青岛某物业公司设备管理制度.doc

青岛*物业管理有限公司设备管理制度为加强设备管理，保障物业公司经营管理活动的正常进行，特制定本制度。一、 总则本制度所称的设备是指构成固定资产的设备，包括供电设备、供排水设备、通风设备、电梯设备以及维修设备等。设备管理的基本任务是：通过组织行为及技术措施，对小区物业的设备进行综合管理，做到综合规划、正确使用、精心维护、适时改造和更新。不断改善和提高物业公司的技术装备水平、管理水平，为保障小区业主正常的工作生活秩序，保证小区物业管理各项工作的正常运转服务。 设备管理的基本原则是：规范管理、运转正常、安全第一、预防为主。二、设备管理的组织及原则小区的设备由公司统一管理，具体包括对设备安装调试、使用、维修、改造、更新和报废的全过程实行综合管理。公司的设备实行分级管理。1、设备主管负责公司生产设备的综合管理，负责设备检修计划的制订、执行及故障维修，保证设备的正常运转能力，不断提高设备的使用效率和完好率。2、各设备管理人员负责正确使用设备，及时发现设备故障，消除隐患，防止事故发生。并负责定期对设备进行日常润滑保养，减少设备磨损，延长设备使用寿命，降低能耗，保证设备的正常运行。3、设备管理必须密切为物业管理服务，必须贯彻“预防为主，保全、保养并重”的方针，做到操作保养和专业维修相结合。设备管理必须狠抓设备的正确使用、精心维护和科学检修三个环节，提高设备的运转率。三、设备基础管理（一）设备台帐1设备主管负责设备技术资料的建档设帐，设备管理台帐、设备登记卡、设备维修计划、维修保养计划及台帐、设备报废申请表要做到一式二份，一份岗位自存，一份公司存档。设备管理部门应对公司的所有设备按照规定逐台进行统一编号，建立设备卡片和台账，建立设备档案，做到随机附件和技术资料齐全。同时，设备管理部门应定期组织设备设施的清查，配合有关部门进行固定资产定期盘点。2设备台帐应包括下列内容：（1）设备的名称、类别、数量、统一编号；（2）设备的采购安装日期；（3）产品合格证及生产许可证（复印件及其他证明材料）；（4）使用说明书等技术资料；（5）操作人员当班记录，维修、保养、自检记录；（6）大、中型设备安装、拆卸方案（图纸），施工设备验收单及安装验收报告；（7）各设备操作人员资格证明材料。（8）设备报废申请表、设备检查评定表、设备验收单、设备运转当班记录、设备检修计划、设备维修记录。3、设备标识（1）设备标识应制作统一的标识牌，根据各大系统分为“供水设备”、“排水、排污设备”、“供电设备-（*）”、“消防设备”及 “电梯设备”四大类。标识牌应体现设备编号、用途、状态、责任人。（2）标识牌应按要求填写。设备管理部门定期组织对设备进行一次检查，检查结果填入设备标识牌的“状态”一栏中，检查结果分为：“合格、不合格、停用”，同时将检查情况填入设备检查评定表中。（3）标识牌应固定在设备较明显的部位。（二）设备档案设备管理部门负责设备技术档案和状态档案的管理工作。设备的技术档案是指设备的安装、零部件、自制设备、特种设备、使用说明书、图纸等技术资料。状态档案是指设备的分布、购进和安装日期、使用年限、维修记录、调拨记录等资料。设备管理部门负责整理、保管应归档的资料，设备档案资料发生变更时，应根据实际情况，及时更新归档资料。（三）标准化管理（1）依据各设备的技术标准及操作使用要求，设备主管应做好设备验收、设备完好、设备维修等级等标准的制定与实施。设备验收：一是，设备说明书、设备安装图纸等资料交接清楚，能依此建立设备管理台帐；二是，能依据说明书等技术资料建立设备保养计划；三是，移交设备有明确的质保条款及三包规定；四是，设备试运行期间运行正常，无故障运行 日（次）。