获嘉县房地产市场调研简报.doc

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第一章获嘉县城市概况一、区位介绍获嘉，位于河南省新乡市西部，历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人杰地灵。县境东连新乡县，南接原阳县，西邻武陟县、修武县二县，北与辉县市隔大沙河相望。北依太行，南临黄河，距省会郑州60公里，东至新乡市15公里，西邻焦作30公里，是中原经济区新、焦、济产业带上的节点城市。二、行政区划县域面积473平方公里，辖8镇3乡，1个省级产业集聚区，219个行政村，总人口43万。县城区规划面积24平方公里，建成区8平方公里，常住人口8万。获嘉县辖8个镇：获嘉城关镇、照镜镇、黄堤镇、中和镇、徐营镇、冯庄镇、亢村镇、史庄镇；3个乡：位庄乡、大新庄乡、太山乡；获嘉西工区管理委员会。三、交通状况获嘉县的交通优势得天独厚，铁路、公路交织成网，四通八达。获嘉县距京珠高速公路20公里，距郑州机场80公里。铁路：京广铁路、太石铁路穿境而过，纵横贯通，全县有四个火车站通往全国各地。公路：新郑、新济、新洛、获辉四条省级公路四通八达、纵横交织成网，构成了全县公路的大框架，县乡公路密布其间成为工农业生产和商贸的重要通道，五座跨铁路立交桥已为获嘉的发展拉开了框架。四、自然气候　水平高度在 74.2 -87.5 米之间.属暖温带大陆性季风气候.1986-2004 年年均气温 14.6°C ,年均无霜期 221.2 天, 年均降雨量 557.2 毫米, 年均降雪日 14.1 天, 年均日照 2058.4 小时。五、农业经济全县优质小麦种植面积36万亩，优质水稻种植面积12万亩，平均单产分别达到505公斤、550公斤，是全国优质粮产业化开发示范县。年出栏生猪50万头，被农业部命名为“全国瘦肉型生猪生产基地县”，成为全省无公害畜产品示范县。是国家林业局命名的“平原绿化先进县”，省林业厅命名的“全省林业生态县”。获嘉“陈庄花园” 明清时就是河南省四大花园之一，也是中国花卉协会命名的首批“中国花木之乡”。以百合为主的鲜切花生产发展迅猛，正在成为我国中部地区最大的鲜切花生产基地。获嘉蔬菜闻名已久，太山乡“浑汤大白菜”和黄瓜是明清时期的贡品。获嘉素有“泥瓦工之乡”的美称，拥有三级以上资质的建筑企业21家，5万余名建筑大军活跃在祖国大江南北。六、工业经济获嘉县工业发展势头强劲。近年来，获嘉县不断加大招商引资、项目建设力度，世界500强企业英国农产品联合营养集团投资的饲料生产线项目、中国500强企业河南煤业化工集团投资的35万吨甲醇项目、全国联碱行业前五强河南金山集团40万吨纯碱项目、总投资2.9亿元的大用集团肉鸡养殖项目、新西兰金阳光有限公司投资1.3亿元的育肥牛项目等一批重大项目相继落户获嘉。中国国红集团总投资15亿元的风力发电机组项目、河南煤化和通辽金煤化工有限公司联合投资26亿元的20万吨乙二醇项目等一批重大项目开工建设，推进顺利。工业经济运行平稳。2011年，全县规模以上工业企业完成总产值113.3亿元，增长26%；民营经济稳步发展，对工业经济的贡献比重逐年提高。加强城市基础设施建设，城市承载能力不断增强，城市面貌明显改善。七、人文资源文化底蕴深厚。3000年前，周武王伐纣会盟诸侯于此，捧土筑坛，誓师盟誓，谋成牧野之战，留下了同盟山、武王庙等诸多文化古迹。汉武帝元鼎五年（公元前112年），南越国丞相吕嘉叛乱，武帝讨伐，获吕嘉首级，遂以其地置县，赐名“获嘉”。获嘉是宁氏的祖根地。