电大《房地产经营与管理》复习试题和答案备课讲稿.doc

电大房地产经营与管理复习试题和答案复习题一、单项选择题1某人以复利存储1000元，一年后本利和为1120元，则年利率为（ ）。 A12% B8%C7.85% D11.2%2某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（ ）。A建设成本 B经营成本C开发过程中的成本支出 D建设成本和经营成本3房地产长期贷款利率上调，导致（ ）。A新开发量增加，存量减少，租金下降。 B新开发量减少，存量减少，租金增加。C租金增加，开发成本增加，存量减少。D开发成本增加，存量减少，租金增加。4如果银行实际年利率为15%，那么它的月实际利率为（ ）。A1.25% B1.17%C12.59% D14.06%5一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的（ ）。A1%-3% B0.2%-0.8% C0.25%-1.5% D0.2 %-1.0%6除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：（ ）。合同通用条款，标准、规范及有关技术文件，合同专用条款，合同协议书，中标通知书，图纸。A B C D7下列风险不属于房地产投资系统风险的是（ ）。A通货膨胀风险 B周期风险 C比较风险 D变现风险8某一时段房地产投资市场平均收益率为15%，国家债券收益率为40%，房地产市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的、折现率应为（ ）。A6% B8.4% C11% D15%9某开发商拟向银行贷款1500万元，借用五年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（ ）贷款较经济。A甲银行 B乙银行 C甲乙同样 D无法比较10房地产的（ ）性，决定了房地产市场是地区性市场。A不可移动性 B适应性 C各异性 D相互影响性11某开发商预计开发一宗房地产项目，拟贷款5000万元，年利率12%，借期5年，期末应一次归还本息为（ ）万元。 A8000 B8800C8811.71 D881212用财务净现值指标评价房地产开发项目获利能力时，若其（ ），则该项目不可接受。ANPV0 BNPV=0CNPV0 DNPV=113有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的（ ）。A20%-30% B30%-40%C40%-50% D50%-60%14房地产开发项目成本费用构成中的其他费用主要包括（ ）。A管理费 B不可预见费C业务招待费 D临时用地费15房地产贷款的个人购买住房贷款期限最长可达（ ）年。A5 B10 C20 D3016目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）%。A50 B60 C70 D8017房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 A. 适应性 B对专业管理的的依赖性 C位置的固定性 D. 相互之间的影响性 18某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为08，则( )个月可收回投资。 A505 B60 C65 D 75 19某项目未考虑通货膨胀情况下，其收益率为18.27，当前通货膨胀率为5则该项目的实际收益率为( )。 A11.38 B12.64 C15.46 D16.22%20下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。A房屋出租 B 房地产抵押C土地使用权出让 D土地使用权转让21为在5年后获得100万元的资金，设年复利率为12%，则现应存储（ ）万元A62.5 B60C56.74 D5722（ ）是房地产项目最主要的不确定性因素A开发期与预售期 B租金和售价C资本化率 D权益投资比率23房地产开发项目的租售收入等于（ ）的数量乘以单位租售价格。A建筑面积 B可租售面积C使用面积 D竣工面积24某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（ ）。A建设成本 B经营成本C开发过程的成本支出 D建设成本和经营成本25在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般（ ）基础资金。A高于 B低于 C等于 D独立于26债券资金筹措的主要渠道有信贷融资和（ ）。A增发新股 B债券融资 C个人入股资金 D政策性资金27房地产开发项目的“三通一平”费用归类于( )。A前期工程费 B建安工程费C公共配套设施建设费 D基础设施建设费28等额序列支付资金回收系数的标准表示法为( )。A (AP，i，n) B (AF，i，n)C (FA，i，n) D (AG，i，n)29按( )，投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A按投资主体的经济类型不同 B按资金来源的不同C按固定资产投资的使用构成 D按我国固定资产投资的统计分类30对投资型房地产购买者来说，( )往往决定了其愿意支付的价格水平。A购买能力 B拥有物业后所能获取的预期收益的大小C供求关系 D物业的投资成本二、判断题1在物业出租广告中，租金是指单位可出租面积即使用面积的租金。 （ ）2某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。（ ）3建筑工程固定单价合同中所包括人工费、材料费、施工机械费按一定百分比分摊的管理费和利润。 （）4对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑楼宇预售方案。 （） 5所谓“生地”一般是指尚未进行征地补偿的新区土地。 （ ）6土地使用权出让是指国家将一定年限的国有土地使用权出让给土地使用者的行为。（ ）7通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统性风险依然存在。 ( ) 8时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，是指日历年度的年初。 （ ） 9在置业投资中，最高运营费用比率越高，则预示着投资项目的净经营收人越高，项目抵抗风险的能力越弱。 （ ） 10资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。 ()11房地产开发投资项目的经济评价的目的是为了考察项目的盈利能力。（）12在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率越大。（ ）13利息是指占用资金所付出的代价或放弃使用资金所得到的补偿。（）14对于原先划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取该幅国有土地的使用权。（） 15价格机制是通过市场发挥作用的。（）16高尔夫球场是商业物业。（ ）17投资机会筛选属于房地产开发程序中的前期工作的内容。 ( )18房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。 ()19土地使用权转让市场属于房地产级市场。 ( )20出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的控制性详细规划和附图。21房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 ()22在置业投资中，运营费用比率越高，则预示着投资项目的净经营收入越低，项目抵抗风险的能力越弱。 ( )23多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 ( )24投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 （ ）25市场调查并不是营销活动的出发点，只是了解市场认识市场的一种有效方法和手段。 （ ）26房地产交易其实是一种权益的交易。 （ ）27价格机制是通过市场发挥作用的。 （ ）28进入房地产市场并不是自由的。 （ ） 29商业物业也称为收益性物业。 （ ）30自然寿命一定比经济寿命短。 （ ） 三、多项选择题1编制招标工程标底的方法有（ ）。A以施工预算为基础编制 B以施工图预算为基础编制C以概算定额为基础编制 D以平方米造价包干为基础编制2成本加浮动酬金合同具有：（ ）的特点。A促使承包商关心降低成本 B开发商管理简便C开发商、承包商均没较大风险 D促使承包商努力缩短工期3投资于房地产的投资信托基金较开发投资（ ）。A风险要大 B收益要好C回报丰厚 D流动性好4项目管理的目标就是寻求项目（ ）要素的最优均衡控制。A成本 B时间C资源 D质量5城市规划部门下达的“规划设计条件通知书”主要规定（ ）等。A征地面积 B规划建设面积C平均层数 D建筑密度6相对于其他招标方式，建筑工程公开招标方式具有（ ）等特点。A选择范围广 B节省时间，工作效率高C招标费用高 D耗费时间长7工程项目管理的基本职能是计划（ ）。A组织 B决策 C控制 D协调 E反馈8政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）。A土地供应计划 B地价杠杆作用 C诚信建设 D税收政策 E政府定价9经营收入包括（ ）。A销售收入 B. 出租收入 C. 自营收入 D. 营业外收入 E. 上年未分配利润10房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。A. 土地费用 B. 建安工程费用 C. 运营费用 D. 空置率 E. 容积率11房地产投资也有缺点，这些缺点表现在( )。A变现性差 B投资额巨大C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神12银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到( )因素。A抵押物的流动性 B贷款期限的长短C通货膨胀的预期 D贷款企业的信用等级E所处的市场条件13金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括( )。A企业资信等级 B项目基本情况C市场分析结果 D财务评价指标E贷款担保方式14写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考( )确定。A消费价格指数 B商业零售价格指数C上证价格指数 D建安工程价格指数E中房价格指数15房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的，影响房地产市场区域性和大小的关键因素有（ ）。A自然特性 B人口密度和大小C竞争性项目的区域 D文化背景 E教育程度16税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有（ ）等特点。A固定性 B流动性C强制性 D有偿性 E无偿性17目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ ）。A营业税 B房产税C城市土地使用税 D城市维护建设税 E企业所得税18对于房地产开发商而言，涉及的主要不确定性因素有：（ ）等。A政策因素 B土地费用C建安工程费用 D贷款利率 E建筑容积率19房地产开发项目的资金来源通常有（ ）三种渠道。A资本金 B债券C预租售收入 D基金 E借贷资金20房地产开发项目融资可以有以下几种类别（ ）。A直接融资 B间接融资C权益融资 D债券融资 E债务融资21目标市场的选择一般有以下几种模式（ ）。A市场专业化 B产品专业化C单一市场集中化 D选择专业化 E顾客专业化22对于置业投资者来说，房地产投资的经济效果主要表现为：（ ）等方面。A物业增值 B债权增加C股权增加 D租金 E减少纳税23广义投资所投入的资源，可以是资金，也可以是（ ）。A人力 B技术 C土地 D管理经验 E其他资源24房地产项目风险估计与评价的常用方法有（ ）。A调查和专家打分法 B故障树分析法C蒙特卡罗法 D幕景分析法 E解析方法25房地产项目经济效益评价是项目评估报告中最关键的部分，其内容包括（ ）。A盈亏平衡分析 B销售收入测算C现金流量分析 D资金来源与运用表 E贷款偿还分析26房地产开发贷款包括（ ）。A土地购置贷款 B土地开发贷款C建设贷款 D土地储备贷款 E房地产抵押贷款27我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为( )详细蓝图等层次。 A发展策略 B次区域发展纲要 C法定图则 D发展大纲图 E详细规划28房地产市场供给的特点主要有（ ）。 A市场供给缺乏弹性 B，市场供给具有非同质性 C具有高度的垄断性 D房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛 E具有高度的适应性29建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括( )的结算方式等。 