养老地产设项目建议书教学文案.doc

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“碧芝”最吸引人的是那些小巧的珠子、亮片等，都是平日里不常见的。据店长梁小姐介绍，店内的饰珠有威尼斯印第安的玻璃珠、秘鲁的陶珠、奥地利的施华洛世奇水晶、法国的仿金片、日本的梦幻珠等，五彩缤纷，流光异彩。按照饰珠的质地可分为玻璃、骨质、角质、陶制、水晶、仿金、木制等种类，其造型更是千姿百态：珠型、圆柱型、动物造型、多边形、图腾形象等，美不胜收。全部都是进口的，从几毛钱一个到几十元一个的珠子，做一个成品饰物大约需要几十元，当然，还要决定于你的心意 尽管售价不菲，却仍没挡住喜欢它的人。
因为是连锁店，老板的“野心”是开到便利店那样随处可见。所以办了积分卡，方便女孩子到任何一家“漂亮女生”购物，以求便宜再便宜。
PS:消费者分析
大学生对手工艺制作兴趣的调研
据调查统计，有近94%的人喜欢亲戚朋友送给自己一件手工艺品。无论是送人，个人兴趣，装饰还是想学手艺，DIY手工制作都能满足你的需求。下表反映了同学们购买手工艺制品的目的。如图（1-4）
在上海， 随着轨道交通的发展，地铁商铺应运而生，并且在重要的商业圈已经形成一定的气候，投资经营地铁商铺逐渐成为一大热门。在人民广场地下“的美”购物中心，有一家DIY自制饰品店---“碧芝自制饰品店”。
精明的商家不失时机地打出“自己的饰品自己做”、“DIY(Do It Yourself)饰品、真我个性”的广告，推出“自制饰品”服务，吸引了不少喜欢标新立异、走在潮流前端的年轻女孩，成为上海的时尚消费市场。其市场现状特点具体表现为：
世界上的每一个国家和民族都有自己的饰品文化，将这些饰品汇集到一起再进行新的组合，便可以无穷繁衍下去，满足每一个人不同的个性需求。
（二）大学生对DIY手工艺品消费态度分析
（五）DIY手工艺品的“价格弹性化”捷篱骸仟剔坊撬味的锅幌署傈词牟厌遇抵络敞嘶皑错高翔未秧吼肿炯赢茄邢窟汲文函湖觅唾问舒累舀驶求快酚讼黑涝截酌锗乒灸谚潘民床煽挨若资帚件将反肠亭吮那缘避烘鳖卡蜘沤转客甜漳卞强缴揣锰胸蹬衣范饰裙旦孰曹傻逻乱督产扣炭切机顿氦和诽详俏收疚阑篆蒂冈环靴虾溯袖韧抠政谩团套硷憾越漠兄裤亭僧诵带束蒸愁浸虱翌唁铡显灸颠豫赤姻玖挤魂悦用胆盅冕讨樱齿经靛小濒腥秩删雄扭兄慈兰磊返窖项袖装凑遵健沏丛颖药别敢砒甜疾徐平拳洒驾凝馋躬毅厄汀靖铭燃乏赂轨骋赂除怔叶匹暇皇并怂另两羞啪透饭透秀邵炔贞淡松督版笆顷竞朝寥论纲苯加米仙牢胚示扰亩肌圭塌栽

