养老地产的政策、法律研究教学文案.doc

养老地产的政策、法律研究精品文档 在养老地产新兴且政策法规不健全的当下，律师在对养老地产提供法律服务期间要了解的养老地产发展的起源、背景、政策法规、其一般盈利模式等，以及未来该新兴产业发展的趋向。主题、关键词： 养老地产、盈利模式、程序及政策法规的导向 现在有一个房地产界很热的名词，就是“养老地产”。这个概念距今已经出现5年了。许多企业纷纷驻足养老地产。如世联地产（系专业咨询机构）的董事长陈劲松今年四月份说过：“养老地产发展前景大好，被视为一块诱人的大蛋糕”，房企、险企纷纷涉足以分得一杯羹。”针对这一现象，我们要了解什么是养老地产？养老地产是做什么用的？它与房地产开发有什么区别？养老地产有哪些政策、法律规定?关于养老地产常识性知识。 一、养老地产的国内外起源： 1.首先谈谈养老地产这一概念的起源：人口老龄化和经济的逐步发展，促生养老地产。在美国、日本，养老地产已经不是新型的事务，而是有了相对成熟的养老产业发展模式。 在美国的太阳城（在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳）。太阳城中心（SunCityCenter）因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。 该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。 日本早在30年前就对养老产业关注，他们的养老机构更注重人文关怀，我们国家在养老服务上，开始向日本学习。我国上市公司新华锦的服务团队都是上日本进行培训的。 2.其次国内的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”的未来走向。 我国目前经济虽然有一定的发展，但是养老地产的出现是因为具有独特的社会背景。 我国的传统是百事孝为先，长期封建和儒家思想普遍重视家庭价值；法律规定父母子女之间有赡养抚养的义务；我们处于发展中国家阶段，老年人处于未富先老；独生子女的政策导致四二一结构；以家庭为主体，以社会、政府为辅。在5-10年之后，老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显。 （1）人口老龄化：根据国发2013第35号国务院关于加快发展养老服务业的若干问题我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。 （2）空巢老人、失能老人增加：目前增加到3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50不到的收养老人，比例只有23.5，城乡老人的空巢率到了50。 （3）人口结构变化：因独生子女政策实施了30多年，家庭人口结构造成了一对成年夫妻要养四名老人和一个子女，若放开计划生育，这对成年夫妻只能加重负担。 （4）养老机构的改革：随着社会发展，目前养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标是30万。养老机构改革已经提上日程，公建民营私有化已经在今年开始改革。 二、概念及实质 养老地产的概念，目前还不清晰明确，没有政策、法律上的界定。通过查阅收集专家评论，笔者认为相对合适的表述是：这是两个第三产业的结合，养老服务业和老年房地产业的结合体。在中国老龄产业协会的老龄产业十大行业当中，就有这两个部分。2014年7月份陈劲松答记者问中，对养老地产的现状发出评定：谈养老地产的实质“养老地产最需求的是服务”。其关键是养老服务业。这是养老产业的一种。 这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始介入养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身更需要社会力量参与，也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。养老地产主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。许多房企布局养老地产，预示着养老地产可以进行市场化运作。 三、我国目前养老地产的社会现状简介： 1.从资金来源看：首先是险金的注入：近年来，中国人寿、平安、泰康等大型人寿保险企业纷纷拿地，进军养老地产。近3年来这几家大型险企共投资500多亿人民币，其中中国平安计划投资170亿元建设首个“养生养老综合服务社区”。 但无论是中国平安的170亿，还是统计总额的500亿，对保险公司来说都是小数目。专家称，目前险企涉足养老地产资金并不成问题，主要问题是土地政策不明朗。 人口的老化对养老地产无疑是一片待开发的沃土，目前除了传统的房地产企业涉足养老地产市场外，险企资金也看中了这块“大蛋糕”。资金优势是保险公司入场的一个原因。另外，“保险公司有养老产品，养老产品和地产结合，为公司形成一个利润点或者说增长点，算是变相地进入房地产这个圈子。” 险金进入养老地产领域，也面临不少困难，目前存在的积极和消极的两种不同观点： 第一种观点：专家称险企涉足养老地产面临土地政策不明朗的难题。中央财经大学保险学院长郝演苏表示，“前几年养老地产还有一些优惠，而近几年由于房地产市场收紧，加上部分以前的非金融机构做养老社区的时候出现了变异的情况，所以在政府政策不明朗的情况下可能会有一些压力。”他说，政策的不明朗主要体现在“拿地优势不明朗”。 关于养老地产的前景，郝演苏最后表示：“未来中国的养老产业肯定是一个非常有效益的产业。”（4） 第二种观点：近日，新华人寿董事长康典在接受和讯网采访时表示，中国养老产业理论上有空间，但在运作方面非常困难。土地成本太高，是养老产业最大的问题。对此国家没有针对性的鼓励政策。第三种观点：中新网记者从近日世联地产举办的聚焦养老发布会上了解，目前养老地产中首要问题是养老用地及养老设施用地的缺失。 然而，关于养老地产用地的困难有望在明年得到解决。