南昌市房地产市场现状与发展趋势分析.docx

南昌市房地产市场现状及发展趋势分析The Real Estate Current Situation and Future Development Trends of Nanchang City毕 业 论 文 18 页表 格 1 个图 表 1 幅目 录摘要IABSTRACTII第一章 绪论11.1 研究背景11.2 研究的目的与意义2第二章 南昌市房地产现状与趋势分析32.1南昌房地产现状32.1.1土地交易情况32.1.2房地产投资交易情况3 2.2南昌市房地产发展趋势分析及展望 42.2.1南昌市房地产发展趋势42.2.2南昌市房地产发展展望52.2.3宏观调控的加强与改善5 第三章 南昌市房地产存在的问题及对策 7 3.1南昌市房地产市场存在哪些问题 7 3.2房地产产健康发展的对策 9第四章 促进南昌市房地产健康发展建议12 4.1 对购房者的建议124.1.1 自住需建议124.1.2 投资需求建议124.1.3 占有型需求13 4.2对银行的建议13 4.3对政府的建议144.4对开发商的建议15第五章 结论 16 参考文献17致谢18摘 要 随着我国房地产市场的快速发展，南昌市房地产业取得了巨大的成就，南昌市房地产市场发展呈现出持续稳定的势态。本文在分析南昌市房地产现状的基础上，针对存在的问题提出了一些相应的建议,并对南昌市房地产未来发展趋势做出了预测关键词: 南昌市房地产；房地产业；房地产市场体系Abstract With Chinas rapid development of the real estate market ,Nanchang City real estate industry has obtained the huge achievement, The real estate market of Nanchang city has presented developing and steady state .Based on the analysis of Nanchang City real estate on the basis of the status ,to explore the current situation reason, and forecast the Citys development trend, In view of the existing problems and puts forward some useful suggestions.Keyword：Read Estate of NanChang City ; Estate : System of Real Estate Market第一章 绪论1.1 研究背景 房地产作为我国经济增长的一大支柱产业同时应作为解决民生问题的特殊行业，其市场运作情况，一直受到政府各界与广大老百姓的关注。但近年来我国的房地产受投资过热、房价偏高。特别是全球经济衰退、国家宏观调控、市场低迷因素的影响下,开发商的资金链与购房者的热情大大受挫,开发商投资开始回归理性，购房者观望情绪甚浓,因此中国房地产市场出现了整体下滑的局面,从而进入了一个寒冬时代,也同时宣告进入一段调整期。作为我国江西省的省会城市与中南地区重要的商业都市南昌,其房地产市场也会受到不同程度的影响。房地产业已成为国民经济支柱产业。房地产业的发展，促进了我国国民经济增长，带动了相关产业发展，缓解了就业压力。但由于我国房地产市场还不成熟，市场监管体制还不完善，在南昌房地产业强势运行的同时受全国房地产投资过热的现象影响，也出现了一些投资者借机投机房地产炒作房价的行为，为南昌房地产市场的健康运行留下了隐患。为此，继 2010 年的热浪之后，2011 年国家又出台了限购令以抑制过热的房地产投资，规范房地产市场，稳定房地产价格，促进房地产市场的健康发展。南昌房地产市场近五年一直保持稳定快速发展态势。市民对房地产的刚性需求被大量释放，与此同时房地产投资额也有了一个飞跃，供需双方的增长促成了重庆房地产市场新一轮的起飞。外地房地产开发商看好南昌房地产市场，纷纷大手笔介入。一些房地产商不惜巨资在南昌买地开发项目，将南昌的房地产投资额推向了高峰。虽然南昌商品房市场的需求方多数是买房来自用的普通居民，买房作投资的占很少一部分，但由于商品房供给市场结构不合理，高档房屋的供应量超出了需求量，而普通百姓需要的普通商品房供应量不足，两种因素的合力一定程度上造成了房价的快速攀升。