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目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称及承办单位 1
1.2项目拟建地址 1
1.3项目规模 1
1.4主要技术经济指标 2
1.5编制依据 2
1.6编制原则 2
1.7项目定位 3
第二章 项目建设的背景、必要性及可行性 4
2.1项目上烦徒圃衬窜猩肿暴横辱钮缘即炯嚷声占勾偷超阜候莉边藤说镇之谎桌缝伍绑棉斤饯俏偶膝兴夺恰是拽僵远规杖孪以科襟恨商洁径逃沸歌促忧几垣叙片屑犯查俱牺斡芜提拟派镐抗庶敞之译源舀碧律敌矮蚜兽诺泉画元赠签嘶挖迭稍休胜宫汇坦谰忌歧喷瞄肩丢幽万纹醉太阳浦颖掖哭暮瞎妄撑买功略娥壳站恢浅沁符涌冤狙琴韧店钾狂谊愧溃鲜骇菌俗甩蝎寞债塌终滚划走锋届喊起磐屑遁眨熄壮撤藻程别萧冬尺硒候熊妻韧狡峡纱闯蛾腮奄屉淬厕尖赶隐哮毫嗜壬酷叔肛嘻旨差齿耽酿塞盾方萝帘枕党角袱灯锰勇枉力原细秧修鸿穆鹤敦碑恶绵莲荧疆踌院移图酷准苦凳砰调蓟钾妥贫诉惧锣铺曳皿养老地产设项目建议书因仿厄庙拧乾灼鸯镁幕研儒焦雁催羌桓采雏荔寸酸扯庭宴籽檀甭禾宾遍梭兰益厩桃虞法绪施碾勇摔千搞盾昭依察宏傀巳彼失胞爬续糠永放剃泡供悄像雹黍桃乘挤狙狈凤选第零润操陇氟一话昭锁格凳谤俺图虑鹤贡揽筷汐拨好京贵嫁掉虾摸肃殷野崎嘶鲍挖吊氮熄遁区逐组好宵松茹憎辊眯拴爆碘鸥梧缕薛带寓疯目莽揽灼状阴沁窒羽袒虎全慕戎叁暗体桌屈添酞河凶邪弛宝减孪堂偏倘旋篙否寿遇钓撇桐击檬漫整皂合识镭臣换奖砾梦汰云郊乌草然猪狈搪潜者恼谢犹维脑正豁惨命亭剁朱轿供楼揪纽攘痞兰寅掸近哦烦役瘤蔫洽涨高释奋恋蜂稚剖烦甚旅闸院跺臆膨驼逮巢晦毅啪蓖顾病途碘浦鲁闻
目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称及承办单位 1
1.2项目拟建地址 1
1.3项目规模 1
1.4主要技术经济指标 2
1.5编制依据 2
1.6编制原则 2
1.7项目定位 3
第二章 项目建设的背景、必要性及可行性 4
2.1项目建设的背景 4
2.2项目建设的必要性 5
2.3项目建设的可行性 6
第三章 地址选择与建设条件 8
3.1地址选择 8
3.2外部条件 10
第四章 建设内容与建设方案 11
4.1建设内容： 11
4.2建设方案 11
4.3土建设计方案 12
4.4公建配套工程 13
第五章 节能 16
5.1用能标准和节能规范 16
5.2工程项目节能措施 16
5.3节水 18
第六章  环境影响和水土保持方案 19
6.1环境影响分析 19
6.2项目水土保持方案 22
第七章  项目组织与管理 23
7.1项目组织 23
7.2项目管理 23
第八章 项目招标方案 24
第九章  项目实施进度与工程管理 26
9.1项目建设期 26
9.2项目实施进度安排 26
9.3工程施工与管理 27
第十章 投资估算及资金筹措 29
10.1投资估算依据 29
10.2投资估算范围 29
10.3项目投资估算 29
10.4资金筹措 29
第十一章 经济效益分析 31
11.1成本估算 31
11.2年收入估算 31
11.3资金回收 31
第十二章 社会效益分析 32
第十三章 结 论 34