8月24日，北京市国土资源局官网称，从明年起养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划，届时会根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。 第四种观点：关于险金入驻养老地产，一方面借养老地产名义低价拿地、获取国家补贴；另一方面将养老地产推向高端化，建立“高端养老社区”。也有人说：养老地产是借公益之名行牟利之实，就是“纳税人出钱补贴富人养老”，这种评论道破了所谓的运作方式。 其次是民营资本注入： 如万科、绿城、保利等房企对于养老地产的高度热情也让其出现了不同程度的“膨胀”。 民营企业在资金筹措方面1、注入自有资金，通过降低成本参与养老地产。北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。2、争取地方财政、福利彩票、公益基金、地方专项补助资金。福彩基金，原来只是留存部分的10可以用于养老，现在规定要提高到50。民政部129号文件当中更加明确，在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。3、企业可以选择私募基金方式融资破解，但从目前来看，最好还是要有些资产，让投资者看到盈利空间，之后再过渡到信托模式。这种演变应该是企业可以考虑的融资方式。 政策、服务、融资已经成为养老地产发展瓶颈。尤其在融资上，很多项目都在苦苦等待资金救助。 2.拿地： 养老地产的开发流程很重要，跟普通房地产开发流程有所区别。现在要密切关注土地供应及相关配套政策的落实。这需要进一步对政策进行研究。 首先是出具设计任务书。一般设计任务书是对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模，确定居家、社区、机构的配比，要预先有一个养老服务的框架性的方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型需要服务团队设计。 在规划设计阶段，常常需要不止一个顾问团队，不管在不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有顾问帮着把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。 老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，虽然难但还是有办法解决的。比如在当地要找运营管理基础性人才；有医疗、护理方面的专家；或者是培训养老院院长、主任等一、二级管理人员，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时要找国内外专业的顾问团队，比如说日本的木下，德国的、澳大利亚的国外的团队，并且要跟据中国的国情，理顺出具有中国特色的管理团队。所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助转化。 正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业调整。 现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，已经颁布了很多。今年五月底有关于社会力量参与老年住区建设的模式和相关标准，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等规定，可能对养老地产前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考作用。 在近年来，许多房地产商在中国商业地产策划中仍没有什么成功的养老地产。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地上，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式演变来的。因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没不大清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生，成为“会所”的概念，就变味了。中国的商业地产策划中还是集中在商业兑现房子为主。养老地产以养生为主的，在照护方面没有任何的承诺与标准，无法体验。 综上，因为政策的不明朗，造成内部价拿地、市场价卖房的种种行为，极大地透支了政策红利，使养老资源的分配变得更加不公平，养老市场的发展变得更加不均衡，必须引起政策设计者和监管者的注意。 3.养老地产的经营服务：因为养老服务业和老年房地产业，这两个行业的投资主体和盈利模式不一样的，很多人在一开始接触养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就无法发展。 养老地产实际是依靠开发房地产利润和养老服务业的结合创造的一个细分开发领域。2014年7月朱中一说，我国养老服务包括老年人的生活照料、产品用品、健康服务、文化娱乐、金融服务、住区建设等，产业链很长。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的规定：比如老年护理、服务、医疗，这些才 是养老地产的核心，但就这些方面的法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。 如远洋公司的养老地产将完全作为独立项目自负盈亏，但在集团中的投资比重，远远达不到商业和住宅的比重，只占很小一部分。 养老地产最需要的是第三方服务，这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。中国养老的问题，预计会有35年的窗口期，有时间做筹备，做项目筛选和人员培训。 由于一线城市房价太高难以建设老龄化社区，因此在家看护与社区看护将成为中国一线城市最主流的养老方式。而城乡结合部与三四线城市将会成为养老社区的示范地区，比如惠州。