湖北省上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产广告的内容考试题教学文案.doc

湖北省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产广告的内容考试题

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湖北省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产广告的内容考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
2、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有年。
A：20
B：42
C：50
D：70
E：执行层的组织协调
3、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一
B．二
C．三
D．四
4、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。
A：投保单
B：保险单
C：暂保单
D：批单
E：执行层的组织协调
5、下列可无偿收回土地使用权的有。
A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的
B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的
C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的
D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状．
7、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
A：1978
B：1982
C：1986
D：1987
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。
A：1．67％
B：2．1％
C：2．3％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
9、下列关于宗地图的说法有误的是__。
A．坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号
B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点
C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长
D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号
10、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15％。若月报酬率为0.5％，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。
A：5000
B：12574
C：12650
D：13911
E：工业用地的监测点评估价格
11、有偿使用土地，是土地使用制度改革的__。
A．基本内容
B．首要内容
C．本质内容
D．核心内容
12、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
13、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。
A：股份
B：股单
C：股票
D：公司债券
E：执行层的组织协调
14、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。
A．县级以上土地管理部门
B．县级以上人民政府
C．省级以上土地管理部门
D．省级以上人民政府
15、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。
A．难以采用假设开发法
B．可以采用比较法
C．难以采用成本法
D．可以采用收益法
16、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。
A：明晰性
B：可比性
C：客观性
D：一贯性
E：执行层的组织协调
17、房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的开发企业核发__。
A．《住宅质量保证书》
B．《住宅使用说明书》
C．《暂定质量证书》
D．《暂定资质证书》
18、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。
A：房屋完工
B：房屋竣工验收合格
C：房屋交付使用
D：办理房屋登记
E：执行层的组织协调
19、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
A：通过自己开发耕地取得
B：通过征收土地取得
C：通过城市房屋拆迁取得
D：通过市场购买取得
E：工业用地的监测点评估价格
20、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。
A．3758.57
B．394203
C．3966.10
D．4769.85
21、下列财务报表中，储存基础性数据的是。
A：辅助报表
B：资产负债表
C：资金来源与运用表
D：现金流量表
E：借款合同
22、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。
A．公开市场价值
B．谨慎价值
C．快速变现值
D．投资价值
23、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。
A．差别化
B．同质化
C．多样化
D．独特性
24、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。
A．房地产净收益按－固定数额逐年递增
B．房地产净收益按－固定数额逐年递减
C．房地产净收益按－固定比率逐年递增
D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
25、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为__元／m2。
A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
2、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A．权益原理
B．收益递增递减原理
C．均衡原理
D．适合原理
3、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
4、在房地产估价中，下列原则对应正确的是__。
A．最高行为准则与技术性原则对应
B．普适性原则与特殊原则对应
C．谨慎原则与特殊原则对应
D．技术性原则与谨慎原则对应
E．技术性原则与普适性原则对应
5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括__。
A．交易日期与估价时点相近
B．使用性质相同
C．地点相近
D．价格相同
6、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。
A：最前位次
B：中间位置
C：倒数位次
D：最后位次
E：执行层的组织协调
7、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。
A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务
B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务
C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系
D：超出自己的业务范围的估价业务
E：自己的专业能力难以胜任的估价业务
8、房屋开发费包括。
A：规划设计费
B：建筑安装工程费
C：公共配套设施建设费
D：基础设施建设费
E：管理费
9、边际收益递减规律也称生产要素__规律。
A．边际产量递减
B．边际因素递减
C．边际效果递减
D．边际收效递减
10、住房公积金。
A：全部归职工个人所有
B：全部归单位和职工共同所有
C：记入职工个人的住房公积金账户
D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房
E：用于租赁自住住房
11、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。
A：客观收益
B：实际收益
C：有形收益
D：无形收益
E：潜在收益
12、下列属于损益表内容的有。
A：负债
B：投资收益、营业外收入
C：销售收入、销售成本、销售税金、销售利润
D：营业外支出、所得税
E：净利润
13、某学校属于经营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当__。
A．根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿
B．货币补偿
C．产权调换或货币补偿
D．产权调换
14、常用的吸声材料包括。
A：无机材料
B：有机材料
C：多孔材料
D：无孔材料
E：纤维材料
15、用成本法估价房地产时，房屋现值一__。
A．房屋重置价格-房屋年折旧额
B．房屋重置价格×房屋成新度
C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
16、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A．2.50%
B．2.35%
C．2.38%
D．3.25%
17、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。
A：供给价格弹性一般为正值
B：当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C：需求价格弹性永远为负值
D：当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E：一般来说，时间越长，需求和供给就越有弹性
18、__是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。
A．保证
B．担保
C．保险
D．赔偿
19、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间的总量差距是。
A：房地产供求结构
B：房地产投资结构
C：房地产数量结构
D：房地产总量结构
E：借款合同
20、下列关于电梯，表述正确的是。
A：高层建筑应设消防电梯
B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯
C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯
D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等
E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成
21、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。
A．现在
B．过去至现在
C．现在至将来
D．过去至将来
22、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。
A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》
B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內(含3％)的，据实结算房价款
C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房
D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定
E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计
23、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D．抵押人一旦死亡，抵押权随之终止
24、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
25、证券一般具有的特点包括。
A：买卖时不存在证券交易价格
B：可以依法转让
C：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益
D：证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益
E：证券是一种商品，可以进行依法买卖
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