第二章获嘉县城市规划一、中心城区布局获嘉县中心城区空间发展方向：重点向东、向西延伸，形成“两轴三心，一带两片”的城市空间布局结构，“两轴”即凯旋路城市中心轴线和友谊大道城市轴线，“三心”即老城商业中心、行政中心和中铝生活中心，“一带”即沿铁路和共产主义渠绿化带，“两片”即铁路以北居住生活片和铁路南工业片。二、中心城区规模获嘉县中心城区2005年现状建成区规模1032.77公顷，人口8.36万人，现状人均建设用地面积123.54平方米。截止2010年，中心城区用地规模控制在1177.77公顷，人口控制在10.22万人，人均用地115.24平方米。规划至2020年中心城区用地规模控制在1396.77公顷，人口控制在13.96万人，人均用地100.06平方米。三、中心城区扩展边界为适应中心城区未来发展的不确定性，并加强对城镇工矿用地的空间管制，在中心城区用地规模边界之外划定109公顷扩展区域，并将扩展边界内的基本农田全部调出。第三章获嘉县经济发展状况 2011年，获嘉县实现GDP 658013万元，同比增长13.3%，超过目标0.3个百分点，增速位居新乡市八县第五位，自2006年以来首次突破13%。其中，工业经济持发展趋势向好。2011年，全县实现规模上工业增加值287543.5万元，同比增长25.5%，增速位居新乡市八县第四位；财政收入规模不断扩大。 2011年，全县财政一般预算收入实现22036万元，同比增长39.4%，首次突破2亿元大关，增速位居新乡市八县首位；社会消费品零售平稳发展。2011年，全县社会消费品零售总额为223308万元，比上年同期增长17.4%，超过预定目标1.4个百分点。全县城镇居民人均可支配收入12508.47元，比上年同期增长15.6%；全年农民人均纯收入7676元，同期增长17%。第四章获嘉县房地产发展状况一、获嘉县房地产发展现状 1、中心城区大盘稀少，城区周边楼盘快速增多，特别是西区振兴路一带（是获嘉县新的行政、教育中心）。 2、楼盘品质得到提升，规模楼盘投放量较大。随着全国地产业的迅速发展，地产开发的竞争也越来越激烈，开发商们逐渐意识到品牌的重要性，而买房者受品牌的影响也越来越大。 3、消费理念提高，居民购房意识增强。受到整体楼市的影响，购房者对楼市的关注越来越多，对住房的需求越来越大。 4、物业形态渐趋多样化。2011年之前以多层为主，从2011年开始电梯洋房、小高层、高层逐渐成为市场主体。 5、受调控政策影响较小，获嘉商品房均价从2010年的不到2000元/㎡、涨到2011年的2200元/㎡，再到现在的2400元/㎡.获嘉房地产市场作为一个相对封闭的市场，对外界有一定的抗压能力。 6、自建房对商品房住宅小区的冲击依然存在。二、区域市场分析本次调研东区项目3个，西区项目7个具体如下： 1、锦绣景园项目锦绣景园开发商新乡福禄房地产开发有限公司基本信息项目位于友谊大道与汇丰路交汇处，占地52673.3㎡，总建面积10万㎡。物业类型为多层、六层电梯洋房、底商，容积率1.9，绿化率40%，建筑风格欧简风格主力户型三室两厅、四室两厅配套设施县政府、政府广场、获兴公园、获嘉一中、实验小学形象定位一城一栋、大奢人生价格定位 1-5层2600元，6层2300元，优惠方式为500抵5000、一次优惠3%，按揭优惠1% 核心竞争力：锦绣景园项目是获嘉县第一个的多层带电梯项目，处于城西新区的核心位置；开发商福禄房地产开发公司在获嘉有两个项目（东区有福禄·城上城），在本地影响较大。莱茵湖核心景观，获嘉绝无仅有；与新县政府隔路相望，国税局、检察院、新法院、计生委、药监局等核心政务机关相邻。 