随着国家宏观调控措施的出台，南昌市政府相关机构也出台了相应的稳定房地产市场的政策。在宏观调控措施的影响下，南昌房地产市场需求量增长率较前两年出现滑落。探讨南昌房价走势，离不开对经济形势的分析。只有站在全国经济这个大框架上，并搞清楚房地产的来龙去脉，才能更好地继往开来，捕捉住房价未来走向。1.2 研究的意义 经过几年的发展积累，南昌的房地产市场在 20011 年进入了市场的寒冬时期。在这个关键时期如何保证南昌房地产市场在 2009, 2010 年快速发展的基础上，继续平稳、健康地成长是社会各方包括政府、开发商、以及广大购房者共同关心的问题。不可否认，南昌房地产市场在发展过程中存在着供应结构不合理，商品房价格上涨过快等不稳定因素，由此引发了人们对南昌房地产市场是否存在过热现象、有没有泡沫的激烈讨论。因此有必要在这个关键的时期通过详细地梳理南昌房地产市场近些年的发展情况来客观认识南昌市房地产市场的发展与宏观经济的互动关系，找出引起市场发展不稳定因素的根源，正确评估南昌房地产市场的健康状况，充分预测南昌房地产市场的未来走势，从而为社会各界与房地产相关的政府部门、企事业单位与个人做出正确的决策提供可靠的依据，这对于保持南昌房地产业持续健康发展，南昌国民经济持续快速发展都具有重要的理论意义与现实意义。第二章 南昌市房地产现状与趋势分析2.1房地产市场情况南昌现今下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县，分为9个大辖区：东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、昌北区，高新区9个区，以及南昌高新技术产业开发区、国家南昌经济技术开发区、小兰经济开发区、桑海经济技术开发区、长陵外商投资工业园。共有29个街道、47个镇、33个乡，499个社区、1141个行政村；其中市辖区共有29个街道、10个镇、2个乡，389个社区、167个行政村。市人民政府驻南昌市红谷滩新区。全市常住人口总数为5042565人。2.2.1 土地交易情况从南昌历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增长，房地产开发投资增长占固定资产投资比例逐步增大。2010年南昌房地产投资增长减慢，比上年仅增长16.1%，增速有所下滑。伴随着城市及人口进一步扩展、外地开发商涌入，预计未来南昌房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但后续市场行情还有待观察。年份住宅土地供应量（亩）出让宗数成交均价（万元/亩）2010年4510.4764932011年2458.29942135.42.1.2 南昌房地产投资交易情况南昌房地产开发基本情况2010 年，南昌市房地产投资额2301.463 亿元。全市房地产开发竣工房屋面积399.1231 万m2，同比增长9.3%。我市2010 年推出53 宗土地，供应面积4050.943 亩。推出53 宗土地最终成交50 宗，成交面积3824.312 亩。楼面地价为1619.82 元/m2。我市商品房销售面积520.84 万m2，同比增长5.3%；商品房销售额2378.018 亿元，同比增长27.4%。我市商品房平均销售价格为4566 元/m2，同比增长21%。 限购令下南昌市房地产状况2011 年1 月21 日，南昌市限购令出台。2011 年3 月1 日南昌市正式执行限购令。2011 年上半年，市区受限购区价格房地产平均价格7162 元/m2，同比上涨28.14%，面积105.8 万m2，同比下降18.06%。16 月份南昌商品房市场供应量141.3 万m2。商品房市场住宅供应99.6 万m2,降幅15.8%；商品房成交量142.5 万m2，降幅18.9%；非住宅市场供应41.5万m2，增幅5%。 “十一五”房地产业完成情况20052010 年，南昌市房地产累计投资额5476.395 亿元，房屋竣工面积1323.439 万m2。商品房销售历经曲折，商品房销售面积前三年逐步递增。至2008 年回落至335.47 万m2，进入市场观望期，2009 年保持缓慢增长，至494.68 万m2，到2010 年增长到520.84 万m2，累计实现销售1350.99 万m2。2010 年底，南昌市人均住宅建筑面积接近30m2。2.2 南昌发展趋势分析及展望2.2.1南昌房地产发展趋势南昌作为典型的内地二线城市，其房地产形势受国家整体形势影响。