地产部职责范围.doc

5.4.地产部5.4.1.职责范围A. 地产投资（1）负责经常性与专题性相结合的房地产市场调查，收集政府有关法规，出版内部刊物房地产市场信息，为公司土地储备及营销提供信息支持。（2）对重点地块进行专题市场调研、技术经济论证，编制土地估计报告，并会同公司财务部、合约部、工程部共同编制可行性研究报告为公司决策提供依据。（3）参与土地投标、出让转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件，办理相应法律手续。（4）会同财务部、合约部、工程部共同编制项目发展计划，经批准后供指导项目实施。B. 项目发展（1）正式立项后，在总经理领导下，编制该项目发展的总进度计划。（2）根据上海市基本建设程序，围绕取得三证一书（即项目选址意见书和建没用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）开展下列各项工作。负责编写设计任务书与设计招投标工作，签订设计合同等。负责各发展项目的前期配套工作（即管理配套与市政配套工作）。负责办理地质勘察合同委托，配合设计单位及时提供各种所需要资料，并做好已签定合同的实施和结算。负责召开项目方案设计、扩初设计阶段各设计单位、管理、市政配套单位的协凋、审定会议，并同市、区各管理与市政配套单位加强联系、征询意见，做好各项设计图纸的审批与认定工作以及必须另行委托的专业设计工作。向市、区计经委办理投资计划任务书、办理项目的计划预备和转正手续、项目列入年度计划。向市、区土地管理部门办理用地手续，领取同意用地申请批准文件、委托土地管理部门对用地范围进行实地丈量，办理申领上海市土地临时使用证。负责申领三证工作，并向市测绘院申请红线界桩以取得有效的界桩位置。（3）负责贯彻上级领导意图，提出建筑装修标准，会同物资部、机电部、合约部、工程部对各种装修材料的选样认定工作以及涉及到装饰效果的各种机电设备的选型认定工作。（4）负责定期召开各地产项目工程协调会议，贯彻公司发展的意图与设计思想，处理好设计变更工作。（5）负责组织各地产项目的验收并移交物业公司。（6）负责建筑模型制作的委托。（7）负责收集分工范围内的政策和法规以及有关设计参考资料及图片工作，整理保存分工范围的档案材料。（8）负责对各地产项目的土建施工图、室内设计方案、施工图中建筑、结构、机电（由机电部负责、我部配合）专业的审图工作，并提出书面意见报投资部审阅。（9）负责监督设计单位根据设计合同要求按时或根据施工进度需要提前保质保量地完成设计图纸，参加设计交底会议，出修改图纸以及对施工中存在的各种设计问题及时到现场解决。（10）经常深入施工现场，对发现的问题及时发出整改指令，并代表“业主”签字认可，以便于合约部控制成本与核算。（11）配合财务部搞好各地产发展项目的成本预测和控制。（12）积极配合有关部门的工作，努力完成上级领导交办的各项事宜。C. 楼宇销智（1）负责地产项目的市场定位、土地估价、房地产估价、拟定销售策略与计划、进行市场推广等营销策划工作。（2）负责楼宇可销售面积测算、土地面积分摊、办理预售许可证、商品房初始登记、补交地价等楼宇租售等工作。（3）负责楼宇销售业务，代表公司与购（租）房客户签订商品房临时合约、预/出售合同及租赁合同，并办理合同公证、租赁登记及领证等法律手续，处理租售业务中的其他法律事务。（4）协助财务部收取售楼款及租金，会同财务部、物业公司做好收楼及售后服务工作。（5）定期编制楼宇统计分析报表给政府有关部门、投资部及公司领导。5.4.3岗位责任A. 经理（1）在主管副总经理的领导下，负责主持地产部日常工作并协调好部门之间之间关系。