设备完好：一是，据设备说明书、装箱单资料，照单开箱验收完整，辅机辅件清楚；二是，合同采购条款与实物结算清楚；三是，设备试运行期间无机械故障。设备维修等级：根据设备在生产中的重要程度和对产品质量的影响程度，结合设备的可靠性、维修的难易程序、设备停机损失、购置原值等因素，将设备划分为重点检修设备、一般检修设备和随时维修设备。不同的设备采取不同的管理方法和维修方式，并随之建立设备维修台帐及维修保养记录。（2）设备的管理标准一是报修程序。设备出现故障后，由当班的设备管理人员提出维修申请，物业负责人责成设备主管现场观察测定后，需要进行检修或抢修的，依据质保金及三包情况联系供货方或安装方处理（联系方式要保留存根），对方不能处理的依据公司对设备出现的故障问题描述外委维修，维修结果、故障分析、发生费用要记录，便于出现纠纷后追溯。二是信息处理。设备运行记录要保持完整，存档期限为不低于设备质保期、三包期，特殊设备依据情况确定数据的存档期限，数据的查询须经公司负责人批准。三是操作规范。依据各设备功能、运行数据及资料制定详细的操作规范，操作规范的制定要达到培训教材及作业指导书撰写要求，对于重点部位、关键设备的操作规范，要参照青颐物字（2008）15号文件要求。四是考核奖惩。对从业人员定岗定责，奖罚分明，逐步建立体现效率与公平的考核奖惩机制。 （四）制度建设 为理顺设备管理，应建立健全各项操作规程、管理制度、责任制度。在操作规程上要建立设备的安全操作规程、保养维修规程；在管理制度上要建立设备运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班制度、教育培训制度。在责任制度上要建立岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等。 （五）教育培训公司应依据设备管理现状及人员素质状况，制定完善的年度培训计划、季度培训计划、月度培训计划。为全面提高从业人员素质，要坚持不懈的抓好素质、技术培训，在培训方式上要灵活多样：1、岗前培训采取外委培训、脱产培训的方式进行；2、在岗培训要多采取传帮带的方式进行，以老带新，以强带弱；3、脱岗培训，对培训对象采取脱产培训的方式外委培训。 对培训情况，要建立台账管理，做到有计划有实施有落实，对岗位从业人员的技术技能建档立册，便于管理。对设备管理环节当中存在管理盲区的问题，如公共区域的设备，业主可自主操作使用的，公司要采用灵活的方式，对业主进行适当的教育培训，防止意外事故发生。 四、设备运行管理1、设备运行的的组织。要做到合理分工与协作，综合配置人员情况。要根据设备操作技术要求及岗位设置要求，合理确定人员队伍及组织形式。 （1）采取定员的形式确定工作岗位的从业人员。要采取按照设备定员、按照岗位定员、按照比例定员的形式做好设备管理人员的配备工作。 （2）对设备操作人员采取分组的形式管理。可按设备管理不同进行分组，如强电组、弱电组、水暖组、通风空调组、电梯管理组等。 （3）对设备操作人员采取轮班作业，避免管理空挡。可按人员队伍现状及技术水平，采取单班制、多班制。 2、落实设备运行管理制度。 结合设备基础管理要求，制定严格的设备运行管理制度并要抓好落实。要教育从业人员认真学习设备安全操作规程，严格设备巡视制度，明确岗位责任制度，抓好值班与交接班的管理，记录与报表要每班记录检查审、核定期存档，事故报告、整改反馈要严抓落实，服务规范要严格落实。 五、设备安全管理 1、要加强设备管理人员的培训教育。对技能教育要常抓不懈，安全意识教育要利用班前班中班后时间进行灌输，安全作业管理要严格按操作规程执行。 