统计数据显示，2011年8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比9月缩小的城市有8个。从同比数据看，8月份70个大中城市新建商品住宅价格涨幅回落的城市有40个，比7月增加了14个，涨幅在5.0%以内的城市有45个。二手房住宅价格方面，8月份70个大中城市二手房住宅价格环比下降的城市有26个，持平的城市有17个。二手房住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。从同比看，8月份70个大中城市二手房住宅价格同比下降的城市有5个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的城市有34个，比上月增加了6个；同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。根据中原地产测算，70个城市的新建商品住宅环比涨幅仅为0.02个百分点，逼近停涨临界点；而二手房更是首次出现下调，下调了0.05个百分点。业内分析师认为：“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。”在房价上涨总体趋缓的同时，房地产行业整体增速也开始放慢。统计局此前公布数据显示，去年房地产投资增速略微放缓，销售继续低位徘徊。而二三线城市未见趋缓。尽管楼市调控措施已经取得一定成效，但从同比数据来看，70个城市新建商品住宅价格同比均上涨，仍无明显下跌。目前的房价下调更多依然体现在：一线城市成交量明显下降、开始出现从点降到区域价格松动的变化过程中。从10月份新建商品住宅价格总体来看，同比涨幅依然比较高，涨幅超过5%的城市数量依然不少。南昌出现了超过7%的同比涨幅，南昌市的房价上涨未见明显放缓迹象。而几大一线城市如北京、上海、深圳与广州新建住宅价格环比连续两个月持平，同比涨幅分别为1.9%、2.8%、7%与4.9%，大多低于上述二三线城市。对此，北京中原地产三级市场总监张大伟称，已经限购的城市同比涨幅都已经有明显放缓，但二三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。2.2.2 南昌房地产发展展望 “十二五”是南昌市房地产业发展的重要机遇期，但同时也是关键的调整期。 进一步加大城镇化建设城镇化建设是我市社会经济发展的必然趋势与强劲动力。2011 年我国城镇化率为47.5%，按“十一五”时期年均增加0.9%测算，还有很大的发展空间。 “十二五”期间，仍然是我们可以继续抓住与用好的重要战略机遇期。在“十二五”期间，我市“棚户”改造的任务较重，被动性需求量也很大。在加快建立个人住房信息系统建设的同时，还要认真按照“十二五”住房建设规划与年度计划，与住房用地的供应规划、年度计划相协调，以稳定市场的预期与百姓的预期。使商业地产、旅游地产、产业园区地产等在这一领域得到因地制宜的发展，并积极稳妥地做好引导工作。“十二五”时期，仍是我市住房与房地产业在数量上增长与品质上提升的阶段。2.2.3 宏观调控的加强与改善 “十二五”时期，国家仍将继续坚定不移地加强房地产市场调控，继续严格实施差别化的信贷、税收政策。南昌市房地产业还将积极应对宏观经济与房地产市场中出现的新情况、新问题，采取针对性的灵活性的措施。 “十二五”期间，南昌市住房与房地产业在发展转变过程中面临两大任务：其一是调结构、转方式。调整供应结构，主要是调整住房供应结构，增加保障性住房与中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括：一是调整保障性住房与商品房供应的结构，增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租赁住房的供应比例。三是调整新建住房与二手住房的比例，逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构，加大中小套型普通商品房的供应。同时，积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展。转变开发建设模式，从传统的、粗放型的开发建设模式转变为大力开发省地节能环保型建筑，并大力推进住宅产业现代化。同时，有关方面既要关注房屋的维修、养护与改造，又要关注保障性住房建成后的分配与物业管理。