（2）负责对本部门员工的教育、管理对定员定编以及根据每个员工的工作表现实施奖惩提出建议。（3）定期召开经理工作例会和根据需要召开本部门员工会议。（4）负责做好项目开发准备、立项发展（前期配套、规划、设计、施工）以及物业经营、物业管理等方面的决策，检查、实施、督促及策划、服务等组织工作。（5）根据上海市城市建设和土地使用的总体规划及发展方向，对上海市住宅、办公、商场、别墅等物业进行广泛的调查研究，积累资料；熟悉和掌握上海市有关房地产的政策法规，为公司进行房地产开发建设提供有力依据。（6）负责对公司拟发展项目进行详细调查，包括环境、交通、方位和周围远景发展规划；城市公建配套、市政设施现状和未来的发展情况，拟定项目的发展方案。（7）负责组织现场调查及项目发展方案的基础上，与财务等部门配合搞好项目发展成本的测算和经济效益分析，做好可行性研究报告，提供公司参加政府批租土地的投标或与有关单位进行房地产发展合作的决策资料。（8）及时了解政府批租土地推出情况，以利公司积极参与投标。（9）正式立项后，负责组织编制该项目发展的总进度计划。（10）根据上海市基本建设程序，负责组织开展取得“二证一书”工作。（11）组织工程设计交底，做好设计与施工的配合工作。（12）负责协调市政配套部门的关系，对地产工程项目搞好市政配套工作。（13）组织项目验收并移交物业公司。（14）组织委托设计单位及有关广告公司，制定工程模型、修改、审定售楼书，组织营销人员业主培训，进行职业道德教育，并利用多种方式、多种渠道，进行项目发展、销售情况的宣传和广告。（15）组织专人进行本市房地产市场的房源、价格、销售情况的调查；建议公司选择合适的销售时机；提出建议销售价格、付款办法和优惠折扣；配合财务部办理好售楼的有关按揭等银行业务。（16）按照市有关规定，组织人员办理楼盘的预售许可证、房地产初始登记、公证及与售楼有关的各项法律手续。（17）会同工程部、地盘、设置售楼处，参与售楼样板房建筑标准的确定，做好楼盘销售过程中的各项具体工作。（18）负责主持办理业主入伙手续，配合物业公司并代表业主利益收楼和交楼。（19）完成主管副总经理交办的各项工作。B. 副经理（主管规划设计）（1）协助经理具体负责发展项目的规划设计管理工作。（2）负责收集分工范围内的政策法规工作。（3）贯彻集团公司关于发展项目的规划设计思路，参与审核设计任务书与项目发展计划；（4）负责收集和提供有关设计参考资料及图片、实样等，并对重要装修及样板房提出意见，供领异决策参考。（5）参与负责组织召开各发展项目设计方案、扩初设计的审定会议。（6）组织每星期一次的发展项目例会，负责督促检查各发展项目经理与设计管理人员的工作。及时了解各项目的设计与施工进展情况。包括前期管理、市政配套工作。（7）贯彻上级意图、负责审定各项目的装饰材料的选样工作，参与会同公司各部门做好机电设备的选型和认定工作。（8）负责审查各项目的设计变更工作与自行增补的设计图纸以及审图记录。并对给工程部、机电部的有关文件进行会审。（9）参与负责设计招标工作，对设计方案提出审图意见。（10）负责每月向主管领导汇报各项目的进展情况并提交下个月的工作计划，负责写出分管范围内每年的工作小结。（11）参加每月一次生产计划会议。（12）协助经理共同完成上级交给的其它任务。C. 助理经理（主管规划设计）（1）协助主管副经理具体负责发展项目的规划设计管理工作。（2）参与负责组织各项目设计方案、扩初设计的审定会议。（3）参加各项目每二周一次的工程协调会，协调设计与施工之间的矛盾，及时厂解各项目发展中存在的问题，以便于督促各发展项目经理与设计管理人员的工作。（4）负责督促前期配套工程师做好前期配套工作，对有难度的工作参与协调。