物业前期工程.doc

物业前期工程

物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场
功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，
通过派驻现场工程人员与开发商、
总包
单位、
监理单位进行协调，
使初期各项设计建设更加完善合理。
这是保证开发商开发建设高
质量、
高品质项目的重要辅助途径之一。
具体来讲，
物业服务企业要协助开发商从后期物业
管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。

对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，
对于物业服务企业而言是一项经验型工作，
所以对于现场派驻人员
的选择应掌握以下标准：

1
．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员；

2
．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员；

3
．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；

4
．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、保障后台的技术支持工作

物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合，
特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候，
两个公司还需要密切配合。
作
为后台的技术支持部门应采取积极配合、
技术支持的方式，
对项目驻场人员发现的问题、
发
展商反馈的问题，
提出必要的建议供驻场人员参考，
在需要的时候参与到现场工作中。
驻场
人员对现场发现的问题要及时向甲方反映，
提出建议，
并与支持部门沟通，
从另一个方面提
醒甲方。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方
关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。

以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，
深化施工设计图纸基本完成，
进入设施设备安装及二次结构施工阶段，
物业顾问公司派驻人
员进场，
驻场实施相关顾问工作，
但在一般情况下，
深化设计、
施工两个步骤多会同时开展，
物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：

1
、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划
。

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。

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（
1
）审读图纸，了解项目系统情况；

从设计说明入手，
对建筑图纸、
结构图纸、
设备专业图纸等进行阅读，
标记重要的环节，
了解项目的整体设计思路、
定位。
最后对图纸审读的结果进行汇总，
为制定工作计划做准备。

（
2
）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。

根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的
施工进度计划拟定现场顾问计划。

2
、关注工程进度，记录现场情况。

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。

（
1
）根据工程计划，调整工作计划；

随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，
及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。

（
2
）记录设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、
施工图纸变更及施工洽商，
为物业服
务公司的后期接管提供便利。

（
3
）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。

施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，
所以，
有许多设备设施安装的位置与图纸
不符，
物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；
如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，
使今后的物业维修能准确判断位置。

3
、参加施工期间的专业会议，提供建议。

（
1
）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；

参加专业会议，
通过会议上的问题讨论、
焦点争论，
了解项目情况，并在会议上明确物
业要求，适时的提出物业建议。

（
2
）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。

4
、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。

（
1
）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

设计中有许多不尽人意之处，
一些设计人员甚至忽略后期维护、
管理的需求，
物业现场
介入人员要了解、
记录这些信息，
并结合实际根据优化的可能性，
有针对性的适时提出物业
书面建议。

（
2
）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建
议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注
隐蔽工程的隐检、验收。

（
3
）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，
对施工质量及时提出意见和建议，
从而辅助提升工程质量和项目品
质。

无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。

5
、跟踪现场建议采纳情况。

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，
在必要情况下要坚持促使甲方采
纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6
、收集、整理现场资料。

（
1
）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。

（
2
）机电设备及建材的资料。

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环
保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、
专用工具，
为日后的维修保养
工作作好充分的准备。

7
、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。

（
1
）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，
大量设备将到位，
通过物业现场介入人员的记录等需要按
照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

（
2
）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。

（
3
）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、
验收进度，
拟定辅助调试、
验收方案，
记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。◇

二、保障后台的技术支持工作

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