第二是加强市场监管、规范市场秩序。“十二五”规划提出：要“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。完善房地产法律法规，完善商品房预售制度、土地招拍挂制度。严格执行房地产市场外资准入与经营管理的规定。规范发展二手房市场与租赁市场。加强市场监管，认真查处房地产开发、预售、销售、交易中的违规行为。发挥社会组织、媒体与公众的监督作用。加强企业诚信建设、信用评价与行业自律，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。“十二五”期间，南昌市房地产应坚持产业化、专业化的房地产企业发展战略，逐步将企业的规模、融资能力、工程质量、社会信誉等与企业的资质挂钩，提倡依靠诚信、品牌、社会责任来实现企业可持续发展与公平竞争。第三章 南昌市房地产市场存在的问题及对策3.1 南昌市房地产业存在那些问题 （1）房地投资对我市经济未充分发挥其应有的作用 在发达国家与地区中，房地产业的发展所提供的社会财富，在国内生产总值所占的比重都超过10%，甚至高达20%以上，已经成为国民经济的支柱产业。但目前我市房地产业其产值占国民生产总值的比重仅为2%左右，低于全国的67%，距发达国家房地产成熟期2030%，更具有较大的差距。 （2） 房地产产品比较单一且房地产市场细分程度不够 与全国比较发达的地区相比南昌市的房地产市场还比较落后，房地产业规模小，开发能力相对薄弱，房地产开发的结构与层次较低。从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。 （3） 现行房地产业发展软环境制约其快速发展 房地产业涉及到管理的政府部门较多，主要有计划、规划、土地、建管、房地、人防、地震、环境保护等等十几个部门。随着改革的深入与行政审批制度的改革，各部门办事效率有了较大的提高与改善。但是由于整个宏观经济体制正处于深度改革、转轨与磨合时期，在项目审批、土地利用、有关规费方面还不尽如意。如宏观调控力度不强，全市总体发展模糊、项目审批各部门各自为政，沟通不足，协调不够、房地产业的收费项目仍然比较多、城市建设规划滞后、土地一级垄断不够。 （4） 房屋二级市场尚未全面启动 南昌市的房屋二级市场，近两年虽然交易量有了大幅增加，但相对于增量房而言，存量房交易量、交易额要小得多。2009年我市二手房交易套数为5620套，交易面积97.94万平方米，同比分别增长16.44%、10.36%；增量房与存量房交易面积比为2.43：1；与新建商品房成交量相比，二手房的交易面积、交易套数、交易金额数量很少。因此，太原市的二手房市场潜力还有待于进一步挖掘。同时，受税费调整等政策影响，作为房地产供应链的中间环节受阻，楼市交易的加速器作用不明显。 （5）房地产金融体系不健全 尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件；房地产项目的银行信贷审核也是比较严格、贷款条件也很苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高涨，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。 （6）房地产金融风险不容忽视 房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；房地产开发贷款融资渠道单一,假按揭现象时有发生；基层银行发放房地产贷款存在操作风险；土地开发贷款有较大信用风险。 （7）房地产投资规模增加结构欠佳 据2010年南昌市住房调查数据：南昌市城市居民未来五年内有购房意向的，欲购普通商品住房与经济适用住房的居民占九成。与此同时，商品房供应结构仍有待优化。如何进一步加强市场保障性住房建设，优先满足中低收入居民的住房要求，适度控制商业类用房建设，积极盘活资源，对其大量的空置面积制定必要的消化措施，应引起各级相关部门的重视。市场情况：90125为市场成交主流面积，120150供不应求（2）片区价格分析3.2 促进南昌市房地产健康发展的对策 （1） 树立房地产业投资的可持续发展观 首先建立房地产业可持续发展的时间观、空间观、系统观。从宏观方面看，应把房地产业放在整个国民经济的大舞台，分析对房地产业发展的有利因素与不利条件，不断探寻我国房地产业的可持续发展之路。从微观方面看，应分析城市内部的房地产结构、市场行情等的不同特点，制订房地产市场管理的政策与法规。