多，协调工作量很大，工作中关键采取工程例会、碰头会、工作联络单、口头通知等方法协调各施工单位，基础上确保了工程顺利进行。但有时过多参与协调未充足利用总包管理资源，浪费了不少精力效果却并不理想。所以让总包成为协调管理工作关键责任人，甲方在监理帮助下检验、督促各施工单位履约情况是现场管理一个理想状态，这应该是以后工作关键思绪。4. 项目实施过程中其它问题：协议标不明确，如达成完工验收条件是以四方验收为准还是以完工立案为准；保修期起始日按取得完工立案之日算起不能反应工程实际进度;物业企业介入时间和工作职责不十分清楚；何种情况下物业接收并管理项目成品，成品保护责任怎样划分必需明确；物业企业要求提供资料要实用、标准化方便施工过程中搜集；要明确需物业办理证件如：饮用水卫生许可证等三、 合作单位评价1. 监理单位（京精大房）：含有协议履约能力，能够配合甲方完成监督任务，人员配置齐全，但需提升工作主动性，改善工作思绪。2. 总包单位中铁