浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策复习进程.doc

浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘 要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展，同时房地产抵押贷款逐渐增加，已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分,而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正，关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要，但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展。本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。关键词：房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years, with the rapid development of economic reform, Chinas real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually, has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair, to financial institutions, the borrower (collateral) and assessment agencies vital interests, real estate mortgage loan evaluation has become very important, but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estate mortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage. This paper firstly describes the real estate mortgage loan assessment concept, using the scope of the basic evaluation method of real estate mortgage and the method, and then on the basis of the analysis of main risks existing in the current real estate mortgage assessment and causes in all aspects, and then put forward the evaluation problems in the real estate mortgage, on the basis of the problem and put forward a series of effective measures, in order to guard against the risk of real estate mortgage appraisal of real estate mortgage risk, promote Chinas real estate industry and the real estate financial industry sustainable development.Key Words：Real estate ;Mortgage appraisal ;Valuation;Financial risks 当前，伴随着经济的改革, 我国房地产行业有了飞速的发展，同时房地产抵押贷款逐渐增加，已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分。因此房地产抵押贷款评估也变得十分重要，但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在房地产抵押贷款评估的同时存在着一系列问题，为促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展，房地产抵押贷款评估需在其理论上发现问题，并找出其根源问题，再提出有效的解决方法，这样才会完善房地产抵押贷款评估，房地产抵押贷款才会有所保障。