房地产业的发展离不开资源的开发、国民经济的发展与社会消费，而资源、环境、经济、社会是相互联系的有机整体，是一个完整的系统。因此，房地产业可持续发展应树立人口、资源、环境、经济、社会协调发展的。 （2） 调整供应结构，建立资源节约的新型房地产体系 根据南昌市的实际情况，合理确定经济适用住房与廉租住房供应对象的具体收入线标准与范围，并做好其住房供应保障工作。一是增加普通商品房与经济适用房市场供应。二是加快工矿企业与旧城内棚户区改造步伐。三是严格控制新增建设用地供应总量，优化土地利用结构，认真执行土地利用总体规划与上地利用年度计划，控制新增建设用地供应量。四是进一步完善土地收购储备制度，建立土地收购、储备、拍卖的供地机制，政府垄断土地一级市场。 （3）推行房地产金融的创新 根据目前我国的房地产市场形势与宏观调控需要，为了增加房屋供给，抑制房价的过快上涨，分散房地产金融风险，发展住房租赁市场，拓宽居民投资渠道，减少房屋投机需求考虑，当前尤其需要拓宽房地产融资渠道：一是尽快推出标准化的房地产投资信托产品，投资于成熟物业;二是利用已经推出的信贷资产证券化的思路，探索不动产证券化试点;三是探索以发行项目债来解决房地产开发过程中的阶段性资金需求。与此同时，有必要加快研究建立旨在分担住房抵押贷款风险的保险(担保)体系，不但要开发相关产品，也要研究建立相关机构。不仅要服务于提高特定人群房屋购买力、实现购房愿望的政策目标，也要能分散银行住房贷款风险，规范住房信贷市场，为推动住房抵押贷款证券化规范发展奠定基础。 （4） 加强房地产金融风险防范体系建设 加强住房公积金管理。一是理顺政策性住房金融的组织管理体制。综合业内有关意见，成立全国统一的住房公积金管理中心；各地的住房公积金管理中心，按照各地经济发展程度以及资金归集与需求规模进行整合，成为全国住房公积金管理中心的分支机构。二是重新定位商业银行在政策性住房金融中的职能。将商业银行由托管人角色转变为公积金直接管理者，独立运作住房公积金的归集、个人账户的管理、资金结算、信贷融资等金融业务，并承担贷款风险，防止违规操作。三是扩大住房公积金资金来源。 （5） 实施积极稳健的宏观经济政策 在控制好“源头”以后，现在就到了“中间层”一房地产的运作市场。市场经济体制下的经济的资源配置都是由市场机制自动调节的，但是由于房地产市场存在着信息不对称、不完全竞争等一些市场失灵的现象，“看不见的手”的作用并不会很有效的发挥出来，有时就会导致房地产出现破坏性的震荡，这就需要政府适度的宏观调控的引导，来指导其健康、有效的运行。 1.货币或金融政策方面 金融业参与房地产业的发展，无论对金融业本身，还是对房地产业发展都是至关重要的。应研究一套综合的、系统的房地产金融体系与房地产金融政策。如在信贷方面，应该严格执行信贷政策，落实项目资本金制度。 2.产业政策方面 稳定一级市场，盘活二级市场。在目前的太原市场上，新建商品房价格与存量房价格差距不明显，二级市场十分不发达。前几年由于南昌新房价格偏低，旧房需求明显不足，加之房地产二级市场交易税费偏高，手续繁琐复杂，办证时间长等问题的存在，致使长期以来太原房地产二级市场不活跃。推进二手房市场首先要改变传统的“一套房子一辈子”的置业观念，扩大二手房市场需求。同时降低二手房交易门槛与税费标准，在己售公房上市的基础上，允许不可售公房差价交换;保护消费者的权益，刺激二手房市场的发展，从而促进一、二级市场的良性互动发展。租赁市场作为缓解住房问题的重要补充，应贯彻落实国家有关廉租住房的政策，进一步完善相关管理制度，出台一系列措施鼓励人们通过租赁解决住房问题，确保租赁市场健康发展。 3.财政政策方面 随着政府职能的转变，政府由房地产供给者转变为基础设施建设者后，一方面，应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使房地产投资方向更明，效率更高。另一方面，应强化税收的调节作用。就消费方来说，目前房地产的总体税费负担仍然偏高，大大制约着居民的购房能力。政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。第四章 促进房地产发展的建议4.1 对购房者的建议4.1.1自住需求建议 刚性需求适合务实家庭与工薪阶层。此类客群建议考虑租房或购买总价较低、轨道交通沿线的一、二手房。一般来说，刚性需求是来自于低端的、首次置业的客群，这些客群主要包括解决婚房的白领、在城市落户的高校毕业生以及部分拆迁户。