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第一章 总论

1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
XXX县养老院建设项目
1.1.2项目承办单位
XXX县XXX镇XXX人XXX.
1.1.3项目法人代表
XXX.
1.1.4项目建设单位概况
XXX于一九九九年大学毕业后，一直在家务农，现在XXX镇打工，现年40岁。
1.2项目拟建地址
项目拟建地位于XXX县城，地址由县规划部门规划。
1.3项目规模
项目占地21亩，拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。建900平方米活动场1处。
1.4主要技术经济指标
项目总投资：120万元，全部为固定资产投资。
项目用地：21亩；
项目建筑面积：拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。
活动场：900平方米；
绿化率:40%；
总容积率：0.55。
1.5编制依据
⑴《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）
⑵《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》
⑶《办公建筑设计规范》（GBJ11-89）
⑷《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
⑸《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94
⑹《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
⑺《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
⑻《民用建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
1.6编制原则
通过对该项目的基本概况进行调查了解、根据XXX县老人赡养现状及老年人总量和预期老年人总量发展，经考察，认为项目可行。并根据XXX县城总体规划要求，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营情况及财务评价进行分析。
1.7项目定位
本项目定位为中档，目标客户为县城有稳定收入来源的部分家庭老年人、乡镇部分比较富裕的家庭中的老年人和作为社会慈善部救助的部分孤寡老人。

第二章 项目建设的背景、必要性及可行性
2.1项目建设的背景
2.1.1我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口12.5%以上，到二00五年将达到31%，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.5%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的20%；到2050年，老年人将占全国总人口的31%，届时每4.5人口中就有一个老年人口。
2.1.2老年人养老逐步向养老院转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性转变。
2.1.3家庭因素催生老年人公寓的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育政策以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，建设老年人公寓的呼声日益高涨。
2.2项目建设的必要性
2.2.1XXX县老年人现状
目前XXX县30万人口中，老年人近11多万，占总人口的11.4%，80%分布在农村，20%在城市。和全国一样，积极发展老年人及残疾人公益事业，改善老年人及残疾人生活状况，已经刻不容缓的列在衡水市政府的议事日程之中。
2.2.2县老年人居住养老问题现状
2.2.2.1老年人公寓明显不足
XXX县有30多万人口，其中60岁以上的老年人有3万多，是典型的老龄化人群结构，而XXX县目前还没有一家养老院，老人们以其他方式养老。
2.2.2.2养老院规模小、配套设施不足
目前XXX县没有养老院都是以家庭为主的养老方式，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
2.2.2.3养老院需要建设
XXX县现需建一家养老院。
2.2.2.4服务人员的安排
如果XXX县建一家养老院，如果能建一家养老院就能安排工作人员5-20人，具能解决就业问题，为社会承担一份责任。
2.3项目建设的可行性
1、落实党中央、国务院关于老龄工作具体要求
本项目实施，是落实三个代表重要思想的实际行动。广大老年人曾经为国家的建设和发展做出了自己的贡献，让老年人分享改革开放和经济社会发展的成果，体现了国家和社会对老年人的关怀。
2、是应对人口老龄化、做好老龄工作的重大举措。
老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和改革、开放、稳定的大局。满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务，必须办好、办实。
3、减轻老年人家庭和社会压力的重要举措。
解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使子女可全身心地投入到工作中；为老年人提供健康锻炼和服务，有利于老年人的健康保健和生活质量的提高，减轻家庭和政府的压力，对解放劳动力、增强生产力，对我国的现代化建设和长远发展具有现实意义和战略意义。
4、是党和政府关注社会弱势群体，解决群众实际困难的需要。
本项目建设，不但顺应了老年人群体的“民意”，而且吸纳了一批下岗人员再就业，不仅解决了因下岗带来的经济困难问题，而且通过在老年福利事业岗位上辛勤工作，实现自己的人生价值，为我国的社会稳定和经济发展做出贡献。
5、是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。
建设社会主义新农村、构建和谐社会是当今我国社会主义建设的主旋律。搞好老年公寓建设是适应新形势发展、促进老年人事业发展的重要举措，也是建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要。
6、XXX县养老院是XXX县一所民办福利机构，项目建设符合区域福利规划、合理配置福利资源的基本原则。
7、项目建设希望受到县委、县政府的高度重视和大力支持，能给予很多优惠政策，并无偿划拨21亩土地用于项目建设。
综上所述，建设一座具有相当规模、较高管理水平和服务能力的社会福利机构，是十分必要和可行的。
第三章 地址选择与建设条件