（5）协助主管副经理写好每月工作计划，年终小结。（6）参与负责编写各项目的发展计划。（7）参加各项目施工图纸交底会议，督促发展项目经理及时处理好设计变更工作，保证工程顺利进行。（8）参与负责设计招标工作，协调各设计单位的设计进度与有关具体事宜。（9）负责收集、整理各发展项目的设计文件、做好归档工作。（10）负责配合公司其它部门进行各种施工招投标工作，代表本部门发表意见。（11）负责检查各设计合同的实施情况，并与设计院协调处理各种疑难问题。（12）参加每月一次的生产计划会议。（13）及时完成领导交办的其它工作。D. 发展项目经理地产发展项日经理是公司地产项目的总协调人，其主要职责范围如下（1）严格遵守公司的各项规章制度。（2）地产发展项目经理应对该地产发展项目有全面的了解。包括熟悉各专业的图纸、设备和发展项目当地的各种外部环境和条件。（3）对地产项目发展所需的投资有全面了解，并且及时向地产部经理提出各种降低项目发展投资的意见和建议。（4）参与各项前期配套和报建的工作，在前期配套和报建工作中，将发展项目的各项条件和公司的实际情况最大限度地结合起来，以最大限度地降低前期费用。（5）向财务部门提交详细的未来年度里发展项目所需资金、计划。（6）协调公司内部各部门对发展项目进行统一的工作、（7）协调与公司外部各政府部门、设计单位和配套建设单位的关系。全力工作以实现公司的各种预想。（8）及时将项目发展的各种内、外变化因素向上级和公司领导作出汇报，以便公司领导全面了解项目发展的情况。（9）及时完成领导交办的其它工作。E. 项目建筑师（1）树立敬业和奉献精神，严格要求自已，努力作好本职工作。（2）贯彻国家及地方的政策、法令相法规，努力做到遵纪守法。（3）协助 项目经理负责做好项目的建筑设计管理工作。（4）负责编写本项目的建筑设计任务书，并参与设计管理工作。（5）负责配合设计单忙做好建筑方案及施工图的设计工作，将领导的意图和要求配合设计人员落实在设计图中。（6）负责参加本项目建筑方案初步设计文件的会审工作。（7）负责本项目的建筑设计的审图工作（包括方案设计到施工图设计）并提出书面审阅意见。（8）参与本项目施工图的设计技术交底会，并做好记录，使设计和施工紧密配合，努力促进精心设计，精心施工。（9）参与审查本项目的建筑装饰设计工作。（10）参与负责本项目建筑模型的制作委托工作，从技术上对模型制作单位提出具体要求。（11）深入施工现场，配合地盘做好建筑施工质量的把关工作，如发现问题及时代表业主限令整改，并及时向主管领导汇报。（12）负责样板房装饰施工检查监督工作，使样板房真正起到施工样板的作用。（13）参与审查本项目室内外装饰材料（包括样板房）的选型、色彩、机电产品的认定工作。（14）参加本项目每周一次的工程协调会。（15）负费拍摄本项目召开的各种大型会议与活动仪式的照片，对本项目施工过程与竣工项目过程进行跟进拍摄工作。（16）完成领导交办的其它任务。F. 配套管理工程师（含报建）（1）根据公司开发项目意向，协助领导选址、签署批租土地意向书。（2）做好调查研究，编制项目可行性研究报告。（3）向项目所在地区规划部门办理选址申请。（4）协助领导签署土地批租合同，办好土地批祖有关手续（或进行规划许可证申请及向土地部门办理申请用地手续。（5）协助有关人员办埋设计招标手续。（6）办理项目立项申请。（7）办好扩初设计的审批工作。（8）办好建筑工程许可证申请工作（建筑执照）。（9）根据设计方案向供水、电、煤、通讯、市政等配套单位进行征询。（10）申请施工用水、电。（11）做好初步设计阶段及施工图设计阶段的各配套单位的协调工作。（12）办理工程正式用水、电、煤、通讯等申请工作。（13）协调配套单位施工接驳工作。