一、房地产抵押贷款评估的理论及方法（一）房地产评估的理论房地产抵押贷款是指借款人提供房产或地产作为还款的物质保证向银行或其他金融机构的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。房地产抵押贷款评估，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动，为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（二）房地产抵押评估的基本方法1.市场比较法市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，以交易实例房地产的已知价格为基础，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产价格的一种估价方法。估价对象价格=可比案例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。适用范围：有广泛市场交易的房地产类型，像普通住宅、商铺、写字楼等房地产由于数量众多、交易频繁，可以收集到大量的交易实例，采用市场比较法则有使用基础。房地产市场发达、活跃和完善的地区。包括未开发或已经开发完成的可以买卖的土地、可以单独买卖的不动产、标准化的带有地上物的小型企业用地。适用条件：充足的市场交易案例；丰富的估价经验。2.收益还原法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。适用范围：收益法适用于收益性的，其收益性表现在两个方面，一是现实已经产生收益的房地产，如正在经营的商业店铺；二是具有潜在获益能力的房地产。对于政府办公楼、学校、公园、寺庙、教堂等公用、公益房地产，由于其收益或潜在收益难以量化，不宜采用收益法。适用条件：待估房地产未来净收益可以用货币计量。净收益的产生是连续的，且稳定的。能够在风险可衡量的基础上确定资本化率。3.成本法成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。房地产价格=重置价格-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。适用范围：无收益又很少发生交易的房地产。如学校、图书馆、体育场馆、医院、公园等公用公益的房地产。特殊目的的房地产估价。如在房地产的征税工作中，法庭解决房地产权益纠纷中，房地产保险及赔偿。对其他估价方法估价结果的验证。使用条件：房地产市场狭小,房地产交易实例较少,难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价；开发后供公益事业使用的房地产估价；新近开发房地产的估价；具有特殊性用途,缺乏比较实例的房地产估价,如工业用房地产等。4.假设开发法指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待开发不动产价格=开发完成后的不动产总价值-土地开发费或房屋建造成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购地税费。适用范围：待开发土地的评估；土地整理、复垦；待拆迁改造的再开发房地产的评估；现有新旧房地产中地价的单独评估；在建工程的评估；可装修或可改变用途的旧房等。5.基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。适用范围:适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。二、我国房地产抵押贷款评估存在的主要风险及产生原因由于我国的现代房地产估价活动起步比较晚，至今只有十几年的历史，所运用的估价理论体系基本上都是从西方国家引进的，但是在评估实践中房地产抵押贷款评估却存在巨大差异，使得我国房地产抵押贷款评估的同时存在着一系列风险。当然出现这些风险的根源来自于几个方面，其一是估价的技术因素所引起的问题，其二是评估系统本身所导致的问题，其三就是由于环境因素的作用致使在房地产抵押贷款评估中出现了诸多的问题。（一）技术因素来自估价机构及估价人员的风险，从理论上看，房地产抵押贷款评估的理论方法众多而且每种方法都有其特定适用的条件和对象，不同的估计目的选择不同的方法就会产生不同的估计结果，这就要求估价人员在选择估价方法的时候一定要慎重。另外，无论选取那种估价方法，都需客观准确的数据资料来支撑。但是在我国的房地产抵押评估市场中，没有完善的信息公开制度，对于一些重要的、有参考价值的资料估价机构和估价人员并不能及时地、方便地获取，有可能致使估计结果严重的偏离市场价值。