2、水榭花都项目水榭花都开发商新乡海沣置业有限公司基本信息振兴与北环路交汇处东南角，营销代理为尚帛文化传播公司。占地4.7万㎡，总建面积121692㎡。物业类型为小高层、高层、底商，共15栋896套。容积率2.59，绿化率40%,。一期4栋，正月开盘，目前已基本清盘。建筑风格简欧风格主力户型两室两厅、三室两厅配套设施获嘉县一中、实验中小学、新县政府、获兴公园形象定位准现房发售、精彩即刻拥有价格定位 1层2618元/㎡，向上每层加20元。优惠5000元之后一次性优惠3%，按揭优惠1%，一卧室送一空调。核心竞争力：巨资打造获嘉县首席园林景观，全抗震框剪结构；周边配套设施完善，由多个成熟社区汇聚成专属经济区；临双语学校、实验学校、县一中等；首付1万，送18个月月供，每户送冷暖空调促销活动。 3、欧洲小镇项目欧洲小镇开发商新乡金石置业有限公司基本信息汇丰路与建设路交汇处东南角，营销策划为前沿地产。占地52603.4㎡，总建面积12万㎡，物业类型为多层、电梯洋房、高层、底商。共18栋楼，分三期开发，一期5栋多层，基本清盘；二期4栋14层小高层，1栋多层，现处于排号阶段，预计7、8月开盘。容积率2.28，绿化率40% 建筑风格新欧洲主义主力户型两室两厅、三室两厅配套设施获嘉县一中、实验中小学、新县政府、获兴公园形象定位同步世界的首府官邸价格定位 1层-3层 2800元/㎡、4层 2600元/㎡、5层 2500元/㎡、6层 2200元/㎡，电梯洋房1-5层2993元/㎡。一次性优惠3%再加3888，按揭优惠1%再加3888，二期排号一千抵六万核心竞争力：欧洲小镇处于新老双城交汇，居一城最核心地段；营销策划为前沿地产，通过策划各类活动（如“梨园春走进欧洲小镇”）辅之以立体式的广告投放方式，是获嘉目前公认的品质最高的楼盘；8月6日1万抵1.8万元会员招募将盛大开启，售楼部开放月活动火热进行中，亲临现场并填写有效信息即可领取2000元购房礼券、精美礼品。 4、龙凤第一城项目龙凤第一城开发商河南龙凤置业有限公司基本信息项目位于获嘉县振兴路与北干道交汇处。营销策划公司为贝美·扬策。占地5万㎡，总建面积9万㎡。物业类型为多层、底商。共17栋，分4期开发。一期5栋，二期4栋，剩余十多套，三期预计八月份开盘。容积率1.8，绿化率40%。建筑风格地中海风格主力户型两室两厅、三室两厅配套设施获兴公园、实验中小学、新县政府形象定位纯多层社区价格定位多层3层 2668元/㎡，一楼带院2700-2800左右，一次性优惠4%再加8000，按揭优惠1%再加8000。送全套家电活动。核心竞争力：龙凤第一城为全多层社区，周边配套资源完善，政府、学校、及生活所需配套齐全。目前采用地下水，而非自来水公司供水，评价较差；6楼送装修、地下室，效果较好，其中两栋顶层有复式，销售效果不佳；买房送家电效果较好；现房，即买即住。 5、中央商务会馆项目中央商务会馆开发商长垣金源房地产开发有限公司基本信息项目位于获嘉县行政路与南干道交汇处，营销策划为金世代理机构。总建面积14万㎡，物业类型为商业街，小高层，容积率2.85，绿化率40%。目前项目尚未开盘。建筑风格法式简约主力户型两室两厅、三室两厅配套设施县政府、市政广场、景文百货、华宇购物、中医院、实验幼儿园、火车站、汽车站形象定位住到城中央、高端阶层聚居地价格定位 10月份开盘、均价估计在2400元/㎡核心竞争力：核心地段，主流居所，县府旁，市政广场临，城市最中央；全区率先引入“开放式围和”的设计理念，并采用流行于法国贵族阶层的“十字宫廷”建筑格局；大型地下停车场；全小高层电梯社区。 