市地块价值评估报告基准地价法样本.doc

土地估价汇报

项 目 名 称：南昌市XXX区C-888地块
委 托 方：南昌市XXX企业
估 价 方：南昌市XXX房地产评定企业
土地估价汇报编号：赣XX土评字（）第666号
估价汇报作业日期：二OO八年一月二十七日
至二OO八年二月一日

土地估价汇报
第一部分 概述

一、估价项目名称：南昌市XXX区C-888地块

二、委托估价方：南昌市XXX企业
联络地址：南昌市XX路XX大街X号
法人代表：王五

三、受托估价方：南昌市XXX房地产评定企业
联络地址：南昌市XX路XX号

四、估价基准日
二OO八年一月二十七日

五、估价日期
二OO八年一月二十七日至二月一日

六、估价目标
为委托方以出让方法取得南昌市XXX区C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。

七、地价定义
此次所评定土地价格是指估价对象实际开发程度还未含有完全三通（通路、供电、供水），在估价基准日1月27日设定其开发程度还未含有完全三通（通路、供电、供水）条件下，计划用途为居住用途，使用年限为70年土地使用权价格。
八、土地估价结果
评定土地总面积：80150.0平方米
单位面积地价：490元/平方米
总地价：3927万元
（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整
九、土地估价师签字：
估价师姓名 估价师证书号 签 字