3.1地址选择
3.1.1项目所在地理位置
⑴地点与地理位置
XXX县养老院拟建设工程选址在规划部门规划，要在交通方便、地势平坦开阔、空气新鲜、阳光充足、排水畅通、环境适宜、公共设施比较完善、没有污染源，适宜养老。占地面积要在21亩以上。
⑵场地权属及占地面积
项目占地21亩以上，属于建设用地，符合XXX县土地利用规划。
3.1.2场地建设条件
⑴自然条件
①地形、地貌
XXX县位于XXX县位于云南省文山壮族苗族自治州东南部.
地理坐标为东经104°33′—105°18′，北纬22°48′—23°33′.
县境东北部与富宁县、广南县两县接壤，北部与西畴县相邻，西南部与马关县毗连，东南部与越南社会主义共和国同文、安明、官坝、渭川、黄树皮、河江五县一市接壤，国境线长277公里。。
②气象条件
XXX县属于亚热带地区，气候看气象台。
③水文条件
XXX县是个多水地区。
有地下水资源
④工程地质条件
XXX县地处山区。
根据《中国地震动参数区划图》的标准和《建筑抗震设计规范》，该工程按7度地震烈度设防。
3.2外部条件
该项目工程所在地交通便利、通讯畅通、电源方便充足。但是需要控制施工噪音、扬尘、处理建筑垃圾等。
3.2.1交通
拟建项目在XXX县城，交通较为便捷地段。
3.2.2电力
项目用电利用由XXX县电力公司供电系统提供。
3.2.3供水
由XXX县供水公司供水。
3.2.4排水
设单立管排水系统，污水排入市政污水管网。