2、要抓好对业主的安全意识教育。重要设备运行场所禁止业主出入或逗留；业主可自主操作的设备（如电梯等），在制定相关预案的基础上要抓好应知应会教育，应付突发事故的发生，有条件的要设立隔离区。要利用宣传栏、告知牌、围栏在物业小区加强设备安全宣传，抓好水、电、暖、电梯等设备的安全知识灌输。3、强化对物业设备、设施的管理，建立安全管理措施。一是对特殊设备设施及危险性设备设施，要增加紧固装置；二是对在用设备要定期进行安全检查和性能测试，如电梯钢丝绳、单元门的疲劳测试、通风系统的密闭性等等；要按照当地政府主管部门的要求，定期进行设备送检和临检工作，确保设备运转良好并有主管机构的安全鉴证。三是条件允许的要组织进行演练，确保应急预案的可行性；四是对重大、危险设备要建立安全管理制度，根据设备运行状况及特点一机一制，确保安全制度的无缝运作。4、建立安全责任制。通过对设备管理岗位及职责范围的划分，层层制定岗位责任制，层层抓好责任落实。 六、设备维修管理 设备维修主要分为日常保养、定期检查（小修、中修、大修）、计划修理。 1、日常保养。设备的维修保养直接关系到设备的使用寿命。根据设备说明书及保养要求，要做好设备的清洁、润滑、器件紧固、机位调整、防腐防锈等工作。要求对定期检修的设备、计划修理的设备制定完善的设备维修保养计划。 2、定期检查。根据维修保养计划，定期对设备进行检查：一是日常的设备巡检，检查过程要详细、检查记录要完整，除检查设备的运行数据外，还要检查设备运行状态，确保设备健康运转；二是对设备的定期检查，结合设备的维修保养计划，组织阶段性的设备停机检修，确保不留隐患，发现问题要提前介入，防止酿成设备事故。3、计划修理。根据设备运行状况以及使用年限，做好设备的维修计划，维修计划的编制，要结合设备的使用损耗、自然腐蚀老化等确定。（1）对设备运行初期的磨合阶段要做好监控，严格操作规程，防止设备受损；设备正常磨损阶段，要制定严格的维修保养，确保在运转正常的情况下实施维修保养；在设备剧烈磨损阶段，要做好设备维修备件管理，避免大的停机事故。（2）分析设备故障的发生规律，不能通过技术手段避免的，要提前制定好维修方案。在初期故障期，要把握好设备运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究和掌握设备合理使用、操作的方法。在事故偶发期，要加强设备的安全操作管理，做好日常的维修保养。在磨损故障期，要加强设备的监控，保持充足的零备件供应，在零件达到使用年限前进行更换或修理。这个时期是设备的频繁故障期，要加大预防维修与改善性维修工作。 七、设备更新改造 1、设备更新改造，应考虑到设备的物质、技术、经济寿命。 一是根据设备标称及开机频率、故障几率、维修保养情况，确定合理的使用年限。 二是在做好设备维修保养、修理工作的同时，注意适度进行设备的技术改造，延长设备的使用寿命。 三是设备最佳更新时期，应首先考虑设备的经济寿命期限。物质及技术寿命仅作参考。 2、设备更新改造的途径 一是运用新技术对原有设备进行技术改造，以改善或提高设备的性能、精度及生产率。设备的改造要考虑生产上的必要性、技术上的可能性和经济上的合理性。 二是采用设备原型更新的方式，淘汰已经损坏且修复不经济，或者技术经济性能已劣化的旧设备。此举旨在不增加公司原来设备的种类，不用额外支付工人培训费用，能节约维修费。 三是从实际需要出发，对长时间使用的设备，性能、制造质量不高的设备，经过多次大修已无修复价值的设备，技术落后的设备和浪费能源的设备要考虑进行技术更新。要选择采用结构更先进、性能更好、技术上更先进、效率更高、耗费能源和原材料更少的设备来更新旧型号的设备。