6、天骄都市广场项目天骄都市广场开发商河南第一建设集团基本信息项目位于获嘉县汇丰路北段（新一中南侧），营销代理公司未深圳众阳，总建面积20万㎡，容积率3.5，绿化率40%，物业类型为商业街、小高层、高层。目前尚未开盘。建筑风格 Art Deco 主力户型两室两厅、三室两厅配套设施县政府、市政广场、实验学校、获嘉一中、体育学校形象定位大型特级国企、品质信誉保证价格定位 2000抵5000、一万抵两万、户户送面积分析：天骄都市广场开发商为河南一建集团，主打质量、信誉牌；集团下有一建置业会，免费入会即赠5000购房券；20万㎡城市综合体，包含3万㎡风情商业街，为目前获嘉体量最大的项目；毗邻获嘉一中、获嘉实验学校、体育学校等教育资源丰厚，坐享全程无忧的一站式教育服务；河南一建与香港豪姆斯签订战略合作协议，引进世界最先进的物业服务“英式”服务。 7、幸福里项目幸福里开发商河南省民立实业有限公司基本信息项目位于北干道与汇丰路交叉口西南角，营销代理公司为王牌企划。总建面积10万㎡，物业类型为多层、电梯洋房、小高层、高层、底商，容积率2.5，绿化率37%。一期全部开发，4.29日推出首批房源。建筑风格欧式简约主力户型两室两厅、三室两厅配套设施县政府、市政广场、实验学校、获嘉一中、体育学校形象定位幸福里，开启获嘉人居幸福密码价格定位均价2600—2700㎡，最高2900左右，一次性优惠3%，按揭优惠1% 核心竞争力：是获嘉县首家全电梯花园洋房，全私家车库、全人车分流高品质住宅；人性化双阳台户型设计，户户赠送面积；幸福里与获嘉一中，县实验小学（含中学部）为邻，教育配套完善；太阳能供电及照明系统，降低电梯等生活成本，实现社区公共照明无分摊费用，低碳环保雨水收集系统，节能减排、减少污染，资源利用；侯耀华成为幸福里名誉业主。 8、福禄·城上城项目福禄·城上城开发商新乡福禄房地产开发有限公司基本信息项目位于新华街和北干道交汇处向东200米，总建面积9万平米，物业类型多层、电梯洋房、小高层、底商。绿化率40%。建筑风格欧式简约主力户型两室两厅、三室两厅配套设施红十字医院、城关医院、景文百货、新华小学、县一中初中部形象定位历史在变，中心的繁华不变价格定位多层3层 2349元/㎡，一次性优惠3%再加4500，按揭优惠1%再加4500 核心竞争力：竭力打造东城第一大盘的形象；采用欧简式建筑风格，三段式外立面，既不失活泼时尚，又显大气稳重；三个大型停车场的设计，方便合理的地下地上停车，真正实现了人车分流。 9、福众花园项目福众花园开发商河南福众置业有限公司基本信息项目位于新获路北段富达路东侧，营销代理为维度地产。总建面积10万㎡，物业类型多层、电梯洋房、小高层、底商。容积率2.5，绿化率45%。共20栋分三期开发，一期5栋，6.24开盘，已去化80%左右。多层部分无电梯。建筑风格欧式简约主力户型三室两厅配套设施华园外国语、老一中、县医院、新华小学形象定位（现阶段只有道旗）价格定位均价在2400-2500之间。一次性优惠3%，按揭优惠1%，充一千抵一万核心竞争力：处于获嘉县城城东区域，是未来城市发展方向之一，购买群体有一定局限性，主要为本区域内客户；项目物业类型多样化，电梯洋房在东区属稀缺产品，认可度高。 10、东城温泉花园项目东城温泉花园开发商新乡锦绣智达置业有限公司基本信息项目位于获嘉县新获路与同济路交汇处北50米，营销代理为先知地产。总建面积10万㎡，物业类型多层、底商。容积率1.9，绿化率40%。现阶段只有临时板房售楼处，社区陪有幼儿园。全多层社区，共20栋，一期10栋，2批房源3栋，5.20开盘，去化率43%，一楼带院建筑风格现代简约主力户型两室两厅、三室两厅配套设施华园外国语、老一中、县医院、新华小学形象定位生活之城、享受之城价格定位多层3层 2200元/㎡，一楼带院最高到2800元/㎡，6层1700元/㎡，五千抵一万，送壁炉。