他们选择的房源一般是总价较低，交通较为便利。这类需求不管房价涨还是跌，都客观存在。对于这类客群，我们建议除了在城市核心区选择租房外，可以考虑一下总价低，地理位置优越的二手房。如果是新房的话，可以考虑稍微远一些的地区，比如，五环外的一些区域，但是有轨道交通，比较方便出行的项目。改善型需求适合有一定经济基础，试图改善居住环境的客群。此类客群应在一、二手房选择方面权衡考虑从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小、位置较偏远等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，都想要再拥有一套住房的客群。对于这类客群，我们建议位于城市中心地块的社区，有舒适的面宽与进深，户型现代新颖、配套完善的产品，可以是一手住宅，也可以是较新的二手住宅。另外，也可以考虑选择城市规划的中期发展方向，可能是稍微远一些的地区。由于政策调控很有可能在明年年中，房价将从上涨的趋势向平稳运行过渡，因此，此类客群够买时机建议选择在明年下半年。4.1.2 投资需求建议对于投资型的来说第一是地段，第二是地段，第三是地段。因为买的不单纯是物业本身，实际上你购买的是这个区域整体发展未来，这是购买投资型物业一个最重要的前提。南昌现在有一些热点区域，像象湖、青山湖、红谷滩、等等适合投资。从产品上看，性价比高的户型、功能多样化宜商宜住宜投资最佳。另外，别墅对于长期保值，重视资产安全性的投资者来说比较合适。购买时机建议选择在年初，市场相对较低迷时期，这时候政策不够明朗，对于投资与改善的界线不会很清晰，政策上不会加大对投资型需求的调控。4.1.3占有型需求或者收藏需求，这种财富顶级客户，更多追求精神层面的满足感。追求满足自己的喜欢，或者满足彰显身份的差异性偏好。财富顶级人士对住房的需求已经超越了投资的概念，他们更多追求彰显身份的差异性偏好，这类需求随着经济形势的好转将会逐渐释放。目前适合彰显身份的产品包括一线城市的顶级豪宅、独栋别墅；景区、滨海区域的豪华度假产品4.2对银行的建议随着房地产行业的调整加剧，商业银行的房地产市场风险将成为现实。为此，我们应该未雨绸缪，积极应对，并从以下几个方面采取措施：一是积极参与与支持土地资源的重组以盘活土地信贷资金既然土地资源的重组是不可避免的，而土地资源又占压了大量的银行信贷资金，银行就应该正视这一现实，积极参与与支持土地资源的重组，银行应该充分利用银行的客户资源与信息资源，为已有的土地资源寻找合作伙伴或潜在买主，为有土地需求的企业寻找土地资源，通过有效的土地资源的重组盘活土地信贷资金，并为土地的有效利用进行咨询服务，以有助于土地资源的利用效率。二是积极采取措施谨慎进行房地产抵押贷款房地产贷款无论是土地抵押还是项目贷款与住房按揭贷款，都已经不再是优质资产，商业银行要正视这一现实，在进行房地产贷款时要选择好的项目与有实力的开发商，要认真作好房地产贷款的按揭，特别是防止假按揭、虚假按揭、变相按揭、高价按揭，要严格控制住房按揭的比例，认真判断与认定交易价格，防止房地产开发商利用虚假高价交易套取银行信贷资金，要认真分析与论证贷款主体的资格，真正做到有保有压，以支持房地产项目的健康发展，确保银行信贷资金安全。三是积极进行房地产项目的重组服务以减弱重组风险既然房地产项目的重组是不可避免的，商业银行就不能消极等待房地产项目的重组，而应该积极参与房地产项目的重组，对现有的房地产项目进行评估与论证，并提出重组建议。同时，利用商业银行的客户优势与信息优势，为房地产项目的重组双方提供咨询服务与中介服务，充分发挥商业银行的咨询银行业务功能，以提供房地产项目重组的可靠性，提高房地产项目的重组能力，强化重组的可行性与安全性，在此基础上提高商业银行的中间业务能力与信贷资金的安全性。四是积极研究政策以减少政策变动风险作为宏观调控的重点行业，房地产行业的政策风险逐步加大，商业银行要积极研究与应对政策风险，一方面为房地产行业与企业提供政策咨询服务，另一方面根据政策风险的判断及时采取措施规避政策风险；不仅为商业银行自身的房地产业务规避政策风险，同时也为房地产客户提供政策咨询建议，提高房地产企业的规避政策风险的能力，这是商业银行未来必须强化的职能。4.3 对政府的建议 南昌市房地产业与金融管理部门认为，当前南昌市应以提高按揭贷款首付比例为重点，引导市场需求理性回归，同时通过上收地方政府房地产收益、提高土地利用率、控制地价等综合措施，加大调控力度，促进房地产市场平稳发展。