房地产公司业务流程复习课程.doc

房地产公司业务流程

精品资料
房地产公司业务流程
阶段流程
业务流程
业务内容
工作要点及标准
责任部门
责任人
一、可行性研究阶段

1、市场调研
① 宏观经济信息
每年出具分析报告
营销策划部

策划主管
② 微观经济信息
每半年出具分析报告
③ 竞争性楼盘信息
每季度出具分析报告
④ 土地招拍信息
每半年出具统计分析报告
2、可行性报告

① 项目背景
② 投资环境分析
③ 市场分析
④ 项目策划

营销策划部

经理
⑤ 经济测算

技术部
经理
⑥ 风险分析
⑦ 结论和建议

营销策划部
经理
3、项目可行性评估决策
① 可行性报告评审
评估报告内容的祥实性.数据的准确性
总工室
总工程师
② 项目可行性决策
确定是否参投及心理价位和向控股股东呈报的决议
公司
总经理
二、土地采购
1、 投标手续

① 报名
② 投标押金
③ 法人委托手续

营销策划部
策划主管
2、 未中标

① 押金退回

营销策划部

策划主管
② 项目跟踪
跟踪项目,对照分析项目策划及经济效益并形成报告
3.中标

① 合同签订
应由公司法律顾问审定把关
营销策划部
经理
② 土地证办理
③ 建设用地规划许可证办理

技术部
经理
三、项目前期阶段
1、 项目开发计划
① 项目开发总体计划
确定总体及各阶段工作内容和时间安排
总工室
总工
2、 产品策划

①产品定位
②市场定位
通过市场调查和潜在客户群的分析,确定产品及市场定位，形成策划报告
营销策划部
策划主管
3、 项目策划

①项目开发策划
根据项目开发总体计划,编制项目开发分阶段工作计划
技术部
经理
② 成本分析
编制成本控制计划书
技术部
预决算主管
③ 经济技术分析
进行经济技术分析、制订项目资金统筹计划
财务部
经理
④ 资源配置
组建项目管理班子, 配置相应资源
办公室
主任
4、 设计管理
②设计计划书
明确设计各阶段时间要求
技术部

经理
③设计任务书
应明确建筑风格,户形.面积配比及规划要求并经过相关部门评审
设计主管
④设计委托
根据项目大小确定委托或招标方式
⑤设计合同

⑥规划方案
应评审是否满足设计任务书的要求及方案的合理性，送规划部门审批
技术部
经理
⑦深化设计
重点确定功能.配套.建筑细部的处理
设计主管
⑧建设工程规划许可证办理

经理
⑨施工图设计
通过审核并报批
设计主管

⑩各分部分项设计
分部分项设计评审

5、采购与供应的管理
①采购工作计划
确定各项采购招标时间.方式要求
技术部

经理

②监理招标
③施工企业招标
④分项工程招标
按报名.资格预审.发标.评标.签订合同程序进行
⑤甲供材料招标
应确定材料采用标准及供应计划，按进度计划实施
技术部
材料主管
6、施工准备工作
①堪察测绘
组织初堪.祥堪
工程部
经理
经理
②三通一平工作
③施工许可证办理
完成三通一平工作,组织施工企业进场
四、施工管理阶段
1、现场管理
①监理组织设计
评审报批

项目部

经理
②施工组织设计
评审报批
③质量管理
材料检测,隐蔽工程、分步工程验收,质量事故处理
④进度管理
编制进度计划、实施节点控制,工期顺延审批,计划纠编
⑤安全管理
标化工地管理、每月安全大检查、安全事故处理
⑥成本管理
方案阶段概算、施工图阶段预算的逐级控制,工程现场签证
技术部
预决算员
2、技术管理
①设计变更
分析变更需求、报批

项目部

技术主管
②技术资料
签证及时，分阶段整理归档
③

3、竣工验收
①基础验收

项目部
经理
②中间验收

③主体验收

总工室
总工
④分项验收

技术部
经理
⑤综合验收

总工室
总工
⑥竣工备案

技术部
经理
五、营销阶段
1、营销工作
①营销方案
明确价格策略、销售方案、销售卖场、销售周期
营销策划部
经理
②营销计划
③预售许可证办理
根据营销方案制定分阶段销售计划
④销售实施
销售人员培训、销售控制、合同签订、房款回笼
营销策划部
营销主管
⑤客户服务
客户要求的设计变更、按揭办理、权证办理、顾客投诉处理
营销策划部
客服主管
2、营销推广
①推广计划
②顾问公司选择
③活动推广
④广告推广

营销策划部
策划主管
3、物业交付
①物业验收
物业按要求进行接管验收
项目部
经理
②交付手续
交清相关款项,办理交付手续
营销策划部
营销主管
六、后评价阶段
1、营销策划评价
①项目定位
产品、客户群定位准确性,客户接受程度评价
营销策划部
经理
②价格策略
价格定位及策略的评价
③营销计划
销售周期、计划落实、推盘方式的评价
④项目品牌效果
广告活动推广效果、卖场效果.样板房效果.物业标准.受众性评价
2．管理评价

①项目开发计划
项目开发计划实施情况评估
技术部
经理
②各分项计划实施
③工程现场管理
各分项计划实施情况评估
质量.进度、安全管理评估
项目部
经理
④成本管理
造价在概.预.结算各环节控制,建筑单方造价,主材含量,分部分项造价
技术部
经理
⑤供方评价
各合作分包单位履约评价
3.经济评价
①经济指标
利润、成本、各项指标完成情况评价
财务部
经理
4.满意度评价
①客户满意度评价
产品、服务、物业管理满意度评价
营销策划部
经理
②项目员工评价
员工业务管理技能提高度,服务态度评价
办公室
主任

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