十、土地估价机构：

南昌市XXX房地产评定企业

法人代表：
二OO八年二月一日

第二部分 估价对象界定
一、估价对象描述
1、土地登记情况
土地位置：YY一路和XX二路交叉口处；
土地起源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定该宗土地权属起源为划拨。
土地权属性质及其权属变更情况：该宗土地权属性质为国家全部，南昌XXX企业经过划拨方法取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。
土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。
2、土地权利情况
土地全部者：国家
土地使用者：南昌XXX企业
土地使用权取得方法：划拨
土地使用权取得时间：二00三年八月五日
3、土地利用情况
待估宗地还未含有完全三通（供水、供电、通路）；红线内为两口池塘，仍未平整。
二、影响地价原因说明
（一）通常原因
1、地理位置
南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115°27´——116°35´，北纬28°10´——29°11´之间，东南面向著名武夷山脉，西南直通著名于世井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间咽喉地段，既是沿海内地，又是内地前沿。
2、自然环境
（1）、地形、地貌
南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处东岸是以冲击层为主湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖围绕。全市平原面积2651.79平方公里，占总面积35.8%；水系面积2146.04平方公里，占29%；全市西北以岗地、丘陵为主，山地面积87.21平方公里，占全市总面积1.2%；丘陵面积879.62平方公里，占11.9%；岗地面积1637.7平方公里，占22.1%。
（2）、气候、水文
南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均气温为摄氏17.5℃，极端最低气温为摄氏零下9.3℃，极端最高气温为摄氏43.6℃。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气流，1月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压控制和影响；春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。十二个月四季中，夏冬季长，春秋季短，年平均气温比相同纬度邻省地域略高，更有利于农作物繁育和生长。
3、城市性质
南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育中心，经50余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全工业综合体系，成为集工业综合和贸易新型城市。
4、行政区划、人口
南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区5个区；南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县。
1999年总户数1055035户，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）农业人口2535012人，非农业人口1691573，平均每户人口数4.01人，人口密度571人/平方公里。
据1998年统计，全地域人口密度为每平方公里1056.2人，其中市区人口密度为1248人；而在城区，人口密度则更高。按当初城区建置，人口密度情况是：西湖区每平方公里为6197人，高出市区人口密度3.9倍；东湖区为5649人，高出3.5倍；湾里区为1730人，高出38.6%，郊区为2064人，高出65%，青云谱区为1996人，高出59.9%。
5、社会经济情况
据《江西统计提要》，全市完成中国生产总值达435.1亿元，比上年增加了8.3%，其中第一产业达46.05亿元，第二产业达205.28亿元，第三产业达183.77亿元，分别比上年增加7.1%、7.7%和9.2%。
南昌市固定资产投资快速增加，投资结构优化。整年完成固定资产投资54.334亿，比上年增加133%。
南昌市财税形势良好，整年完成预算内财政收入18.3011亿元，比上年增加9.1%，金融机构人民币各项存款余款627.4761亿元，各项贷款余额400.7426亿元，分别比上年增加15.2%和1.2%。
，南昌市人口总量稳步增加，城市居民收入稳步增加。其中城市人口达171.59万元，1999年人均GDP达9552元，人均消费性支出达4077.39元，人均可支配性收入达5268元，分别比上年增加4.7% 、6.2%、8.6%。
6、城市计划
1985年6月22日国务院正式同意了《南昌市城市总体计划（1981—）》，并作了关键批复。批复指出：“南昌市是江西省省会，是江西关键经济、文化、科技和信息中心，南昌市以后发展，要充足发挥水陆交通便利优势，逐步改善城市布局，大力发展第三产业，尤其是注意提升城市环境质量，搞好城市防洪和基础设施配套，逐步把南昌市建设成为经济繁荣、科技文教事业发达、环境优美、生活方便社会广义现代化城市”。
依据“控制大城市规模，合剪发展中等城市，主动发展小城市”方针，市区人口远期控制在105万人左右，其中城区人口控制在85—90万人，昌北地域10—15万人，罗家工业区5万人左右。市区用地规模到控制在87平方公里内，其中城区用地控制在62平方公里。为有效控制市区人口规模和用地规模发展。计划发展一批小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌市建设关键放在新城区。“松动”旧城区人口2—3万，无期“松动”5—7万。
总体计划将南昌市划分为3个计划圈：城区包含东湖、西湖、青云谱区。市区包含城区和距城区10公里范围内罗家工业综合区、昌北地域。南昌地域包含市区、湾里区和南昌、新建2县。计划布局以城区为中心，昌北地域和罗家工业综合区和之紧密联络，外围有湾里、石岗、莲塘等卫星城镇及县城、乡（镇）组成合理城镇体系。城区面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东约1公里韶山路为界，南不超出青云谱。计划将城区分为5片，即：市中心、城北、城东、城南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基础平衡，改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差弊端。昌北地域依山临水、和城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，计划近期为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副中心。昌北地域已经有100多个企机关，职员3.9万余人，计划该区将以长陵、牛行、下罗为中心，形成组轩式布局。
工业以“内涵”发展为主，在城区不再安排新或大工业项目。市区工业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城东为轻工业区；城南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和小型工业区；双港为冶金工业区；麦园为电子工业区；罗家为钢铁、化肥工业区。市区以传统中山路、胜利路结合人民广场，形成商业服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广播电视中心。
计划兴建多种等级变电站。逐步形成110千伏和220千伏电力环网。市区计划兴建10个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、图象传输等多个通信业务，并增加邮电网点。
计划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青云谱区，北到江坊，日供量为44万立方米，受益户为11万户。
计划城区生活居住用地由现在人均20平方米增至31.5平方米，其中新区为40平方米。计划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等地兴建住宅小区。落实面向城市、为城市服务方针，在郊区建立稳定蔬菜、副食品和其它经济作物基地。
开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿江大道，开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树造林，提升绿化覆盖率。
（二）、区域原因
影响居住用地区域原因关键有交通条件、基础设施情况、公用设施情况、环境条件、人口密度等原因。
1、区域概况
估价对象所在地YY片区在南昌市昌北区域内，其东临赣江大桥，南临八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；和城南仅一江之隔，可经水、陆两路和城南相通。伴随两岸经济发展，区域互动效果会愈加显著。
2、交通条件
伴随YY一路、XX二路、XX大道、YY三路逐步建设，该区域交通条件必将完善起来，展现出布局合理道路网。
3、基础设施
因为该区域刚开发利用，周围基础设施较差；但伴随该区域土地快速利用，当地各项基础设施必将得以完善。
4、环境条件
该区域自然风光很好，含有较大绿化空间；伴随该区域土地逐步开发利用，环境美化合理布局等，该区域将形成一个优美生活居住环境。
5、人口密度
该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用居住区，周围生活基础设施还不够完善，出入也不够方便；所以，现在当地人口密度较小。
（三）、部分原因
土地位置：YY一路和XX二路交叉口处；
土地起源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定该宗土地权属起源为划拨。
土地权属性质及其权属变更情况：该宗土地权属性质为国家全部，南昌XXX企业经过划拨方法取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。
土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。
交通情况：紧临新建YY一路。
土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。