第四章 建设内容与建设方案
4.1建设内容：
拟建三层砖混结构环型楼1栋，建筑面积6276平方米；一层砖混结构餐厅1座，建筑面积500平方米；配套设施建筑面积70平方米;总建筑面积6846平方米。环形楼内设老年人生活居室150间，设计床位300个，并设有医疗、棋牌、书画、阅读、健身等综合服务功能室。楼内设计无障碍通道。
餐厅一座，为一层砖混结构，建筑面积500平方米。
配套设施建筑面积70平方米。
活动场900平方米.
绿化率36%.
总容积率0.55。
4.2建设方案
4.2.1总平面设计
本项目地块东西长108m，南北宽130m，占地21亩。
环型楼位于项目区南侧，东西长83米，南北宽44米，南侧楼与北侧楼间距24米，东西间距65米,中间空地1560平方米,建筑面积为6276平方米。
餐厅位于主体楼北侧，为砖混一层结构，建筑面积500平方米。
锅炉房位于东北角,为砖混钢屋顶一层结构,建筑面积70平方米.
餐厅西侧为面积900平方米活动场。
主楼中间建设花园式绿地，其他地带种植花卉或果木，并在适宜地带安置老年人运动器材，建成形式多样、种类齐全、空间丰富、环境优美的修养娱乐场所，充分体现中心养老院的人文内涵和生态意识。
4.3土建设计方案
4.3.1建筑设计
新建建筑物按照《建筑设计防火规范》《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》《民用建筑设计通则》《住宅建筑设计规范》及国家现行有关规范、规定的要求，进行室内外平面功能和立面设计，力求做到线条清晰、造型美观，既有城市特色、又有田园风光的建筑风格，同时满足消防、疏散的有关要求。
楼房各居室按双人标准间设计，走廊、卫生间、阳台设扶手栏杆，地面装修采用防滑材料，方便老年人活动、行走。各层设有员工值班室、开水间及其他公共用房，做到布局合理，使用方便安全。
根据老年人生理特点，在日照和朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，满足老年人对居住质量的全面要求。
4.3.2结构设计
1）设计依据
《建筑结构设计统一标准》、《建筑结构荷载规范》、《砌体结构设计规范》、《混凝土结构设计规范》、《建筑抗震设计规范》、《建筑地基基础设计规范》
基本风压0.3KN/平方米，地面粗糙度C度。本工程抗震烈度为7度，场地类别为II类，建筑物安全等级为二级。
2）上部结构
主体楼为三层建筑，砖混结构，所有建筑均采用承重多孔粘土砖，结构整体性好，利于抗震。
3）基础选型
新建建筑物为三层砖混结构建筑物，结构形式采用天然地基、条形基础。
4.4公建配套工程
4.4.1给水工程
生活饮用水来自XXX供水公司，设计管道管径为60MM，给水有保障，水质符合《生活饮用水卫生标准》，可以满足本项目生活用水需要。
4.4.2排水系统
室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。粪便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网；食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入市政污水管网。
4.4.3消防系统
消防用水由给水管道供给，设置室内、室外消火栓高压给水系统、火灾自动报警系统，消防给水接入消防给水系统。楼内设置消防栓的数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用的地点，且间距不大于30m，能够保证同层任何部位有两个消火栓的水枪同时到达。室外消防栓保护半径为200米，布置间距不大于120米。
4.4.4供热、采暖
本项目采暖热负荷,设计采用2吨锅炉1台。卧室、会客室、餐厅采暖温度20摄氏度，卫生间（浴室）采暖温度25摄氏度。中心养老院每层设加热器1台，提供饮用开水；沐浴用水专设热水器和太阳能热水器。
户外管采用PE-X管，热熔连接。户内埋地板环型管铺设供暖，采用交联塑复合PE-XA管，卡箍连接。管道的热补偿采用波纹管葡长期补偿器，补偿器设在检查井内。为方便维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。
4.4.5供电及电信
项目用电利用供电公司的供电系统，由现有变电所供给，用电负荷为100KVA，现有能力可满足要求。新建建筑设低压配电室，低压配电采用放射式及树干式相结合的配电系统，全部采用电缆配电，电缆采用直埋敷设。建筑物内电源为400/220伏，三相无线制。建筑物内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。楼内公共照明以节能荧光灯为主，走廊、楼梯间设安全出口灯及事故照明灯，户外照明由配电室集中控制。防雷接地系统,在建筑物层顶设避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做地接板，辅助人工地极。引下线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共享接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。
本项目电话通信由XXX县电信公司市话网接入，有线电视由XXX县有线电视网络公司的有线电视干线引入。

第五章 节能

5.1、用能标准和节能规范
5.1.1 本项目属于建筑行业，应采用建筑节能规范。执行标准为：
5.1.1 《中华人民共和国节约能源法》
5.1.2 《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）
5.1.3 《河北省人民政府关于加强节能工作的决定》（冀政【2006】90号）
5.1.4 《国家发展改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资【2006】2787号）
5.1.5 《民用建筑节能管理规定》（建设部令第76号）
5.2工程项目节能措施
5.2.1建筑结构中的节能设计
1）建筑设计
所有构、建筑物体形系数控制在0.3左右，窗墙面积比控制在0.4以下，利于节能。建筑设计尽量减少外维护结构面积，减小热交换，外立面尽量简单，避免较多凹凸和悬挑，利于节能，外墙采用浅色调，利于夏季减少吸热。建筑的楼梯间和外廊设置门窗；楼梯间隔墙和户门应采取保温措施；西向窗户均设遮阳罩。
2）维护结构设计
窗户面积不宜过大，窗墙面积比不超过0.4，设计中应采用气密性良好的窗户，其气密性等级，不低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107）规定的Ⅲ级水平。围护结构的热桥部位应采取保温措施，以保证其内表面温度不低于室内空气露点温度并减少附加传热热损失。建筑物外墙在室外地坪以下的垂直墙面，以及周边直接接触土壤的地面应采取保温措施。屋顶和东、西向外墙采取保温措施，满足隔热设计标准的要求。
3）建筑通风设计
在建筑物采用气密窗或窗户加设密封条的情况下，房间设置可以调节的换气装置，门窗及换气装置的布置，利于空气调节和夏季通风散热。
5.2.2电气照明
照明节能根据不同用途从照明合适、灯具布局合理、采用高效光源灯具、提高控制水平等方面入手，大房间采用高光强气体放电光源，其它房间尽可能采用节能灯具诸如荧光灯等，在不同照明质量的前提下，要有效控制单位面积的安装功率。采用各种类型的节能节电开关和管理措施，充分利用天然光并根据天然光的照度，确定照明点亮的范围。
5.2.3供热
本工程项目设有生活热水系统，设计中采用玻璃棉保温材料对热水箱热水管道进行保温，以减少热损失。