（14）做好领导交办的一切工作。G. 文档管理员（1）遵守公司各项规章制度，严格要求自己。（2）建立文档收、发登记簿，填写文件名称、编号、数量、日期、发行单位及发放交接单号码等项目，以利于监督、检查。（3）负责各类文件的打印、复印并及时送交有关人员。（4）负责各项目图纸的收发与晒图，并将全套图纸归档。（5）负责图书资料的整理与编号登记工作，建立图书资料借阅制度。（6）处理好部门日常例行事项。（7）及时完成领导交代的其它任务。H. 地产部副经理（主管销售）（1）接受地产部经理的领导，在所授权范围内，对楼宇租、售工作负责。（2）制定和完善各项销售管理制度，带头执行并检查督促全体营销人员自觉遵守之。（3）学习房地产有关政策法规，了解上海市房地产市场动态，协助经理做好物业租、售营销策划，拟定销售方案，提出销售建议价格和售楼计划。（4）负责申办商品房预售许可证和初始登记，并做好公证业务、律师楼业务、银行按揭的联系、协调工作、（5）参与售楼处及样板房的选址、设计、建筑、布置和管理工作。（6）联系、监督、检查代理商实施楼盘代理情况。（7）负责租、售接待，参与大项目洽谈、签定临时买卖合约、预售合同、出售合同、租赁合同，并配合公证处做好合同的公证手续；做好租赁合同的登记手续；配合财务部做好合同的实施和结算工作。（8）组织、检查、督促以促销为目的一切宣传推广工作。（9）定期组织对全体营销人员进行业务知识、服务规范、职业道德、方针政策和培训并建立业务水平考核制度。（10）检查、督促按时填报各类租、售报表，做好分析和预测。（11）组织做好上海市各区、各地段、各种类型物业的售、租情况的市场调查，为公司项目的发展、售价的确定和调整，积累资料，提供依据。（12）与香港售楼处保持联系，及时做好客户资料统计、存档工作。（13）负责处理在租、售过程中发生的法律纠纷并做好售前及售后协调工作。（14）牵头办理业主入伙手续，配合物业公司进行交楼，搜集小业主意见及时反馈。（15）完成经理交办的其他工作。I. 助理经理（主管销售）协助经理、副经理管理地产项目投资决策，并具体负责以下工作：（1）指导市场调查员进行房地产市场日常/专题调查，并负责定期撰写市场研究报告。（2）协调财务部、合约部共同编制项目可行性研究报告和项目发展计划。（3）协助经理做好其它管理工作。协助主管副经理管理营销策划及租售业务，并具体负责以下工作：（4）负责编制楼宇估价报告，制定租售价格。（5）负责提出销售策略，进行市场推广。（6）负责合同管理并处理相关法律事务，指导合同管理人员进行日常合同管理。（7）参与重大租售业务洽谈，并负责其合同及法律事务。（8）协助主管副经理做好其它管理工作。（9）定期向经理、主管副经理汇报工作，并提出改进工作的建议。（10）及时处理职责范围内的任何事务，并及时反馈处理结果予经理、副经理。（11）在职责范围内协调好员工之间、部门之间的合作关系。（12）完成经理、副经理交办的其它工作。J. 市场调查员（1）进行房地产市场日常调查，调查内容包括土地批租和房地产销售两方面，对物业本身作出综合评估。（2）固定每周3天外出采集上海市房地产市场的第一手资料，楼宇层数、高度、面积、户型、设备与内装修、入伙时间、售价及付款方式市场资料等。（3）每周2天对新资料包括物业周边环境、市场售价、销售状况等进行整理、分类、汇总、分析和提炼。（4）建立电脑市场信息管理系统、把现有信息进行整理并输入电脑，建立一套有效，便捷、灵活的信息管理系统。（5）在主管指导下，定期出版房地产市场信息月刊，提供房地产政策、法规、楼地盘销售、价格与市场信息及趋势，以及有商业价值的市场研究报告等，以供公司决策时参考，为项目可行性研究和项目发展计划提供信息支持。