第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）全国人大、国务院及相关部门颁布法律、法规、文件
1、《中国土地管理法》；
2、《中国城市房地产管理法》；
3、《中国担保法》；
4、《城镇土地估价规程（试行）》；
5、国家土地管理局《相关土地使用权转让登记相关问题通知》（[1997]国土[籍]字第2号）；
6、国家土地管理局印发《土地估价汇报规范格式（）》。
（二）省人大和政府及相关部门颁布法律、法规、文件
1、江西省实施《中国土地管理法》措施；
2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；
3、江西省人民政府《江西省征收耕地占用税实施措施》（赣府发[1987]81号）；
4、江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行要求》（赣府发[1995]63号）；
5、《南昌市城区土地利用总体计划》及《YY片区土地利用计划》；
6、《南昌市统计年鉴》；
7、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布相关政策、要求、实施措施、通知等法规文件；
8、《南昌市城区土地定级估价汇报》；
（三）委托方提供相关资料及估价人员现场勘查、搜集到相关资料。
1、南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件；
2、企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、估价人员现场勘查所得宗地域域原因、部分原因等资料；
二、土地估价
1、估价标准：此次估价过程中遵照关键标准有正当标准、最高最好使用标准、替换标准、估价时点标准、协调标准、需求和供给标准、变动标准、多个估价方法相结合标准。
2、估价方法：由《城镇土地估价规程》可知，通行估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本迫近法、基准地价系数修正法等。估价方法选择应根据地价评定技术《规程》，依据当地地产市场发育情况和结合估价对象具体特点及估价目标等来选择合适估价方法。所以，在此次估价中关键采取基准地价系数修正法和假设开发法来测算待估宗地价格。
3、估价结果
估价人员在现场勘查和对当地地产市场分析基础上，根据地价评定基础标准和估价程序，选择适宜估价方法；测算出待估宗地在评定基准日1月27日设定土地用途、土地使用权性质、土地使用年限和土地开发程度条件下土地使用权价格为：
评定土地总面积：80150.0平方米
单位面积地价：490元/平方米
总地价：3927万元
（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整
三、估价假设和限制条件
1、估价前提条件和假设条件：
（1）南昌市XXX企业以出让方法能取得XXX区C-888地块土地使用权；估价对象作为居住用地，经开发能得到最有效利用，并产生对应土地收益。
（2）在评定基准日地产市场为公开、平等、自愿交易市场。
（3）任何相关估价对象运作方法、程序符合国家和地方相关法律、法规。
（4）委托方提供资料属实。
2、估价结果和价估汇报使用
（1）本评定汇报使用期自估价汇报完成之日起十二个月内有效。
（2）本汇报由南昌市XXX房地产评定企业负责解释。
（3）未经本企业书面同意，本评定汇报书中任何一部分内容全部不得使用于公开文件、通告或汇报中，也不得以任何形式公开发表。
3、需要尤其说明事项
（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件所载土地面积为准。
（2）该宗土地价格是以设定土地用途，利用基准地价系数修正法、假设开发法测算确定；如土地用途及地价组成原因改变，则土地价格应对应调整。
（3）土地价格是在我们设定土地原因条件下确定，如设定原因发生改变，则土地价格也应对应改变。