从实践上看，估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者，他们的技术水平和执业素质与道德直接决定着房地产抵押贷款评估的准确性。目前有些机构为了追求估价作业数量上的成绩，其机构中的从业人员并没有经过相关专业的学习。而有些估价人员虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中、自然就会出现较大的偏差。（二）系统因素银行自身因素引起的风险。在抵押贷款发放过程中，银行作为抵押权人，如果不认真审核抵押人的偿债能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员、评估结果，过高发放贷款比例等，都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。1.忽视抵押人偿债能力 单方面看重抵押物价值保障:银行在审核房地产抵押贷款的时候不仅仅要审核抵押物的抵押价值还要考虑抵押人的偿贷能力。由于银行业中存在众多的竞争者，各大银行为了扩展市场，拥有更多的客户，不认真审查抵押人的偿债能力，仅仅将抵押物价值作为是否发放贷款的主要依据，将评估机构给出的抵押物的价值和抵押人提供的收入证明，资信状况，贷款期限等来确定发放贷款的比例。贷款的安全性实际上仅仅体现在抵押物的价值上而忽视抵押人还款能力，某种程度上助长了房地产抵押市场的虚假繁荣。 2.不公开选择评估机构 银行在对抵押物价值进行评估时，原则上应选择资质等级高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估，以便增加银行发放贷款的安全性，银行在评定抵押物等级的时候，往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家机构进行评估，而入围的评估机构有些通过给予回扣或者好处费等为条件入围。由于金融机构的特殊地位，房地产估价师不得不按金融机构的要求-高估或低估房地产抵押价值出具估价报告。可见，金融机构不公开选择评估机构，而是指定房地产估价机构进行房地产抵押估价，实质上是建立“利益共同体”-共享房地产抵押估价服务费，对房地产抵押估价业务进行垄断，导致房地产抵押估价市场的恶意竞争和无序发展。（三）环境因素 环境风险主要包括国家政策、区域房地产市场环境、宏观经济环境的变化所带来的风险。这些因素都直接影响房地产价格的高低及其变动趋势。房地产抵押评估的风险归根到底就是出现违约时的抵押物的流动性，如果房地产价格出现大幅度的贬值，那么金融机构的损失将无法估量，如果抵押物的价值在最初评估过程中贷款就背离真实的市场价值，过高的评估结果经过多次和长期的金融抵押贷款，未来一段时期内势必会给金融机构带来越来越多的呆账坏账。而房地产抵押贷款期限普遍较长，少则5年，多则25年，由于目前我国房地产价格上涨过快，房地产市场有泡沫存在。举例来说，我国海南三亚市房地产市场就是房地产泡沫的典型。2006-2007年，海南省三亚市房地产市场一直保持供求平衡状态，2008-2009年市场出现供不应求的局面，2010年由于国际旅游岛大背景下，楼市进入疯狂阶段，销售价格从2009年住宅均价1万每平方米左右涨到2010年的35000元每平方米左右，近几年在国家政策下，三亚房子又迅速的下降19000元每平方米左右，这样房地产评估的价值就会高许多，房地产出现泡沫情况。三、我国房地产抵押贷款评估存在的问题目前,我国房地产评估行业处于发展的阶段，随着中国市场经济的持续发展扩大，房地产估价机构与我国政府部门的联系越来越频繁，致使许多房地产估价机构通过国家政府关系去垄断市场，使得房地产估价机构在此基础上出现评定、估算简单草率，评估人员技术参差不齐，评估内容和格式不规范等现象，由此引发出房地产抵押贷款评估存在的一系列问题。举例来说:重庆某评估机构在评估万州某公司厂房及土地价值期间，就出现一些问题，评估机构介于是公司评估，收费相对较高及委托方与银行关系较好等原因，评估人员在委托方不准进入厂房现场勘查，仅在外面照相的情况下，依然对其进行了评估，并按照委托方要求评估的价格出具评估报告，在收评估费用的时候未按照相关法规的比例进行收费，而是与委托方相互确定一个合适的价格进行评估，这个评估过程中，就出现了下面举出的相当严重的部分问题。（一）评估师队伍素质参差不齐，以致房地产抵押价值评估不合理在房地产抵押评估事务中，各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据是根据评估师出具的抵押评估报告，银行再根据估价师评估结果的基础上按照固定的比率向贷款方提供贷款额度（即贷款额度=估价结果*贷款比率），因此可以说评估机构或估价师应该对贷款担有重大的责任。