A按日结算 B按月计算C竣工后一次结算 D分段结算E其他双方约定30市场调查的内容包括（ ）调查等。A国内外市场环境 B土地使用情况C技术发展 D消费者 E市场营销因素题号12345678910答案CDDBABCBAA题号12345678910答案CADDDDCCBC题号12345678910答案ABCDABCEBCDABABCACEABCDEBCDEACEABCE题号12345678910答案CBBDABAADE题号12345678910答案BCDACDBDABCDABDACDACDABDABCABE题号12345678910答案ABCDACDEABCDEACECDEABCABCDABCDBCDEACDE题号12345678910答案题号12345678910答案题号12345678910答案计算题题型某家庭拟购买一套住宅,单价为8000元/平方米,该家庭月收入10000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供20年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款比例最大可达70%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅？四、名词解释(每小题5分，共20分)1房地产市场周期循环2现金流量图的含义3经济寿命4房地产市场预测五、论述题(共20分)请简述2006年深圳市加大力度抑制商品房价格过涨的措施，并分别加以论述其可行性。四、名词解释(每小题5分，共20分)1房地产市场周期循环：房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生，叫房地产市场的周期循环2现金流量图的含义：用于反映项目在计算期内流入或流出的现金活动的简化图示，它将现金的收入或支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并且表明所要计算的问题，即表明什么是已知什么是所求3经济寿命：经济寿命是指在正常的市场市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间4房地产市场预测：房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查分析所提供的信息资料，对房地产市场未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时间内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产预测方法包括定性预测和定量预测。五、论述题(共八大部分，每部分内容加以说明得2.5分，没说明得0.5分)进一步规范市场秩序多渠道增加住房供给加强闲置土地管理加强经济适用房和公共租赁房建设加强房地产市场监测和预警逐步提高商品房预售门槛加大查处违法建筑和违法用地的力度完善房地产宏观调控手段六、计算题(共20分) (1)该家庭每月能支付的房款为AA=10000*30%=3000元（3分）(2) N=20*12=240月（2分）I=6%/12=0.5%（3分）(3) 该家庭能承受的抵押贷款额为PP=A/I1-1/(1+i)n=3000/0.5%1-1/（1+0.5%）240=（7分）(4). 该家庭能承受的购房总价值VV=P/80%（2分）(5). 设对该家庭比较适合的房型面积SS=V/6000（3分）四、名词解释(每小题5分，共20分)1自然寿命2敏感性分析3投资收益率4毛地价五、论述题(共20分)请详细分析近年来促使房价长期上涨的原因，并阐明你的置业计划。1自然寿命：自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化和损坏，不能继续保证安全使用的持续时间2敏感性分析：分析和预测项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度，如果变动因素变化幅度很小但对项目经济评价指标影响很大，则认为项目对改变量的不确定性是很敏感的。3投资收益率：投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益预项目投资的资本价值之比。4毛地价：毛地价是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或为进行征地补偿的新区土地时所收取的金额，毛地价通常包括土地使用权出让金和城市配套建设费五、论述题(阐明原因并加以分析得15分，分析说明自己的置业计划得5分)原因一：需求旺盛原因二：供给结构失调原因三：国家信贷支持原因四：地方政府推动原因五：缺乏规范的信息披露制度四、名词解释(每小题5分，共20分)1通货膨胀风险2现金流量图 3成本收益率4财务内部收益率五、论述题(共20分)根据2006年深圳市加大力度抑制商品房价格过涨的措施，分析并预测2006年下半年深圳市房地产市场走势，并设想你的置业计划。四、名词解释(每小题5分，共20分)1通货膨胀风险：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险2现金流量图的含义：用于反映项目在计算期内流入或流出的现金活动的简化图示，它将现金的收入或支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并且表明所要计算的问题，即表明什么是已知什么是所求3成本收益率：成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。4财务内部收益率：简写为FIRR，是指项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时的折限率五、论述题(抑制商品房价格过涨的措施10分，分析并预测2006年下半年深圳市房地产市场走势5分，并展示你的置业计划5分。进一步规范市场秩序多渠道增加住房供给加强闲置土地管理加强经济适用房和公共租赁房建设加强房地产市场监测和预警逐步提高商品房预售门槛加大查处违法建筑和违法用地的力度完善房地产宏观调控手段 1、如果我们做与不做都会有人笑，如果做不好与做得好还会有人笑，那么我们索性就做得更好，来给人笑吧！ 2、现在你不玩命的学，以后命玩你。3、我不知道年少轻狂，我只知道胜者为王。4、不要做金钱、权利的奴隶；应学会做“金钱、权利”的主人。5、什么时候离光明最近？那就是你觉得黑暗太黑的时候。6、最值得欣赏的风景，是自己奋斗的足迹。7、压力不是有人比你努力，而是那些比你牛几倍的人依然比你努力。