土地估价技术汇报

项 目 名 称：南昌市XXX区C-888地块
委 托 方：南昌市XXX企业
估 价 方：南昌市XXX房地产评定企业
土地估价汇报编号：赣XX土评字（）第666号
估价汇报作业日期：二OO八年一月二十七日
至二OO八年二月一日

土地估价技术汇报
第一部分 总述
一、估价项目名称：南昌市XXX区C-888地块
二、委托估价方：南昌市XXX企业
联络地址：南昌市XX路XX大街X号
法人代表：王五
三、受托估价方：南昌市XXX房地产评定企业
联络地址：南昌市XX路XX号
四、估价目标
为委托方以出让方法取得南昌市XXX区C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。
五、估价依据
（一）全国人大、国务院及相关部门颁布法律、法规、文件
1、《中国土地管理法》；
2、《中国城市房地产管理法》；
3、《中国担保法》；
4、《城镇土地估价规程（试行）》；
5、国家土地管理局《相关土地使用权转让登记相关问题通知》（[1997]国土[籍]字第2号）；
6、国家土地管理局印发《土地估价汇报规范格式（）》。
（二）省人大和政府及相关部门颁布法律、法规、文件
1、江西省实施《中国土地管理法》措施；
2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；
3、江西省人民政府《江西省征收耕地占用税实施措施》（赣府发[1987]81号）；
4、江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行要求》（赣府发[1995]63号）；
5、《南昌市城区土地利用总体计划》及《YY片区土地利用计划》；
6、《南昌市统计年鉴》；
7、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布相关政策、要求、实施措施、通知等法规文件；
8、《南昌市城区土地定级估价汇报》；
（三）委托方提供相关资料及估价人员现场勘查、搜集到相关资料。
1、南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件；
2、企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、估价人员现场勘查所得宗地域域原因、部分原因等资料；
六、估价基准日
二OO八年一月二十七日
七、估价日期
二OO八年一月二十七日至二月一日

八、地价定义
此次所评定土地价格是指估价对象实际开发程度还未含有完全三通（通路、供电、供水），在估价基准日1月27日设定开发程度还未含有完全三通（通路、供电、供水）条件下，计划用途为居住用途，使用年限为70年土地使用权价格。
九、需要特殊说明事项
（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件所载土地面积为准。
（2）该宗土地价格是以设定土地用途，利用基准地价系数修正法、假设开发法测算确定；如土地用途及地价组成原因改变，则土地价格应对应调整。
（3）土地价格是在我们设定土地原因条件下确定，如设定原因发生改变，则土地价格也应对应改变。
十、土地估价师签字
估价师姓名 估价师证书号 签字