但是在实际评估操作中，评估机构或估价师的权利和义务是不对等的，某些估价师素质差而高估或低估估价结果，将会对银行造成严重的麻烦。如果贷款方违约不及时向银行还款，银行在对抵押物进行依法拍卖时，银行可能会由于评估值和拍卖金额相差太大而遭受巨大的经济损失，然而一般而言评估师或评估机构并不会承担相应的经济责任，银行一般也不会把评估机构或估价师告上法庭。房地产抵押估价指导意见指的是“抵押房地产在估价时点的市场价值就是房地产抵押价值，它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”而在实际操作中，房地产抵押价值的评估不合理性主要体现在以下三个方面：第一方面是指为了以较少的抵押房地产取得较多的满足借款人需求的贷款额，而高估抵押房地产价值。第二方面是指在抵押房地产价值超过金融机构放款量所需要的担保额度时，为使借款人少支付评估费用而低估抵押房地产价值。第三方面是指在房地产抵押估价时未全面考虑法定优先受偿款，即法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，导致房地产抵押价值扭曲。比如说：美尔雅，大股东以抵债的磁湖山庄，其账面价值为9627万元，而评估值却高达16569万元，评估升值幅度高达72%。而该公司抵债资产实质并不盈利，而这种高评是令人堪忧的。（二）房地产抵押权益界定不明晰估价师对抵押房地产权利状况的判断往往是房地产抵押评估价值的界定。房地产抵押估价指导意见表明估价师写房地产抵押估价报告必须仔细描述清楚抵押房地产有无租赁限制及产权登记等权益状况。房地产的各项权利的产生与变更都应该到相关登记机关进行登记的，但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，这样就会出现房地产权利信息不对称的现象。信贷人员和房地产估价师也基本广泛意识到核查抵押房地产权证和现场查勘的相关必要性及其重要性，但是现实中工程款拖欠及借款人掩盖已存在的租赁关系、已抵押部分又进行预售、重复抵押、预售部分又进行抵押等问题仍然存在，并以新的形式表现出来。这些问题的存在即会严重影响房地产抵押权的实现，也会对抵押房地产的变现能力起一定的影响力。（三）房地产抵押估价报告不规范房地产抵押估价结果是房地产抵押贷款的重要依据，也是房地产抵押估价报告时抵押估价的重要成果。目前，房地产抵押估价报告的不规范直接降低了估价报告的质量，直接对委托人和估价报告使用者使用报告的效果有影响。房地产抵押估价报告不规范问题具体体现在下面三点：一是抵押估价报告的附件不完整，如缺少对法定优先受偿权利的书面查询资料调查记录，使得报告无法具体形象地披露抵押物的权利情况。二是根据委托人的要求，拼凑房地地产抵押价值，使得房地产抵押估价报告缺乏科学性和客观性。三是房地产抵押估价报告中普遍缺乏对影响抵押价值的因素分析，如变现能力分析、抵押风险分析等，有的只是在估价报告的假设和限制条件中简单提及，缺乏针对性和客观性。（四）房地产抵押估价服务收费混乱房地产估价机构在承接房地产估价业务时，应当严格执行房地产估价规范，不得恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务、迎合委托人虚估房地产抵押价值要求、给予“回扣”。现实当中，房地产估价机构在从事房地产抵押估价业务过程中，给予金融机构回扣、恶意压低估价服务费等现象普遍存在。（五）估价缺乏客观性、公正性 评估机构选取的非公开性决定了估价结果缺乏客观性金额公正性。在银行进行房地产抵押房贷的过程中，往往是从以前已经确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估，没有给客户选择的机会。这些指定的评估机构，虽然原则上应该是估价机构资质较高、信誉较高的评估公司。这种指定评估机构的做法，在当前评估机构众多，不当竞争频发的情况下，无疑增加了银行内部人员的腐败的可能性，降低了抵押贷款的安全性。四、我国房地产抵押贷款评估存在问题的原因分析 （一）关于房地产抵押估价的相关法律法规不健全 当前我国关于房地产估价方面的法律法规还不够完善，现有的法律法规又未能有效地被执行，房地产抵押估价中的违法违规现象不能及时有效惩处，也没有建立起完善的信用记录。中国人民银行贷款通则没有规定借款人申请借款时应上交抵押房地产权益状况是我说明材料，而且各商业银行业只是要求借款人提供抵押房地产产权证、土地使用权证，这就给估价师查明有无租赁或有无工程款拖欠等问题带来很大难度。城市房地产抵押管理办法第21条规定“以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。”