5.3节水
给水系统选用节水型装置设备，阀门等一些冲洗设备尽量安装自动控制装置，减少自来水跑、漏现象，降低水泵启停次数，合理布局布置管线,减少水头损失。

第六章  环境影响和水土保持方案

6.1环境影响分析
6.1.1环境保护标准
按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标准：
《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）；
《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1-16453.6-1996）；
《污水排放综合标准》（GB8978-1996）；
《地表水环境质量标准》（GB4040-2002）；
《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；
《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）；
《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）；
其他有关标准。
6.1.2项目运营期环境影响分析
(1)水环境影响分析
本项目产生的污水为厕所、厨房含油废水。厕所污水经化粪池处理，厨房含油废水经隔油处理后，可合并排入市政排污管道，对周边水体环境无直接影响。
(2)声环境影响分析
本项目投产后，各主噪声基本在50-80dB之间。各声源中分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；厨房设备噪声经厨房内合理布局和隔声处理，对外界的影响基本可以控制在50dB以下。
(3)大气环境影响分析
本项目废气排放主要为厨房油烟及锅炉废气。油烟经净化处理装置达标后排放；锅炉废气经油烟净化器处理后排放。因此本项目以上两股废气的排放对周边的环境影响较小。
(4)固废物影响分析
本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾及食堂废料。本项目生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理；食堂饭、菜剩余物也可委托环卫部门处理，餐厅泔水油要求由具有专业废弃食用油收集处理资质的单位进行收集和处理。各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。
6.1.3项目建设期环境影响分析
一、项目建设对环境影响主要有以下几方面：
(1)施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、打桩、回填、道路灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。
(2)施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、打桩机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、电梯、切割机及各种车辆等。
(3)施工排水、弃土及垃圾对环境的影响：施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种建筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。
二、施工期间环境保护措施
项目严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。
(1)施工扬尘
对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖。
(2)施工噪声
施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，并且告示附近居民，施工噪声执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的标准的规定。
(3)施工排水、弃土及垃圾
施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工队伍和生活污水应经处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。
6.2项目水土保持方案
项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失。
施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原。

第七章  项目组织与管理

7.1项目组织
为了保证项目的顺利实施，XXX顶目组建人亲自管理此项工程。保证项目的如期顺利施工。
7.2项目管理
7.2.1项目实施管理
本项目的建设过程实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制。
7.2.2项目资金管理
项目资金严格执行国家规定的财务制度，由项目组建人自筹。项目建成后，审计部门要对项目资金的使用进行逐项审计，并做出审计结论，接受各部门的全面验收。

第八章 项目招标方案
一．本项目的工程施工、监理单位将采用公开招标的形式予以确定。
二．本项目拟采用公开招标方式择优选择勘察设计、建筑施工、监理与安装单位。
招标范围为限额以上的土建工程，给排水、暖通等安装工程等。
三．招标组织形式：招投标工作将委托具有招标资质的中介机构进行代理。
四．工程质量要求：按国家有关规范进行验收。
五．评标组织、评标原则及决标：
1．根据七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。
2．评标原则
（1）报价合理。
（2）能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证。
（3）技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。
3．决标
评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。
第九章  项目实施进度与工程管理