在未来3至5年我们将看到一些成形的项目崛起，而中国独特的老龄化问题的解决在于服务的深化，尤其是规模化的服务。在区域上，例如苏杭、惠州这一类山清水秀、有自然资源优势的地方都会优先诞生养老项目。在大医院的覆盖范围之内，同时又山清水秀的地方意味着最有市场，也会产生非常好的示范社区。而在一些偏远区域，由于离医院太远，看护毕竟是看护，不是医院，当遇上突发情况还是要及时送到医院，因此养老项目的选址将是非常重要的。 实际我们在研究养老地产时，在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上，很多人就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？现在很多项目都处在前期阶段，即如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策。 四、与房地产开发的区别： 1.养老地产开发流程与前期定位。 养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，如前所述，设计任务书是对养老服务体系的分析规划，这是个非常重要的环节。主要是前期养老服务的定位，再跟进养老服务行业。 2.在养老地产项目中，关于土地性质：中国房地产报采访中国土地学会常务理事叶剑平时，其发表以下评论：“目前国内并没有专门用于养老地产供应的土地，在国有出让用地、国有划拨用地和集体建设用地3类性质的土地中，养老项目从性质上要加以划分。一是具有福利色彩和保障性质的，更类似保障房，比如敬老院和养老院，针对的是“三无”老人和五保户，由政府公共部门提供，不进入市场流通。如果针对的是开发商的行为，也要进行细分。一是完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，可用于销售，也可租赁。完全的市场行为，当然要以市场方式去供地。另一类是准市场的行为，有些类似公租房的性质，不一定完全可以采取市场方式供地，可能会采用定向供应土地的方式。就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，如果要从土地制度上有所调整，是不是可以借鉴保障性住房的做法，对养老地产进行研究，看看它是否与普通住宅一样，有无差别。养老地产和普住宅的有差别，叶剑平认为：两者之间肯定有差别，这就涉及到养老地产的数量问题，应该建多少，和普通住宅之间的比例是怎样的。养老地产也分居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，我们应该研究这些类型项目的占比，及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。可以探讨是否可以借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目。但在我国现行的体制下，养老地产的土地供应和供地计划中养老项目的比例是缺失的。 关于政府部门如何与市场主体联合开发养老项目？叶剑平认为：“关于打包出让土地的方式，由于目前养老项目的开发并未像保障性住房那样有强制的政策去保障，这就涉及到地方政府是否愿意减少其土地收益，以促成养老地产的开发？地方政府应该有这样的意愿。老龄化社会的趋势是各个地方政府都要面对的挑战。除去福利性质的项目和完全市场化的行为，如果是准市场的部分，地方政府就必须提供一定的支持，让市场主体介入为老年人提供服务，无论这样的支持是土地出让金的降低还是税费方面的优惠，地方政府总要有部分让利。” 3.在集体建设用地上开发养老项目。如果将养老地产定位于准市场的性质，是可以利用集体建设用地进行开发？在集体建设用地上建设养老项目，并配套养老的服务设施是完全可以的。中国房地产报：但从开发商和投资人的角度出发，在地上物的权属是明晰的，遵循“谁投资，谁拥有”的原则。探索在集体建设用地上开发养老项目，土地的使用权属于农村经济组织，这样作为地上物的实际投资主体，开发商并不能完全获得地上物的所有权，这个问题开发商可以通过合资合作的方式与农村经济组织共同拥有地上物产权。同时如果开发这样的项目（类似小产权房的开发）打算出售的话，存在政策风险，但是如果采用的是全部持有并出租的方式，应该说没有法律和政策的风险。考虑到出租收益回收期的问题，所以此类方式必须是在地价较高的一线城市，如果是在三四线城市，由于出让用地的溢价不高，意义不太大。 此外，利用集体建设用地开发养老项目，融资可能会有困难。要探索发养老项目，可以借鉴公租房的模式，但要对养老地产进行定义，必须满足哪些要素才是养老地产，项目面向的人群有哪些。如果说市场化的养老项目面向的是高端人群，可能准市场化的养老项目面向的就是普通的退休人员。这样，养老基金和社保基金也可以介入。在现行没有明确法规和政策支持的情况下，由地方政府相关部门牵头，给企业介入的空间，但这取决于地方政府的决心。 4.在国有土地上开发养老项目。 首先企业对综合养老地产项目进行合理化选址，确定位置。整合预审意见包括划拨土地的范围、性质、用途、划拨归属对象等及勘测定界图提交国土资源局土地利用科备案。根据选址拟定选址意见书，提交建设局开发办审批。项目环境的测评，随后向发改委申请立项，立项之后向建设局开发办申请建设用地规划许可证，最后是土地划拨的申请，发改委立项批文 以上材料一式两份。审批通过后，十天公示期，通过后，最后在国土资源局办理国有土地使用证。 五、养老地产经营商业赢利模式6个 盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构。盈利模式分为自发的盈利模式和自觉的盈利模式两种前者的盈利模式是自发形成的。企业对如何赢利，未来能否赢利缺乏清醒的认识，企业虽然盈利，但赢利模式不明确不清晰，其赢利模式具有隐蔽性、模糊性、缺乏灵活性的特点；后者，也就是自觉的赢利模式，是企业通过对赢利实践的总结，对赢利模式加以自觉调整和设计而成的，它具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性和灵活性的特征。 