如果抵押人和承租人联合起来故意将租赁情况不告知抵押权人或是租赁发生在抵押之后，那么很明显，在抵押权实现时不用考虑承租人的权益，但是如果租赁发生在抵押之前，抵押人即不将已出租情况告知抵押权人，又不将抵押事宜告知承租人，那么抵押权实现时都将造成房地产抵押估价的混乱，而且无形中增加了金融的潜在风险。（二）关于房地产抵押估价的相关规章制度缺乏与不完善房地产估价机构和估价师准入机制、退出机制、信用档案管理等方面的规章制度不完善，直接影响着房地产估价行业的市场环境及社会信誉。1.房地产估价待业协会权限不足房地产行业协会作为行业自律组织，在对房地产估价机构及从业人员的资质、信用、业务行为等方面的引导、监督和管理等方面，比政府主管部门更具优势，而且，由于行业协会在政府主管部门与机构之间起着桥梁作用，在机构间起着协调作用，所以行业协会可以及时将行业现状等信息反馈给政府主管部门，然而，房地产估价行业协会的权限有限，使得房地产估价行业缺乏最直接和最有效的管理。2.房地产估价机构估价师人员较少 根据房地产估价机构资质认定标准，设立房地产估价机构所需注册房地产估价师的人数太少：举例来说，我所实习的某评估公司，在公司上班的相关注册房地产估价师只有2位，其余的注册房地产估价师只是把证挂靠在公司里面。而对于即使国家一级房地产估价机构，也只要求拥有7名以上注册的执业房地产估价师，这就很难使得房地产估价机构形成规模效应，不能保证评估机构系统化和高标准收集、整理和研究市场信息资料，从而无法提高评估结果的质量。而且房地产估价机构遍布、技术水平良莠不齐，再加上行业中的不正当竞争，导致房地产估价业的市场环境较差，严重影响着估价结果的质量。3.房地产估价行业信用档案系统的缺乏目前我国还未建立起较完善的关于估价机构和估价师的信用档案系统，其职业道德与信用状况并不清楚，对违反职业道德的估价师和估价机构也没有建立起完善的公示制度，使得违反职业道德的成本很低。不完善的信用档案又直接导致房地产估价行业的退出机制建立的缺位。（三）房地产抵押估价操作不够规范1. 房地产估价师对抵押物权益状况的调查过于简单 房地产抵押估价指导意见规定，对于房地产抵押估价业务，房地产估价师要对抵押房地产进行现场勘查，细致地了解抵押房地产的权益情况。由于土地和房屋分属两个行政部门管理，房地产权利登记比较混乱，工程款拖欠又很常见尽管城市房屋租赁管理方法第13条规定“房屋租赁实行登记备案制度”，但事实上绝大多数租赁关系式没有登记的，租赁情况都需要房地产估价师在现场查勘时进行询问，而有些估价师对抵押物调查过于简单，只是拍些照片，形式化地询问一些表面问题，再加上有些委托人有心隐瞒已存在的租赁关系和工程款拖欠等情况，造成抵押房地产权益状况不明晰。使得房地产估价师不能准确判定抵押房地产的法定优先受偿款而直接影响房地产抵押价值评估的正确性。2. 缺少房地产抵押评估操作技术规范 房地产抵押估价指导意见第5条规定：“房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。”对应“谨慎原则”，没有进行具体界定，使得房地产估价师无法把握：房地产抵押估价指导意见提出了“其他法定优先受偿权”，却没有对“其他”的具体内容进行明确；房地产抵押估价指导意见第15条要求在估价报告中给出必要的风险提示，但是却没有明确规定将“风险提示”放在估价报告中的位置，而且也没有对“必要的”程度进行界定，这些情况一方面导致了估价报告格式的不统一；另一方面，由于没有明确的标准，导致房地产估价师就相关内容仅作为形式上的描述，没有任何实质性意义。四、完善我国房地产抵押贷款评估的对策综上所述，我国房地产抵押贷款评估中出现的问题，在其深入分析其原因的基础上，针对其问题提出了一系列有效可行措施，以此防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。（一）完善评估行业的规章制度 1.提高房地产估价机构资格认证要求 适度增加各级别房地产估价机构所要求拥有的取得资格的注册房地产估价师数量，对国家一级房地产估价机构要求必须拥有资深房地产估价师，至于数量要求方面有待业内人员进一步斟酌，从而促进房地产估价机构的合并重组，扩大房地产机构的规模，以有效发挥规模优势。 2.提高注册房地产估价师报考的学历条件，并进行等级执业。 如要求报考人员必须具备大学及同等以上学历，报考人员取得的学历及学位必须是中国房地产估价师与经纪学会所认可专业的，报考人员必须无任何不良记录，被强制退出房地产估价行业的人员不可参加任何级别的估价人员考试，将我国房地产评估人员划分为估价员、初级估价员、中级估价员、高级估价员和资深估价师五个等级。估价员是在满足上述前提条件下并通过房地产估价员考试即可。 3.表现建立完善的房地产估价服务信用管理制度 房地产估价行业要建立完善的估价机构及从业人员信用管理制度，由地方估价师协会建立起房地产估价机构及从业人员的信用档案，将估价人员的诚信执业情况、评估报告质量审核状况、受到的奖惩情况等信息每年在当地估价师协会网站上通报并归入从业人员档案，对表现优异者进行表扬和奖励，对表现差者进行通报和惩罚，造成重大损失者或缺乏执业道德者吊销执业资格证书并通报。 