十一、土地估价机构
南昌市XXX房地产评定企业
法人代表：
二00三年二月一日

第二部分 估价对象描述及地价影响原因分析
一、估价对象描述
1、土地登记情况
土地位置：XX路和XX路交叉口处；
土地起源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定该宗土地权属起源为划拨。
土地权属性质及其权属变更情况：该宗土地权属性质为国家全部，南昌XXX企业经过划拨方法取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。
土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。
2、土地权利情况
土地全部者：国家
土地使用者：南昌XXX企业
土地使用权取得方法：划拨
土地使用权取得时间：二00七年八月五日
3、土地利用情况
待估宗地还未含有完全三通（供水、供电、通路）；红线内为两口池塘，仍未平整。
二、影响地价原因说明
（一）通常原因
1、地理位置
南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115°27´——116°35´，北纬28°10´——29°11´之间，东南面向著名武夷山脉，西南直通著名于世井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间咽喉地段，既是沿海内地，又是内地前沿。
2、自然环境
（1）、地形、地貌
南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处东岸是以冲击层为主湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖围绕。全市平原面积2651.79平方公里，占总面积35.8%；水系面积2146.04平方公里，占29%；全市西北以岗地、丘陵为主，山地面积87.21平方公里，占全市总面积1.2%；丘陵面积879.62平方公里，占11.9%；岗地面积1637.7平方公里，占22.1%。
（2）、气候、水文
南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均气温为摄氏17.5℃，极端最低气温为摄氏零下9.3℃，极端最高气温为摄氏43.6℃。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气流，1月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压控制和影响；春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。十二个月四季中，夏冬季长，春秋季短，年平均气温比相同纬度邻省地域略高，更有利于农作物繁育和生长。
3、城市性质
南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育中心，经50余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全工业综合体系，成为集工业综合和贸易新型城市。
4、行政区划、人口
南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区5个区；南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县。
1999年总户数1055035户，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）农业人口2535012人，非农业人口1691573，平均每户人口数4.01人，人口密度571人/平方公里。
据1998年统计，全地域人口密度为每平方公里1056.2人，其中市区人口密度为1248人；而在城区，人口密度则更高。按当初城区建置，人口密度情况是：西湖区每平方公里为6197人，高出市区人口密度3.9倍；东湖区为5649人，高出3.5倍；湾里区为1730人，高出38.6%，郊区为2064人，高出65%，青云谱区为1996人，高出59.9%。
5、社会经济情况
据《江西统计提要》，全市完成中国生产总值达435.1亿元，比上年增加了8.3%，其中第一产业达46.05亿元，第二产业达205.28亿元，第三产业达183.77亿元，分别比上年增加7.1%、7.7%和9.2%。
南昌市固定资产投资快速增加，投资结构优化。整年完成固定资产投资54.334亿，比上年增加133%。
南昌市财税形势良好，整年完成预算内财政收入18.3011亿元，比上年增加9.1%，金融机构人民币各项存款余款627.4761亿元，各项贷款余额400.7426亿元，分别比上年增加15.2%和1.2%。
，南昌市人口总量稳步增加，城市居民收入稳步增加。其中城市人口达171.59万元，1999年人均GDP达9552元，人均消费性支出达4077.39元，人均可支配性收入达5268元，分别比上年增加4.7% 、6.2%、8.6%。
6、城市计划
1985年6月22日国务院正式同意了《南昌市城市总体计划（1981—）》，并作了关键批复。批复指出：“南昌市是江西省省会，是江西关键经济、文化、科技和信息中心，南昌市以后发展，要充足发挥水陆交通便利优势，逐步改善城市布局，大力发展第三产业，尤其是注意提升城市环境质量，搞好城市防洪和基础设施配套，逐步把南昌市建设成为经济繁荣、科技文教事业发达、环境优美、生活方便社会广义现代化城市”。