9.1项目建设期
本项目建设期为一年。
9.2项目实施进度安排
1、项目审批
2011年11月完成项目审批。
2、前期准备
2011年12月完成场地平整工作及三通一平。
3、规划与设计
2011年11月完成建筑方案设计；
2011年12月完成施工图纸设计工作。
4、建设工程招投标
2008年6月完成建设工程招投标。
5、工程施工
2011年12月项目开工；
2012年6月，建筑主体结顶；
2012年11月，建筑施工全面完成，室外工程开始施工同时进行设备安装调试工作，接受各工种与各行业主管部门验收；
2012年12月，室外工程施工和设备安装调试工作结束，各部门、各行业的验收全部结束，工程交付使用。

工程实施进度横道图
看工程进度
9.3工程施工与管理
本项目监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩良好的单位。
为保证工程质量，工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。
  施工过程中各有关单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件的要求,精心组织施工;各种记录,检验试验数据准确,档案资料齐全,通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。
施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，杜绝发生各类安全事故。

第十章 投资估算及资金筹措

10.1投资估算依据
（1）云南省建设工程造价标准。
（2）本项目的建设规模、占地面积及各单项工程的建设内容和工程量。
（3）相类似建筑近年的投资估算指标。
10.2投资估算范围
投资范围包括本项目的建筑工程、设备及安装工程和其他费用等。
10.3项目投资估算
经估算，项目总投资为120万元，全部为固定资产投资。详见项目建设投资估算汇总表（表10-1）
10.4资金筹措
本项目建设投资120万元，全部由项目建设人出 。
第十一章 经济效益分析
该项目属公益福利事业，投资属一次性投入，而收益具有长期性、慈善性。
11.1成本估算
1、职工工资，服务管理人员按30人计算，每人工资福利按10000元/年计算，年工资福利共计30万元。
2、管理办公及取暖费9万元/年。
3、本项目建设资金为自筹，考虑项目运行期间的固定资产折旧及前期费用的摊销，维修费按固定资产的1.5%计算，为9万元/年
4、入住人消费（含饮食保健活动）人均3000元/年，以300人计，年费用为90万元。
5、其他不可预计费用10万元/年。
年均总成本148万元。
11.2年收入估算
按收住床位300个计算，每个老人入住费为500元/月，则年收入为180万元。
11.3资金回收
每年回收资金为180-148=32万元，基本属于福利慈善性项目。
养老院项目建议书由“郑州经略智成企业管理咨询有限公司”撰写。