4.建立房地产估价报告多级审核制度 针对目前房地产估价师素质参差不齐、估价报告质量不高的现状，估价机构应严格建立估价报告的估价师自审、组内技术总监初审、组内经理再审及估价机构总经理终审的四级审核制度。并确立总经理问责制，严把估价报告的质量关，确保抵押评估报告的质量。5.完善房地产抵押贷款风险评估体系随着房地产市场的不断发展壮大，房地产抵押评估的规模和数量也在不断的上升。评估机构和估价师在抵押评估中扮演的角色越来越重要。为规范房地产估价师和估价机构的资质管理，实行房地产估价师资格认证，建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度。建立和完善估价机构质量保证体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束，互相促进，做到职责分明，利益明确。6.增补房地产抵押估价指导意见的条文说明 广泛征集完善房地产抵押估价指导意见的建议，明确界定各项要求的具体标准，能够量化的标准就不允许在报告中进行定性分析。例如，对法定优先受偿款要进行详细界定，对抵押房地产权益的调查与核实、房地产抵押贷款风险的提示、变现能力的分析等给出更明确的要求。7.制定房地产抵押估价操作技术规范由于房地产抵押估价的特殊性，应在房地产估价规范及房地产抵押估价指导意见的指导下，制定出适用性较强的房地产抵押估价操作技术规范，确保房地产抵押估价的科学性、客观性。（二）提高评估人员能力及素质1.加强对风险控制的认识随着房地产交易市场的蓬勃发展，也连带着房地产抵押贷款业务的迅速发展。由于抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据，所以如何科学的评估房地产，如何防范和控制评估中存在的风险，就成了至关重要的因素。2.加强与客户沟通，鉴别真假信息和资料。房地产估价师要擅于与客户进行充分沟通，评估前重在了解客户的基本情况，掌握客户估价的真实需求，为拟定正确的评估计划做准备；评估进行时重在保证评估程序和方法的贯彻执行；评估后重在引导客户合理运用估价报告，减少估价报告误用的可能性。同时鉴别资料的真假性，最大限度防范和控制估价风险。3.明确抵押贷款评估的价值类型在“抵押房地产来进行贷款”这一评估目的下，选择不同的价值类型将不仅是在价值性质上不同，而且评估的思路与最终数量上的结果也往往存在较大的差异。因此在对房地产做抵押贷款评估时必须明确评估的价值类型，即市场价值、抵押贷款价值和清算价值。抵押贷款价值是最符合抵押贷款评估目的的。抵押贷款价值是充分地考虑到抵押资产的功能、使用方式和状态的一种价值类型。市场价值在目前应用得最为广泛，但基于当前市场信息得出的抵押资产价值有可能随市场波动在贷款期限内发生较大下跌，这将严重威胁到贷款的安全，所以市场价值适用于贷款期限较短、抵押资产市场波动较小的抵押贷款业务。清算价值则适用于变现可能性较大的抵押资产以及贷款期限较短的抵押贷款业务，该中价值类型更多的情况下是应用于债务人不能如期还款而将抵押资产变现时的评估业务，也就是在即将变现拍卖时，三种价值的比较见表1。表1 房地产抵押贷款评估三种价值类型比较评估价值类型评估涵盖的时期评估要求评估方法评估难度现实可行性抵押率市场价值贷款前的某一时期公开市场首选市场法，其次可选收益法和成本法易高高抵押贷款价值贷款的整个期间保守、谨慎首选净现金流折现法，也可选收益法和成本法难低低清算价值贷款到期准确预测首选清算法，也可选市场法等其他方法较难较低最低4.加强职业道德教育提高房地产抵押估价从业人员的道德素养。一方面，金融机构需严格制定职业道德守则，并保证全员贯彻，从而为房地产抵押估价提供一个良好的外部环境。另一方面，房地产估价行业也要加强估价人员的思想教育，在房地产估价师考核中增加职业道德和诚信方面的考试内容，使房地产估价人员在学习中逐步增强职业道德和诚信观念，牢记职业道德准则，时刻讲求诚信，从而树立良好的职业形象。（三）金融机构公布房地产抵押贷款的估价要求为规范房地产抵押估价市场，建议实行借款人自由选择房地产估价机构，由金融机构根据自己保障资产盈利性和安全性的需要及估价报告用途唯一的特点，明确规定估价人员在报告用途唯一的特点，明确规定估价人员在报告中所需提供的内容及要件，并对外公布。而且基于贷款安全性及防范风险的角度，市场价值和抵押价值在初次评估之后，在贷款期内仍需定期监控其价值的变动情况，进行再评估活动，以获得不断更新的价值依据，在此前提下，加强审核部门的审批权，对借款人的偿债能力、信用记录及估价师所提供的估价报告进行严格审核，并加大审核部门引入专业估价人员的力度，提高审批质量。