依据“控制大城市规模，合剪发展中等城市，主动发展小城市”方针，市区人口远期控制在105万人左右，其中城区人口控制在85—90万人，昌北地域10—15万人，罗家工业区5万人左右。市区用地规模到控制在87平方公里内，其中城区用地控制在62平方公里。为有效控制市区人口规模和用地规模发展。计划发展一批小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌市建设关键放在新城区。“松动”旧城区人口2—3万，无期“松动”5—7万。
总体计划将南昌市划分为3个计划圈：城区包含东湖、西湖、青云谱区。市区包含城区和距城区10公里范围内罗家工业综合区、昌北地域。南昌地域包含市区、湾里区和南昌、新建2县。计划布局以城区为中心，昌北地域和罗家工业综合区和之紧密联络，外围有湾里、石岗、莲塘等卫星城镇及县城、乡（镇）组成合理城镇体系。城区面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东约1公里韶山路为界，南不超出青云谱。计划将城区分为5片，即：市中心、城北、城东、城南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基础平衡，改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差弊端。昌北地域依山临水、和城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，计划近期为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副中心。昌北地域已经有100多个企机关，职员3.9万余人，计划该区将以长陵、牛行、下罗为中心，形成组轩式布局。
工业以“内涵”发展为主，在城区不再安排新或大工业项目。市区工业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城东为轻工业区；城南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和小型工业区；双港为冶金工业区；麦园为电子工业区；罗家为钢铁、化肥工业区。市区以传统中山路、胜利路结合人民广场，形成商业服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广播电视中心。
计划兴建多种等级变电站。逐步形成110千伏和220千伏电力环网。市区计划兴建10个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、图象传输等多个通信业务，并增加邮电网点。
计划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青云谱区，北到江坊，日供量为44万立方米，受益户为11万户。
计划城区生活居住用地由现在人均20平方米增至31.5平方米，其中新区为40平方米。计划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等地兴建住宅小区。落实面向城市、为城市服务方针，在郊区建立稳定蔬菜、副食品和其它经济作物基地。
开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿江大道，开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树造林，提升绿化覆盖率。
（二）、区域原因
影响居住用地区域原因关键有交通条件、基础设施情况、公用设施情况、环境条件、人口密度等原因。
1、区域概况
估价对象所在地YY片区在南昌市昌北区域内，其东临赣江大桥，南临八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；和城南仅一江之隔，可经水、陆两路和城南相通。伴随两岸经济发展，区域互动效果会愈加显著。
2、交通条件
伴随YY一路、XX二路、XX大道、YY三路逐步建设，该区域交通条件必将完善起来，展现出布局合理道路网。
3、基础设施
因为该区域刚开发利用，周围基础设施较差；但伴随该区域土地快速利用，当地各项基础设施必将得以完善。
4、环境条件
该区域自然风光很好，含有较大绿化空间；伴随该区域土地逐步开发利用，环境美化合理布局等，该区域将形成一个优美生活居住环境。
5、人口密度
该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用居住区，周围生活基础设施还不够完善，出入也不够方便；所以，现在当地人口密度较小。
（三）、部分原因
土地位置：YY一路和XX二路交叉口处；
土地起源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定该宗土地权属起源为划拨。
土地权属性质及其权属变更情况：该宗土地权属性质为国家全部，南昌XXX企业经过划拨方法取得该宗土地使用权。
土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。
土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。
土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。
交通情况：紧临新建YY一路。
土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。