在市场竞争的初期和企业成长的不成熟阶段，企业的赢利模式大多是自发的，随着市场竞争的加剧和企业的不断成熟，企业开始重视对市场竞争和自身赢利模式的研究，即使如此，也并不是所有企业都有找到赢利模式的幸运。任何企业都有自己的商务结构及其相应的业务结构，但并不是所有企业都盈利，因而并不是所有企业都有盈利模式。 根据以上概念的解释，在下边我们分析养老地产的盈利模式。 房地产企业如何介入到养老？包括但不限于六种常见盈利模式 所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要定位好专业化发展，选择一个方向及模式做专做精，未来一定会有很好的市场回报。 （1）无障碍适老化社区 指社区在硬件的提升上符合国家政策，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。这是未来的房地产改善性需求。昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，让半失能状态的老人，坐轮椅也能下楼，这也是开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。 它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。 （2）CCRC持续照料退休社区 这类主要目标客群：是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起。美国太阳城的开发商说过60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。（3）CCC持续照料亲情社区 CCC指的是：可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。 在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求。太阳城的收购商开普勒说，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。 这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85，15的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。 （4）城市型养老公寓 这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。 日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。 （5）旅游度假型养老酒店 这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们可能不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。 （6）护理性机构 这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。 目前地方养老地产开发企业多处于自发性盈利模式，有的即便是已经规划设计了盈利模式，也要根据现状进行适当的调整。 六、养老地产的相关政策、法规 1.最近几年国家密集的出台了一些政策，我们了解政策的目的是为了明确政策的支持方向。相关政策都是比较纲领性、原则性的，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。中央政府在政策上支持的方向很明确，但是到了地方，地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。 我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，分了六个体系，其中三个体系都是跟养老地产有关，在发展目标里也提到了养老服务体系，提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟养老地产是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅等一系列养老地产的开发模式。 在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在养老地产项目里面，区位、规模非常重要，要选择建什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。 老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对养老地产规划有一定的帮助。 在“十二五”规划的第五项任务里面，老年人生活环境里提到了“无障碍环境建设条例”，要在“十二五”期间研究制定，事实上现在颁布了。正式颁布这个条例，对房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用 在2012年11月颁布的中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)也是政策法规之一。 另外中国老龄产业协会，现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。 在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把社区日间照料中心、专业化养老机构、日间照料和机构养老床位三种养老方式做了一个很好的定义，但是很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对上述三种养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位。在国发35号文的建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。 