此外，金融机构应强化信贷人员的评估知识、培训和考核，以正确理解房地产抵押估价的程序和步骤。保证评估的客观性、公正性，金融 机构公开公证的选择抵押物价值的评估机构、同时给予客户一定的自主选择权，保证评估机构的公开公正及独立性。金融机构应不得再继续采取指定房地产估价机构评估进行评估，应按照公开和公证的原则，从评估机构中选取信誉好、估价质量高的的评估机构。机构的选取不应由个别工作人员决定，从源头上阻止金融机构的工作人员从中收取回扣等现象的产生。从本质上，给及房地产抵押评估良好的环境。1.全面把握房地产抵押贷款评估的重点银行发放贷款的目的是为了获取利息并收回本金，而不是为了得到抵押物。因此，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是最重要的，第二还款来源只是必要的补充作用,重视借款人第一还款来源。发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑借款人抵物价值的充足性和变现能力，更重要的是重视第一还款来源。因为银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收，而不是为了占管或取得抵押物，银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此，我们在信贷决策时，一定要着重分析项目本身的经济效益、考察其是否具备可靠的还款来源，在此基础上，再选择切实可行的抵押担保措施增加一道风险防线。2.提高贷款审查人员素质在金融机构中应树立正确的风险理念，提高贷款审查人员的素质，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。对于防范风险，应该做到：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，防范房地产抵押贷款问题的发生。五、结 语房地产抵押贷款评估的问题来自方方面面，在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一，如何防控该业务所产生的问题，不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳定。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，也要完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制。只有在房地产抵押登记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产抵押贷款中存在的问题。参考文献1吴永位.对目前我国房地产评估产业现状的探讨.商业文化,2012,（01）2郭翠云.浅析房地产抵押贷款评估存在的问题及对策.财经视点,2011,（11）3秦玉霞.浅析房地产估价风险及防范.现代商业,2011,（21）4周霞，王德起. 房地产抵押价值评估中被动高估风险的成因分析.特区经济,2011，（11）5荆红.基于风险认识的商业银行房地产信贷策略研究.财经视点,2011,（11）6刘辰,周天驰.房地产抵押贷款评估问题及对策研究.东方企业文化,2012,（12）7石薇.我国房地产抵押评估的风险管理.天津大学,2012,（05）8江琳.房地产抵押评估问题研究.东北财经大学,2012,（11）9张莹洁.房地产抵押贷款的特殊性对抵押估价的影响分析.中国房地产金融,2013,（04）10褚丽莉.商业银行住房抵押贷款风险管理研究.辽宁工程技术大学,2011,（12）11邵慧芬.房地产抵押评估的博弈分析.东北林业大学,2011,（04）12吴洋.我国房地产金融产品风险防范研究.首都经济贸易大学,2011,（03）13覃小芳.我国房地产信贷风险的法律防控.西南财经大学,2012，（03）14戚瑞双.浅析我国个人住房抵押贷款评估的重要性.现代经济信息,2011,（03）15刘潇.我国房地产金融风险与防范研究.新疆财经大学学报,2011,（03）16唐路路.我国商业银行房地产信贷风险管理研究.郑州大学，2011,（04）17王文.不动产价值与价格辨析，中国土地，2011，（07）18李焱.我国房地产抵押贷款的信用风险分析及对策.东北财经大学,2010,(12)19刘然.浅析房地产抵押贷款评估存在的问题及对策.湖北财税职业学院学报,2010,(12)20孙义波.浅谈房地产抵押的若干问题.经济与法,2012,(8)21苗静.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范.内蒙古财经大学,2013,(8)