第三部分 土地估价
一、估价标准
此次估价过程中遵照关键标准有正当标准、最高最好使用标准、替换标准、估价时点标准、协调标准、需求和供给标准、变动标准、多个估价方法相结合标准。
二、估价方法和估价过程
由《城镇土地估价规程》可知，通行估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本迫近法、基准地价系数修正法等。估价方法选择应根据地价评定技术《规程》，依据当地地产市场发育情况和结合估价对象具体特点及估价目标等来选择合适估价方法。所以，在此次估价中关键采取基准地价系数修正法和假设开发法来测算待估宗地价格。
A、假设开发法
假设开发法：是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物建造费用和和建筑物建造、买卖相关专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩下之数来确定估价对象土地价格一个方法。
计算公式为：
生地价格 = 开发完成后房地产价值 - 由生地建造房屋开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购置生地税费
B、基准地价系数修正法
所谓基准地价系数修正法，是指求取一宗待估宗地价格时，依据当地基准地价水平，参考和待估宗地相同土地等级或均质区域内该类用地地价标准和多种修正原因说明表，依据宗地域域条件、部分条件、土地使用年限、期日、开发程度等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价一个方法，其基础公式为：
P=P|×(1+)×A×B×T+F
式中：P——某地块宗地评定价格
P|——该地块所在土地等级基准地价
Ki——宗地各区域原因修正系数
A——部分原因修正系数
B——使用年限修正系数
T——估价期日修正系数
F——土地开发程度差异修正值
（一）利用假设开发法测算
1、计划条件说明
依据南昌市国土资源局洪国土资利字[]888号批复文件，可知待估宗地利用计划条件为：建筑容积率≤1.6（含高层），建筑密度≤28%，绿化率≥40%；土地总面积为94074.71平方米，其中计划道路用地面积为13924.71平方米，建设用地面积为80150.0平方米。
2、待估宗地价格测算
（1）开发完成后房地产价值确实定
依据土地利用计划条件，土地最高最好使用标准，可确定待估宗地地上建筑物总建筑面积为128240平方米；依据市场上同类物业售价及估价对象实际情况，确定开发完成后多、高层住宅平均销售价格为1400元/平方米；则
开发完成后房地产价值=128240×1400
=17953.6万元
（2）开发成本确实定
a、建筑成本
经市场调查分析可知，市场上由生地开发建造和设定估价对象相类似房屋建筑成本约600元/平方米；在此次估价中， 建筑成本取600元/平方米。
建筑成本= 600×128240
= 7694.40万元
b、专业费
专业费为建筑成本8%。
专业费= 7694.40×8%
= 615.55万元
c、小区配套设施费用
小区配套设施费按建筑成本8%计算。
小区配套设施费用= 7694.40×8%
= 615.55万元
d、开发成本
开发成本= 建筑成本 + 专业费用 + 小区配套设施费用
= 7694.40 + 615.55 + 615.55
= 8925.50万元
3、管理费用确实定
依据南昌市房地产开发管理费收取标准，在此次评定中，管理费按开发成本5.5%提取；则
管理费用= 8925.50×5.5%
= 490.90万元
4、投资利息确实定
在投资利息计算时，地价是在项目早期一次性支付，假设建筑成本及其它各项费用在1.5年建设期内均匀投入，投资利息率为5.31%（中国人民银行2月21日公布固定资产十二个月期贷款利息率）。
利息=地价×5.31%×1.5＋(开发成本＋管理费用)×5.31%×0.75
=地价×5.31%×1.5＋(8925.50＋490.90)×5.31%×0.75
=(地价×0.08 ＋ 375.01)万元
5、销售税费确实定
销售商品房时销售税费（广告宣传费2%，卖方交营业税6%）为其售价8%；则
销售税费= 17953.60×8%
= 1436.29万元
6、投资利润确定
开发商投资利润率通常按房地产总投资15—25%计算，所以，此次评定中，结合估价对象实际情况，综合确定此次投资利润率为17%。
投资利润=（土地价格＋开发成本＋管理费用）×17%
=（土地价格＋8925.50＋490.90）×17%
= (土地价格×0.17 ＋ 1600.79)万元
7、购置土地税费确实定
现在，南昌市购置土地税费按地价4%收取；则
购置土地税费= 地价×0.04万元
8、土地价格确实定
生地价格 = 开发完成后房地产价值 - 由生地建造房屋开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购置生地税费
土地价格=17953.60-8925.50-490.90-1436.29-(地价×0.08＋ 375.01)-(土地价格×0.17＋1600.79)-地价×0.04
土地价格= 5125.11÷1.29
= 3972.95万元
土地单价= 3972.95÷80150.0
= 496元/平方米(取整)
所以，采取假设开发法评定得到该宗土地70年期土地使用权价格为496元／平方米。
（二）利用基准地价系数修正法测算地价
1、基准地价结果及内涵介绍
7月，南昌市土地管理局经过调查分析，具体组织测算和编写了《南昌市城区土地定级汇报》和《南昌市城区土地估价技术汇报》，两汇报已经南昌市土地估价委员会标准同意实施，并报请原国家土地管理局验收。该基准地价将南昌市城区土地分为6级，覆盖范围为100平方公里，具体地价详见下表：
南昌市城区土地基准地价表 单位：元/平方米
用 途
基准
地价

土地等级
商（服）业
住 宅
工 业
Ⅰ
4789
2261
775
Ⅱ
2654
1616
556
Ⅲ
1362
1235
356
Ⅳ
942
885
225
Ⅴ
619
637
151
Ⅵ
455
480
88

2、待估宗地基准地价确实定
依据南昌市城区土地基准地价表，待估宗地所在