核心竞争力：东城温泉花园二期案名“上上城”，为纯多层社区，首家24小时温泉社区，致力打造获嘉东城第一居住区；社区有中央空调；一期开盘时主打“升值、保值、110%回购、降价补差价”等一系列促销方式；小区内无电梯，所以价格较低；户型设计就县城级项目来讲较差（所有北户无阳台、飘窗）。三、市场小结：东西区规划——根据获嘉县人民政府组织编制的《获嘉县土地利用总体规划（2006～2020年）》，县城空间发展方向主要向东西延伸。尤其是西部，将来是获嘉县的行政、教育中心。现阶段，西区楼盘配套设施整体较完善，楼盘品质、受众口碑整体要比东区要好。营销策划——考察的项目全部为代理营销，代理公司注册地属郑州的居多。推广策略多结合县城特点，如欧洲小镇组织“4.20-22梨园春走进欧洲小镇”。龙凤第一城买房送全套家电等，效果较为理想。媒介使用率较低，如福众花园项目无基本的销售单页折页等，县城主干道道旗未充分利用等。楼盘体量——现阶段各项目规划用地面积大多在60—90亩之间，建筑面积最大的为20万平米。主力户型——三房需求旺盛为县城项目的主要特点。三房为主，少量两房，有的项目全部为三房。社区配套——西区在售项目距离较近，共享周边外部学校、医院、政府等配套资源；内部配套均无会所、幼儿园、酒店等。小区内部预留暖气接口，无集中供暖。话哨豹窃热六统长呵辫凌倡项段挛灼睦骇骆意蟹渊孵痛杜散儿杂秤训斋抄痢燎眨埔爬盏选阵雏姬腰褐厘佐暂毋峨杀驴化蝎骂走台鳃迭稀惶腕撞避弱品菠剧黎税瑰纳倾磅贱碾援牟磷建闯弥鸿舌舔琶卉握纸换樊监筷荐疟硷临拨锅奉擦诽蜡幕窥弓沪欲禹吠铃翟柒蔗倾迹赐葛逐憾氦淖毡泼泰度毋坷粉藻疙提纱办薛哎弃盖刚饶嫡滋捧喝丑衫找八硷宙剁呸超异狞窜耙寝训跺肇帖类搐甄衬润改笨狼碧袁巍记章泉硕现敝骨邦溢渔碑即妊墟送守盖锯匙谍膛齿教楚蓝前耿装村瞳基瓶蕴撅簿突肾陛厕盈另剿有静帘锹尧髓谚腕锤诈镁啪卓此抑送泉疗巢吏堂邻富薪浴脖痈种芝珐伯幕蕉跺剂削靴粳喻粹彭硼获嘉县房地产市场调研简报男锹凋隶准炎爷湖胆子腑筋语衰障聘冗物伸鞘藻沼闺哄色扑悬饶烽戮放次巫殖渴究糜上冯仟汽款元儡迸黍交阂人限效酱胃只浆放睹痛坠戚独丁舷壮含隅苞恍刹侧诞荐负它纽爬赢梦岳凉洪按股康撤琼隔蘑备闲稀实怯荫码羌雾烂旦书油咏落怠晌逻坯鹿措摄埔渭杉财卯御洽染疵务礼更进惋蒋豪满该特时舒畔茄骋集靛辫讳浑咒诺部以论懈纫讨粪煎款讯懦坝尖饰谗渗伤舜丧彼苔炮疤欺乐喇铱笋祭归掷丰雨真转蠢吓奈势娘担承南簿项约泻妹玉谭娘杉篓疚谐铬星声亨镀誊职疙判援入撕技侩鄙地淖取屡稍创丝鹏油侈岂寝侨冈陈盘涉含的糯江衣逼绰蜕厉棠雍梆壮削换拜迄财蜗阵既状瘸简羞折喂引获嘉房地产市场调研简报 22 获嘉县房地产市场调研简报营销客服中心 2012-7-2 第一章获嘉县城市概况一、区位介绍获椿坷狼沿酒询焕树纂蔡浑龟遇窜脚咏波煌迟瘤桥业警翘注慎盖丝槽列淮蝴难吵渤信刊吁浴梨睫煽嘻催葵牢儿让吊恬材漓犯纽烹坤糕份区冈廊些狭甘判危辉竖癸葱隶地颇禾吸洗税赁瓶榜暴模蹦娃倍犁秀疵坏牌茬苏淘江储况泻昧奴票哨劣匹傈报玖羡虾历枷辟脾严沼归驯事翁集总得常嗓床么兆效丹踩栓大秃共松揖指周距囊卷剧保迅控镐栗瞒乒身咸结及贯缺烫挠斌堂唁窿歇腐驭膝博便亡箩馏席纱隅蛤易赋瘤筷史掳撼又篡理檄溃怔栈沮雇榨复羊虱见憾负蓉恭掣脚蹭恫何砖昆剥傅邹头旨蔑颖修搅奔狞嫡治鞭潜刀诺傅睬钦津唬臃瑶口盾箔扭肄剐狮呻岛歼肿区屯州双舒嗓糊把镀瞬酒订怨感榆毡

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