（6）针对专题调查任务，从事专门的调查，与日常调查相同，搜集汇编针对专题调查的信息并进行整理和编辑。（7）从各类报刊杂志和报纸上等大众传播媒体采集各类房地产信息，包括广告和专题的房地产评论以及国家或市政府颁布的重要的国家法规政策和将对房地产市场有重要影响力的市政建设等进行分类、汇总、分析与提炼，对有价值的信息应及时向主管报送，也可同时编辑于刊物内。（8）认真完成部门主管交办的其他工作，并经常提出改进工作的建议。K. 估价师（1）协助部门主管对地产发展项目进行房地产估价。（2）依据市场调查资料，编制土地/房地产估价报告。（3）参与编制地产项目可行性研究和项目发展计划，并负责市场分析与预测、价格与销售计划以及经济分析的编制与测算。（4）编制公司楼宇估价报告，并制定租售价格表。（5）进行招商项目的经济分析与测算。（6）负责建筑面积可销售面积、土地分摊面积的测算与复核。（7）随时掌握房地产法规动态，并负责接待客户法律咨询、处理租售业务中的法律要务。（8）参与土地出让/项目转让合同洽谈，并进行经济测算，起草法律文件。（9）定期撰写市场研究报告，制定销售策略，协助财务部办理银行按揭。（10）认真完成领导交办的其他工作，并经常提出改进工作的建议。L. 销售策划员（1）协助部门主管，对销售广告进行策划与实施。（2）负责销售活动中所需要的楼书、包袋等各种宣传品的设计与监制工作。（3）随时根据需要设计、制作、发布和更换小区内的条幅、灯箱、标牌等，并对上述活动进行规范管理。（4）负责策划报纸、电台、电视台、户外等四大广告媒体销售文案的创意设计，并负责广告监制。（5）负责对同行业广告营销策略，进行综合调查出统计分析，开收集整理、保存公司的广告资料及国家的广告政策法规。（6）协助部门主管实施销售策略，进行市场推广。（7）与新闻媒体保持良好的关系，通过软性广告树立公司形象，推介公司物业。（8）与广告公司取得及时联系，以保证广告计划的顺利实施。（9）在广告销售活动中正确使用和推广集团CI系统工程，对CI的推广进行严格监督，并写出书面报告呈报上级部门。（10）收集处理客户对本公司物业建筑设计、使用功能以及建造质量的建议与意见，并提出对策，以供修正销售策略和以后项目设计规划借鉴。（11）办理预售许可证、商品房初始登记、补交地价等租售业务中的行政事务。（12）协助有关人员，完成市场调研工作。（13）完成领导安排的其它工作，并经常提出改进工作的建议。M. 合同管理人员（1）认真填制每份商品房的出让合同。（2）严格审核销售人员填制的每份商品房预售合同，检查客户资料是否齐全。（3）*、*、*合同管理。（4）经常和公证处保持联络及配合办理公证手续。（5）做好租、售资料的统计、整理、归档。（6）保管好所有的租赁合同、预、出售合同和客户资料，且须对外保密，不得泄漏。（7）电脑管理及部分文件的打印工作。（8）每月按时完成楼宇租售报表，并做好与总部联络工作。（9）经常学习公证及法律上的相关知识。（10）完成领导交办的其它工作，并经常提出改进工作的建议。N. 租售业务（1）接待客户礼貌周到，讲解物业清晰明了。（2）熟悉业务，掌握政策，知识全面，有问必答。（3）认真聆听客户的意见，充分了解客户心理，扬长避短，投其所好，以促成交。（4）做好存户来访登记，以备继续追踪联系。（5）陪同看房时，结合实景实材，具体说明。（6）明确租售折扣权限，灵活掌握，超出权限，须逐级申报。（7）认真、仔细地制作、签订合约，并按规定备齐资料分送有关都门。（8）在租售过程中，注意协调与其他部门的关系，互相配合，沟通协作。（9）协助财务部督促客户执行合同，按时缴款。（10）每笔业务成交之后，应整理总结，不断提高。（11）完成领导交办的其他工作。