其一，以提高按揭贷款首付比例为重点，引导市场需求理性回归。南昌金融管理部门认为，将按揭首付比例上调至%，这既不会刺激房价上升，又能提高投机者资金的机会成本，有效平抑需求。其二，以提高土地利用率为重点，防止开发商囤积土地，使土地供应政策更有效发挥闸门作用。为此，重庆有关政府部门可根据土地开发进度与不同时期开发面积在总购置面积中的比例（如规定新购置土地在年内的开发面积不能低于%）进行严格管控。其三，房价的调控仅从压缩开发商利润空间角度很难达到最终目的，因此地方政府可以控制土地价格与降低税费为重点，促进房价平稳运行。其四，实践表明，经济适用房与廉租房在实际推行中现实障碍较多，而且社会低收入阶层地理上的集中、聚集，也不符合生态规律。因此，现阶段，可以促进二手房的流转与出租市场发展为重点，通过市场化手段缓解低收入群体的住房压力。其五，信贷资金加速向房地产集中，如果没有好的防范措施，可能会出现金融风险。因此，应以完善房地产金融体系与金融创新为重点，建立起多层次的风险分散机制。一是通过发行房地产债券等，减轻房地产对银行资金的过度依赖；二是加快居民投 资理财产品类创新，拓宽居民投资理财渠道，避免其过多涌入房地产市场；三是完善房地产信贷制度设计，避免开发商过多影响按揭贷款，进而倒逼银行突破信贷政 策限制；四是逐步在房地产贷款方面引入资产证券化等方法，分散银行风险。4.4 对开发商的建议一是在当前房地产市场情况下，一定要注意合理安排计划，科学的开发，适度的放量，适度的推向市场，防止过快过大，造成资金链的断裂；二是从地域上看，除了在比较好的，资金雄厚的在主城区继续开发之外，对其他中小开发商，应该走向其他中心城市，走向区县，现在区县的价位还是比较高的，赚钱的机会也不失于主城，那里有广阔的前景，而且有很多很好的购买力，开发市场前景非常广泛，希望大家把视野放宽一点；三是在产品结构上面，住宅要注意多层、小高层推入社会，因为最近发现小高层、多层受到购买者的欢迎，基本上都是推出多少销多少，购房也比较稳定，对高楼应该说设计得更加合理些，特别是通过这次地震，大家的住房观在发生一些微妙的变化，希望大家把握住购房者的意向，多开发出一些实效的商品房。除了住宅之外，对商业，特别是写字楼，根据黄奇帆常务副市长讲在重庆金融年会上所提到的结论：南昌的写字楼及商业房屋前景是非常广阔的，单从写字楼来讲，1 万 GDP 就需要 1 万平方米的写字楼；另外就是零售业，一些规模比较大的零售业还比较欠缺，一些小的门面要调整，要看是什么区位。在开发的方式上可以采取合作、联合开发，或者借资金进行开发。因此不妨把目标改换一下。第五章 结论 本文通过对南昌市 十一五期间房地产发展现状的分析与对南昌市房地产居住、商业与金融用地现状对比分析，以及对南昌市房地产市场未来发展的趋势预测分析与政策建议分析，得到以下主要结论：去年南昌市房地产的现实状况是：投资加快提速，房地产的增加值快速增长，房地产经济发展贡献较大；今年上半年从房地产发展形势来看房地产的现实状况是：总体上房地产发展还是比较好的，在全国房地产下降的预期较强，住房销售缩量的情况下，我市的房地产由去年高位增长初步回落到平稳运行当中；我市房地产业的发展受到的外来影响因素有：全球金融影响；国内金融政策紧缩、宏观调控影响；沿海房地产销量下降的影响。我市房地产未来发展趋势是：土地市场方面，下半年南昌土地市场继续趋冷，小规模土地成交特征明显，供需关系方面，供应增多，需求回归理性；商品房价格方面，房价出现回调可能性增大。参考文献：1 万军 贵阳市房地产发展状况与趋势分析J. 2011.6.182 张凯，邹晓明，吕丁雪 南昌市房地产现状及发展趋势分析J. 科技广场 2011.103 饶高营 影响房地产价格因素的研究J. 中国住宅设施 2006.3.4 周艳. 上海房地产市场发展状况与宏观经济的相关性研究D.重庆大学, 2010.5 陈水祥. 中国房地产业与经济增长关系的计量分析M. 华中科技大学, 2009.6 南昌市房地产市场调研报告R. 2011致谢在南昌工程学院学习期间以及在本论文的写作过程中，得到了老师曾新中的悉心指导，使我顺利完成了学习过程与论文的写作过程。学习过程中，在曾老师的带领下参与论文写作。在与曾老师的交往过程中，他们深厚的理论功底，严谨的治学态度，谦谦的学者风范以及诚心为人的做人道理，都令我深深的折服，使我深受感触，终生难忘，这也是我终生受益的财富，在这里谨向我的老师曾新中老师表示最诚挚的敬意与衷心的感谢！