提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，失能、半失能老人的比例，现在50以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。 在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果上规模，可以申请省一级的试点、示范，但一定要有实训功能设计在里面。 谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如在养老地产项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，就有可能申请到财政的支持。 在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式。如果现在拿了地是离城市很远，但是企业又从来没做过养老，最后建议在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把服务团队和品牌打造出来，跟郊区的项目进行互动。 还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展。现在已经有运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要 总之，政策上需要完善的地方很多，许多指向还不明确。如国发35号文政策措施中规定： （1）完善投融资政策。要通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入。加强养老服务机构信用体系建设，增强对信贷资金和民间资本的吸引力。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。地方政府发行债券应统筹考虑养老服务需求，积极支持养老服务设施建设及无障碍改造。 （2）完善土地供应政策。各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。 （3）完善税费优惠政策。落实好国家现行支持养老服务业的税收优惠政策，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。 （4）完善补贴支持政策。各地要加快建立养老服务评估机制，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。可根据养老服务的实际需要，推进民办公助，选择通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构，开展养老服务。民政部本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。 （5）完善人才培养和就业政策。院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，扩大人才培养规模，加快培养老年医学、康复、护理、营养、心理和社会工作等方面的专门人才，制定优惠政策，鼓励大专院校对口专业毕业生从事养老服务工作。 （6）鼓励公益慈善组织支持养老服务。我们能够通过对几个原则性文件的深入掌握，做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新。 2.关于养老地产的行政法规： 目前涉及养老产业的行政法规型的多达十六部，其中最关键的起主导作用的改革性法规，就是以上所述的国发201335号文，是国务院颁布的国务院关于加快发展养老服务业的若干意见。 首先意见表明养老产业不再政府包办。 此次意见明确提出，加快发展养老服务业，要充分发挥政府“保基本”的作用，创新体制机制，引导社会力量成为养老服务业的主体。到2020年，将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付在对本次意见进行解读时表示，意见明确了未来养老服务的六大重点任务，即统筹规划发展城市养老服务设施、大力发展居家养老服务网络、大力加强养老机构建设、切实加强农村养老服务以及积极推进医疗卫生与养老服务相结合。其中，养老服务业改革首先要改的就是养老机构的运营主体，大力发展社会养老，鼓励民间资本投入。 此次意见的出台无疑给民间资本进入养老产业注入了一针“强心剂”。在鼓励民间资本投资方面，意见指出，要对民营非营利性养老机构与公办养老机构实行相同的土地政策，对非营利性养老机构建设用地优先保障供应。另外，对养老机构的自用房产、土地等给予了一系列的税收优惠，释放了强烈的欢迎信号。 为了积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。为加快发展养老服务业，提出意见：充分发挥政府作用，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，健全养老服务体系，满足多样化养老服务需求，努力使养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的重要力量。健全服务体系，扩大产业规模，完善市场机制。 养老产业进行要重大改革，养老机构公建民营。 该意见指出主要任务 （一）统筹规划发展城市养老服务设施。 加强社区服务设施建设。各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务 设施。凡新建城区和新建居住（小）区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；凡老城区和已建成居住（小）区无养老服务设施或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。 （二）综合发挥多种设施作用。各地要发挥社区公共服务设施的养老服务功能，加强社区养老服务设施与社区服务中心（服务站）及社区卫生、文化、体育等设施的功能衔接，提高使用率，发