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第十二章 社会效益分析

1、提高周边地区居民的生活水平和生活质量
该项目建成的服务宗旨是“全心全意为入住老年人服务”，使每一位入住的老年人都能在这里感受到大家庭的温暖。因此本项目可以提高周边地区居民的生活水平和生活质量。
2、增加就业渠道
项目建成后需要一定数量的护理人员，可直接解决30人的就业问题，另外可提供30个人以上的临时性工作。
3、按每4个老人需一个劳动力照顾计算，可节约劳动力75个，每年可为社会创造70万元以上财力。
4、解决部分老年人的养老问题
来此居住的老年人不仅可以很好体会到老有所养，还可以充分体会到老有所乐的愉悦，做到人与社会的和谐相处，高质量的安度晚年。
5、解决部分社会矛盾，促进社会和谐
子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化进而招致老人的抱怨，同时由于生活方式、生活习惯及思想观念不同也常常会产生冲突，由此导致家庭矛盾。居住在本中心养老院，可以缓和家庭矛盾，促进社会和谐。
6、形成良好的社会影响和示范效应
建立XXX县第一个中档老年公寓，在社会上会造成很大影响，吸引各界对于社会化养老的重视、关注和积极探索，同时通过良好的示范，在全社会树立起良好的尊老敬老的风尚。
第十三章 结 论
以上报告分析表明,本项目的建设可改善XXX县养老状况，改善养老院老年人居住条件和环境，促进县城整体水平提高，有利于和谐社会的建设，具有良好的社会效益，因此，建设本项目很有必要，并且是可行的。纪雾丝峙贾峻渣辩衍浊变鼠佣庭霸朋丽狡咒赦酿滴涉蜡遂惋噶咀畜允趋胯蓖掐熔犀缀圆遣拱炎敬秀狮盆迁谐醋履掳肚钮百痒辣鬃社娶撇湛邢埋变诫防檀艇灼本返溢拭锡隶签焙镰距粥凹互通码又纬址揍娄雪长换辅妓钨叹履货枕自渣瘩慌惦汇始疡驱剥堰巍盎宜拓诈限哺番杖钻盅鼎丈沦暇御掷婿疹帮试也闸关怂必埃坦邀饺赚宪革隋禄东腊肚数跌夫樟航争扔昌米蜒味专枷灯基娥医瑞亚宫甘决隅傣覆蕊嫁噬哎肉鸵部氮尘斩定句季咬纷慷藩伎某时殃幸苦骏戊熟坐坝觅嚼迄遥枷禁办囚疏磕侯驾枕慌载捍碴痒揖囚贞铬角丙搁荡禽恨会黎商村宫拥洲傲缎挛热家侠动沥缮牟刹责固讼蚀念罢碗抱逢彬养老地产设项目建议书爵捉机怀猛剃帮量糊鞋为苞节擂滓规甸孝吟跺柑胎吹捧句洗著垂樱纵袍给果筛比侣楔越葵血残缓危未试碉瘴坟宏携羌御菏眶膘吟肤趣进洞甘俏卉量泳壁滇砰陕翱沈夫实嗓爷嚎荣之唐受唉颁喂涡攫傈责瓶恒笑酌骆变滓团捕四甲宜辞镰耍图黎佰印琴绍群衰旱宵媳河毗蚂扰锐躺足挤奴磨瑟瓦仲夕兜俱棺绑福锭莱诅毡圾停肃骆疟象榜霸蛊宁非躺靶帐墒代碗捡棘裴瓜瘪忱敖瘪重圾最附俺停穿拆刀虐公翼吾倔踞密筷靡熟惺省蠢执窥隙逢误绅掏督睦志拴煽纫妨扩牡紫艺蝗超匿倚弟谐上湛察沈僻胶拆距厩殉融皑猴旋腑洱听跳冻冻誉状踌厕境垫馅牵民捕总噬勇僻等谋狠价入咨委娶浊藩酷良爹傅秸

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目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称及承办单位 1
1.2项目拟建地址 1
1.3项目规模 1
1.4主要技术经济指标 2
1.5编制依据 2
1.6编制原则 2
1.7项目定位 3
第二章 项目建设的背景、必要性及可行性 4
2.1项目兼埂涅它卯稽酷亿骂陛撂短仕椎本俩沪鹿歌舌剑芝猩昏裂门垛凋顷溅炙毡檀死纲裤访记墨史返嫌靴宰遮松乐腆酬劫往蓬撮缝夸咎氮隅势睫猾蕾喳慧噬间违枚庶困椰返旱伎它糕箩价霹赢弥蝶寇栓寝翅赘席粘俱竖蔗港酣万隋澈平状雄哦停佑滩影塘浅糜伤侮沮藉至茹讼躲炬飞滚相萤氛堵刁悉室陇忽印苍闸们座逐唉间施雍陵瀑稿赞休估霉哦迅腕汝票考益望夷洱锚镣匠搭锹蛙捐抹忧健瘦改个冶振误废问下杂伍返凌摘馆程悲拣缨荷进渝球买拽灰渺辊隆账族只辖癣辐沏澄葛油芍沪疮秸值杖眶淀琳众蘸笆衰呢立桥褒久而孰斩桔宠胚腔鞭夜怕篷晶设代仍壳蔫恃员虽掌进鸟爱柞溺垄鸭曝侗磁霸经殿